PERIZIA TECNICA DI STIMA Tecnico incaricato: Dott. Arch. Massimo MAZZINI *****************

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1 PERIZIA TECNICA DI STIMA Tecnico incaricato: Dott. Arch. Massimo MAZZINI Siena, lì 14/12/2017 ***************** Io sottoscritto Dott. Arch. Massimo MAZZINI (CF MZZMSM63D11I726O), libero professionista iscritto all Albo degli Architetti della Provincia di Siena al n 199, con studio in Siena Via della Pace n 15, su incarico affidatomi dalla Dott.ssa Sonia CANDELA, Curatore del Fallimento N.R.G. 73/2015 Fall., previa autorizzazione del GD. Cristian Soscia del , procedo alla descrizione e valutazione dei terreni ubicati nel comune di Siena (SI) in località Renaccio.

2 *** UBICAZIONE DEI BENI *** I terreni oggetto della presente perizia sono ubicati a Siena in località Renaccio, posizionati nell area produttiva già edificata, in una zona delimitata dalla Strada Provinciale di Ruffolo da un lato e dal tracciato della ferrovia Siena-Monte Antico da parte opposta. Gran parte dei terreni risultano compresi all interno del perimetro del Piano di Lottizzazione a destinazione produttiva, e comunque nelle particelle di terreno adiacenti al perimetro del nucleo edificato. L area è caratterizzata da un tessuto per lo più urbanizzato, a destinazione prevalentemente produttiva in cui sono consentite attività industriali, artigianali, direzionali e di commercio. L accessibilità alla zona è decisamente buona, anche in virtù del recente completamento della bretella stradale che collega Ruffolo con la strada Cassia ed Isola d Arbia. La zona è posizionata al margine Sud del Capoluogo, ottimamente collegata con la viabilità principale per Arezzo, Grosseto e Firenze. *** DESCRIZIONE GENERALE DEI BENI *** I beni oggetto della presente valutazione sono costituiti da una serie di particelle catastali, per la maggior parte comprese in un unico comparto edificabile, situato in un area a prevalente destinazione artigianaleindutriale. La rimanente parte del compendio è rappresentata da alcuni terreni fuori dal comparto di lottizzazione con destinazione non edificabile.

3 *** TITOLARITA' DEI BENI *** Alla data odierna, i beni di cui si tratta, per un totale di n. 32 unità, censite al Catasto Terreni del Comune di Siena, sono intestati alla seguente proprietà: per 1000/1000 (mille/millesimi) alla Società Ediltorrita S.r.l. con sede a Torrita di Siena, Codice Fiscale *** ATTI DI PROVENIENZA *** I terreni sono stati compravenduti con Atto a rogito del Notaio Cirianni di Arezzo del Rep Racc e con Atto a rogito del Notaio Pisapia di Montevarchi del trascritto a Siena il al n 6 Registro Particolare. *** SITUAZIONE IPOTECARIA *** L ispezione telematica, allegata alla presente perizia, evidenzia la situazione ipotecaria dei terreni di proprietà della Ediltorrita S.r.l.

4 *** CONSISTENZA DEI BENI *** I terreni presentano una superficie complessiva pari ad ha di cui. Tali terreni risultano censiti al Nuovo Catasto Terreni del Comune di Siena: Foglio 118, Particella 226, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 5 are 80 ca, Reddito Domenicale euro 1,35, Reddito Agrario euro 1,35; Foglio 118, Particella 233, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 50 ca, Reddito Domenicale euro 0,12, Reddito Agrario euro 0,12; Foglio 118, Particella 234, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 5 are 60 ca, Reddito Domenicale euro 1,30, Reddito Agrario euro 1,30; Foglio 118, Particella 235, Qualità Bosco misto, Classe U, Superficie 61 are 40 ca, Reddito Domenicale euro 9,51, Reddito Agrario euro 1,90; Foglio 118, Particella 236, Qualità Bosco misto, Classe U, Superficie 60 ca, Reddito Domenicale euro 0,09, Reddito Agrario euro 0,02; Foglio 118, Particella 241, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 9 are 40 ca, Reddito Domenicale euro 2,18, Reddito Agrario euro 2,18; Foglio 118, Particella 244, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 11 are 26 ca, Reddito Domenicale euro 2,62, Reddito Agrario euro 2,62; Foglio 118, Particella 248, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 25 are 50 ca, Reddito Domenicale euro 5,93, Reddito Agrario euro 5,93; Foglio 118, Particella 249, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 11 are 55 ca, Reddito Domenicale euro 2,68, Reddito Agrario euro 2,68; Foglio 118, Particella 250, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 26 are 75 ca, Reddito Domenicale euro 6,22, Reddito Agrario euro 6,22; Foglio 118, Particella 251, Qualità Seminativo Arboreo, Classe 3, Superficie 20 are 55 ca, Reddito Domenicale euro 4,78, Reddito Agrario euro 4,25; Foglio 118, Particella 252, Qualità Seminativo Arboreo, Classe 3, Superficie 6 are 85 ca, Reddito Domenicale euro 1,59, Reddito Agrario euro 1,42; Foglio 118, Particella 253, Qualità Seminativo Arboreo, Classe 3, Superficie 10 are 60 ca, Reddito Domenicale euro 2,46, Reddito Agrario euro 2,19; Foglio 118, Particella 254, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 4 are 10 ca, Reddito Domenicale euro 0,95, Reddito Agrario euro 0,95; Foglio 118, Particella 255, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 1 are 15 ca, Reddito Domenicale euro 0,27, Reddito Agrario euro 0,27; Foglio 118, Particella 256, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 1 are 48 ca,

5 Reddito Domenicale euro 0,34, Reddito Agrario euro 0,34; Foglio 118, Particella 258, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 70 are 82 ca, Reddito Domenicale euro 16,46, Reddito Agrario euro 16,46; Foglio 118, Particella 259, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 42 ca, Reddito Domenicale euro 0,10, Reddito Agrario euro 0,10; Foglio 118, Particella 260, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 1 ha 34 are 35 ca, Reddito Domenicale euro 31,22, Reddito Agrario euro 31,22; Foglio 118, Particella 261, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 5 are 53 ca, Reddito Domenicale euro 1,29, Reddito Agrario euro 1,29; Foglio 118, Particella 262, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 4 are 7 ca, Reddito Domenicale euro 0,95, Reddito Agrario euro 0,95; Foglio 118, Particella 263, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 22 ca, Reddito Domenicale euro 0,05, Reddito Agrario euro 0,05; Foglio 118, Particella 264, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 58 ca, Reddito Domenicale euro 0,13, Reddito Agrario euro 0,13; Foglio 118, Particella 265, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 24 are 70 ca, Reddito Domenicale euro 5,74, Reddito Agrario euro 5,74; Foglio 118, Particella 266, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 75 ca, Reddito Domenicale euro 0,17, Reddito Agrario euro 0,17; Foglio 118, Particella 267, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 1 are 47 ca, Reddito Domenicale euro 0,34, Reddito Agrario euro 0,34; Foglio 118, Particella 269, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 72 are 7 ca, Reddito Domenicale euro 16,75, Reddito Agrario euro 16,75; Foglio 118, Particella 270, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 40 ca, Reddito Domenicale euro 0,09, Reddito Agrario euro 0,09; Foglio 118, Particella 271, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 90 ca, Reddito Domenicale euro 0,21, Reddito Agrario euro 0,21; Foglio 118, Particella 272, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 17 are 40 ca, Reddito Domenicale euro 4,04, Reddito Agrario euro 4,04; Foglio 118, Particella 273, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 15 ca, Reddito Domenicale euro 0,03, Reddito Agrario euro 0,03; Foglio 118, Particella 274, Qualità Seminativo, Classe 3, Superficie 8 ca, Reddito Domenicale euro 0,02, Reddito Agrario euro 0,02; Per un totale complessivo di mq.

6 *** SITUAZIONE URBANISTICA *** Sotto il profilo urbanistico i terreni sono inseriti all interno del vigente Regolamento urbanistico, con le destinazioni individuate nell allegato Certificato di Destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di Siena: Centro abitato ai sensi della vigente normativa urbanistica regionale. Sottosistema funzionale delle Aree Miste AM art. 71 delle NTA. I terreni risultano presentano in gran parte la seguente destinazione urbanistica: Aree miste 3, AM3, aree a vocazione produttiva art. 74 delle NTA. Per una porzione residua, (porzione delle Particelle 269 e 241 del Foglio 118) i terreni presentano la seguente destinazione urbanistica: Verde urbano e territoriale, verde di ambientazione (Vd) art. 104 delle NTA. Gran parte dei beni sono compresi all interno del perimetro di un Piano Attuativo ancora vigente: tale Piano di Lottizzazione relativo all area I3A Industriale e Artigianale (ex Piano Regolatore Generale P.R.G. Secchi ) in località Renaccio, è stato approvato dal Comune di Siena con atto consiliare n 23 del , pubblicato sul B.U.R.T. n 10 del ; la relativa Convenzione è stata stipulata il , n di Repertorio e n di Raccolta, Notaio Alfredo Mandarini. Tale convenzione è stata modificata a seguito di atto del Consiglio Comunale n 232 del , e Convenzione stipulata il N Repertorio e n Raccolta, Notaio Alfredo Mandarini; La Convenzione, ai sensi dell 'articolo 30, comma 3bis, della legge 9 agosto 2013, n. 98 Conversione, con modificazioni, del decreto-legge 21 giugno 2013, n. 69 (D.L. del Fare), è stata prorogata di tre anni. A seguito della richiesta inviata per PEC in data , intesa come PROROGA AUTOMATICA ai sensi dell art. 30, comma 3bis del Decreto

7 del fare (DL n. 69/2013 convertito in legge n. 98/2013), il Comune di Siena ha comunicato la relativa presa d atto con Prot del Estratto RU vigente Comune di Siena

8 ESTRATTO DEL VINCOLO ID UNIVOCO REGIONALE PROVINCIA COMUNE DENOMINAZIONE AREA Estratto Vincolo dal Sito del Ministero per i Beni e le Attività Culturali Direzione Generale per i Beni Architettonici e Paesaggistici SI SIENA DATA PROVVEDIMENTO 16/01/1974 NOTE DATA REVISIONE OTTOBRE 2012 CONVALIDA MiBAC ZONA COSTITUENTE UNA NATURALE CONTINUAZIONE DELLA CAMPAGNA SENESE PIU' PROSSIMA AL CENTRO STORICO DELLA CITTA' DI SIENA (AMPLIAMENTO DEL VINCOLO INTORNO ALL'ABITATO GIA' OPERANTE) VALIDATO PIT codice vincolo:

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24 ESTRATTO DEL VINCOLO La zona oggetto dell intervento ricade nell Ambito di Paesaggio 14 Colline di Siena, tipologia art. 136 D.Lgs 42/2004 c e d, con denominazione: Zona sita nel territorio del Comune di Siena (Area panoramica costituente una naturale continuazione della campagna senese prossima al centro storico con motivi di architettura rurale e monumentale e strade campestri di notevole valore paesistico). Con motivazione: [ ] la zona predetta ha notevole interesse pubblico perché costituisce, dal punto di vista della bellezza e dell'intervento dell'uomo, una naturale continuazione della campagna senese più prossima al centro storico; in tali zone infatti, si hanno cospicui motivi di architettura rurale e monumentale collegati intimamente con il suolo e raggiungibili molto spesso attraverso strade campestri di notevole valore paesistico, in una coerenza stilistica e compositiva, quanto mai eccezionale. Molto spesso le alture collinari sono contrassegnate da cospicui motivi paesaggistici caratteristici per ogni singola località, e meritevoli di essere conservati nella loro sostanza. Il vincolo, in corrispondenza della via Cassia, inoltre, tende a conservare anche l'attuale godibilità ditali episodi che, altrimenti, potrebbero venir facilmente snaturati e deturpati.

25 *** NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE RU VIGENTE *** Normativa vigente sull'area Sottosistemi funzionali degli insediamenti e dei tessuti, Sistemi e sottosistemi di paesaggio AM3 - Aree miste 3 - aree a vocazione produttiva area disciplinata alla scala 1:2.000 Centro Abitato (ai sensi dell'art. 55 comma 2, lettera b, della L.R. 1/2005) 1. Art. 2 Contenuto e ambito di applicazione Sottosistemi funzionali degli insediamenti e dei tessuti, Sistemi e sottosistemi di paesaggio AM3 - Aree miste 3 - aree a vocazione produttiva 1. Art. 32 Demolizione con ricostruzione (DR) 2. Art. 38 Rottamazione edilizia (ROE) 3. Art. 71 Aspetti generali per il Sottosistema funzionale delle Aree Miste (AM) 4. Art. 74 Aree miste 3 (AM3) Art. 2 Contenuto e ambito di applicazione 1. La disciplina del RU assume quali riferimenti il quadro conoscitivo, le invarianti, gli statuti, i sistemi ed i sottosistemi territoriali e funzionali e le Unità Territoriali Organiche Elementari (UTOE) come definite dal PS. 2. Ai sensi dell'art. 55, LR 1/2005 e successive modifiche ed integrazioni, il RU si applica all'intero territorio comunale e prevede: 1. a) la disciplina per la gestione degli insediamenti esistenti e del territorio rurale di cui individua e definisce: o o o o o - il quadro conoscitivo dettagliato ed aggiornato periodicamente del patrimonio edilizio ed urbanistico esistente e delle funzioni in atto; - il perimetro aggiornato dei centri urbani inteso come delimitazione continua che comprende tutte le aree edificate e i lotti interclusi; - le regole per l'utilizzazione, il recupero e la riqualificazione del patrimonio urbanistico ed edilizio esistente, compresa la tutela e la valorizzazione degli edifici e dei manufatti di valore storico e artistico; - le aree all'interno del perimetro dei centri abitati nelle quali è permessa l'edificazione di completamento o di ampliamento degli edifici esistenti; - le aree per le opere di urbanizzazione primaria e secondaria nel rispetto degli standard di cui all'art. 53, comma 2, lett. c, L.R. 1/2005 Toscana n. 1/2005 e successive modifiche ed integrazioni; o - la disciplina del territorio rurale ai sensi del titolo IV, capo III, LR 1/2005 Toscana n. 1/2005 e successive modifiche ed integrazioni;

26 o o o - la valutazione di fattibilità idrogeologica degli interventi anche ai fini della gestione del vincolo corrispondente di cui alla Legge Regionale Toscana n. 39/2000, in base all'approfondimento degli studi di natura idrogeologica, geologica ed idraulica; - le aree e gli ambiti sui quali perseguire prioritariamente la riqualificazione insediativa; - i perimetri per le cui trasformazioni sia richiesta l'esecuzione programmata e contestuale di interventi pubblici e privati da attuarsi mediante i Piani Complessi di Intervento di cui all'art. 56, comma 1, della L.R. 1/ b) la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio di cui individua e definisce: o o o o o o - gli interventi di addizione agli insediamenti esistenti consentiti anche all'esterno del perimetro dei centri abitati; - gli ambiti interessati da interventi di riorganizzazione del tessuto urbanistico; - gli interventi che, in ragione della loro complessità e rilevanza, si attuano mediante i piani attuativi; - le aree destinate all'attuazione di politiche di settore dell'amministrazione comunale; - le aree destinate alle infrastrutture da realizzare; - il programma di intervento per l'abbattimento delle barriere architettoniche ed urbanistiche, contenente il censimento della barriere architettoniche nell'ambito urbano e la determinazione degli interventi necessari al loro superamento, per garantire un'adeguata fruibilità delle strutture di uso pubblico e degli spazi comuni della città; o - i beni sottoposti a vincolo preordinato all'esproprio ai sensi degli artt. 9 e 10, D.P.R. n. 327/2001; o - la disciplina della perequazione di cui all'art. 60 della L.R. 1/2005; 3. c) la disciplina delle trasformazioni non materiali del territorio, mediante la definizione dei criteri di coordinamento tra le scelte localizzative, della regolamentazione della mobilità e della accessibilità, degli atti di competenza dell'amministrazione comunale in materia di orari e della disciplina della distribuzione e localizzazione delle funzioni, di cui all'art. 58 della L.R. 1/ Il perimetro dei centri abitati di cui al precedente comma 2 lett. a, è identificato nell'allegato A: "Perimetrazione dei centri abitati". Esso ha anche valore di centro edificato, ai sensi dell'art. 18 della L. n. 865/1971, e di centro abitato, ai sensi dell'art. 4 del D.Lgs. n. 285/1992 e successive modifiche ed integrazioni. I casi in cui le perimetrazioni, ai sensi delle diverse normative, non sono coincidenti vengono evidenziate in legenda. Il territorio urbanizzabile è identificato nella cartografia di RU e comprende le aree elementari non ancora edificate, ma sulle quali sia prevista tale trasformazione. Le modifiche al perimetro dei centri abitati conseguenti alla progressiva realizzazione delle aree di espansione o per modesti adeguamenti di carattere tecnico, non costituisce variante urbanistica e sono determinate mediante specifica deliberazione del Consiglio comunale di aggiornamento dell'allegato A, con esclusione dell'applicazione della procedura prevista per l'adozione delle varianti alla pianificazione. 4. Il cambio di destinazione d'uso è regolato dal successivo art. 47.

27 5. Le previsioni del RU per la disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio ed i conseguenti vincoli preordinati all'espropriazione, sono dimensionati sulla base del quadro previsionale strategico, indicato nella Relazione Generale del RU, per i cinque anni successivi alla sua approvazione. Art. 32 Demolizione con ricostruzione (DR) 1. Categoria di intervento ricompresa nell'art.30 delle presenti norme. 2. ABROGATO 3. ABROGATO 4. ABROGATO 5. ABROGATO 6. ABROGATO Art. 38 Rottamazione edilizia (ROE) 1. Al fine di riqualificare il patrimonio edilizio esistente sono consentiti, negli immobili realizzati prima della dichiarazione di sismicità del Comune di Siena, interventi edilizi diretti a migliorare la qualità architettonica, la rispondenza antisismica, la sicurezza, la compatibilità ambientale, l'efficienza energetica degli edifici e la fruibilità degli spazi per le persone disabili. 2. Nel rispetto di quanto previsto al comma precedente, sono consentiti interventi edilizi di completa demolizione e ricostruzione con ampliamento fino al massimo del 20% della SUL esistente alla data di adozione del RU e legittimata da titoli abilitativi. Nella riedificazione dovrà essere mantenuta inalterata la tipologia edilizia e l'altezza del fabbricato preesistente salvo piccoli adeguamenti per l'adozione di tecnologie costruttive atte a migliorare l'efficienza acustica e termica. Nei tessuti delle aree miste di tipo 3 (AM3) è consentita la ricostruzione dei fabbricati demoliti, mantenendo la tipologia produttiva, anche con articolazioni planivolumetriche diverse dall'edificio demolito. L'altezza massima dell'edificio ricostruito non dovrà superare l'altezza massima presente in ogni singolo tessuto AM3. 3. Gli interventi di cui ai commi precedenti sono consentiti su tutti gli edifici esistenti (non ricadenti nei resedi dei BSA) che siano compresi nei tessuti PR3, UC1, UC2, UC3, FU3, AM1, AM2, AM3, FA1, FA2, CO e nell'insediamento diffuso in ambito rurale. Sono esclusi comunque gli ambiti dichiarati a pericolosità idraulica molto elevata e a pericolosità geomorfologica elevata o molto elevata dai piani di bacino di cui alla normativa vigente in materia o dalle indagini geologiche allegate al RU salvo specifiche indicazioni riportate nelle tavole RU2 o RU3. 4. Gli interventi di ampliamento non possono modificare le destinazioni d'uso ammesse nel tessuto di appartenenza. Il numero delle unità immobiliari residenziali esistenti può essere aumentato a condizione che le unità immobiliari residenziali aggiuntive abbiano una superficie utile lorda non inferiore a quella minima indicata per i frazionamenti nei relativi tessuti. Qualora gli edifici ricadano in ambiti dichiarati a pericolosità idraulica elevata e molto elevata (classi 3 e 4) di cui agli elaborati cartografici allegati al RU, sarà necessario verificare la

28 fattibilità dell'intervento ai sensi delle Norme di Bacino e della normativa regionale vigente in materia. 5. Gli interventi di cui al presente articolo dovranno essere realizzati con l'utilizzo di tecniche costruttive di edilizia sostenibile che, anche attraverso l'impiego di impianti alimentati da fonti rinnovabili, garantiscano comunque prestazioni energetiche nel rispetto dei seguenti parametri: 1. a) con riferimento alla climatizzazione invernale dell'edificio, l'indice di prestazione energetica, definito dal D.Lgs. 192/2005 e s.m.i., è inferiore almeno del 50 per cento rispetto al corrispondente valore limite indicato nell'allegato C, tabella 1.3 del medesimo D.Lgs. 192/2005 e s.m.i.; 2. b) con riferimento al raffrescamento estivo dell'involucro edilizio dell'edificio, la prestazione energetica, pari al rapporto tra fabbisogno annuo di energia termica per il raffrescamento dell'edificio, calcolato tenendo conto della temperatura di progetto estiva, secondo la norma UNI/TS 11300, e la superficie utile, è inferiore a trenta chilowattora per metro quadrato per anno. 6. L'utilizzo delle tecniche costruttive di cui al comma 6 ed il rispetto degli indici di prestazione energetica di cui al medesimo comma, devono essere certificati prima della dichiarazione di abitabilità o agibilità dell'edificio realizzato. 7. Gli interventi di cui al presente articolo sono realizzati nel rispetto delle prescrizioni tecniche contenute negli articoli 8 e 9 del decreto ministeriale 14 giugno 1989, n. 236 (Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilità, l'adattabilità e la visitabilità degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche) e del regolamento emanato con decreto del Presidente della Giunta regionale 9 febbraio 2007, n. 2/R (Regolamento di attuazione dell'articolo 37 della legge regionale 3 gennaio 2005, n. 1 "Norme per il governo del territorio" - Disposizioni per la tutela e valorizzazione degli insediamenti). 8. Al fine di elevare e diversificare la qualità degli insediamenti, negli interventi di rottamazione edilizia attuati attraverso un concorso pubblico di progettazione, l'ampliamento di cui al precedente comma, 2 può essere elevato fino al massimo del 30% della SUL. 9. La commissione esaminatrice del concorso pubblico di progettazione è composta da non meno di tre membri due dei quali nominati rispettivamente dal Comune e dalla Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio. Art. 71 Aspetti generali per il Sottosistema funzionale delle Aree Miste (AM) 1. Il sottosistema funzionale delle Aree miste comprende tessuti caratterizzati da un edificato prevalentemente con tipologia a capannone per attività commerciali, artigianali o industriali. La loro distribuzione nel territorio, in aree di fondovalle, segna lo sviluppo che la città produttiva ha avuto nel tempo, evidenziando le fasi del progressivo trasferimento delle piccole attività presenti nel centro storico verso siti più adatti alle moderne esigenze di gestione 2. Nelle aree appartenenti al sottosistema funzionale delle Aree Miste sono consentiti interventi fino alla DR, salvo indicazioni più restrittive contenute negli artt. 72 e È consentito il frazionamento degli alloggi esistenti. La SUL media degli alloggi risultanti da frazionamento, non deve essere inferiore a 50 mq. 4. Non è consentito l'accorpamento di strutture di vendita che dia luogo a SLV superiori a mq.

29 5. Il Sottosistema funzionale delle Aree Miste è articolato in tre Tessuti descritti e disciplinati dai successivi articoli. 6. Nelle aree appartenenti al sottosistema funzionale delle Aree Miste sono consentiti, compatibilmente alle caratteristiche tipologiche e strutturali dell'edificio, le destinazioni d'uso per servizi culturali (Se), sociali e ricreativi (Sf). 7. La dotazione minima dei parcheggi di cui all'art. 40 può essere monetizzata ad eccezione delle destinazioni Tc2 e Tc3. Art. 74 Aree miste 3 (AM3) 1. Sono gli ambiti più propriamente produttivi, esito di interventi pianificati e pertanto complessivamente omogenei, almeno per quanto riguarda le modalità insediative. 2. Negli edifici appartenenti a questo tessuto sono ammessi interventi fino alla DR limitata alla fattispecie di cui all'art. 32 comma 2 lettera a. 3. Sono ammessi i cambi di destinazione d'uso in: - I1, I2, IS, Tc1, Tc2, Tc3, Tb1, Tb2, Tb3. *** STATO DI ATTUAZIONE DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE *** Alla data odierna lo stato di attuazione del Piano di Lottizzazione risulta il seguente: il Lotto 1 ed il Lotto 2 sono stati completamente edificati e resi agibili, così come la piastra parcheggio pubblico (F. 118, Part. 257) ed il parcheggio all aperto (F. 118, Part. 272), posti nella zona a monte del comparto in adiacenza alla Strada Provinciale; tutte le opere di urbanizzazione relative alla fase 1 risultano ultimate. Le dorsali di urbanizzazione della fase 2 e la piastra a parcheggio pubblico, posta nella zona a valle, risultano completate al grezzo. Come si evince dalle Norme tecniche di Attuazione del Piano di Lottizzazione approvato, gli indici urbanistici del Comparto e le relative quantità edificabili, in termini di Superficie Coperta e di Volumetria, risultano le seguenti:

30 Indici urbanistici Il Lotto rappresenta l'unità minima di intervento e l' edificazione dovrà avvenire all' interno del perimetro previsto negli elaborati grafici, tramite la presentazione di un progetto unitario esteso anche alle zone di pertinenza esterna. Ogni edificio è formato dall aggregazione di più unità produttive sviluppate su tre livelli funzionali. Altezza massima L altezza massima di ciascun piano dell edificio, è quella prevista negli elaborati grafici di progetto e, in particolare: Locali al Piano Seminterrato: altezza massima interna mt 3.50, misurata dal pavimento all' intradosso del solaio superiore; Locali al Piano Terreno: altezza massima interna mt 5.20, misurata dal pavimento all' intradosso del solaio superiore; Locali al Piano Primo: altezza massima interna mt 3.00, misurata dal pavimento all' intradosso del solaio di copertura. Sono consentiti sfalsamenti in altezza fra 2 livelli sovrastanti, rispetto a quanto indicato sopra, purchè l altezza massima complessiva da terra rimanga inalterata. Rapporto di Copertura (Rc) Il Rapporto di Copertura massimo consentito all interno di ciascun Lotto è pari al 50% ovvero Rc max= 50% Superficie Fondiaria del Lotto. Volumetria ammissibile La Volumetria massima all interno di ciascun Lotto, risulta dal prodotto della Sc massima x 9mt di altezza, distribuita nei 3 livelli dell edificio, secondo l abaco tipologico di progetto; nel computo del volume, in base all art. 24 delle N.T.A. del P.R.G., sono esclusi i portici, le zone ad uso pubblico ed i garages interrati ai sensi della Legge 122/1989. Le quantità massime edificabili all interno dei 5 Lotti a destinazione produttiva risultano così individuate: S.F. max S.C. max 50% Volume max lotto 1 mq mq mc lotto 2 mq mq mc lotto 3 mq mq mc lotto 4 mq mq mc lotto 5 mq mq mc TOTALE mq mq mc

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32 *** EDIFICABILITA RESIDUA DEL PIANO DI LOTTIZZAZIONE *** Allo stato attuale l edificabilità residua dell area risulta quella derivante dal Lotto 3, Lotto 4 e Lotto 5, ovvero: EDIFICABILITA RESIDUA TOTALE SC/V S.F. max S.C. max 50% Volume max lotto 3 mq mq mc lotto 4 mq mq mc lotto 5 mq mq mc TOTALE mq mq mc Con esclusione dei portici, le zone ad uso pubblico ed i garages interrati ai sensi della Legge 122/1989. In base alla progettualità già predisposta per il Lotto 1 ed il Lotto 2, con la quale sono stati costruiti n. 3 livelli per ciascun Edificio, con le diverse altezze per ciascun piano consentite nelle NTA, è possibile ipotizzare la SUL (Superficie Utile Lorda) EDIFICABILE RESIDUA per ciascun Lotto ancora da edificare. La Superficie Coperta di ciascun Lotto corrisponde in linea di massima alla SUL del piano terreno, a cui deve essere aggiunta la SUL relativa ai piani seminterrato e primo; pertanto per ogni Lotto è possibile ipotizzare una SUL complessiva pari a 2 volte la SC individuata nella Tabella delle NTA del Piano di Lottizzazione: EDIFICABILITA RESIDUA TOTALE - Superficie Utile Lorda SUL S.F. max S.C. max 50% SUL max lotto 3 mq mq mq lotto 4 mq mq mq lotto 5 mq mq mq TOTALE mq mq mq

33 *** CONSIDERAZIONI VALUTATIVE *** I beni sono situati nella zona periferica a Sud di Siena, in località ad alta vocazione produttiva e commerciale, in ottima posizione per quanto riguarda la viabilità principale; le opere di urbanizzazione per gli edifici ancora da edificare all interno del Comparto, risultano da completare. Per determinare il valore di mercato delle aree oggetto della presente perizia, siamo partiti dai risultati delle analisi del mercato immobiliare locale e provinciale; i valori delle unità immobiliari sono stati poi confrontati con le caratteristiche proprie di immobili simili compresi nel perimetro di valutazione, considerando successivamente i fattori di apprezzamento e di deprezzamento che connotano il compendio in oggetto. Tra i fattori di apprezzamento della proprietà si possono evidenziare: Buona posizione rispetto al centro abitato di Siena Ottima accessibilità data la vicinanza dei collegamenti con il raccordo Siena Firenze ed il raccordo Siena Grosseto e Siena Arezzo ( circa 1 km); Tra i fattori di deprezzamento: Necessità di portare a completamento le opere di urbanizzazione Da una puntuale ricerca di mercato condotta sul territorio del capoluogo di Siena e zone limitrofe, è emerso che l offerta di aree edificabili a destinazione mista produttiva risulta essere oggettivamente limitata rispetto alla richiesta. Pochi sono i terreni liberi in cui sia consentita l edificazione per realtà produttive di una certa consistenza, sia a livello dimensionale sia a livello operativo.

34 L indagine di mercato effettuata ha rilevato che i prezzi richiesti per l acquisto di un terreno edificabile sono compresi in un range abbastanza ampio, con variazioni che dipendono sostanzialmente dalla ubicazione, dai collegamenti con la viabilità principale, dalla visibilità commerciale, e dalle potenzialità urbanistiche in termini di cantierabilità immediata dei lavori e delle costruzioni. I tempi di vendita a prezzo di mercato, a causa della profonda crisi che oggi ha investito il mercato immobiliare, possono essere calcolati in mesi, a meno di una improvvisa ripresa economica che potrebbe abbreviarne i tempi di utilizzo. I valori di vendita, Valore di mercato VDM, di un fabbricato produttivo in tale contesto sono stati desunti dalla Banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia delle Entrate, Anno Semestre 1, Provincia di SIENA, Comune di SIENA, Fascia/zona Suburbana/ZONA DEL RENACCIO PRODUTTIVA, ARTIGIANALE E COMMERCIALE, Codice di zona E13, Microzona catastale n. 3, Tipologia prevalente Capannoni industriali. A seconda della destinazione d uso, abbiamo estrapolato il valore di mercato medio VDM pari a 1.500,00/euro mq SUL, interpolando con arrotondamento i seguenti valori: 980,00 /mq SUL, per Capannoni tipici 1.500,00 /mq SUL, per Uffici 2.150,00 /mq SUL, per Attività commerciali.

35 Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SIENA Comune: SIENA Fascia/zona: Suburbana/ZONA DEL RENACCIO - PRODUTTIVA, ARTIGIANALE E COMMERCIALE Codice di zona: E13 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Capannoni industriali Destinazione: Produttiva Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Tipologia Stato conservativo Superficie (L/N) Superficie (L/N) Min Max Min Max Capannoni industriali NORMALE L 2 2,8 L Capannoni tipici NORMALE L 2 3 L Laboratori NORMALE L 2,6 3,7 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare

36 Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SIENA Comune: SIENA Fascia/zona: Suburbana/ZONA DEL RENACCIO - PRODUTTIVA, ARTIGIANALE E COMMERCIALE Codice di zona: E13 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Capannoni industriali Destinazione: Terziaria Valore Mercato ( /mq) Valori Locazione ( /mq x mese) Tipologia Stato conservativo Superficie (L/N) Superficie (L/N) Min Max Min Max Uffici NORMALE L 4,4 6,2 L Uffici strutturati NORMALE L 2,6 3,7 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Nella tipologia è indicato lo stato di conservazione e manutenzione che può assumere i seguenti valori: Ottimo Normale Scadente Nella descrizione della Zona omogenea è, in generale, indicata la microzona catastale nella quale essa ricade, così come deliberata dal Comune ai sensi del D.P.R. n.138 del 23 marzo 1998.

37 Banca dati delle quotazioni immobiliari - Risultato Risultato interrogazione: Anno Semestre 1 Provincia: SIENA Comune: SIENA Fascia/zona: Suburbana/ZONA DEL RENACCIO - PRODUTTIVA, ARTIGIANALE E COMMERCIALE Codice di zona: E13 Microzona catastale n.: 3 Tipologia prevalente: Capannoni industriali Destinazione: Commerciale Tipologia Stato conservativo Valore Mercato ( /mq) Superficie (L/N) Valori Locazione ( /mq x mese) Superficie (L/N) Min Max Min Max Centri commerciali NORMALE L 5,7 8,3 L Magazzini NORMALE L 2,6 3,6 L Negozi NORMALE L 7,1 10,2 L Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La presenza del carattere asterisco (*) accanto alla tipologia segnala che i relativi Valori di Mercato o di Locazione sono stati oggetto di rettifica. Per le tipologie Box, Posti auto ed Autorimesse non risulta significativo il diverso apprezzamento del mercato secondo lo stato conservativo Per la tipologia Negozi il giudizio O/ N /S è da intendersi riferito alla posizione commerciale e non allo stato conservativo dell'unità immobiliare.

38 *** CRITERI DI VALUTAZIONE *** I Criteri di Valutazione che sono stati adottati sono quelli comunemente utilizzati in campo estimativo. Il criterio per la determinazione del valore di mercato di un bene immobiliare si riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto di incontro tra la domanda e l offerta. Al fine di determinare il più probabile Valore di immediato realizzo, si è partiti dalla definizione canonica del Valore di Mercato VDM, ovvero l'importo stimato al quale l'immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un'operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti, alle normali condizioni di mercato, dopo un'adeguata promozione commerciale, nell'ambito della quale le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza alcuna costrizione ; si è operato quindi un deprezzamento pari al 15% per individuare il più probabile valore di immediato realizzo VIR che indica di fatto l importo economico che si potrebbe ragionevolmente ricavare dalla vendita del bene da effettuarsi entro un intervallo di tempo limitato, perché possano essere rispettati i canonici tempi di commercializzazione del bene stesso, tipici della normale contrattazione di libero mercato immobiliare. Spesso tale valore coincide con il più probabile valore di vendita forzata. *** VALORE DI MERCATO (VDM) DEI BENI *** Al fine di determinare il valore dei terreni, ovvero i beni oggetto della presente stima, si è proceduto ad individuare n. 3 tipologie di terreni, in base alla loro caratterizzazione urbanistica:

39 A. terreni edificabili, ovvero i tre Lotti residui, per una Superficie Fondiaria complessiva pari a mq , compresi nel perimetro del Piano di Lottizzazione, così individuati: Lotto 3: porzione della particella 258 nel F. 118 per una Superficie Fondiaria pari a mq 5.918; Lotto 4: porzione della particella 260 nel F. 118 per una Superficie Fondiaria pari a mq 3.748; Lotto 5: porzione della particella 260 nel F. 118 per una Superficie Fondiaria pari a mq B. terreni su cui insistono le opere di urbanizzazione primaria e secondaria (parcheggi, verde, ecc.), che dovranno essere ceduti al Comune di Siena, in base alla Convenzione ancora vigente, per un totale di circa mq , salvo definitiva e finale approvazione del tipo di frazionamento. C. terreni residui, non edificabili, perlopiù agricoli, a margine del Piano di Lottizzazione, posti in adiacenza ad aree parzialmente o totalmente urbanizzate, per un totale di circa mq. A. TERRENI EDIFICABILI Per quanto riguarda i terreni edificabili si ritiene opportuno individuare il valore dell area costruibile residua, riferita ai Lotti del Comparto di Lottizzazione, secondo il seguente criterio: Per calcolare il valore dell incidenza dell area edificabile Va è possibile operare con il procedimento sintetico o diretto, nel quale il valore dell area è stimato come quota percentuale del valore di mercato VDM dell edificazione. La formula per il calcolo è la seguente: Va = VDM * Ia, dove Va = valore di mercato dell area edificabile

40 Ia = incidenza percentuale dell area sul valore dell edificazione (allo stato attuale ed in via prudenziale da considerarsi pari al 10%). Il valore di mercato dell edificabile risulta VDM = Ve * SUL Ve = valore unitario di mercato dell edificazione SUL = superficie utile lorda Per il calcolo del Ve, valore unitario di mercato dell edificazione, si fa riferimento ai valori medi degli immobili urbani per destinazione e zona pubblicata dall Agenzia del Territorio, mediando le destinazioni ammissibili nell area relative ad attività di tipo produttivo, direzionale e commerciale. Ve/mq Va valore LOTTI Superficie Superficie valore di VDM totale SUL dell'area RESIDUI Fondiaria Coperta Mercato edificazione (10% Ve) Unitario LOTTO LOTTO LOTTO TOTALE Si è operato quindi il deprezzamento pari al 15% del VDM per individuare il più probabile valore di immediato realizzo VIR LOTTI RESIDUI SUL VDM Valore di mercato totale Va valore dell'area (10% VDM) VIR valore di immediato realizzo LOTTO LOTTO LOTTO TOTALE

41 B. TERRENI DA CEDERE PER OPERE DI URBANIZZAZIONE Per quanto riguarda i terreni da cedere all Amministrazione Comunale di Siena, gli stessi dovranno essere ceduti a titolo gratuito; pertanto il loro valore di commerciabilità attuale è nullo, e strettamente correlato agli impegni assunti dai Lottizzanti nella Convenzione approvata. Tali terreni. per un totale di circa mq , salvo definitiva e finale approvazione del tipo di frazionamento, risultano così definiti nella Convenzione: Area di Viabilità pubblica per circa mq ; Area di Viabilità pubblica di PRG per circa mq ; Area di Verde Pubblico per circa mq ; Area di Parcheggio pubblico per circa mq.1.694; Area di Parcheggi pubblici a piastra per circa mq C. TERRENI RESIDUI AGRICOLI E BOSCO MISTO Infine, per ciò che concerne i terreni agricoli ed a bosco misto, per una superficie complessiva pari a circa , salvo definitiva e finale approvazione del tipo di frazionamento, posti al margine del Comparto di Lottizzazione, si ritiene di doversi rifare al loro valore agricolo, ricavato dalla Tabella dei Valori Agricoli Medi a valere per l anno 2017, redatta dalla Commissione Provinciale per la determinazione dell indennità di espropriazione nella Regione Agraria N. 4 della Provincia di Siena comprendente il Comune di Siena; si è provveduto ad individuare N. 3 Sottozone S1-S2-S3, allo scopo di consentire una vendita per Lotti separati, ovvero singole porzioni omogenee, corrispondenti a: Sottozona agricola S1, posta al margine Sud-Est della Lottizzazione a confine con la Ferrovia, individuata al Foglio 118 particelle 235 e 236, con destinazione a bosco misto, per una superficie complessiva pari a mq

42 Sottozona agricola S2, posta al margine Sud-Ovest della Lottizzazione a confine con la Strada di Renaccio, individuata al Foglio 118 particelle 248 (porzione), 251 (porzione), 250, 253 (porzione), 254(porzione), 260 (porzione), 233, per una superficie complessiva pari a circa mq (salvo definitiva e finale approvazione del tipo di frazionamento). Sottozona agricola S3, posta al margine Nord della Lottizzazione a confine con la Strada poderale di Renaccio, individuata al Foglio 118 particelle 244 (porzione), 269 (porzione), 241 (porzione), per una superficie complessiva pari a circa mq (salvo definitiva e finale approvazione del tipo di frazionamento). Sottozona agricola Consistenza mq Classamento Valore unitario/ha Valore totale S Bosco misto 2.774, ,31 S Seminativo , ,91 S Seminativo , ,56 TOTALE ,79 Vista la quantità esigua dei terreni in termini di superficie, ed il basso valore di mercato degli stessi, è possibile ipotizzare un arrotondamento per difetto, stabilendo un Prezzo a CORPO FORFETTARIO per ciascuna Sottozona agricola, corrispondente al più probabile valore di immediato realizzo VIR: Sottozona agricola Consistenza mq Classamento Valore totale a CORPO S Bosco misto 2.000,00 S Seminativo ,00 S Seminativo ,00 TOTALE ,00

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44 *** VALUTAZIONE CONCLUSIVA *** Le conclusioni concernenti la Valutazione sono state tratte sulla base dei risultati ottenuti al termine di tutte le seguenti operazioni: raccolta, selezione, analisi e valutazione dei dati e dei documenti relativi alla Proprietà; svolgimento di opportune indagini e considerazioni di mercato; elaborazioni tecnico estimative; utilizzo dei metodi e dei principi valutativi. Tutto ciò premesso e considerato, in base all indagine svolta, ai metodi di valutazione applicati e a quanto precedentemente indicato, si ritiene che, alla data del 14 dicembre 2017, il più probabile Valore di immediato Realizzo (con arrotondamento) dei terreni oggetto di stima, sia ragionevolmente espresso in: EURO ,00 (Euro unmilioneottocentotredicimila/00) Con quanto sopra esposto, il sottoscritto, ritiene esaurita la perizia tecnica richiesta. IL TECNICO INCARICATO Dott. Arch. Massimo MAZZINI