L attività professionale del perito

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1 L attività professionale del perito La perizia di stima La perizia è la consulenza di un professionista (l esperto) al quale si richiede di rispondere a un determinato quesito di stima. La consulenza viene richiesta in quanto il committente riconosce di non avere adeguate competenze per fornire da sé una risposta al quesito. Il quesito di stima può essere richiesto per risolvere conflitti regolabili in denaro, sorti tra due o più individui, o indipendentemente da un conflitto. Ambito conflittuale In ambito conflittuale la risoluzione del contenzioso costituisce lo scopo stesso della stima. Per esempio può essere richiesto al perito di stimare alcuni immobili che fanno parte di un eredità, in merito ai quali gli eredi hanno una cognizione di valore molto diversa e quindi non trovano un accordo per la divisione. Talvolta la conflittualità può essere ricomposta in via bonaria con un libero accordo tra le parti. In questo caso il compito del perito è di mettere a disposizione il supporto tecnico-estimativo, proprio delle sue competenze professionali, che costituirà la base dell accordo, da perfezionare eventualmente, in sede legale, con l assistenza di un avvocato o di un notaio (consulenza stragiudiziaria). Se invece la conflittualità è esasperata la sua ricomposizione avviene in sede giudiziaria nel corso del processo civile. Il committente della stima è in questo caso il giudice che, per emettere la sentenza, si avvale delle competenze tecniche del perito (consulenza giudiziaria). Una soluzione alternativa al processo civile è l arbitrato, che consiste essenzialmente in un preventivo accordo tra le parti sulla modalità di gestione di eventuali controversie future, compreso la nomina dei periti. Ambito non conflittuale Le perizie di stima possono essere richieste anche in un ambito non conflittuale. In questo caso lo scopo della stima è determinare il valore per gli scopi definiti dal committente, indipendentemente da una conflittualità in atto, Queste stime sono richieste, per esempio, dalle banche, per l erogazioni di mutui ipotecari, per fini fiscali e catastali, dal giudice delle esecuzioni per stabilire il prezzo base per immobili venduti all asta in seguito al mancato pagamento di un debito. Il processo civile Il processo civile viene promosso da una parte ricorrente o attore che chiama in causa di fronte all autorità predisposta (il giudice del Tribunale o il giudice di pace), mediante l atto di citazione redatto da un legale, la parte resistente o convenuto per la risoluzione di un contenzioso sorto tra di loro.il giudice può nominare uno o più consulenti tecnici (consulente tecnico d ufficio o CTU) affinché rispondano a un preciso quesito. Così facendo il giudice non delega alcun potere decisionale, ma si limita a chiedere informazioni aggiuntive in un ramo in cui il perito ha particolare competenza.

2 Il giudice può disattendere il parere del consulente quando, per esempio, le sue conclusioni non siano adeguatamente motivate. Le parti in causa a loro volta possono farsi assistere da un consulente di fiducia (consulente tecnico di parte o CTP) che ha essenzialmente un ruolo di controllo tecnico dell operato del CTU. I consulenti tecnici sono previsti nel codice di procedura civile come ausiliari del giudice e vengono scelti in appositi albi istituiti presso i Tribunali per ogni categoria professionale. Nella normativa giudiziaria il concetto di consulenza ha superato quello di perizia. Nella perizia il tecnico si limita alla redazione di un elaborato scritto in risposta al quesito, nella consulenza vi è la partecipazione attiva del professionista in tutto l iter processuale. Partecipa infatti alle udienze a cui è invitato, dove risponde alle domande del giudice e degli avvocati. Attività del CTU Il primo atto formale del CTU è l accettazione dell incarico effettuata con il giuramento, pronunciando la formula di rito, durante l udienza di comparizione. Il perito si impegna in tal modo a far conoscere al giudice la verità. Il giudice può affidare al perito due tipi di incarico: l accertamento tecnico preventivo; la risposta a un preciso quesito. La consulenza tecnica preventiva L accertamento tecnico preventivo si concretizza in una relazione in cui il perito descrive lo stato dei luoghi o delle cose implicate nella stima prima che abbia inizio la fase giudiziale. La consulenza tecnica preventiva può essere richiesta per la determinazione dei crediti derivanti dalla mancata esecuzione di obbligazioni contrattuali dovute a fatto illecito. In questo caso il consulente, prima di provvedere al deposito della relazione, tenta, se possibile, la conciliazione delle parti. Se le parti si sono conciliate, redige il processo verbale della conciliazione. Il giudice con decreto attribuisce efficacia di titolo esecutivo al processo verbale. Se la conciliazione non riesce, ciascuna parte può chiedere che la relazione depositata dal consulente sia acquisita agli atti del successivo giudizio di merito. Il ruolo svolto dal CTU non si limita pertanto alla fase tecnico-estimativa, ma svolge anche il ruolo di conciliatore in grado di risolvere, in taluni casi, il conflitto prima della fase giudiziaria. La consulenza tecnica giudiziale Durante la fase giudiziale il CTU è chiamato a rispondere a un preciso quesito formulato dal giudice. A tale scopo svolge i sopralluoghi e gli altri adempimenti previsti dall incarico agendo in piena libertà coerentemente con i principi deontologici della sua professione. Se le indagini sono svolte senza la presenza del giudice, il consulente dovrà dare comunicazione alle parti in merito al giorno, ora e luogo di inizio delle operazioni peritali. Ogni sopralluogo deve essere verbalizzato. Il CTU può rivolgersi alle parti e ai loro consulenti per acquisire informazioni utili all espletamento dell incarico ricevuto. Può altresì far eseguire analisi o farsi assistere da specialisti di uno specifico settore. L insieme delle operazioni eseguite dal CTU, compresa la sua analisi del quesito, lo svolgimento e la conseguente valutazione, vengono riportate in una relazione scritta di stima, che deve essere depositata nella Cancelleria del Tribunale entro il termine fissato. Se invece il giudice interviene direttamente nelle indagini e non ritiene necessaria la formalizzazione scritta, si dà luogo a un processo verbale. L arbitrato Opzione per l arbitrato Le controversie possono essere risolte, oltre che nell ambito giudiziario, da uno (arbitrato unico) o più arbitri (collegio arbitrale). Il ricorso all arbitrato è previsto nei contratti in cui è stata preventivamente inclusa una clausola compromissoria o quando è stato redatto un apposito atto scritto (compromesso) nei quale viene precisato l oggetto della controversia. Sono escluse dall arbitrato le controversie in materia di eredità, di separazione tra coniugi, contratti di lavoro collettivo e altro ancora. E invece espressamente previsto per legge l arbitrato nelle controversie relative agli appalti e all esecuzione di opere pubbliche. La procedura arbitrale è prevista anche dalla normativa in vigore per la determinazione dell indennità di esproprio. Il lodo emesso dall arbitro unico o dal collegio arbitrale si sostituisce alla sentenza. Si ha così una struttura permanente e collaudata, utilizzabile in una vasta gamma di procedimenti, sollevando le parti e gli arbitri dal peso dei problemi organizzativi che sono invece a carico del Tribunale. Le Camere arbitrali hanno sede in genere nell ambito delle Camere di commercio e possono rispondere a vertenze nazionali e internazionali. Gli arbitri sono nominati direttamente dalle parti o in mancanza di una nomina di parte, dal presidente del Tribunale del luogo in cui e stato stipulato il compromesso. La sentenza arbitrale, detta lodo deve essere pronunciata entro 180 giorni dalla data di costituzione del collegio arbitrale e ha valore di sentenza. Nell ambito delle controversie civili il ricorso alla giustizia ordinaria spesso si rivela deludente soprattutto per Ia onerosità e la durata dei procedimenti. Il ricorso all arbitrato costituisce perciò una valida alternativa alla soluzione di controversie. L arbitrato permette la risoluzione delle controversie in una sede ritenuta spesso più idonea dalle parti, con regole scelte di comune accordo e con i seguenti vantaggi. Rapidità: sono noti i tempi lunghi della giustizia ordinaria. Competenza tecnica: la scelta dei consulenti è affidata alle parti che possono individuare il perito ritenuto più competente o, comunque, il cui giudizio sarebbe più facilmente accettato. Questo aspetto è particolarmente sentito per cause di particolare specificità e complessità tecnica. Flessibilità: il procedimento arbitrale non è condizionato dal formalismo a cui i giudici ordinari sono vincolati; le regole procedurali possono essere scelte direttamente dalle parti, in modo consono all oggetto del contendere.

3 Riservatezza: a differenza dei giudizi ordinari, che sono atti pubblici, l arbitrato garantisce discrezione. Onerosità: i costi sono spesso correlati alla durata del procedimento ordinario che, dal giudizio di primo grado alla cassazione, può durare fino a 10 anni. Le esecuzioni immobiliari Con le esecuzioni immobiliari si procede alla vendita forzata degli immobili intestati al debitore al fine di ottenere i fondi per reintegrare quanto è dovuto al creditore. I debiti che danno origine alle esecuzioni immobiliari sono di vario tipo e vanno dai fallimenti societari al mancato pagamento delle spese condominiali. Sono effettuate anche, sovente, in seguito al mancato pagamento dei mutui ipotecari. La procedura per le esecuzioni immobiliari, regolata dal codice di procedura civile, è diretta dal giudice dell esecuzione. Con la riforma della procedura delle esecuzioni immobiliari (Leggi 302/1998 e 80/2005) il giudice può delegare a professionisti le operazioni di vendita. Nella fase di vendita l esperto estimatore svolge la sua attività di consulenza. La procedura di esecuzione immobiliare viene attivata dal creditore presentando al giudice un istanza di vendita dell immobile pignorato. Le fasi dell espropriazione forzata sono le seguenti: pignoramento; istanza di vendita; vendita; trasferimento del diritto; distribuzione del ricavato della vendita. Pignoramento Il pignoramento è la perdita da parte del debitore del diritto di poter disporre liberamente del bene pignorato, che quindi non può venderlo. Il bene viene dato in garanzia a terzi. L atto di pignoramento di un immobile viene notificato dall ufficiale giudiziario al debitore. Istanza di vendita Il creditore entro 120 giorni dalla data di trascrizione dell atto di pignoramento, deve presentare l istanza di vendita. In qualsiasi momento prima della vendita il debitore può chiedere di riscattare il bene pignorato pagando una somma di denaro pari al debito e le spese amministrative. Col versamento dell intera somma, i beni immobili vengono liberati dal pignoramento. Vendita dell immobile Il giudice dell esecuzione, verificata la regolarità e la completezza della documentazione depositata, fissa l udienza preliminare con la quale nomina l esperto per la valutazione dell immobile e avvisa il debitore e i comproprietari. Il prezzo base per la vendita è determinato ( secondo i criteri dell art. 15 c.p.c.), moltiplicando la rendita catastale per appositi coefficienti. Se però il giudice ritiene tale valore manifestatamene inadeguato (come avviene nella maggior parte dei casi), il valore viene fissato dal giudice stesso sulla base della perizia dell esperto da lui nominato. Il giudice dispone quindi con un ordinanza la vendita dell immobile che può essere effettuata con incanto o senza. Ogni offerta è efficace solo se l offerente presenta la cauzione stabilita (assegno circolare). Se l offerente non diviene aggiudicatario la cauzione è immediatamente restituita dopo la chiusura dell incanto. Nella vendita senza incanto il Cancelliere del tribunale provvede a dare pubblico avviso dell ordinanza di vendita mediante la pubblicazione nel sito Internet appositamente costituito e sui giornali più diffusi nella zona (quotidiani o settimanali). Sono pubblicati anche la relazione di stima dell esperto e il nome e il recapito del custode dell immobile nominato in sostituzione del debitore. In seguito alla pubblicazione ognuno, tranne il debitore, può presentare in busta chiusa offerte con una dichiarazione contenete l indicazione del prezzo, del tempo e del modo di pagamento e di ogni altra indicazione utile a valutare l offerta. Le buste sono aperte all udienza fissata, in presenza degli offerenti. L offerta viene accolta se supera il prezzo base. In caso contrario, se vi è il dissenso di un creditore o se il giudice ritiene che vi sia possibilità migliore di vendita con l incanto, l offerta viene respinta. Nella vendita con incanto offerte sono valide se sono almeno uguali al prezzo base o se superano l offerta precedente nella misura indicata nelle condizioni di vendita. Trascorsi tre minuti senza che ne sia seguita una maggiore, l immobile è aggiudicato all ultimo offerente. Avvenuto l incanto, possono ancora essere fatte offerte di acquisto entro il termine di dieci giorni, ma esse sono efficaci solo se il prezzo offerto supera di 1/5 quello raggiunto nell incanto. Se la vendita all incanto non ha luogo per mancanza di offerte, ogni creditore, entro dieci giorni dalla data fissata per l incanto, può fare istanza di assegnazione dell immobile. Trasferimento dell immobile L aggiudicatario del bene deve versare il prezzo nel termine e nel modo indicato. Se il prezzo non è versato entro il termine fissato (in genere 60 giorni) il giudice provvede con decreto a dichiarare la decadenza dell aggiudicatario (con perdita della cauzione) e ordina una nuova vendita. Il versamento è presupposto necessario per l emissione del decreto dì trasferimento del bene da parte del giudice. Tale decreto ha effetto traslativo del diritto di proprietà e costituisce quindi un titolo valido per l iscrizione nei registri immobiliari e per l esecuzione del rilascio. Distribuzione del ricavato della vendita Alla conclusione del processo espropriativo si procede alla formazione del progetto di distribuzione del ricavato (piano di riparto) che si articola in due parti: il progetto di graduazione tra i creditori in base alle norme di diritto processuale che stabiliscono un diverso rango dei creditori; il progetto di liquidazione, che prevede la determinazione della somma da distribuire a ogni creditore.

4 La somma da ripartire comprende, oltre al ricavato della vendita, le rendite e i proventi di ogni tipo emersi nella procedura (canoni di locazione, multe, risarcimento di danni ecc.). A tale importo saranno detratte le spese sostenute (spese processuali, oneri per la cancellazione delle iscrizioni e delle trascrizioni, i compensi dovuti al notaio e al perito ecc.). La parte eventualmente non utilizzata viene restituita al debitore. Le stime cauzionali La stima cauzionale viene richiesta da istituti di credito per l erogazione di un mutuo. Il mutuo è un contratto che ha per oggetto il prestito concesso da un intermediario finanziario (nella maggior parte dei casi, una banca). Il mutuatario si obbliga a restituire la somma di denaro secondo un piano di ammortamento concordato. Per la concessione del mutuo viene richiesta una garanzia costituita, nella maggior parte dei casi, da un ipoteca su un bene immobile. Il mutuo può essere richiesto per varie necessità. L esigenza più comune riguarda l acquisto di un immobile, in particolare della prima casa (mutuo fondiario). I mutui sono richiesti anche per: sostenere gli oneri della costruzione di un fabbricato (mutuo edilizio); ristrutturare un fabbricato (dal proprietario); le esigenze dell azienda agraria (acquisto macchine, esecuzione di miglioramenti fondiari ecc.); altre esigenze. I diversi tipi di mutuo differiscono per: il tipo di saggio applicato (fisso o variabile); il tipo di garanzia (ipotecaria o, a volte, fideiussoria); la durata (da pochi anni fino a 30 anni e oltre). Il saggio variabile ha come riferimento il saggio Euribor, il saggio fisso ha come riferimento il saggio Eurirs (si aggiunge un spread della banca clell I,5-3%). L iter per ottenere un mutuo inizia con il deposito della documentazione necessaria (domanda) presso la banca. L istruttoria si conclude con un contratto davanti al notaio (atto di mutuo). Il notaio iscrive l ipoteca nella Conservatoria dei registri immobiliari. Quindi la banca versa il denaro convenuto al mutuatario contro il rilascio di una quietanza. Le spese di istruttoria, comprese quelle peritali, le spese notarili, le imposte ecc. sono a carico di chi ha richiesto il mutuo. L immobile dato in garanzia deve essere assicurato contro l incendio a spese del debitore. La concessione del mutuo è in genere subordinata all entità e alla stabilità del reddito (per esempio un contratto di lavoro a tempo indeterminato) e all età del mutuatario. L importo massimo erogabile dipende dal valore del bene dato in garanzia. Attualmente vengono erogati mutui che coprono anche il 100% del valore risultante dalla perizia dell immobile (la stima è comunque prudenziale ). In caso di inadempimento del mutuatario (mancato o ritardato pagamento di un certo numero di rate), il bene dato in garanzia viene pignorato e si procede all esecuzione forzata. I debitori, se le norme contrattuali lo prevedono, hanno facoltà di estinguere anticipatamente, in tutto o in parte, il proprio debito, corrispondendo l importo previsto dal piano di ammortamento. Valutazione degli immobili La stima dell immobile dato in garanzia viene effettuata di solito con procedimento sintetico e con giudizio sommario del valore. Per le banche è infatti sufficiente la dichiarazione del professionista incaricato, di cui hanno fiducia e che da loro riceve il mandato. Il procedimento con cui tale valore viene determinato invece interessa relativamente, ciò che conta è che: il valore stimato copra effettivamente l ammontare della somma erogata; non vi siano impedimenti tali da sottrarre l immobile al vincolo ipotecario (per esempio una casa costruita abusivamente non costituisce una garanzia adeguata). Nella relazione di stima il professionista dovrà pertanto dedicare particolare attenzione all identificazione dell immobile. Nella descrizione delle caratteristiche e dello stato giuridico dovrà quanto meno accertare: l esistenza o meno di ipoteche preesistenti; l esistenza di diritti reali di terze persone (coniuge separato, usufruttuario, locatario ecc.); la regolarità degli atti relativi all edificazione (concessione o permesso di costruire, certificazione di agibilità ecc.); la regolarità catastale. La relazione di stima Lo scopo della relazione di stima è di far comprendere alle parti interessate i presupposti logici del processo di valutazione e quindi le modalità operative che hanno condotto al giudizio finale. In questo iter operativo il perito deve evidenziare un corretto equilibrio tra teoria e prassi, dimostrando le necessarie capacità di interpretare le complesse relazioni tra tecnica, economia e diritto. Con la forma scritta la stima può essere utilizzata dal committente (privato Tribunale, ente amministrativo ecc.) e servire quindi ai fini pratici per cui è stata richiesta. Nella stesura della relazione il perito affronterà con ordine logico le varie fasi della stima, inquadrandole nel contesto in cui essa si svolge (stima giudiziaria o stragiudiziaria). Il perito dovrà quindi elaborare in modo chiaro e semplice, secondo uno schema riconoscibile la procedura di stima, individuando l aspetto economico, scegliendo il tipo di procedimento, analizzando i rapporti legali ed economici esistenti tra persone e cose, rilevando e utilizzando i dati (di fatto e ipotetici) in modo congruo e affidabile. La costruzione di uno schema per la relazione di stima può essere effettuata solo sommariamente, essendo assai vari i contesti operativi in cui una consulenza di stima può esser richiesta. Tuttavia è opportuno suddividere la relazione in sezioni che, semplificando al massimo, possono essere ridotte alle seguenti: introduzione;

5 valutazione; conclusione. La prima e l ultima devono dedicare particolare attenzione al committente (che spesso è il giudice) mentre la parte centrale (la valutazione) è riservata agli aspetti tecnici trattati dal professionista estimatore. Questa parte centrale di valutazione ha uno schema logico abbastanza definito: 1) quesito, che costituisce lo scopo della stima; 2) individuazione del tipo di valore e scelta del procedimento; 3) acquisizione dei dati necessari; 4) analisi, interpretazione ed elaborazione dei dati; 5) giudizio finale.

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