Tribunale di CHIETI. RELAZIONE INTEGRATIVA CONCERNENTE L ISTANZA ex art. 600 C.P.C. AVANZATA DAL CREDITORE

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1 Sttudi io Assssocci iaatto LA ROVERE PROFESSIONISTI ASSOCIATI ESPERTI GIUDIZIARI CONSULENTI TECNICI DEL MAGISTRATO ELENCO CONSULENTI TECNICI DELLA DIREZIONE NAZIONALE ANTIMAFIA (D.N.A. PROT. N 985O/G/94 DEL 27/10/94) CARLO LA ROVERE - GEOMETRA Chieti 20/01/2011 PAOLO LA ROVERE ARCHITETTO Collegato con: STUDIO PEROTTI TORINO Tribunale di CHIETI Procedimento di Esecuzione Immobiliare n. 179/08 R.E. Creditore procedente: CENTRO FACTORING S.p.A. Esecutato: Giudice dell Esecuzione: Dott. Nicola VALLETTA RELAZIONE INTEGRATIVA CONCERNENTE L ISTANZA ex art. 600 C.P.C. AVANZATA DAL CREDITORE Il sottoscritto Arch. Paolo La Rovere, iscritto all Ordine degli Architetti di Chieti al n. 505, già estensore della C.T.U. redatta in ordine alla procedura in argomento, nel corso dell Udienza del 24/11/2010 (All. n. 01) è stato incaricato dal Giudice Delegato di relazionare in merito all istanza ex art. 600 c.p.c. presentata dal creditore procedente (All. n. 02), con la quale si è chiesto di disporre la separazione in natura del bene pignorato ovvero, ove ciò non sia possibile, la divisione a norma del codice civile. La suddetta istanza è stata inoltrata poichè nelle date del 10/11/2009 e 10/12/2009 si sono svolte due aste giudiziarie con esito negativo aventi per oggetto la quota di ½ di piena proprietà (ossia la quota pro-indiviso di spettanza dell esecutato) dell appartamento e relative pertinenze sito in Chieti, Viale Amendola 107, distinto in catasto al fg 36 p.lla 4278 sub 10. Con la citata istanza ex art. 600 il creditore intende pertanto favorire la vendita della quota pignorata, chiedendone la separazione in natura o la divisione nei termini sopra indicati. In relazione all istanza di che trattasi lo scrivente, esaminate le caratteristiche dell immobile e le norme edilizie di riferimento, ritiene che la divisione in natura del bene, che nel caso in questione dovrebbe tradursi nel frazionamento dell alloggio in due unità indipendenti, non sia possibile e non risulti economicamente conveniente per svariati motivi, tra i quali si citano i seguenti: CHIETI - 111, VIA SILVINO OLIVIERI - TEL. (39) FAX E MODEMFAX studio.la rovere@libero.it 1

2 1) problematiche tecnico distributive, impiantistiche e igienico - sanitarie Come desumibile dalla planimetria dello stato di fatto allegata alla C.T.U., che si acclude anche alla presente Relazione (All. n. 03), il bene interessato dal pignoramento è costituito da un appartamento avente superficie lorda di circa 84 mq (pari a circa netti 71 mq) posto al 4 piano di un edificio condominiale. Al suddetto appartamento, dotato di un solo servizio igienico, sono annessi un locale di sgombero sito al 5 piano e un terrazzo ad uso esclusivo posto anch esso al 5 piano. L unità abitativa dispone di un unico accesso dal pianerottolo condominiale, per cui sorgerebbe innanzitutto la necessità di ricavare un secondo accesso indipendente, che imporrebbe quantomeno di sacrificare la superficie dell attuale ingresso, che dovrebbe diventare un disimpegno di uso comune alle due unità derivate. Pur volendo considerare tale possibilità, qualsiasi ipotesi di frazionamento dell immobile implicherebbe oneri aggiuntivi e difficoltà tecniche in relazione alla necessità di chiudere varchi di comunicazione, duplicare il servizio igienico e la cucina (con i relativi allacci idrici e scarichi, laddove disponibili), nonché di frazionare e rendere funzionalmente autonomi gli impianti idrico, termico ed elettrico. In particolare il frazionamento degli impianti, ove tecnicamente possibile, implicherebbe anche la necessità di raddoppiare i contatori, installare una nuova caldaia con relativa canna fumaria, effettuare nuove tracce e relative chiusure, ripristinare le intonacature e tinteggiature dei locali, se non addirittura di procedere alla rimozione e al rifacimento di pavimenti e massetti, con l obbligo infine di adeguarsi alle specifiche norme di settore attualmente vigenti in materia impiantistica. Ulteriori complicazioni deriverebbero dalla necessità di dover assicurare, nelle due unità derivate, il rispetto delle norme igienico sanitarie per i locali di abitazione di cui al D.M. 05/07/1975, che prescrivono dotazioni minime in termini di altezze, superfici di soggiorni (minimo 14 mq) e camere da letto (minimo 9 mq per le singole e 14 mq per le matrimoniali), superfici di alloggi monostanza (minimo 28 mq per una persona e 38 mq per due persone), rapporti aeroilluminanti (minimo 1/8 della superficie di pavimento), dotazioni di stanze da bagno ecc. Da ciò potrebbe derivare la necessità di modificare le superfici dei singoli ambienti in relazione alla nuova destinazione ad essi attribuita nelle due unità derivate, il che potrebbe implicare la necessità dello spostamento o dell abbattimento di pareti interne e l eventuale diverso proporzionamento delle superfici aeroilluminanti, o la necessità di ricavarne delle nuove, il che a sua volta comporterebbe implicazioni di tipo condominiale per l eventuale alterazione dei prospetti dell edificio. 2

3 Tutte le suddette problematiche si riverserebbero ovviamente anche sull unità che resterebbe di spettanza dell attuale comproprietario dell immobile, che vedrebbe compromessa la propria funzionalità in esito alla suddivisione e dovrebbe affrontare gli oneri conseguenti al suo adeguamento. 2) problematiche di tipo urbanistico Il frazionamento dell alloggio in due unità derivate, pur se risultasse tecnicamente praticabile, comporterebbe aumento di unità immobiliari e pertanto implicherebbe la necessità di conseguire il previo Permesso di Costruire da parte di entrambi i titolari delle unità suddette, con tutte le difficoltà conseguenti ai tempi di rilascio e agli eventuali oneri istruttori; 3) problematiche di tipo condominiale Il frazionamento dell alloggio comporterebbe la necessità del consenso del condominio a cui dovrebbe fare seguito la revisione delle tabelle millesimali, con gli oneri ad essa conseguenti. Ulteriori problematiche di tipo condominiale potrebbero sorgere per la eventuale necessità di realizzare nuovi scarichi e allacci fognari, nuove o diverse finestrature che comprometterebbero l armonia architettonica dei prospetti dell attuale edificio, nuovi contatori per la suddivisione degli impianti ecc.; 4) problematiche di tipo catastale La suddivisione dell alloggio in due unità immobiliari derivate comporterebbe la necessità di effettuare il relativo frazionamento catastale, con gli oneri conseguenti; 5) considerazioni conclusive Sulla base delle suddette considerazioni lo scrivente, come già precisato, ritiene non praticabile e non economicamente conveniente la divisione in natura della quota di ½ dell appartamento in capo all esecutato per cui, visto l esito negativo delle aste esperite per la vendita della quota indivisa, sottopone al Giudice Delegato l opportunità di procedere alla divisione del bene ai sensi dell art. 720 del codice civile. Alla luce di quanto sopra, si procede a riportare la descrizione del bene e la relativa stima per l intero e non limitatamente alla quota di ½ di spettanza dell esecutato. Descrizione del bene pignorato Ubicazione, consistenza, confinanti ed estremi catastali Porzione di fabbricato in Chieti, viale Amendola n. 107, costituita da appartamento in piano quarto (5 livello a partire dal piano ingresso), composto da ingresso, disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno, con annessi al piano superiore costituiti da locale di sgombero e terrazzo con calpestio esclusivo; confinante l appartamento con vano scala condominiale e con e -----, ed il superiore fondaco con terrazzo e con altro fondaco. In catasto al foglio 36 particella 4278 sub 10, cat. A/2, classe 1, vani catastali 5,5, rendita 511,29, in testa a

4 Caratteristiche L unità immobiliare oggetto di stima è compresa in un fabbricato di vecchia costruzione ubicato sul viale Amendola al n. 107, a breve distanza dalla centrale piazza Trento e Trieste. La costruzione è stata verosimilmente realizzata intorno all inizio degli anni 60 con struttura in c.a., ha copertura a terrazzo, rifiniture esterne in quarzo plastico ed è priva di ascensore. L accesso all edificio avviene mediante passerella pedonale, rispetto alla quale il fabbricato si sviluppa superiormente per n. 5 livelli e inferiormente per altri 5 livelli. L appartamento è ubicato, come già precisato, al piano quarto (quinta elevazione a partire dal piano ingresso, ossia ultimo piano abitativo), copre una superficie lorda di circa mq 84,00 (muri compresi) oltre a circa mq 7,80 di balconi. Il locale di sgombero è posto al piano superiore (piano quinto) e copre una superficie lorda di circa mq 12,90. Il terrazzo con diritto di esclusivo calpestio (secondo quanto riportato nel rogito di provenienza), ha una superficie calpestabile di circa mq 36,80. Le particolarità costruttive sono le seguenti: Per l appartamento: - pareti rifinite con intonaco e tinteggiatura ordinaria; - pavimenti in marmettoni di varia pezzatura e colore; - battiscopa in marmo; - portoncino non blindato; - infissi esterni doppi in alluminio e vetrocamera, completi di tapparelle; - porte interne in legno tamburato; - bagno con pavimenti in marmettoni, rivestimenti in ceramica e sanitari bianchi; - impianti idrico, elettrico, termico di vecchia fattura. L impianto termico è autonomo del tipo a caduta con tubazioni a vista, con termostato attualmente non funzionante. L impianto elettrico necessita anch esso di adeguamenti; - non esiste impianto ascensore; - è presente un infiltrazione di umidità nel soffitto, tra il bagno e il soggiorno, presumibilmente derivante dal bocchettone di scarico del sovrastante terrazzo; Per il locale di sgombero: - pareti rifinite con tinteggiatura in cattivo stato di conservazione; - pavimento in battuto di cemento; - porta in legno; - impianto elettrico con cavo a vista per sola illuminazione, di remota fattura, attualmente in disuso; Per il terrazzo: - pavimentazione in marmette di graniglia; - parapetti in muratura. 4

5 Stima del bene per l intero Per effettuare la stima il sottoscritto ha considerato le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene ed in particolare l epoca della costruzione, lo stato attuale di conservazione e manutenzione, l assenza di ascensore e l ubicazione in zona semicentrale della città. Ha quindi svolto una indagine conoscitiva dei prezzi di mercato correnti per casi analoghi presso agenzie immobiliari e presso la banca dati dell Agenzia del Territorio di CHIETI e può riferire con sicuro convincimento che il prezzo unitario al mq può attestarsi come segue: - per l appartamento = /mq 1.300,00 - per il locale di sgombero = /mq 600,00 - per il diritto di uso del terrazzo = /mq 200,00 Ne consegue il seguente risultato di stima: Appartamento (i balconi vengono computati in ragione di ¼): mq (84,00 + 7,80 x ¼) = mq 85,95 x /mq 1.300,00 = ,00 Locale di sgombero mq 12,90 x /mq 600,00 = 7.740,00 Terrazzo mq 36,80 x /mq 200,00 = 7.360,00 Valore complessivo del bene = ,00 Notizie per il decreto di trasferimento La descrizione del bene da inserire nel decreto di trasferimento è la seguente. Porzione di fabbricato in Chieti, viale Amendola n. 107, costituita da appartamento in piano quarto (5 livello a partire dal piano ingresso), composto da ingresso, disimpegno, cucina, soggiorno, due camere e bagno, con annessi al piano superiore costituiti da locale di sgombero e terrazzo con calpestio esclusivo; confinante l appartamento con vano scala condominiale e con e -----, ed il superiore fondaco con terrazzo e con altro fondaco. In catasto al foglio 36 particella 4278 sub. 10, cat. A/2, classe 1, vani catastali 5,5, rendita 511,29. Formazione dei lotti Verrà predisposto lotto unico trattandosi di una sola unità immobiliare indivisibile. La relativa descrizione è quella indicata nel modello di avviso d asta in calce alla presente relazione. Tanto il sottoscritto rassegna in adempimento dell incarico conferitogli. Allega alla presente relazione i seguenti atti: 1. Verbale di udienza del 24/11/ Istanza ex art. 600 c.p.c. presentata dal creditore procedente; 3. Piante in scala dell immobile pignorato. Chieti, Il C.T.U. Arch. Paolo LA ROVERE 5