RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA

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1 RELAZIONE TECNICO ESTIMATIVA TRIBUNALE CIVILE DI VENEZIA Esecuzione Immobiliare 78/2009 Giudice Esecuzione Dott.Roberto Simone Pagina 1 di 18

2 Il sottoscritto, Dott.Ing.Giovanni Matteo Zipponi, libero professionista, residente in Venezia Mestre, Via Col di Lana 6, con studio in Venezia Mestre, Via Col di Lana 9, iscritto all Albo degli Ingegneri della Provincia di Venezia al numero 2922 ed a quello dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Venezia, venne incaricato esperto estimatore dall Ill.mo G.E.Dott.Roberto Simone in data 14/01/2010 per l esecuzione immobiliare 78/2009. Il quesito posto è il seguente: 1) l'esperto, prima di ogni attività, controlli la completezza dei documenti di cui all art. 567, secondo comma, del codice, segnalando immediatamente al giudice quelli mancanti o inidonei; 2) l esperto verifichi le generalità dell esecutato, lo stato civile, il numero di codice fiscale richiedendone l'eventuale rilascio presso il competente Ufficio Distrettuale delle II.DD., nonché la condizione rispetto al regime patrimoniale, in caso di soggetto coniugato, indicando pure la data dei matrimonio; 3) provveda, previo accesso all'immobile, alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento, ed alla formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua ubicazione, delle eventuali pertinenze ed accessori, servitù e degli eventuali millesimi di parti comuni, Indichi altresì le caratteristiche e la destinazione della zona e dei servizi da essa offerti; 4) provveda alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico, edilizio, e in caso di esistenza di opere abusive, all'indicazione dell eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n.47/85 e n.724/94 e dei relativi costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali competenti; verifichi, attesti l esistenza della dichiarazione di agibilità dell immobile, il tutto previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica prevista Pagina 2 di 18

3 dalla vigente normativa; 5) indichi lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati da terzi ed a che titolo, ovvero dal debitore o fallito; ove essi siano occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di registrazione e la scadenza del contratto per l'eventuale disdetta, l'eventuale data di rilascio fissata o lo stato della causa eventualmente in corso per il rilascio; 6) indichi i vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell'acquirente e quelli che saranno invece cancellati dalla procedura, indicando per questi ultimi i costi a ciò necessari e che l'esperto dovrà detrarre dal valore di stima; il perito dovrà in particolare ed in ogni caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sull esistenza dei seguenti oneri e vincoli: Per i vincoli che resteranno a carico dell acquirente: - domande giudiziali e sequestri (precisando se la causa sia ancora in corso ed in quale stato); - atti di asservimento urbanistici; - convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge; - altri pesi o limitazioni d'uso. Per i vincoli ed oneri che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento: - iscrizioni; - pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli. 7) indichi, ove ne ricorra il caso, l'importo annuo delle spese fisse di gestione e Pagina 3 di 18

4 manutenzione, le eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, le eventuali spese condominiali scadute non pagate nei due anni anteriori alla data della perizia, le eventuali cause in corso; 8) fornisca la valutazione complessiva dei beni, indicando i criteri dì stima utilizzati le fonti delle informazioni assunte per la stima, esponendo poi in forma tabellare il calcolo delle superfici, il valore al mq., il valore totale ed esplicitando analiticamente gli adeguamenti e correzioni della stima in ragione dello stato d'uso e di manutenzione, dello stato di possesso, dei vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura, dell'assenza di garanzia per vizi occulti nonché per eventuali spese condominiali insolute, per la necessità di bonifica da eventuali rifiuti, e quindi il valore finale del bene al netto di tali decurtazioni e correzioni, comprese quelle di cui al punto 6; 9) nel caso si tratti dì quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote indivise e precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, gli enti che potrebbero essere separati in favore della procedura; qualora si tratti di terreni, alleghi il certificato di destinazione urbanistica e, ove tali terreni non configurino un unico appezzamento, valuti l opportunità dì formare i lotti tenendo conto del presumibile interesse dei confinanti ad acquistare soltanto i terreni viciniori; 10)alleghi almeno due fotografie esterne e due interne di ciascun bene, la planimetria, la visura catastale attuale, copia della concessione o licenza edilizia e degli atti di sanatoria, copia dell'atto di provenienza e dell eventuale contratto dì locazione e quant altro ritenga utile, nonché la documentazione comprovante le spese sostenute; 11)dica se la vendita sia soggetta ad imposta di registro o ad I.V.A., e se Pagina 4 di 18

5 l'immobile è un bene strumentale all'azienda eventualmente esercitata dal debitore esecutato; 12)predisponga uno schema identificando i beni immobili da porre all asta individuando: - lotto; - diritto reale staggito; - quota di proprietà; - identificazione catastale; - valore attribuito. * * * Visti gli atti di causa, acquisiti i documenti e le informazioni necessari, visionati gli immobili, si dà di seguito risposta ai quesiti posti: 1) COMPLETEZZA DOCUMENTI I documenti risultano completi ai sensi dell art.567 c.p.c. 2) GENERALITA ESECUTATI L esecutato non è una persona fisica, bensì una società, è quindi la domanda non è applicabile. Tuttavia si è provveduto, attraverso una visura alla Camera di Commercio di Venezia (allegato n.2), ad acquisire le seguenti informazioni: Trattasi della società: ********************************* Iscrizione REA: ********* Pagina 5 di 18

6 Partita Iva: ************** Data atto di costituzione: ********* Sede legale: *********************** Capitale Sociale: Euro ************ Proprietà: *************** *************** per quota Euro ***********, ********** ******** ************ per quota Euro **********, *************** ************* per quota Euro ****** Amministratori: ************ (Consigliere e Presidente del Consiglio di Amministratore), ************ (Consigliere e Vicepresidente del Consiglio di Amministratore), ************* (Consigliere). Oggetto sociale (in sintesi): acquisto, vendita, gestione, locazione, costruzione di beni immobili di qualsiasi tipo. Lottizzazione terreni, assunzione e/o concessione di appalti. 3) INDIVIDUAZIONE DEI BENI Dopo aver effettuato sopralluogo, in data 03/02/2010, nell immobile pignorato, consistente in 1 appartamento al piano terreno, parte di un fabbricato sito in Quarto d Altino (Ve), località Portegrandi, Via Dante Alighieri n.11, il sottoscritto provvede a formare un solo lotto, come segue: Unità immobiliare ad uso residenziale sita in Comune di Quarto d Altino (Ve), località Portegrandi, Via Dante Alighieri n.11, e più precisamente: - appartamento al piano terreno, così individuato e censito al Catasto Fabbricati: COMUNE DI QUARTO D ALTINO (H117) Pagina 6 di 18

7 Provincia di VENEZIA Fg. 11 Mappale 90 Sub 88 Categoria A/2 Classe 2 Consistenza n 4 vani Rendita Euro 258,23. Proprietario: 1) ****************. con sede in ***********************, codice fiscale **************, piena proprietà per l intero. L unità in questione è quindi formata da appartamento al primo terreno di un fabbricato di recente costrizione (2006); dall appartamento si accede ad un cortile esclusivo, di oltre 100 mq. L intero immobile è sito in Portegrandi, frazione di circa abitanti del comune di Quarto d'altino VE (8.000 abitanti), in provincia di Venezia; dal capoluogo comunale dista circa 7 km. Il centro di Portegrandi sorge al centro di una vasta area rurale, resa coltivabile dalle bonifiche del XIX e del XX secolo. Il paese si affaccia inoltre sulla Laguna Veneta settentrionale, ove sfocia il Silone, diramazione del fiume Sile L immobile in questione è costruito sulla Via Dante Alighieri, strada secondaria rispetto all asse stradale principale. La zona presenta le tipicità di qualunque piccola frazione, e quindi mentre da un lato se ne apprezzano le caratteristiche di quiete e tranquillità, dall altro si segnala che non tutti i servizi e le principali attività commerciali sono raggiungibili a piedi; tuttavia il centro di Quarto d Altino (7 Km), grazie alla presenza di banche, uffici postali, scuole, hotels, attività commerciali riesce a soddisfare le principali esigenze di un nucleo familiare. Si riporta una aerofotogramma della frazione di Portegrandi, ove viene evidenziato Pagina 7 di 18

8 lo stabile in questione con una freccia. 4) VERIFICA DELLA REGOLARITÀ DEI BENI SOTTO IL PROFILO URBANISTICO EDILIZIO Estratto della storia edilizia dei beni Permesso di costruire n.48/c rilasciato dal Comune di Quarto d Altino il Pagina 8 di 18

9 05/05/2005, per demolizione parziale e nuova costruzione edificio a destinazione residenziale e direzionale rilasciato a *************** DIA n.72/d del 2006 per variante in corso d opera al permesso di costruire 48/C del 2005, che interessano per lo più spostamento di alcune tramezze interne. Certificato di agibilità rilasciato dal Comune di Quarto d Altino il 24/11/2006, prot.17110; l unità interessata è ivi identificata come unità direzionale, piano terra, sup.netta di pavimento 59, foglio 44, mappale 90, sub 43. Pratica edilizia n.100d/2006 prot del 28/11/2006; intervento di cambio di destinazione d uso senza opere art.28 R.E., per variazione da direzionale a residenziale delle cinque unità immobiliari a piano terra. Nel caso specifico, con denuncia di variazione in data 29/11/2006 veniva soppressa l unità immobiliare sub 43 (insieme ad altre 4) e veniva costituita la nuova unità rappresentata dal sub 88 mappale 90 (insieme ad altre 4). Regolarità dei beni sotto il profilo urbanistico. Dalle verifiche effettuate presso gli uffici tecnici del Comune di Quarto d Altino, e dal sopralluogo effettuato all interno dell appartamento, non sono emerse irregolarità del bene sotto il profilo urbanistico. 5) STATO DI POSSESSO DEI BENI Alla data del sopralluogo, l unità immobiliare risultava non abitata, e libera da persone e/o cose. Pagina 9 di 18

10 Non risultano inoltre tracce di precedenti abitazioni nell appartamento. 6) VINCOLI ED ONERI GIURIDICI GRAVANTI SUL BENE Alla data del 25/01/2010, verificata l assenza di: - contratti incidenti sulla attitudine edificatoria; - vincoli connessi con il carattere storico artistico; vengono di seguito riportati e i vincoli e gli oneri giuridici gravanti sul bene: a) che resteranno a carico dell acquirente: a.1) domande giudiziali, sequestri o altre pregiudizievoli: - nessuno a.2) Atti di asservimento urbanistico: - nessuno a.3) Convenzioni matrimoniali: - nessuno a.4) Provvedimenti di assegnazione della casa al coniuge: - nessuno a.5) Altri pesi e limitazioni d uso: - nessuno b.) che potranno essere cancellati con decreto di trasferimento b.1) iscrizioni: Iscrizione contro del 09/08/2005 Reg.Part.8851 Reg.Gen AGENZIA DEL TERRITORIO DI VENEZIA Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di apertura di credito, atto notarile Dott.Antonio D Urso in data 29/07/2005 rep Capitale Euro ,00, int.annuo 3,604%, totale Euro ,00 Pagina 10 di 18

11 Immobili: Comune H117-Quarto d Altino (VE) Catasto Fabbricati Sezione Urbana Foglio 11 Particella 90 Sub 14, 1, 7, 12 N.B.: Con denuncia di variazione in data 11/10/2006 protocollo per ampliamento e demolizione parziale venivano soppresse le unità immobiliari identificate dal mapp.90 sub 1, 7, 12 e 14 e costituite le nuove unità rappresentate dal mappale 90 da sub 18 a sub 74. Con denuncia di variazione in data 29/11/2006 protocollo per variazione della destinazione d uso da ufficio ad abitazione venivano soppresse le unità immobiliari identificate dal mappale 90 sub 43, 44, 45, 46, 47 e costituite le nuove unità rappresentate dal mappale 90 sub 88, 89, 90, 91, 92; il nuovo sub 88 corrisponde all ex 43. A favore: Cassa di Risparmio di Venezia SpA per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Contro: ***************** per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Spese cancellazione: Euro 35,00 b.2) pignoramenti e trascrizioni: Trascrizione contro del 24/03/2010 Reg.Part.5865 Reg.Gen.9611 AGENZIA DEL TERRITORIO DI VENEZIA Atto giudiziario in data 27/01/2009 Rep. N.34 dell Ufficiale Giudiziario di Venezia (VE) cod. fisc Specie atto: atto esecutivo o cautelare Descrizione: verbale di pignoramento immobili Richiedente: Avvocato Giovanni Albanese-Via Garibaldi 4 San Donà di Piave Pagina 11 di 18

12 Immobili: Comune H117-Quarto d Altino (VE) Catasto Fabbricati Sezione Urbana Foglio 11 Particella 90 Sub 88 A2 abitazione di tipo civile Vani 4 Piano T A favore: Cassa di Risparmio di Venezia SpA per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Contro: ********************* per il diritto di proprietà per la quota di 1/1 Spese cancellazione:euro 168,00+35,00+68,00 = Euro 262,00 Le spese totali per la cancellazione delle formalità ammontano quindi ad Euro 297,00 oltre eventuali oneri di un professionista. 7) SPESE CORRENTI E STRAORDINARIE E stato interpellato lo studio Toffolo, amministrare condominiale, Via delle Marmarole 11, Mestre Ve, tel , Fax L unità immobiliare è parte del Condominio Residenza San Marco, CF , identificato come A43 nei bilanci. Alla stessa competono millesimi 64,92 per la proprietà, e millesimi 32,97 per la ripartizione delle spese scale; il bilancio preventivo dell esercizio in corso prevede una spesa complessiva di Euro ,00 per l intero condominio. Circa le spese arretrate, alla data del12/02/2010 la situazione era la seguente: Esercizio ordinario da 01/06/2008 a 31/05/2009 spese arretrate e non pagate per Euro 519,10 Esercizio ordinario da 01/06/2009 a 31/05/2010 spese arretrate e non pagate Pagina 12 di 18

13 per Euro 425,34 E quindi le spese complessivamente in arretrato ammontano ad Euro 945,00 (valore arrotondato). L amministratore non espone nulla circa spese straordinarie deliberate ma non eseguite. Lo stesso amministratore riferisce: non ci sono cause condominiali in corso ma è intenzione del condominio promuovere una causa contro il ***************lcostruttore dell immobile per la cattiva esecuzione di alcune opere. 8) DESCRIZIONE E VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEI BENI Si tratta di unità immobiliare parte di un condominio ultimato da poco più di tre anni, mai abitata. L edificio, di gradevole aspetto, è intonacato esternamente di colore giallo, mentre alcune parti decorative sono in mattoni a vista. L appartamento, piano terreno, è costituito da soggiorno-cucina, disimpegno, 2 camere, bagno. Complessivamente l abitazione è dotata di 3 portefinestre (soggiorno e 2 camere) e una finestra (bagno), tutte con affaccio nord-est; le portefinestre consentono l accesso ad un cortile esclusivo, di oltre 100 mq di superficie utile, di forma ad L. I serramenti interni sono il legno con maniglie in finitura ottone, così come le finestre, con vetrocamera e ferramenta anta/ribalta. L appartamento è dotato di scuri in legno verde, mentre la porta di ingresso è blindata. Le pareti interne sono intonacate bianche, i pavimenti nella zona giorno sono in piastrelle quadre bianco/rosa disposte con fughe diagonali, mentre nelle 2 camere in parquet prefinito. L impianto di riscaldamento e di produzione di acqua calda è autonomo, con caldaia Pagina 13 di 18

14 Immergas ed elementi radianti in acciaio verniciato bianco. Esiste inoltre impianto di aria condizionata marca Kelon, con una unità split interna fissa a parete ed unità motocondensante esterna. L impianto elettrico è a norma, e dispone di frutti Vimar; esiste inoltre impianto videocitofonico. Il bagno, piastrellato, è dotato di vasca e sanitari (bidet/water) Ideal Standard serie Esedra; non è presente il lavabo, bensì predisposizione per mobile-lavabo. L appartamento, così come posto all asta, non ha garage di pertinenza. Le superfici, calcolando le nette di calpestio, risultano così evidenziate: PIANO DESTINAZIONE H UTILE SUPERFICIE UTILE COEFFICIENTE SUPERFICE CONVENZIONALE SUPERFICE CONVENZIONALE TERRA SOGGIORNO CUCINA 2,70 23,31 1,00 23,31 TERRA CAMERA 2,70 14,55 1,00 14,55 TERRA CAMERA 2,70 9,08 1,00 9,08 TERRA BAGNO 2,70 5,51 1,00 5,51 TERRA CORRIDOIO 2,70 6,93 1,00 6,93 TERRA PORTICO - 5,61 0,30 1,68 TERRA SCOPERTO ESCLUSIVO - 116,00 0,10 11,60 TOTALE 72,66 Pagina 14 di 18

15 La superficie lorda (e quindi considerando il 50% della superficie occupata dai muri perimetrali e di quelli in confine con altra proprietà, e il 100% dei muri perimetrali non confinanti con altre unità immobiliari) può essere approssimata in 80 m 2. La stima del più probabile valore del bene è desunto mediante informazioni dirette raccolte in loco tramite agenzie immobiliare e imprese di costruzioni, sui valori di mercato di unità abitative aventi analoga tipologia a quella dell immobile peritato, mediato con quelli desunti dall Osservatorio dei Valori Immobiliari dell Agenzia del Territorio della Provincia di Venezia, tenuto in debito conto: - la tipologia dell edificio e la sua posizione nell ambito della città d insistenza in relazione ai servizi offerti; - l anno di costruzione, lo stato di manutenzione del fabbricato e delle parti comuni, la tipologia delle finiture interne e degli impianti installati. Tutto ciò premesso, si stima per il bene, libero da persone e cose e vincoli d ogni genere, il valore così determinato, tenuto conto di un valore di 1.600,00 Euro / m 2 Valore di mercato ,00 Riduzioni per: - stato d uso, manutenzione, ripristini: 0% 0 - assenza di garanzia per vizi occulti: 5% 6.400,00 - stato di possesso: 0 % 0 - vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura 0 Pagina 15 di 18

16 VALORE COMMERCIALE DEL BENE ,00 Deduzioni per: - spese tecniche per sanatoria e ripristini 0 - spese condominiali insolute 945,00 - cancellazione pregiudizievoli 297,00 VALORE FINALE DEL BENE (valore già approssimato) ,00 9) VALUTAZIONE DELLA QUOTA INDIVISA La quota da porre all asta corrisponde ad 1/1 di proprietà, pertanto la valutazione del bene corrisponde a quanto sopra esposto, e cioè Euro ,00. 10) FOTOGRAFIE, PLANIMETRIE E DOCUMENTAZIONE VARIA Si rimanda ai seguenti allegati. Allegato 1 Planimetrie e documentazione varia; Allegato 2 Visura Camera Commercio ditta esecutata.. Allegato 3 Documentazione fotografica. Pagina 16 di 18

17 11) IMPOSTE DI VENDITA La vendita dell immobile in epigrafe è soggetta ad IVA. L esecutata è la ditta costruttrice dell immobile. 12) SCHEMA IDENTIFICATIVO DEI BENI DA PORRE ALL ASTA Diritto reale staggito: proprietà. Piena proprietà di appartamento al piano terreno facente parte di condominio a 3 piani fuori terra sito nella frazione di Portegrandi, Comune di Quarto d Altino (VE), costruito nel L appartamento è composto da soggiorno-cucina, 2 camere, bagno, scoperto esclusivo. Quota di proprietà: 100% Identificazione catastale: - appartamento al piano terreno, così individuato e censito al Catasto Fabbricati: COMUNE DI QUARTO D ALTINO (H117) Provincia di VENEZIA Fg. 11 Mappale 90 Sub 88 Categoria A/2 Classe 2 Consistenza n 4 vani Rendita Euro 258,23. Valore attribuito: ,00 Pagina 17 di 18

18 * * * * * * * Il sottoscritto esperto ha prestato giuramento (dinnanzi al Giudice Dott.Roberto Simone) in data 26/02/2010. La presente relazione è composta da n.18 pagine e dai seguenti n.4 allegati: Allegato 1 Planimetrie e documentazione varia. Allegato 2 Visura Camera Commercio ditta esecutata. Allegato 3 Documentazione fotografica. Allegato 4 Verbale di giuramento. Venezia Mestre, 11/03/2010 l esperto estimatore Pagina 18 di 18