Edificare Comunità: l esperienza di Acer Reggio Emilia. Gli aspetti sociali della rigenerazione urbana

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1 LA DIRETTIVAEUROPEA 27/2012, LA RIGENERAZIONE URBANA E LA RIQUALIFICAZIONE SOSTENIBILE DEGLI EDIFICI Edificare Comunità: l esperienza di Acer Reggio Emilia. Gli aspetti sociali della rigenerazione urbana GBC Italia Milano, 12 dicembre 2013

2 CHI SIAMO Acer Reggio Emilia, Azienda Casa Emilia Romagna, è un ente di proprietà dei Comuni e della Provincia di Reggio Emilia Gestisce gli edifici pubblici ed è riconosciuto a livello regionale come promotore delle politiche residenziali sociali nella Regione Emilia Romagna E uno strumento flessibile e dinamico al servizio delle Pubbliche Amministrazioni Persegue la sostenibilità (economica, sociale ed ambientale) abitativa per i propri inquilini Sede Acer Reggio Emilia Provincia di Reggio Emilia Pagina 2

3 ACER IN ITALIA E IN EUROPA FEDERCASA la Federazione italiana costituita nel 1996 dalla trasformazione dell Associazione nazionale istituti autonomi per le case popolari (ANIACAP) che associa 114 enti in tutta Italia, i quali gestiscono un patrimonio di oltre 850 mila alloggi destinato ad una utenza con reddito medio-basso CECODHAS l associazione europea di social housing presente in 19 Stati con 44 federazioni nazionali e regionali nei settori pubblico, cooperativo, privato e no-profit e circa 41mila aziende associate che gestiscono oltre 27 milioni di alloggi in tutta Europa, il 12% del complesso residenziale esistente Pagina 3

4 OBIETTIVI DEL SOCIAL HOUSING SOSTENIBILITA SOCIALE SOSTENIBILITA ECONOMICA SOSTENIBILITA AMBIENTALE Azienda Casa Azienda Emilia-Romagna Casa Emilia-Romagna di Reggio di Reggio Emilia Pagina 4

5 ANALISI DEI CONTESTI IL CONTESTO SOCIALE Nuove povertà e aumento di fasce deboli di popolazione a causa della crisi economica Aumento della popolazione anziana e single Aumento dei fenomeni di immigrazione e migrazione interna di lavoratori e studenti IL CONTESTO AMBIENTALE Edifici costruiti negli Anni 60/70 Crisi energetica Alte immissioni di inquinanti in atmosfera LO STATO DEL PATRIMONIO EDILIZIO Vetustà del patrimonio Esigenze di manutenzione straorinaria Adeguamento barriere architettoniche Miglioramento antisismico Edifici energivori Impianti obsoleti (termici ed elettrici) IL CONTESTO ECONOMICO Vetustà del patrimonio Caro casa (affitto o acquisto) Bolletta energetica Elevati costi di gestione condominiale 5

6 LE CONSEGUENZE Fenomeni di povertà energetica e morosità sulle bollette in aumento Problemi di salubrità degli alloggi Aumento di casi di «soluzioni autonome e originali» Aumento di situazioni di difficoltà nei condomini 6 Pagina 6

7 LE AZIONI DELLE AZIENDE CASA Le Acer sono al servizio degli Enti locali per: Supportare le Politiche abitative di Comuni e Province Supportare i Comuni per le strategie previste dal Patto dei Sindaci, in particolare per l efficienza energetica degli edifici Condividere conoscenze, strategie e buone prassi tramite sistema di reti Attuare economie di scala Studiare servizi innovativi in risposta ai nuovi bisogni delle Comunità Pagina 7

8 AZIONI DI SISTEMA E DI SPERIMENTAZIONE Censimento e analisi del fabbisogno energetico degli edifici pubblici Sperimentazione di tecnologie e materiali per la riqualificazione energetica Sperimentazione delle modalità di riqualificazione tramite Esco (progetto europeo Fresh Promozione e diffusione delle buone pratiche per limitare i consumi energetici (progetto europeo TrIsCo Collaborazione con il portale europeo del settore del social housing per favorire la diffusione e lo sviluppo efficienza energetica e della green economy ( Partecipazione ai progetti regionali di sistema Valutazione dell impatto occupazionale degli interventi di efficienza energetica Pagina 8

9 LE AZIONI DELLE ACER Pianificazione e programmazione di interventi per la riqualificazione urbana ed energetica del patrimonio di edilizia sociale Progettazione e direzione lavori Gestione ordinaria e straordinaria del patrimonio di proprietà dei Comuni Stazione appaltante Attività di monitoraggio e di controllo in fase di gestione Gestione degli utenti del patrimonio di edilizia sociale Supporto ai Comuni per attività di formazione e informazione Pagina 9

10 LE ATTIVITA DI DI ACER REGGIO EMILIA Riqualificazione energetica Teleassistenza Controllo dei consumi Domotica Controllo ISE e redditi Agenzia per l affitto La Comunità: risorse e bisogni Servizi leggeri di vicinato Mediazione sociale Gestioni condominiali Prevenzione del degrado Portierato sociale Pagina 10

11 LE BUONE PRATICHE

12 NUOVI BISOGNI E NUOVE RISPOSTE RIQUALIFICAZIONE e RIGENERAZIONE URBANA Su QUARTIERI Su SINGOLI EDIFICI SOCIALE MEDIAZIONE MIX SOCIALE AGENZIA PER L AFFITTO GUIDE MULTILINGUA FESTA DEI VICINI Gestione integrata Pagina 12

13 GESTIONE INTEGRATA: RIQUALIFICAZIONE URBANA SUI QUARTIERI REALIZZAZIONE DI NUOVI EDIFICI RESIDENZIALI RIQUALIFICAZIONE URBANA E DEGLI EDIFICI ESISTENTI (ENERGETICA-AMBIENTALE-FUNZIONALE) PIU SERVIZI, PIU AREE VERDI PUBBLICHE, PIU INFRASTRUTTUTRE MIGLIORAMENTO DELLA VIABILITA SOSTENIBILITA AMBIENTALE

14 GESTIONE INTEGRATA: RIQUALIFICAZIONE URBANA SUI SINGOLI EDIFICI QUALITA ARCHITETTONICA EFFICIENZA ENERGETICA INNOVAZIONE TECNOLOGICA DOMOTICA

15 GESTIONE INTEGRATA: RIQUALIFICAZIONE SOCIALE Mediazione sociale Matrice e Mix Sociale Agenzia per l Affitto Guide e regolamenti multilingua Per uso corretto dell alloggio e conoscenza delle regole condominiali Pagina 15

16 MEDIAZIONE SOCIALE

17 MEDIAZIONE SOCIALE Uno degli obiettivi principali del Servizio di Mediazione sociale è di stimolare i Cittadini a diventare parte attiva del processo di miglioramento del proprio condominio e del proprio quartiere, ad assumere un ruolo per sentirsi soggetti dell intervento e non semplici destinatari. Per favorire un processo di riqualificazione complessiva dei condomini e dei quartieri occorre infatti creare (o ri-creare) un senso di Comunità, un sense of place che coinvolga tutti i partecipanti. Tutto ciò richiede un approccio multidisciplinare, è funzionale alla sicurezza urbana e diffonde la cultura civica del prendersi cura. Il 1 Gennaio 2007 ACER Reggio Emilia ha istituito il SERVIZIO DI MEDIAZIONE SOCIALE al fine di garantire le politiche di mediazione sociale - mediazione dei conflitti, prevenzione, controllo ed educazione - in grado di migliorare la qualità della vita e di favorire l edificazione di vere e proprie Comunità all interno dei condomini. In particolare, il Servizio si propone di aiutare gli assegnatari degli alloggi ERP a migliorare le relazioni tra i vicini e a promuovere attività di prevenzione dei conflitti. Il Servizio di Mediazione Sociale si è rivelato uno strumento indispensabile per la sua efficacia e oggi è a tutti gli effetti uno Strumento Operativo di ACER, utile per il controllo e la gestione degli alloggi. Pagina 17

18 INTERVENTO DI RETE E STAKEHOLDER SERVIZI SOCIALI TAVOLI DI LAVORO : FORZE DELL ORDINE CIRCOSCRIZIONI COMUNI Collaborazioni : Assessorato alla Sicurezza, Assessorato alla Casa, Assessorato alle Politiche sociali, Circoscrizioni, Servizi Sociali Territoriali, SIMAP, Ser.T, Auser, Questura, Commissariati di Polizia, Conf-cooperative, Legacoop, Caritas Diocesiana, Sunia, Sicet, Uniat, Associazioni sociali, culturali e sportive presenti sui territori. Convenzione con Università di Bologna, Facoltà di Psicologia Pagina 18

19 MIX SOCIALE - OBIETTIVO Possibilità di ottenere una composizione variegata degli abitanti di un comparto abitativo, in termini culturali, sociali, economici, demografici TIPOLOGIA (STUDENTI, ANZIANI, MADRI CON BAMBINI, FORZE DELL ORDINE, LAVORATORI IN MOBILITA, ECC.) PARAMETRI ECONOMICI (DIFFERENZIAZIONE CANONI, DIVERSIFICAZIONE SOLUZIONI ABITATIVE, ANGEZIA PER L AFFITTO.ECC.) PUBBLICO/PRIVATO Pagina 19

20 MATRICE DI SOSTENIBILITÀ SOCIALE Assegnazioni ERP: Nel 2011 la matrice è stata applica a 118 assegnazioni Pianificazione delle assegnazioni Mappatura del territorio GOVERNANCE TERRITORIALE Pagina 20

21 MIX SOCIALE Per tipologia edilizia Per tipologia di ERS Nella gestione delle assegnazioni e degli inquilini Pagina 21

22 LA MATRICE: UNO STRUMENTO PER L ASSEGNAZIONE DEGLI ALLOGGI ERP GLI OBIETTIVI MATRICE CONDOMINI MAGGIOR MAGGIOR MINOR EQUILIBRIO GOVERNABILITA CONFLITTUALITA Pagina 22

23 Italia Marocco Egitto Ghana Tunisia Albania Nigeria Romania Sri Lanka Algeria Russia Francia Jugoslavia Germania Polonia Brasile Altri % % L APPROCCIO: LO STATO DI FATTO Tipologia Nuclei Assegnatari: distribuzione per nazione Coppie over 65 8,36 Single under 65 13,22 Anziani soli 24,16 31, ,94 Famiglie Monoparentali Coppie under 65 90,0 80,0 70,0 60,0 50,0 40,0 30,0 20,0 10,0 0,0 82,1 6,3 2,0 1,9 1,6 0,8 0,8 0,5 0,3 0,3 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 0,2 2,2 La migliore combinazione è quella che tende a riprodurre lo stato di fatto della popolazione assegnataria Pagina 23

24 I PARAMETRI Peso sociale (utenti dei servizi sociali, SERT, CSM, ) Tipologia nuclei (anziani soli, coppie anziane, famiglie, coppie giovani, single, nuclei monoparentali) Nazionalità (italiana o straniera) Sostenibilità economica (ISE e spese condominiali) Condizioni ambientali (accessibilità, salubrità, ) Pagina 24

25 ALCUNI DATI RELATIVI A 4130 NUCLEI FAMILIARI 178 Famiglie mono-genitoriali (1 adulto con minori) 679 Nuclei familiari con almeno un anziano 831 Anziani soli 287 Nuclei composti da soli anziani in coppia 118 Assegnazioni tramite la matrice Pagina 25

26 LA PROCEDURA Ricezione da parte ufficio casa del Comune dei nominativi e degli alloggi da assegnare Richiesta di valutazione (pesatura) dei nuovi assegnatari e dei condomini al Polo competente Analisi del condominio Inserimento dati nel programma Controllo dei risultati prodotti dalla Matrice Pagina 26

27 L AGENZIA PER L AFFITTO L AGENZIA PER L AFFITTO della Provincia di Reggio Emilia recupera alloggi sfitti di proprietà privata per aumentare la disponibilità di alloggi a canone calmierato 65 Enti hanno sottoscritto un Protocollo d intesa Un Fondo di Garanzia dà risposte concrete al problema abitativo a Reggio Emilia Pagina 27

28 I SOGGETTI PARTECIPANTI Provincia Comuni Fondazione Manodori Istituti di credito Assindustria A.P.I. Confartigianato C.N.A. Legacoop Confcooperative SUNIA SICET UNIAT Unione Inquilini A.S.P.P.I Associazione Proprietà Edilizia UPPI A.G.C.I Soggetto attuatore: Acer Reggio Emilia Pagina 28

29 ANALISI DEL BISOGNO Il disagio abitativo è in continua crescita e coinvolge anche famiglie a medio reddito L edilizia residenziale pubblica non riesce più a soddisfare i bisogni abitativi della popolazione Le condizioni economico-reddituali di diversi cittadini lavoratori non permettono di: acquistare una casa affittare a libero mercato accedere agli alloggi pubblici Pagina 29

30 OBIETTIVI Offrire alloggi a canoni più vantaggiosi rispetto a quelli di libero mercato Offrire alloggi con canoni sostenibili rispetto al reddito percepito a vantaggio della popolazione esclusa dall edilizia sociale ma in sofferenza economica Contrastare il problema degli alloggi sfitti Facilitare l incontro tra domanda e offerta Tutelare i proprietari da rischi di morosità e di danneggiamento degli alloggi offrendo garanzie economiche Pagina 30

31 ATTIVITA Reperimento di alloggi sul libero mercato Attività di intermediazione per favorire l incontro tra proprietari ed inquilini, fra domanda e offerta Facilitatore per la soluzione positiva dell accordo lasciando la titolarità sulla stipula del contratto Attività di gestione e consulenza tecnica e amministrativa dei contratti con intermediazione mensile per il pagamento del canone d affitto Attività di mediazione sociale per la gestione delle situazioni conflittuali conseguenti alla conduzione dell alloggio Pagina 31

32 VANTAGGI PER GLI INQUILINI Canoni ridotti rispetto al libero mercato e sostenibili rispetto al proprio reddito Conoscenza anticipata delle spese condominiali e di tutti i costi relativi alla stipula del contratto o alla gestione dell alloggio Maggiore credibilità e migliore rapporto di fiducia con il proprietario Ridotti costi di intermediazione Corresponsione di una sola mensilità di deposito cauzionale Reperimento di alloggi con caratteristiche rispondenti alle proprie esigenze Discrezionalità di scelta degli alloggi proposti Contrasto delle zone ghetto Pagina 32

33 VANTAGGI PER I PROPRIETARI Beneficiare di una quota del Fondo di Garanzia fino ad un importo massimo di euro a copertura di ogni eventuale danno derivante da: morosità spese condominiali insolute spese legali sfratti danni all appartamento Pagina 33

34 VANTAGGI PER I PROPRIETARI Facilitare la locazione e la stipula del contratto Acquisire maggiore fiducia nei confronti degli inquilini Avere la sicurezza sulla riscossione del canone d affitto Ridurre i costi di intermediazione Trovare famiglie adeguate al canone d affitto concordato mantenendo la massima discrezionalità sulla scelta dell inquilino Avere un punto di riferimento per eventuali problematiche relative alla conduzione dell alloggio Usufruire di eventuali sgravi e agevolazioni fiscali Pagina 34

35 TARIFFE DEL SERVIZIO A carico dei proprietari: 250 a contratto (IVA esclusa) per l attività di intermediazione e la stipula del contratto 3% mensile sul canone percepito (IVA esclusa) per la gestione del canone d affitto A carico degli inquilini: 50% di una mensilità (IVA esclusa) per l attività di intermediazione e la stipula del contratto Pagina 35

36 I RISULTATI DELL ATTIVITA Iniziale consistenza del Fondo: Numero di contratti stipulati: 250 Numero di contratti in corso: 190 Procedure di sfratto avviate: 28 Procedure concluse o sospese: 17 Procedure in corso: 11 Pagina 36

37 DOMANDA - OFFERTA Domande pervenute da parte di inquilini circa 300/anno Media degli alloggi disponibili: 40 Età media richiedenti: 42/43 anni Media numero componenti: 3 persone Media camere richieste: 2 Media canone sostenibile: 330/mese Media reddito annuo: 18,000 Pagina 37

38 NAZIONALITA DEI RICHIEDENTI Nazionalità richiedenti 63% stranieri 37% italini Pagina 38

39 MEDIA DEI CANONI DI LOCAZIONE Canoni medi locazione Reggio città Provincia METRATURA MEDIA ALLOGGI Reggio città: 60 mq Provincia: 75 mq Canone medio generale: 359 Pagina 39

40 PROSPETTIVE FUTURE L Agenzia per l Affitto è, e deve sempre più, diventare soggetto credibile sia per proprietari che per inquilini Dal 2012 il Fondo di Garanzia è integrato da un contributo regionale finanziato per l emergenza crisi economica La Regione Emilia Romagna identifica le Agenzie per l Affitto quale strumento utile per: Calmierare il mercato immobiliare Sostenere le famiglie in difficoltà Incentivare l affitto di alloggi vuoti Analizzare il bisogno sulla base delle mutate richieste e del contesto di riferimento Promuovere la riqualificazione energetica per contenere i costi di gestione degli alloggi da destinare alla locazione Pagina 40

41 L AGENZIA PER L AFFITTO PER IL TERREMOTO L Agenzia per l Affitto si è dimostrata strumento utile anche in una situazione di emergenza come quella del terremoto offrendo risposte concrete a molte famiglie che si sono trovate senza la propria abitazione E stato inoltre possibile collaborare con le varie istituzioni (Comuni, Protezione civile, Regione ) per individuare gli strumenti più idonei alla soluzione delle problematiche abitative nei Comuni del cratere Pagina 41

42 L AGENZIA PER L AFFITTO PER IL TERREMOTO Domande richiesta casa dopo il sisma (giugno 2012): N 168 Domande bando Ord Comuni del cratere: N 47 Emergenze abitative gestite in collaborazione con Comuni CoC - Dicomac Protezione Civile: N 2 tendopoli N 20 nuclei in albergo N 12 contratti gestiti N 40 famiglie seguite Proprietari contattati per la disponibilità di alloggi N 80 circa Contratti stipulati per il terremoto tramite Ag. Affitto N 10 Contratti stipulati per il terremoto Ord. 25 N 10 Contratti stipulati sulle quattro province del cratere oltre 500 Pagina 42

43 ALLOGGI PER STUDENTI UNIVERSITARI ACER gestisce direttamente, in quanto di proprietà dell Azienda, 6 alloggi che con 13 posti letto complessivi rispondono perfettamente alle esigenze dei giovani studenti. Il canone di locazione che Acer percepisce da ogni posto letto è pari ad euro 220,00 mensili. La collaborazione con l Università è continua, soprattutto per l accoglienza degli studenti che arrivano a frequentare la sede di Reggio Emilia grazie al progetto Erasmus. Prosegue inoltre la collaborazione con ER.GO (Azienda Regionale per il Diritto agli Studi Superiori) per la gestione di altri alloggi di proprietà ACER e di proprietà del comune di Reggio Emilia, dislocati in diverse zone della città per aumentare la disponibilità di posti letto a canone agevolato. Pagina 43

44 ATTIVITA EMERGENTI NEL SETTORE ABITATIVO Nel corso dell anno 2012 è stata sottoscritta la convenzione con un importante Azienda locale per la gestione di 20 appartamenti (totale di circa 40 posti letto) ristrutturati in uno storico immobile del centro cittadino destinato a studenti universitari e/o giovani coppie. Acer gestirà gli alloggi per la durata di 10 anni. Il Comune di Reggio Emilia ha acquistato un immobile i cui alloggi saranno gestiti da Acer e destinati in modo particolare a studenti, giovani coppie e singole. Acer, insieme ad un Comune della provincia, è partner in un importante progetto di riqualificazione di una antica villa destinata alla locazione a favore di anziani autosufficienti o parzialmente sufficienti, offrendo anche servizi di assistenza alla persona. Pagina 44

45 PROGETTO EUROPEO FRESH ENERGY PERFORMANCE CONTRACT L applicazione dei contratti epc per l efficienza energetica nell edilizia residenziale Sono oggetto del contratto gli interventi di efficienza energetica sugli edifici ( completo rinnovamento degli impianti tecnologici,interventi sull involucro ecc..) e l attuazione di una efficiente azione nella gestione al fine di ottenere sufficienti risparmi di consumi che consentano di ripagare l intervento stesso nonché il costo del servizio energetico erogato negli anni (manutenzione degli impianti, gestione e conduzione degli impianti, monitoraggio dei consumi etc.), comprensivo della fornitura di combustibile per l impianto di riscaldamento invernale Pagina 45

46 UTILIZZO DEL RISPARMIO ENERGETICO Obiettivo dell intervento: conseguire un risparmio annuale di energia pari al 35% rispetto ai consumi degli anni precedenti Gli inquilini rinunciano a parte dei risparmi per ripagare negli anni l investimento sostenuto (del 35% di risparmio complessivo agli inquilini rimane il 7%). Il contratto dura 12 anni ed è prolungabile fino ad un massimo di 15 anni. Gli interventi vengono ripagati dall eccedenza di risparmio energetico che viene riconosciuta ai finanziatori, con garanzia delle ESCO sui risultati operativi degli impianti 46 Pagina 46

47 ACCORDO CON COMUNI E SINDACATI Al fine di recuperare parte del risparmio energetico da destinare agli investimenti di riqualificazione, sono stati stipulati accordi con i Sindacati degli inquilini La Regione con la modifica della L.R. sulle pol abitative prevede la possibilità di recuperare parte dei risparmi dagli inquilini per finanziare gli interventi

48 ECOABITA Ecoabita è un progetto del Comune di Reggio Emilia, della Regione Emilia Romagna, della Provincia di Reggio ed di ACER Reggio Emilia per la diffusione della certificazione energetica degli edifici. Nato sul territorio reggiano come sperimentazione delle buone pratiche di risparmio energetico, ha promosso un mercato edilizio di alta qualità nonché una cultura di sostenibilità e di attenzione alle tematiche energetiche molto forte permettendo a tutto il territorio stesso di crescere nell ottica della Green Economy" Pagina 48

49 INFORMAZIONE EDUCAZIONE E FORMAZIONE Pagina 49

50 LINEE GUIDA PER L USO CORRETTO DELLA CASA Gli utenti ricevono documenti, chiavi e brochure per imparare a leggere le bollette. Inoltre viene consegnato il regolamento semplificato e infine un elenco di facili consigli per imparare a utilizzare l appartamento, con particolare riferimento a risparmio energetico e idrico (lampade, lavatrice, utensili domestici...) Le linee guida sono disponibili sul sito ACER Pagina 50

51 FESTA DEI VICINI Nel 2013 oltre 50 Feste del Vicino

52 GRAZIE PER L ATTENZIONE Marco Corradi Presidente Acer Reggio Emilia Coordinatore delle Acer dell Emilia Romagna Chair working Group Energy Network Cecodhas Housing Europe marco.corradi@acer.re.it Pagina 52