TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE ESPROPRIAZIONI

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1 ARCH. MARIA GIELLA PALOMBELLA TRIBUNALE DI NAPOLI V SEZIONE CIVILE GIUDICE: D. Dr. Petruzziello ESPROPRIAZIONI C.T.U.: arch. Maria Giella Palombella OGGETTO: espropriazione R.G.E n 612/07 CONSULENZA TECNICA D UFFICO NELLA ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE ITALFONDIARIO S.p.A Contro CAMPANILE COSTANTINO Architecture design napoli Studio di Progettazione Palombella e mail info@architettura-design-napoli.it web site Via Maurizio Piscicelli n 44, Napoli tel.(+39) fax.(+39) C.F.: PLM MGL 73B61 F839O- P.iva

2 INDICE PREMESSA QUESITI OPERAZIONI PERITALI PROVENIENZA PROVENIENZA ATTO DI PROPRIETA EVENTUALE ASSEGNAZIONE DELLA CASA CONIUGALE STATO LOCATIVO FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI ISCRIZIONI E TRASCRIZIONI PREGIUDIZIEVOLI RELAZIONE EVENTUALI VARIAZIONI CATASTALI SITUAZIONE URBANISTICA LICENZA/CONCESSIONE EDILIZIA POSSIBILITA DI VENDITA DEI BENI PIGNORATI IN LOTTI POSSIBILITA DI DIVISIONE DEI BENI PIGNORATI PRO QUOTA ESISTENZA DI VINCOLI DESCRIZIONE UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DELLA ZONA DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEL BENE DATI CATASTALI DATI METRICI STIMA DELL IMMOBILE CRITERI DI STIMA E QUOTAZ. PARAMETRICHE CONTEGGI DI STIMA CONCLUSIONI ELENCO DEGLI ALLEGATI ALLEGATI CD-ROM 2

3 PREMESSA Con giuramento di rito in data , il Giudice dell Esecuzione Dr. Petruziello, nomina C.T.U. la sottoscritta, arch. Maria Giella Palombella, con studio in Napoli alla Via M. Piscicelli n 44 ed iscritta all'albo dell'ordine degli Architetti di Napoli al n 7640 nella causa in epigrafe, RGE n. 612/07, ITALFONDIARIO S.p.a contro Campanile Costantino. Il G.E., formulati i quesiti di seguito riportati, rinviava le parti all udienza del , disponendo l invio dell elaborato peritale a mezzo di posta ordinaria o elettronica almeno quarantacinque giorni prima dell udienza fissata. Quesiti Il G.E., visto l art.173 bis disp.att. c.p.c., affida all esperto l incarico, come da allegato verbale di giuramento (cfr.all. 2), qui sinteticamente riportato: 1. Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma C.P.C. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli( ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del DPR 6/6/2001, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale( se non risultante dalla documentazione in atti); 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie8 calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni ( lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc..); 3. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene ( indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua 3

4 univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; 4. proceda, ove necessario ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; 5. indichi l utilizzazione prevista dalla strumento urbanistico comunale; 6. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico- edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli art. 46, comma 5 del DPR 6/6/01 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28/2/1985 n. 47 e succ. mod.; 7. dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provveda, in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del Giudice dell esecuzione) ai nuovi confini ed alla redazione del frazionamento: alleghi in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; 8. dica, qualora l immobile sia stato pignorato solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. e dall art. 846 c.c. e dalla L.3/6/1940 n. 1078; 9. accerti se l immobile è libero e occupato: acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore al pignoramento; verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59 convertito in L. 18 maggio 1978 n. 191 qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; 10. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 11. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o di natura condominiale ( segnalando se gli stessi 4

5 resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilievi l esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando oneri di affrancazione o riscatto; 12. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della caca coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà); 13. segnali, in caso di contratto di locazione, l eventuale inadeguatezza del canone ex art. 2923, comma 3 c.c. e, in siffatta ipotesi, tenga conto di questa circostanza determinando il valore dell immobile come se fosse libero da qualsiasi vincolo locativo. Operazioni peritali Esaminato il fascicolo relativo, è stata verificata la completezza della documentazione di cui all art.567, 2 comma c.p.c.. A seguito di comunicazioni postali con raccomandata A.R. e posta elettronica certificata del , sono state convocate le parti per il primo accesso fissato per la data 10 giugno 2008, ore 13,30 presso il cespite sito in Napoli, alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317) al catasto NCEU del Comune di Napoli- sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub cat. C/2. SOPRALLUOGO DEL Le operazioni peritali presso gli immobili siti in Napoli (NA) alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317) P. T- incominciano il , dove alla presenza della sig.ra Marino Lucia, consorte del sig. Campanile Costantino del proprietario dell immobile, viene presa cognizione dei luoghi, vengono annotate su foglio a parte le principali caratteristiche costruttive, tipologiche e di finitura dello stabile e ritratte le fotografie più significative ed effettuato un rilievo metrico dei luoghi. Immediatamente viene notata un assoluta difformità tra la planimetria catastale e lo stato dei luoghi, come riportato 5

6 sul verbale d accesso. Inoltre il cespite che si presentava suddiviso in tre unità distinte ed era occupato in parte dalla famiglia del sig. Costantino Campanile, in parte da pareti dello stesso. La sig.ra Marino Lucia dichiarava di non essere a conoscenza della rendiconto delle spese di gestione condominiali dell immobile e forniva il recapito dell amministratore di condominio per eventuali richieste e chiarimenti. RICHIESTA RINVIO DEL In seguito al sopralluogo del , il sottoscritto ha ritenuto utile informare il GE chiedendo un rinvio della data di consegna dell elaborato peritale per ulteriori indagini presso gli uffici competenti. Il G.E. rinvia la consegna dell elaborato peritale e fissa la data del come ulteriore data di udienza. INDAGINI PRESSO DIPARTIMENTO TERRITORIO NAPOLI In data e in data presso il Dipartimento del Territorio di Napoli, non avendo riscontrato una rispondenza tra i luoghi e i documenti presenti in fascicolo, il sottoscritto verifica e completa tutti i documenti catastali. Vengono acquisiti lo stralcio del foglio di mappa, le visure e le planimetrie catastali relative agli immobili in argomento. INDAGINI PRESSO AGENZIA ENTRATE -COMUNE DI NAPOLI In data ed in data , presso l Agenzia dell entrate del Comune di Napoli, viene effettuata una ricerca inerente l esistenza di eventuali contratti di locazione, e che ha rilasciato una certificazione negativa in merito( vedi all.to). INDAGINI PRESSO UFF. TECNICO -COMUNE DI NAPOLI In data ed in data e , presso la Direzione Centrale Riqualificazione urbana Progetto Condono del Comune di Napoli, viene effettuata una ricerca 6

7 inerente l esistenza di eventuali pratiche di condono, e che ha rilasciato una certificazione negativa in merito( vedi all.to). PROVENIENZA Nella certificazione notarile del Notaio dott. Adolfo Branca del 6/10/2007, il cespite, risulta erroneamente identificato presso il NCEU del Comune di Napoli sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub. 13- cat. C/2, cl. 4, mq. 78, R.C. 271,14, PT, alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317), mentre nella Sua ultima certificazione catastale del 13/02/2008 viene identificata il corretto riconoscimento del cespite presso il NCEU del Comune di Napoli risulta essere sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4,5 vani, R.C. 271,14, alla via Nicola Capasso, n. 1( is. 317), posto al P.T., intestato a Campanile Costantino facente parte del fabbricato in Napoli alla via Nicola Capasso, angolo con via del Sebeto. Provenienza Come riportato nella certificazione notarile su citata, il cespite perviene a Campanile Costantino, nato in Napoli l 11/08/1979, da Società Stella Polare S.r.l. in Liquidazione, con sede in Napoli con atto di compravendita del notaio dott. L. Di Iorio di Napoli, in data 16/05/2003 trascritto presso la Conservatoria dei RRII in data 22/05/2003 al n /7790. Perviene a Società Stella Polare S.r.l., con sede in Napoli, da la Società Pel Risanamento di Napoli S.p.a. con sede in Napoli, proprietaria degli immobili oggetto di compravendita da oltre un trentennio, con atto di compravendita del notaio dott. V. Castaldo di Napoli, in data 28/010/1991 trascritto presso la Conservatoria dei RRII in data 26/11/1991 ai nn / Perviene a Società Pel Risanamento di Napoli S.p.a. con sede in Napoli, i terreno e i fabbricati su insistenti, con contratto di concessione del notaio dott. Luigi Maddalena di Napoli, in data 03/10/1888dal Comune di Napoli a seguito di espropriazione. Atto di proprietà Dopo aver verificato tutta la documentazione presente nel fascicolo, si è provveduto a ottenere copia in originale dell atto di proprietà del sig. Campanile Costantino presso il Notaio Dott. L. Di Iorio. 7

8 Eventuale assegnazione della casa coniugale Il proprietario risultano essere in separazione dei beni. Non risultano esserci provvedimenti di assegnazione del cespite. Stato Locativo Nel corso del sopralluogo effettuato è emerso che il cespite è risultato suddiviso in tre unità differentemente utilizzate: per una parte, ad uso abitazione della famiglia del sig. Campanile Costantino; per una parte, ad uso abitazione di un partente dello stesso; per la restante parte, come officina meccanica del padre del sig. Campanile Costantino. Non risultano però esserci contratti di locazione a nome del sig. Campanile Costantino, come da documentazione presente presso l agenzia dell entrate, e ai fini della valutazione, verrà considerato LIBERO. FORMALITA PREGIUDIZIEVOLI Si riportano qui in appresso le formalità pregiudizievoli, come desunte dal Certificato ipotecario notarile, reperito nel fascicolo del pignoramento (Vedi all.to) Iscrizioni Iscrizione ipotecaria del 22/05/2003 ai nn /2505 per la somma complessiva di ,00 a favore di Banca Intesa Spa, con sede in Milano e contro Campanile Costantino sull immobile in oggetto. Mutuo ipotecario per Notar L. Di Iorio del 16/05/2003, durata anni 10; Iscrizione ipotecaria del 14/04/2006 ai nn /7014 per la somma complessiva di ,84 a favore di Gest Line Spa, con sede in Napoli e contro Campanile 8

9 Costantino sull immobile in oggetto. In virtù di atto amministrativo del 5/04/2006 rep /71. Trascrizioni Trascrizione di pignoramento del 03/05/2007 nn /8904 a favore di Intesa SanPaolo S.p.A. con sede in Torino contro Campanile Costantino gravante su immobile in oggetto in virtù di atto di Pignoramento dell Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Napoli del 19/04/2007 n. rep. 9015/2007( vedi all.). Strumenti urbanistici RELAZIONE Dalle indagini urbanistiche effettuate e da copia delle norme tecniche d attuazione reperite (vedi all.) è stato possibile ottenere le informazioni in appresso riportate: l area, su cui insiste il cespite in questione, ricade in zona A (Centro Storico) del P.R.G. del Comune di Napoli, classificazione tipologica centro storico-unità edilizie di base otto novecentesche art. 85- originarie o di ristrutturazione a corte; Vincoli Circa il regime vincolistico, è stato accertato che l immobile non è gravato da usi civici né è soggetto ai vincoli specifici (vincoli puntuali) di cui al D.lgs 42/2004 Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio. Licenza/ Concessione edilizia Lo stabile è di fabbricazione precedente al 1 settembre 1967, come risulta dall atto di proprietà. Condono Dagli accertamenti eseguiti, è emerso che non risultano presentate istanze di sanatoria ex L.47/85, ex L.724/94 e succ. mod. ed integr., a nome degli attuali e dei precedenti intestatari( vedi all.to). 9

10 Conformità Plan. Catastali Il cespite oggetto del procedimento presenta una documentazione catastale corretta, ma non rispondenti allo stato di fatto dell immobile oggi frazionato in tre unità immobiliari. Come da documentazione catastale, l immobile è identificato al NCEU del Comune di Napoli risulta essere sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4-5 vani- Sup. Cat.100- R.C. 271,14, alla via Nicola Capasso, n. 1( is. 317), posto al P.T., intestato a Campanile Costantino. Alla data dell acquisto il cespite risultava però essere identificato come il NCEU del Comune di Napoli risulta essere sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. C/2, c.l. 4- cons. 78 mq- sup.cat. 100 mq, R.C. 189,33, alla via Nicola Capasso, n. 1( is. 317), posto al P.T., intestato a Stella Polare Srl CF: Dalle operazioni peritali è stata accertata la non conformità tra lo stato dei luoghi, riportato negli elaborati grafici prodotti (vedi.all.), con la planimetrie catastale (vedi all.). Sanabilità degli abusi edilizi Non è possibile sanare le opere effettuate realizzate, poiché non rispettano le normative vigenti nel Comune di Napoli, sia per ciò che riguarda le altezze che le dimensioni indispensabili per la vivibilità dei locali. Possibile vendita in lotti L immobile non è pignorato pro quota. Possibile divisione in lotti L immobile non è pignorato pro quota. DESCRIZIONE E CARATTERISTICHE DEL BENE Il cespite del Sig. Campanile Costantino è costituito dall immobile sito a Napoli (NA) alla via Nicola Capasso, n. 1( is. 317), posto al P.T, così come riportato negli atti di causa: locale posto al piano terra. Ai paragrafi che seguono verranno descritti tutti gli 10

11 elementi caratterizzanti le u.i.u. concorrenti alla formulazione della stima. Caratteristiche della zona Il cespite in argomento è sito nella zona del centro storico di Napoli, nelle immediate vicinanze della stazione e dei principali collegamenti sia su gomma che su ferro della stessa città. La strada in cui è ubicato l immobile, rappresenta una strada cittadina, a carattere prettamente residenziale, nelle immediate vicinanze di Corso Arnaldo Lucci, una delle principali arterie della città, collegamento tra il centro di Napoli, le periferie e le autostrade; l area è dotata di adeguati esercizi commerciali e di trasporto pubblico, ma è una zona certamente degradata. I fabbricati di tale area sono stati realizzati principalmente come alloggi di edilizia economica e popolare. Ai fini propriamente estimativi, l ubicazione del bene è definibile come ZONA SEMICENTRALE. Tra gli aspetti positivi che caratterizzano l area in argomento riconosciamo: in termini di accessibilità su gomma, la vicinanza di importanti arterie stradali, quali la suddetta Corso Arnaldo Lucci, la tangenziale e autostrada; in termini di servizi, la presenza di aree commerciali, negozi, farmacie etc. Le caratteristiche negative obiettivamente riscontrabili sono rappresentate: dalla scarsità dei parcheggi; dalla scarsità di servizi ricreativi e di verde pubblico; trattasi inoltre di una zona degradata della Città. Per effetto di tali circostanze, l andamento del mercato immobiliare nella zona è attestato su valori medi, e le quotazioni da assumere per il cespite dovranno essere prudenziali. Parti comuni Il fabbricato, in cui è ubicato il cespite in esame è, delimitato dalla strada via Nicola Capasso e da via del Sebeto( is. 317), (vedi all.ti) possiede impronta regolare ed è caratterizzato da un piano terra ed 4 fuori terra, oltre al piano di copertura. La struttura portante è in muratura con tamponature tradizionali. Le facciate su strada sono intonacate; gli infissi sono in massima parte in alluminio; le ringhiere dei balconi sono in ferro verniciato con profili semplici(cfr.all.9 foto1-2). L edificio è realizzato con struttura portante in muratura. 11

12 Il fabbricato verte in un mediocre stato di manutenzione, e presenta in facciata numerose superfetazioni. Confini UBICAZIONE E CARATTERISTICHE DEL BENE Il cespite, come riportato nella schema planimetrico redatto dalla sottoscritta (vedi All.), risulta così confinante: a nord con via Nicola Capasso; ad est con altra proprietà; a sud con il vano scala e la corte interna del fabbricato di via del Sebeto, 13; ad ovest con altra proprietà. Oneri di Natura Condominiale Per quanto riguarda oneri di natura condominiale, da dichiarazione della sig.ra Campanile, moglie del proprietario del cespite in esame, le spese condominiali sono in regola. In seguito a dichiarazione dell attuale Patrizio Erhard, il sig. Camanile proprietario di millesimi originari 20.81, non paga il condominio: per l anno 2007 è stato conteggiato un conguaglio di 2.483,33 per l anno 2008 restano da essere pagati 539,82 per lavori di ripristino sistema fognario si devono 499,44 Dati Catastali Dai certificati di attualità catastale (vedi all.) reperiti dalla sottoscritta presso l Ufficio del Territorio di Napoli, le unità immobiliari in questione risultano contraddistinte come di seguito riportato al catasto NCEU Comune di Napoli: Il cespite fa parte del fabbricato sito in Napoli alla via Nicola Capasso,1 ed è sito al p. T. come da documentazione catastale, l immobile è identificato al NCEU del Comune di Napoli risulta essere sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4-5 vani, R.C. 271,14, alla via Nicola Capasso, n. 1( is. 317), posto al P.T., intestato a Campanile Costantino. 12

13 Descrizione del Cespite All atto del sopralluogo nell immobile oggetto di perizia, è stato effettuato un rilievo metrico e fotografico. Durante tale accesso sono state riscontrate difformità rispetto all identificazione catastale. Attualmente da tale ingresso si accede solo a parte dell unità immobiliare. Oggi il cespite si presenta frazionato in tre immobili: 1. il primo, con accesso da un apertura prospiciente la Via Nicola Capasso, al civ. 1 è utilizzato come officina meccanica dal padre del sig. Campanile Costantino. 2. Il secondo, adiacente al precedente con accesso dal un apertura prospiciente la Via Nicola Capasso, è utilizzato come abitazione da una parente del sig. Campanile Costantino. 3. Il terzo ha accesso dal portone di via del Sebeto, al civ.13, dove si giunge nel cortile interno del fabbricato. Sulla destra è stato ricavato un piccolo terrazzino coperto con una tettoietta dal quale si accede al cespite adibito ad abitazione della famiglia del sig. Campanile. 1. Oggi si accede al primo locale attraverso un portone in ferro posto a protezione della proprietà. Il cespite, adibito ad officina meccanica, è costituito da un unico vano con un mezzanino in parte del vano. Tale ambiente presenta una copertura a volta e una pavimentazione in battuto di cemento. Li locale verte in mediocre stato conservativo. Si elencano qui di seguito le principali caratteristiche interne e di finitura del cespite, rilevate nel corso dell ispezione effettuata dalla sottoscritta (vedi all.ti): altezza utile interna misurata cm. 380; pavimentazione interna in massetto cementizio; pareti intonacate in parte ; infissi di finestre in legno, con apertura a due ante, vetro singolo in stato di degrado; porte interne assenti; porta d ingresso all locale del tipo blindato; impianto elettrico tubature esterne prive di canaline; 13

14 impianto idrico assente; impianto di riscaldamento assente. 2. L attuale immobile adiacente al precedente, ha il suo accesso da una porta con inferriata in ferro limitrofa all apertura adiacente. Il cespite si presenta suddiviso in due vani di cui uno adibito a zona pranzo con angolo cottura e bagnetto. La pavimentazione è in graniglia, mentre nella zona bagno sono presenti pavimenti e rivestimenti ceramici color bianco. Il cespite si presenta in cattivo stato manutentivo privo di sistemi di riscaldamento e raffreddamento. Si elencano qui di seguito le principali caratteristiche interne e di finitura del cespite, rilevate nel corso dell ispezione effettuata dalla sottoscritta (vedi all.ti) altezza utile interna misurata cm. 380; pavimentazione interna in graniglia di marmo e nella zona cucina-bagno, in gres; pareti intonacate in parte; infissi di finestre in legno, con apertura a due ante, vetro singolo in stato di degrado; porte interne assenti; porta d ingresso all locale del tipo blindato; impianto elettrico non a norma, privo di canaline esterne; impianto idrico presente; impianto di riscaldamento assente. 3. Il restante parte dell immobile, oggi adibito ad abitazione del Sig. Campanile, ha accesso dalla via del Sebeto, 13. Superato il portone ci si accosta ad un cortile interno sul quale si trova un piccolo spazio terrazzato da cui si accede all ultima parte del cespite oggetto del finanziamento. Tale unità, oggi autonoma, è stata da poco finemente ristrutturata ed è stato ricavato una zona soppalcata. Entrando si accede ad un ambiente living con angolo cottura e bagno di altezza di circa mt.2,00, dal quale è possibile, tramite una scala in legno, salire al vano soppalcato con copertura a volta di altezza massima pari a mt. 2,10. Qui è posta la camera da letto illuminata da due aperture di nuova realizzazione. La zona notte è servita da un suo bagnetto di piccole 14

15 dimensioni. Tale cespite presenta una tinteggiatura dai colori crema alle pareti e ai soffitti dell unico ambiente. L illuminazione e l aerazione sono fornite tramite finestre fornite di infissi in alluminio tutti protetti dall esterno da inferriate. Gli ambienti igienici e la zona cottura sono interamente rivestiti di maioliche. La pavimentazione è caratterizzata da un gres color cotto di forma quadrata e di grande formato, posto in opera a cardamone. Inoltre il sistema di riscaldamento è garantito da un climatizzatore. In conclusione l immobile è caratterizzato da piccole dimensioni e discrete rifiniture; è fornito di un discreto sistema di infissi interni ed esterni; è provvisto di un sistema di climatizzazione autonomo. Il cespite in oggetto è ben manutenzionato, ma presenta delle altezze che non consentono la buona vivibilità dei luoghi. Sanabilità degli abusi edilizi I tre cespiti, nel loro insieme, corrispondono all identificazione catastale presente nell atto di proprietà, che, però non meglio identifica le dimensioni planimetriche, nè ha un univoca identificazione e descrizione del bene. Inoltre le opere di frazionamento e differente utilizzo degli spazi non sono state effettuate con regolari permessi. Tali opere abusive non possono essere sanate poiché le opere effettuate non rispondono né alle leggi urbanistiche in relazione alla zona in cui insistono( ZONA A Centro Storico di Napoli), né rispettano i requisiti minimi di abitabilità del Comune di Napoli: le tre unità abitative, così come oggi si presentano,infatti non rispondono ai requisiti minimi di abitabilità richiesti dal Comune di Napoli, Regolamento Edilizio, All. B - Sottocapitolo I. VI. REQUISITI DI FRUIBILITA DI SPAZI- Art.27 - Caratteristiche minime di abitabilità, né per quanto concerne le dimensioni minime delle singole unità immobiliari residenziali le quali non possono avere una superficie utile inferiore a 45 mq.,né per le altezze del cespite adibito ad abitazione del Sig. Campanile Costantino che non raggiungono i 2,10 m e per i quali ambienti si necessita di un altezza interna non inferiore a 2,70 m, per gli altri spazi per attività principale, per gli spazi di circolazione e collegamento dell edificio, e 2,40 m per gli spazi per attività secondarie, per gli spazi chiusi di pertinenza, per gli spazi di circolazione e collegamento interni, per gli spazi destinati alla cura ed igiene della persona. Inoltre la parte di cespite oggi adibita ad abitazione della famiglia di Campanile Costantino, 15

16 ha acquisito arbitrariamente parte del cortile interno del fabbricato con accesso da via del Sebeto, 13, aprendo su di esso delle aperture che fungono da accesso indipendente all abitazione e da illuminazione dei locali interni. Sarà quindi indispensabile ripristinare lo stato dei luoghi portando all abbattimento di tutte le opere abusivi: la realizzazione di tramezzi che separano i tre cespiti oggi risultanti, il soppalco della parte adibita ad abitazione del proprietario, le aperture in facciata che non corrispondono allo stato originario del fabbricato. Tali opere ammonteranno a circa ,00. Dati metrici Al principale scopo di determinare il più probabile valore degli immobili in questione, si procede qui di seguito al calcolo della Superficie Commerciale (Sc) ai sensi della Norma UNI 10750, così come risultante dai rilievi metrici effettuati in loco dalla sottoscritta (vedi all.ti), confrontati con le planimetrie catastali (vedi all.ti), tenendo conto che nel calcolo sono state computate, come consuetudinariamente adottato in materia di estimo, le murature esclusive al 100%, le murature di confine al 50%, balconi e terrazzi al 25%. A detta Superficie verranno poi applicati idonei coefficienti di adeguamento ed in particolare il coefficiente di deprezzamento tiene conto della vetustà della struttura e del suo stato di conservazione per pervenire in tal modo alla definizione della Superficie Commerciale sulla base della quale verrà effettuata la stima. Locale nel suo insieme: coefficiente di stato manutentivo (Ccons) stato di conservazione mediocre: 0.90 LOCALE n.1 AL PIANO TERRANEO (SUP. NETTA mq. 27) superficie lorda locale mq. 35 Superficie Commerciale (Sc) = mq. 35 LOCALE n.2 AL PIANO TERRANEO (SUP. NETTA mq. 26) superficie lorda locale mq. 36 Superficie Commerciale (Sc) = mq. 36 LOCALE n.3 AL PIANO TERRANEO (SUP. NETTA mq. 26) 16

17 superficie lorda locale mq. 34 Superficie Commerciale (Sc) = mq.34 Superficie commerciale complessiva mq = 105mq Superficie Commerciale Totale (ScT) 105 mq x (Ccons)0.90= 94,50mq STIMA DEGLI IMMOBILI La stima degli immobili sarà riferita alla Superficie Commerciale appena individuata nelle condizioni in cui si trovano e nell attuale stato manutentivo per pervenire alla definizione del più probabile valore di mercato. CRITERI DI STIMA E QUOTAZIONI PARAMETRICHE Tenute in debita considerazione le caratteristiche intrinseche delle singole unità immobiliari (grado di finitura, stato di conservazione, condizioni igieniche ed estetiche) nonché le caratteristiche estrinseche (accessibilità all area, efficienza dei collegamenti, disponibilità dei servizi pubblici, salubrità della zona, etc.), nella presente relazione si adotterà il Metodo di stima sintetico comparativo, che consiste nel confrontare gli immobili oggetto della stima con transazioni effettuate nel mercato immobiliare di beni consimilari per caratteristiche intrinseche e localizzazione, per la definizione del più probabile valore di mercato. Per quanto attiene i criteri di valutazione degli immobili, si è ritenuto opportuno non adottare i parametri valutativi della legge 392/78, in quanto, nonostante le rivalutazioni ISTAT, detti parametri porterebbero ad un valore degli immobili discordante da quello effettivo di mercato. Dopo avere effettuato un'accurata indagine su compra-vendite effettuate in zona per immobili di analoghe caratteristiche nella stessa zona, sono stati utilizzati criteri valutativi ottenuti da un prezzo al mq. nella zona di appartenenza, per la superficie dell'immobile in base al reale valore di mercato. Esso sarà dedotto tramite quotazioni parametriche desunte da osservatorio del mercato 17

18 immobiliare ( Quotazioni Immobiliari (vedi all.ti) mediate con indagini di mercato espletate direttamente in loco dalla sottoscritta (Tecnocasa, Tempocasa, ecc.). QUOTAZIONI PARAMETRICHE Locale Cespite Quotazioni Immobiliari Anno08 semestre 1(vedi all.ti) Napoli zona periferica Abitazioni di tipo economico - /mq. 900, ,00 INDAGINI DI MERCATO (Tecnocasa, Tempocasa, ecc Napoli zona periferica Abitazioni di tipo economico /mq , ,00 Quotazione media per immobili con caratteristiche similari /mq ,00 CONTEGGI DI STIMA Si procede di seguito all identificazione del PIÙ PROBABILE VALORE DI MERCATO del cespite in esame, ottenuto applicando alle superfici commerciali calcolate le quotazioni parametriche assunte.in considerazione di quanto esposto, e considerando di dover fornire gli elementi necessari per la determinazione del prezzo base per la vendita, il sottoscritto, tenendo conto delle parti comuni annesse al cespite, nonché dello stato dei beni, ritiene di dover attribuire una valutazione che ammonta per il cespite a ,00 al mq. Valore del cespite Superficie Lorda mq. 94,50x /mq.1.100,00= ,00 VALORE DI MERCATO IMMOBILI ,00== (centotrenovecentocinquanta,00) 18

19 CONCLUSIONI Si risponde sinteticamente seguendo i punti richiesti dal mandato: 1. Verifichi, prima di ogni altra attività, la completezza della documentazione di cui all art. 567, 2 comma C.P.C. (estratto del catasto e certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, oppure certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari) segnando immediatamente al giudice ed al creditore pignorante quelli mancanti o inidonei; predisponga, sulla base dei documenti in atti, l elenco delle iscrizioni e delle trascrizioni pregiudizievoli( ipoteche, pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, sentenze dichiarative di fallimento); acquisisca, ove non depositati, le mappe censuarie che egli ritenga indispensabili per la corretta identificazione del bene ed i certificati di destinazione urbanistica (solo per i terreni) di cui all art. 30 del DPR 6/6/2001, dando prova, in caso di mancato rilascio di detta documentazione da parte dell amministrazione competente, della relativa richiesta; acquisisca l atto di provenienza ultraventennale( se non risultante dalla documentazione in atti); Il cespite, identificato presso il NCEU del Comune di Napoli, sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4, 5 vani,r.c. 271,14, alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317), posto al P.T., perviene a Campanile Costantino, nato in Napoli l 11/08/1979, da Società Stella Polare S.r.l. in Liquidazione, con sede in Napoli con atto di compravendita del notaio dott. L. Di Iorio di Napoli, in data 16/05/2003 trascritto presso la Conservatoria dei RRII in data 22/05/2003 al n /7790. Iscrizione ipotecaria del 22/05/2003 ai nn /2505 per la somma complessiva di ,00 a favore di Banca Intesa Spa, con sede in Milano e contro Campanile Costantino sull immobile in oggetto. Mutuo ipotecario per Notar L. Di Iorio del 16/05/2003, durata anni 10; Iscrizione ipotecaria del 14/04/2006 ai nn /7014 per la somma complessiva di ,84 a favore di Gest Line Spa, con sede in Napoli e contro Campanile Costantino sull immobile in oggetto. In virtù di atto amministrativo del 5/04/2006 rep /71. Trascrizione di pignoramento del 03/05/2007 nn /8904 a favore di Intesa SanPaolo S.p.A. con sede in Torino contro Campanile Costantino gravante su immobile in oggetto in virtù di atto di Pignoramento dell Ufficiale Giudiziario presso il Tribunale di Napoli del 19/04/2007 n. rep. 9015/2007( vedi all.). L atto di proprietà è stato acquisito e allegato alla presente relazione. 19

20 2. descriva, previo necessario accesso, l immobile pignorato indicando dettagliatamente: comune, località, via, numero civico, scala, piano, interno, caratteristiche interne ed esterne, superficie calpestabile) in mq, confini e dati catastali attuali, eventuali pertinenze, accessori e millesimi di parti comuni (lavatoi, soffitte comuni, locali di sgombero, portineria, riscaldamento, ecc..); l immobile è identificato al NCEU del Comune Di Napoli- sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4, 5 vani, R.C. 271,14, alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317), posto al P.T., intestato a Campanile Costantino. Il cespite, come riportato nella schema planimetrico redatto dalla sottoscritta risulta così confinante: a nord con via Nicola Capasso; ad est con altra proprietà; a sud con il vano scala e la corte interna del fabbricato di via del Sebeto, 13; ad ovest con altra proprietà. Per quanto riguarda oneri di natura condominiale, da dichiarazione della sig.ra Campanile, moglie del proprietario del cespite in esame, le spese condominiali sono in regola. In seguito a dichiarazione dell attuale Patrizio Erhard, il sig. Camanile proprietario di millesimi originari 20.81, non paga il condominio: per l anno 2007 è stato conteggiato un conguaglio di 2.483,33 per l anno 2008 restano da essere pagati 539,82 per lavori di ripristino sistema fognario si devono 499,44 3. accerti la conformità tra la descrizione attuale del bene ( indirizzo, numero civico, piano, interno, dati catastali e confini) e quella contenuta nel pignoramento evidenziando, in caso di rilevata difformità: a) se i dati indicati in pignoramento non hanno mai identificato l immobile e non consentono la sua univoca identificazione; b) se i dati indicati in pignoramento sono erronei ma consentono l individuazione del bene; c) se i dati indicati nel pignoramento, pur non corrispondendo a quelli attuali, hanno in precedenza individuato l immobile rappresentando, in questo caso, la storia catastale del compendio pignorato; L identificazione del cespite corrisponde a quella indicata sull atto di pignoramento. I tre cespiti, nel loro insieme, corrispondono all identificazione catastale presente nell atto di proprietà, che, però non meglio identifica le dimensioni planimetriche, nè ha un univoca identificazione e descrizione del bene. 20

21 4. proceda, ove necessario ad eseguire le necessarie variazioni per l aggiornamento del catasto provvedendo, in caso di difformità o mancanza di idonea planimetria alla sua correzione o redazione ed all accatastamento delle unità immobiliari non regolarmente accatastate; L immobile è identificato al NCEU- di Napoli, sez. Mer -foglio 8 mappale 273- sub Z. C. 13- cat. A/4, c.l. 4, 5 vani,r.c. 271,14, alla via Nicola Capasso, n.1( is. 317), posto al P.T., intestato a Campanile Costantino Il cespiti oggetto del procedimento presenta una documentazione catastale corretta, ma non rispondente allo stato di fatto. 5. indichi l utilizzazione prevista dalla strumento urbanistico comunale; l area, su cui insiste il cespite in questione, ricade in zona A (Centro Storico) del P.R.G. del Comune di Napoli, classificazione tipologica centro storico-unità edilizie di base ottonovecentesche art. 85- originarie o di ristrutturazione a corte; 6. indichi la conformità o meno della costruzione alle autorizzazioni o concessioni amministrative e l esistenza o meno di dichiarazione di agibilità. In caso di costruzione realizzata o modificata in violazione della normativa urbanistico- edilizia, descriva dettagliatamente la tipologia degli abusi riscontrati e dica se l illecito sia stato sanato o sia sanabile in base combinato disposto dagli art. 46, comma 5 del DPR 6/6/01 n. 380 e 40, comma 6 della L. 28/2/1985 n. 47 e succ. mod.; L immobile è stato edificato in data antecedente al 1 settembre 1967, come riportato sull atto di proprietà. I tre cespiti, nel loro insieme, corrispondono all identificazione catastale presente nell atto di proprietà, che, però non meglio identifica le dimensioni planimetriche, nè ha un univoca identificazione e descrizione del bene. Inoltre le opere di frazionamento e differente utilizzo degli spazi non sono state effettuate con regolari permessi. Tali opere abusive non possono essere sanate, poiché le opere effettuate non rispondono né alle leggi urbanistiche in relazione alla zona in cui insistono( ZONA A Centro Storico di Napoli), né rispettano i requisiti minimi di abitabilità del Comune di Napoli: le tre unità abitative, così come oggi si presentano,infatti non rispondono ai requisiti minimi di abitabilità richiesti dal Comune di Napoli, Regolamento Edilizio, All. B - Sottocapitolo I. VI. REQUISITI DI FRUIBILITA DI SPAZI- Art.27 - Inoltre la parte di cespite oggi adibita ad abitazione della famiglia di Campanile Costantino,ha acquisito arbitrariamente parte del cortile interno del fabbricato con accesso 21

22 da via del Sebeto, 13, aprendo su di esso delle aperture che fungono da accesso indipendente all abitazione e da illuminazione dei locali interni. Sarà quindi indispensabile ripristinare lo stato dei luoghi portando all abbattimento di tutte le opere abusivi: la realizzazione di tramezzi che separano i tre cespiti oggi risultanti, il soppalco della parte adibita ad abitazione del proprietario, le aperture in facciata che non corrispondono allo stato originario del fabbricato. Tali opere ammonteranno a circa , dica se è possibile vendere i beni pignorati in uno o più lotti, provveda, in quest ultimo caso alla loro formazione procedendo all identificazione dei relativi confini e (solo previa autorizzazione del giudice dell esecuzione) alla redazione del frazionamento: alleghi in questo caso, alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale; il cespite non è pignorato pro quota 8. dica, qualora l immobile sia stato pignorato, solo pro quota, se esso sia divisibile in natura e, proceda, in questo caso, alla formazione dei singoli lotti (procedendo ove necessario all identificazione dei nuovi confini ed alla redazione del frazionamento allegando alla relazione estimativa i tipi debitamente approvati dall Ufficio Tecnico Erariale) indicando il valore di ciascuno di essi e tenendo conto delle quote dei singoli comproprietari e prevedendo gli eventuali conguagli in denaro; proceda, in caso contrario, alla stima dell intero esprimendo compiutamente il giudizio di indivisibilità eventualmente anche alla luce di quanto disposto dall art. 577 c.p.c. e dall art. 846 c.c. e dalla L.3/6/1940 n. 1078; il cespite non è pignorato pro quota 9. accerti se l immobile è libero e occupato: acquisisca il titolo legittimamente il possesso o la detenzione del bene evidenziando se esso ha data certa anteriore al pignoramento;verifichi se risultano registrati presso l ufficio del registro degli atti privati contratti di locazione e/o se risultino comunicazioni alla locale autorità di pubblica sicurezza ai sensi dell art. 12 del D.L. 21 marzo 1978 n. 59 convertito in L. 18 maggio 1978 n. 191 qualora risultino contratti di locazione opponibili alla procedura esecutiva indichi la data di scadenza la data fissata per il rilascio o se sia ancora pendente il relativo giudizio; Il cespite non è stato concesso in locazione, come da documentazione presente presso l agenzia dell entrate. 10. ove l immobile sia occupato dal coniuge separato o dall ex coniuge del debitore esecutato acquisisca il provvedimento di assegnazione della casa coniugale; 22

23 Non risultano esserci provvedimenti. 11. indichi l esistenza sui beni pignorati di eventuali vincoli artistici, storici, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità; accerti l esistenza di vincoli o di natura condominiale ( segnalando se gli stessi resteranno a carico dell acquirente, ovvero saranno cancellati o risulteranno non opponibili al medesimo); rilievi l esistenza di diritti demaniali ( di superficie o servitù pubbliche) o usi civici evidenziando oneri di affrancazione o riscatto; E in un area che non presenta vincoli artistici, storici, alberghieri d inalienabilità o d indivisibilità. 12. determini il valore dell immobile con espressa e compiuta indicazione del criterio di stima, operando opportune decurtazioni sul prezzo di stima considerando lo stato di conservazione dell immobile e come opponibili alla procedura esecutiva i soli contratti di locazione e i provvedimenti di assegnazione al coniuge aventi data certa anteriore alla data di trascrizione del pignoramento (l assegnazione della caca coniugale dovrà essere ritenuta opponibile nei limiti di 9 anni dalla data del provvedimento di assegnazione se non trascritta nei pubblici registri ed anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, non opponibile alla procedura se disposta con provvedimento successivo alla data di trascrizione del pignoramento, sempre opponibile se trascritta in data anteriore alla data di trascrizione del pignoramento, in questo caso l immobile verrà valutato come se fosse una nuda proprietà). La stima è stata effettuata sia tenendo presenti i valori pubblicati sull Osservatorio dei Valori Immobiliari, sia da indagini di mercato sulle compravendite nella zona di interesse, nonché effettuando valutazioni relative alla sua ubicazione ed accessibilità, le servitù e gli spazi annessi ad uso del cespite, la regolarità edificatoria del fabbricato, gli eventuali vincoli, nonché lo stato dei luoghi ed il grado di manutenzione dello stesso. Da tutte le considerazioni esposte e da un attenta analisi dei fatti si è stimato che il valore del cespite ammonta ,00== (centotrenovecentocinquanta,00). Si provvede a depositare in Cancelleria la presente relazione completa di allegati e supporto informatico, restando a disposizione per ulteriori chiarimenti. Napoli, 03/11/2008 In fede (CTU arch. M. Giella Palombella) 23

24 ELENCO DEGLI ALLEGATI Verbale di giuramento; Verbale operazioni peritali; Documentazione catastale: Documentazione urbanistica: Documentazione attestante provenienza e locazione: Quotazioni di riferimento; Elaborato fotografico prodotto dal C.T.U.; Elaborati grafici prodotti dal C.T.U. CD Architecture design Napoli Studio di Progettazione Palombella e mail info@architettura-design-napoli.it web site Via Maurizio Piscicelli n 44, Napoli tel.(+39) fax.(+39) C.F.: PLM MGL 73B61 F839O- P.iva