REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE. Composta dagli Ill.mi Sigg.

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1 REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE TERZA CIVILE Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati: Dott. TRIFONE Francesco - Presidente Dott. UCCELLA Fulvio - Consigliere Dott. SEGRETO Antonio - Consigliere Dott. CARLEO Giovanni - rel. Consigliere Dott. SCRIMA Antonietta - Consigliere ha pronunciato la seguente: SENTENZA sul ricorso (OMISSIS) proposto da: (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti; - ricorrenti - contro SOCIETA' COOPERATIVA SOCIALE (OMISSIS) (gia' (OMISSIS) COOPERATIVA SOCIALE A R.L. (OMISSIS)) (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione legale rappresentante pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti; - controricorrente - sul ricorso (OMISSIS) proposto da: (OMISSIS) (OMISSIS), (OMISSIS) (OMISSIS), elettivamente domiciliati in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che li rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti; - ricorrenti -

2 contro SOCIETA' COOPERATIVA SOCIALE (OMISSIS) (gia' (OMISSIS) COOPERATIVA SOCIALE A R.L. (OMISSIS)) (OMISSIS), in persona del Presidente del Consiglio di Amministrazione legale rappresentante pro tempore Sig.ra (OMISSIS), elettivamente domiciliata in (OMISSIS), presso lo studio dell'avvocato (OMISSIS), che la rappresenta e difende unitamente all'avvocato (OMISSIS) giusta delega in atti; - controricorrente - avverso la sentenza n. (OMISSIS) della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il (OMISSIS), R.G.N. (OMISSIS) e avverso la sentenza n. (OMISSIS) della CORTE D'APPELLO di VENEZIA, depositata il (OMISSIS), R.G.N. (OMISSIS); udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 08/05/2013 dal Consigliere Dott. GIOVANNI CARLEO; udito l'avvocato (OMISSIS); udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. CARESTIA Antonietta, che ha concluso per entrambi i ricorsi per l'accoglimento del terzo motivo di ricorso. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Come risulta dal ricorso per cassazione, contrassegnato dal n. (OMISSIS) R.G.N., con atto notificato in data (OMISSIS) (OMISSIS) e (OMISSIS) intimavano licenza per finita locazione alla Societa' Cooperativa " (OMISSIS)", per ottenere il rilascio entro il degli immobili di proprieta' comune, situati in (OMISSIS), detenuti dalla societa' intimata in forza di contratto di locazione stipulato in data (OMISSIS). La convenuta si costituiva in giudizio, eccependo l'intervenuta rinnovazione del rapporto fino al successivo in quanto il contratto di locazione, stipulato nel vigore della Legge n. 392 del 1978, e rinnovatosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, aveva assunto a decorrere dall' la durata di quattro anni + quattro, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. In esito al giudizio, il Tribunale di Treviso Sezione distaccata di Montebelluna - rigettava la domanda dichiarando che il contratto di locazione - che andava a scadere il giorno si doveva automaticamente rinnovare fino al giorno , ai sensi della Legge n. 31 del 1998, articolo 2, comma 6, e comma 1, e condannando la societa' convenuta a rilasciare l'immobile entro e non oltre il Avverso tale decisione i locatori proponevano appello, ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la societa' appellata resistendo al gravame, la Corte di appello di Venezia con sentenza depositata il (OMISSIS) rigettava l'appello e condannava gli appellanti alle spese del giudizio di secondo grado. Intanto, come risulta dal ricorso per cassazione, contrassegnato dal n. (OMISSIS)R.G.N., con atto notificato in data (OMISSIS)la (OMISSIS) ed il (OMISSIS) avevano intimato licenza per finita locazione alla Societa' Cooperativa " (OMISSIS)", per ottenere il rilascio entro il di altri immobili di proprieta' comune, sempre situati in (OMISSIS), detenuti dalla societa' intimata in forza di un diverso contratto di locazione, successivamente stipulato, in data Anche in questo diverso giudizio, la convenuta si costituiva, eccependo l'intervenuta rinnovazione del rapporto fino al successivo in quanto il contratto di locazione, stipulato nel vigore della Legge n. 392 del 1978, e rinnovatosi tacitamente dopo l'entrata in vigore della

3 Legge n. 431 del 1998, aveva assunto a decorrere dall' la durata di quattro anni + quattro, prevista dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1. In esito al giudizio, il Tribunale di Treviso - Sezione distaccata di Montebelluna - rigettava la domanda dichiarando che il contratto di locazione - che andava a scadere il giorno si doveva automaticamente rinnovare fino al giorno , ai sensi della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 6, e comma 1, e condannando la societa' convenuta a rilasciare l'immobile entro e non oltre l' Avverso tale decisione i locatori proponevano appello, ed in esito al giudizio, in cui si costituiva la societa' appellata resistendo al gravame, la Corte di appello di Venezia con sentenza depositata il 2 maggio 2007 rigettava l'appello e condannava gli appellanti alle spese del giudizio di secondo grado. Avverso entrambe le sentenze i soccombenti hanno quindi proposto separati ricorsi per cassazione articolati in tre motivi. Resiste la societa' Cooperativa in entrambi i giudizi con separati controricorsi. Entrambe le parti hanno infine depositato memorie illustrative. MOTIVI DELLA DECISIONE In via preliminare, deve essere disposta la riunione al presente giudizio contrassegnato dal n. (OMISSIS)R.G. di quello recante il n. (OMISSIS)R.G., fissato nella medesima udienza odierna, per evidenti ragioni di connessione sia soggettiva sia, in parte, oggettiva, riguardando entrambi i giudizi analoghi contratti di locazione ad uso abitativo, intercorrenti tra le stesse parti, anche se relativi ad immobili diversi con canoni e scadenze differenti. E' appena il caso di osservare a riguardo che la riunione dei procedimenti connessi puo' essere disposta d'ufficio anche nel corso del giudizio di legittimita', atteso che essa risponde alle stesse esigenze di ordine pubblico processuale (inammissibilita' di duplicita' di giudicati) in base alle quali la litispendenza puo' essere dichiarata in ogni stato e grado del processo e, quindi, anche in cassazione. (Cass. n /99, n. 7966/06, n. 3130/07, Sez. Un. 982/79). Procedendo all'esame delle censure, di analogo contenuto in entrambi i ricorsi, va osservato che, con la prima doglianza, deducendo la violazione e la falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2, commi 6, 1 e 3, i locatori ricorrenti hanno censurato la sentenza impugnata nella parte in cui la Corte di Appello ha ritenuto che le locazioni, stipulate nel vigore della Legge n. 392 del 1978, che si rinnovano tacitamente dopo l'entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, per mancata disdetta del locatore alla prima scadenza successiva a quest'ultima legge, restano integralmente assoggettate al regime di durata stabilito dalla Legge n. 431 del 1998, articolo 2, comma 1, con la conseguenza che il contratto puo' essere disdettato solo in presenza dei motivi indicati nell'articolo 3, comma 1, di tale legge. Con la seconda doglianza, articolata sotto il profilo della violazione e/o falsa applicazione della Legge n. 431 del 1998, articolo 2i commi 6 e 1, i ricorrenti locatori lamentano l'erroneita' della tesi della la Corte di Appello, secondo cui se alla prima scadenza successiva alla rinnovazione tacita, non viene data disdetta per i motivi indicati nella Legge n. 431 del 1998, articolo 3, comma 1, il contratto assumerebbe l'ulteriore durata di anni quattro piu' quattro. I motivi in questione, che vanno esaminati congiuntamente in quanto sia pure sotto diversi ed articolati profili, prospettano ragioni di censura intimamente connesse tra loro, sono infondati. A riguardo, mette conto di sottolineare che entrambi i contratti, stipulati prima della entrata in vigore della Legge n. 431 del 1998, rispettivamente in data (OMISSIS) e (OMISSIS),

4 recavano il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore venuto a scadenza in epoca successiva al 30 dicembre 1998, vale a dire rispettivamente nell'ottobre 1999 e nel marzo 2000, vedendo pertanto realizzato il presupposto della rinnovazione nel vigore della nuova legge. Ora, secondo l'ormai consolidato orientamento di questa Corte, la Legge n. 431 del 1998, articolo 2, u.c., va interpretato nel senso che, se il contratto si rinnova tacitamente nella vigenza della nuova legge, per mancanza di una disdetta che il locatore avrebbe potuto fare, ma che non ha fatto, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina; laddove, invece, la disdetta sia comunque intervenuta tempestivamente, pur se non sostenuta da alcuna particolare esigenza del locatore, come consentito dalla Legge n. 392 del 1978, articolo 3, il contratto resta soggetto alla disciplina previgente ai sensi della medesima Legge n. 431 del 1998, articolo 14, u.c.. Pertanto, solo se il locatore, dopo l'entrata in vigore della nuova disciplina, si trova nella possibilita' di comunicare la disdetta (nel senso che il termine utile per la comunicazione della disdetta da parte del locatore viene a scadenza in epoca successiva a detta entrata in vigore) e non lo fa, il rapporto resta assoggettato alla nuova disciplina integralmente e quindi con riferimento anche alla doppia durata quadriennale. Anche in tale ipotesi infatti deve ritenersi che il locatore conservi in pieno la facolta' che il legislatore ha certamente inteso attribuirgli (non essendovi alcuna valida ragione per ritenere che abbia inteso negargliela in certi casi ed in particolare nelle fattispecie come quella in questione) : scegliere se dare o non dare la disdetta in relazione alla legislazione vigente al momento della scelta; e quindi (questo e' il punto decisivo) con tutti i presupposti e tutte le conseguenze giuridiche dettate datale legislazione, (cosi', Cass. n. 7985/2010 in motivazione. Conformi, Cass. n /08 e Cass. n /07). Resta da esaminare l'ultima doglianza, articolata sotto il profilo della motivazione insufficiente e contraddittoria, con cui i ricorrenti lamentano che la Corte territoriale ha posto a loro carico le spese di giudizio ritenendo erroneamente superata l'opinabilita' delle questioni di diritto trattate superata dalla piu' recente giurisprudenza di merito laddove vi erano a riguardo orientamenti giurisprudenziali contrastanti. Il motivo non e' accompagnato dal necessario momento di sintesi. Cio' posto, il motivo deve essere dichiarato inammissibile in quanto, ai sensi dell'articolo 366 bis c.p.c., introdotto dal Decreto Legislativo n. 40 del 2006, articolo 6, applicabile alle sentenze pubblicate dal 2 marzo 2006, la censura di omessa, insufficiente o contraddittoria motivazione deve contenere un momento di sintesi (omologo del quesito di diritto), che ne circoscriva puntualmente i limiti, oltre a richiedere sia l'indicazione del fatto controverso, riguardo al quale si assuma l'omissione, la contraddittorieta' o l'insufficienza della motivazione sia l'indicazione delle ragioni per cui la motivazione sarebbe inidonea a sorreggere la decisione (Cass. ord. n /2007, n. 4309/2008 e n. 4311/2008). Considerato che la sentenza impugnata appare esente dalle censure dedotte, ne consegue che il ricorso per cassazione in esame, siccome infondato, deve essere rigettato. Sussistono giusti motivi per compensare fra le parti le spese di questo giudizio in quanto l'orientamento giurisprudenziale riportato si e' consolidato solo dopo l'introduzione della lite. P.Q.M.

5 La Corte riunisce al ricorso n. (OMISSIS). quello recante il n. (OMISSIS). e, decidendo sui ricorsi riuniti, li rigetta. Compensa tra le parti le spese di questo giudizio di legittimita'.