NOTA A CORTE DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE SENTENZA 17 ottobre 2013 n A cura di Filippo Mauro

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1 NOTA A CORTE DI CASSAZIONE SECONDA SEZIONE CIVILE SENTENZA 17 ottobre 2013 n A cura di Filippo Mauro Sulla nullità del contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico Massima Il contratto preliminare avente ad oggetto la vendita di un immobile irregolare dal punto di vista urbanistico è da considerare nullo per contrarietà alla legge, trattandosi di questione che non può trovare rimedio nella disciplina dell inadempimento. Sommario: 1. Premessa 2. Svolgimento del processo 3. Giurisprudenza precedente 4. Decisione 5. Considerazioni finali. 1. Premessa La sentenza in epigrafe segna un interessante arresto giurisprudenziale che si contrappone all indirizzo prevalentemente seguito dalla Corte di legittimità con riferimento alle conseguenze dell alienazione di immobili affetti da irregolarità urbanistiche non sanate o non sanabili, fino ad ora risolta sul piano dell inadempimento. 2. Svolgimento del processo Per quanto ai nostri fini rileva, parte attrice instaurava il giudizio per sentir dichiarare la nullità di un contratto di compravendita immobiliare ai sensi degli artt. 17 e 40 della legge 28 febbraio 1985 n. 47 (Norme in materia di controllo dell attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie), e 15 della legge 28 gennaio 1977 n. 10 (Norme per la edificabilità dei suoli), oltre che per illiceità dell oggetto; in subordine chiedeva l annullamento del contratto stesso per errore essenziale, determinato anche da dolo dei venditori, i quali avevano falsamente dichiarato la legittimità della costruzione; in via ancor più gradata si agiva per la risoluzione del contratto, per inadempimento di non scarsa importanza, essendo stato trasferito aliud pro alio. 1

2 Con sentenza del Primo marzo 2003 il Tribunale di Benevento respingeva la domanda di nullità dell atto di vendita, essendo stata ritualmente indicata la licenza edilizia in base alla quale il fabbricato era stato costruito, non rilevando ai fini della validità dell atto stesso la difformità riscontrabile nell unità venduta rispetto alla licenza. Si riteneva, invece, sussistente l errore determinante, peraltro comune alle parti, su una qualità essenziale dell immobile, e pertanto il giudice di prime cure annullava l atto, senza disporre il risarcimento del danno. Nel processo d appello intentato dai danti causa, questi ultimi nuovamente rilevavano: di non aver dichiarato il falso, avendo invece indicato il titolo di provenienza del bene, le relative concessioni edilizie e il certificato d abitabilità; nonché la condonabilità dell opera. La Corte d appello di Napoli rigettava la domanda incidentale di nullità dell atto, formulata dagli appellati ai sensi del citato art. 15 della legge cosiddetta Bucalossi oltre che a fronte dell illiceità della causa e dell oggetto. Dall esistenza della licenza edilizia relativa allo stabile condominiale, la Corte aveva inferito che la trasformazione del sottotetto in mansarda costituiva una semplice ipotesi di difformità dell opera. Sotto il profilo della nullità ex art. 1418, c.c., comma secondo, si osservava invece come potesse definirsi illecita l attività di costruzione in assenza di licenza, ma non anche la vendita del manufatto realizzato in violazione della disciplina. La Corte accoglieva l appello principale, non avendo gli acquirenti fornito in primo grado la prova dell essenzialità dell errore, non potendosi ravvisare quest ultima nella non conformità del bene al progetto approvato, essendo invece indispensabile la dimostrazione che il bene non fosse idoneo ad assolvere alla funzione abitativa per la quale era stato acquistato, qualità, quest ultima, del tutto sussistente ad avviso della Corte. Formulati sei motivi per il ricorso in Cassazione, l istanza degli acquirenti viene accolta sulla base dei primi due, ritenuti assorbiti gli altri. Veniva dedotta la violazione e o la falsa applicazione degli artt. 15 l. n. 10/1977 e 17 e 40 l. n. 47/1985, non potendosi qualificare la realizzazione della mansarda alla stregua di una mera difformità edilizia, in considerazione del fatto che tale unità costituiva l oggetto esclusivo del contratto di vendita. Su questa base veniva emarginato anche il secondo motivo di ricorso, lamentando gli acquirenti la mancata valutazione nel merito dell appello incidentale. Prendendo le mosse dalla ratio ispiratrice della l. n. 47/1985, volta a contrastare il fenomeno dell abusivismo edilizio, si chiedeva alla Corte di legittimità se oltre alla nullità formale, espressamente sancita dalla normativa, non fosse a maggior ragione ipotizzabile la nullità dell atto di vendita avente ad oggetto un immobile abusivo, recante gli estremi di una concessione fittizia o non corrispondente al bene. 2

3 3. Giurisprudenza precedente Come rilevato in premessa, la giurisprudenza di legittimità, sino alla pronuncia in oggetto, ha sempre risolto la questione relativa alla vendita di beni immobili realizzati in violazione della disciplina urbanistica, non sanati o non sanabili, sul piano dell inadempimento. La seconda sezione civile, sul punto, cita un numero consistente di precedenti, variamente riferiti a contratti preliminari ovvero definitivi. Segnatamente, la sentenza 24 marzo 2004, n. 5898, afferma che il difetto di regolarità sostanziale di un bene non rileva di per sé ai fini della validità dell atto di trasferimento, ma trova rimedio nella disciplina dell inadempimento. Si esclude per questa via la nullità del contratto che riporti l indicazione della licenza, della concessione edilizia (pur ottenuta in sanatoria), della domanda di concessione in sanatoria corredata dalla prova dell avvenuto versamento dei primi due ratei dell oblazione, ovvero della dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante che la costruzione dell opera è iniziata anteriormente al Primo settembre 1967 (evincibile pure da un atto separato), anche qualora le informazioni non siano conformi al vero. La sentenza 5 luglio 2013 n pur considerando interessante la tesi della nullità sostanziale, alla luce dei canoni ermeneutici legali, afferma l impossibilità di interpretare il testo normativo secondo un significato che prescinda o ecceda dall espressione formale, e la necessità di considerare il carattere tassativo delle ipotesi di nullità previste. 1 La sentenza 7 settembre 2005 n ha affermato che la nullità ex artt. 17 e 40 l. n. 47/1985 assolve alla funzione di tutela dell affidamento, sanzionando specificamente la violazione di un obbligo formale. La sentenza in esame passa successivamente a considerare altre pronunce, delle quali reputa la linea interpretativa non del tutto chiara. In particolare, la sentenza 18 settembre 2009 n , dopo aver affermato, in sintonia con quanto sin ora osservato, l irrilevanza del difetto di regolarità sostanziale del bene ai fini della validità dell atto, aggiunge che la nullità assoluta, ai sensi dell art c.c., stabilita dalla l. n. 47/ Secondo l orientamento giurisprudenziale prevalente, la nullità di cui ai citati artt. 17 e 40 della prima legge sul condono edilizio, essendo espressamente prevista dalla legge, non rientrerebbe nella previsione del comma primo dell art. 1418, c.c. (il quale costituisce un ipotesi di invalidità cosiddetta virtuale che va desunta dall esigenza di salvaguardia di un interesse generale, e impone all operatore di indagare su quale sia il bene giuridico tutelato) bensì dell ultimo. In antitesi, secondo la dottrina, pur a fronte delle espresse previsioni di nullità, l interprete deve comunque ricercare l interesse concretamente protetto dalla disposizione e considerare le conseguenze, anche in caso di osservanza delle prescrizioni documentali, di un effettiva lesione di tale interesse. Si è osservato in particolare che la ragione della scelta legislativa di accettare la sufficienza di una documentazione non rilasciata dall autorità, ma semplicemente riferibile alle dichiarazioni o allegazioni dell alienante, risponde unicamente alla necessità di non rallentare la contrattazione immobiliare, ma tale documentazione non può non rappresentare un presidio posto a garanzia della regolarità urbanistica del bene. 3

4 all art. 40, riguarda gli atti di trasferimento immobiliari relativi a costruzioni risultanti non in regola con la normativa edilizia. 4. Decisione La suprema Corte modifica l orientamento sin ora adottato, motivando la propria decisione sulla base di considerazioni di carattere logico, nonché della formulazione testuale del citato art. 40. Ad avviso del Collegio, sotto il primo profilo motivazionale, la disciplina positiva si porrebbe apertamente in contrasto con l obiettivo del legislatore stesso del 1985 di rendere incommerciabili gli immobili irregolari, ove, a fronte della nullità prevista per la mancanza dei requisiti formali dell atto anche con riferimento a immobili regolari o per i quali è in corso la procedura di regolarizzazione, l inserzione nel contratto di dati non veritieri e relativi a immobili non regolari consentisse, invece, un valido trasferimento, rispetto al quale agli interessati spetterebbe solamente la tutela dell azione d inadempimento. Una simile ricostruzione, osservano i giudici di piazza Cavour, consentirebbe addirittura alle parti di accordarsi al fine di eludere i precetti normativi, concludendo una transazione per effetto della quale il compratore rinunzi all azione ex art c.c. per mancanza nel bene delle qualità promesse o essenziali per l uso cui era destinato. 2 Si rileva, inoltre, come la normativa del 1985 tenda all instaurazione di un regime più rigoroso di quello introdotto dall art. 15 l. n. 10/1977, che contemplava la nullità degli atti aventi ad oggetto unità edilizie costruite in assenza di concessione (nullità sostanziale), qualora da essi non risultasse che l acquirente fosse a conoscenza di detta mancanza. È di palmare evidenza, tuttavia, che l intento di stabilire una maggiore severità della disciplina non troverebbe di certo riscontro nel rimedio dell inadempimento. 3 Circa il secondo profilo motivazionale, incentrato sulla lettera dell art. 40, comma secondo, la Corte - riscontrata la non perfetta formulazione della norma - ritiene comunque di poterne desumere il principio generale della nullità sostanziale degli atti di trasferimento relativi a immobili non in regola con la normativa urbanistica, cui si aggiunge una nullità di carattere formale in caso di 2 La sanzione civile della nullità negoziale, che in questa sede ci occupa, viene introdotta solo successivamente alle sanzioni penali (cfr. art. 41 l. n. 1150/1942) e amministrative (si pensi alla rimozione del manufatto abusivo o all acquisizione gratuita dello stesso al patrimonio comunale, di cui all art. 15 della legge Bucalossi); essa risponde chiaramente a un esigenza di efficacia operativa nel preservare la conformazione del territorio, incidendo direttamente sull interesse speculativo dei privati, e raccordando ulteriormente la proprietà a quei vincoli pubblicistici che derivano dall art. 42 della Costituzione. 3 La norma appariva alquanto criticabile in punto di logica giuridica, posto che unico requisito di validità dell atto era la dichiarazione di scienza dell acquirente, a nulla rilevando che l immobile fosse oggettivamente il prodotto di un attività illecita. Nella vigenza dell art. 15 iniziarono i primi tentativi, da parte della giurisprudenza di merito, di far valere ex se la nullità dell atto per contrarietà a una norma imperativa, essendo l oggetto del negozio un bene frutto di reato; l affermazione fu tuttavia criticata, dovendosi tenere su piani distinti l attività illecita di costruzione, e la successiva commercializzazione. 4

5 trasferimento di immobili in regola con la normativa stessa, o per i quali la regolarizzazione sia in corso, qualora dette circostanze non vengano indicate nell atto. Ad ulteriore conferma della correttezza dell interpretazione seguita, la Corte pone l accento sul comma terzo dell art. 40. La disposizione prevede, anche ad iniziativa di una soltanto delle parti, la possibilità di confermare l atto nullo nel quale la mancanza delle dichiarazioni o dei documenti non sia dipesa dall insussistenza ovvero dall inesistenza dei requisiti di legge al tempo in cui l atto stesso fu stipulato. Consentendo l atto di conferma, l ordinamento intende privilegiare la realtà rispetto all apparenza; e dall istituto è similmente deducibile che la nullità in esame non persegue un interesse puramente formale ma sostanziale. Dopo aver riconosciuto il carattere sostanziale della nullità degli atti di trasferimento relativi a immobili non in regola con la normativa urbanistica, il supremo Collegio giunge a considerare nulli anche i contratti preliminari di vendita concernenti fabbricati affetti dalle medesime irregolarità. 4 La Corte sembra superare la formulazione dell art. 40, comma secondo, sulla base di una considerazione di natura logica. Il riferimento letterale normativo ai soli atti di trasferimento, dotati pertanto di efficacia reale immediata, non escluderebbe l invalidità dei contratti preliminari che abbiano ad oggetto la stipulazione di un atto nullo. La nullità del contratto ad effetti obbligatorî deriverebbe dalla contrarietà alla legge; la fattispecie si inquadra nell ipotesi di cui all art. 1418, comma primo, ove la norma imperativa violata è quella concernente l incommerciabilità degli immobili non in regola con la disciplina urbanistica. 5. Considerazioni finali La sentenza esaminata, prende le mosse dall affermazione del rigore che informa la nullità di cui agli artt. 17 e 40 della prima legge sul condono edilizio 5, estendendola dal piano esclusivamente formale anche a quello sostanziale, garantendo così maggiormente anche il prevalente interesse pubblico all incommerciabilità delle costruzioni abusive o totalmente difformi. Dalla decisione è inoltre evincibile la propensione all ampliamento della tutela riconosciuta all affidamento dell acquirente, i cui margini vengono fissati ben oltre i limiti finora rinvenuti dalla giurisprudenza, anche in chiave anticipata, e dunque rispetto al negozio preliminare. 4 La stessa sezione seconda, con la sentenza 5 ottobre 2012 n , mantiene sul tema un orientamento del tutto contrario, prevedendo la sola possibilità di risolvere il preliminare per inadempimento. La nullità per l omissione delle dichiarazioni o allegazioni sanziona specificamente la sola violazione di un obbligo formale, imposto al venditore. Da ciò si fa conseguire che, in presenza delle dichiarazioni o allegazioni, nessuna invalidità deriva al contratto dal difetto di regolarità sostanziale del bene sotto il profilo del rispetto delle norme urbanistiche. 5 Alla data in cui si scrive l art. 40 è ancora in vigore, laddove l art. 17 è confluito senza sostanziali modifiche nell art. 46 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001 n. 380 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia). 5

6 A quest ultimo riguardo, la statuizione della Corte appare ragionevole con riferimento alla situazione degli immobili non sanabili, ovvero in prospettiva della possibilità di ottenere una pronuncia ex art. 2932, c.c., determinante il passaggio dall effetto obbligatorio del preliminare a quello reale del definitivo, imposto dalla sentenza costitutiva dell obbligo di contrarre; potrebbe tuttavia sollevare alcune perplessità relativamente a beni sanabili, in considerazione del carattere obbligatorio del preliminare, essendo astrattamente possibile pervenire in seguito alla stipulazione di un contratto definitivo del tutto valido. La stretta connessione logica, operata dalla Corte, tra gli effetti del contratto definitivo e quelli del contratto preliminare, pur alla luce dell attuale tesi prevalente del cosiddetto doppio contratto preliminare 6, non si ritiene possa esse tout court condivisibile. 6 La teoria, accolta dalla Corte di cassazione a sezioni unite fin dalla sentenza 25 febbraio 1985, n. 1720, attribuisce all istituto non soltanto valore di promessa di consensi, ma anche di promessa di prestazioni finali già concretamente determinate. 6