REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

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1 Contratti i generale Preliminare del contratto Scrittura privata di compravendita di immobile (proposta di acquisto o minuta) Acconto di caparra confirmatoria Valore ed efficacia di contratto preliminare Lottizzazione edilizia abusiva (cartolare) Insussistenza Illiceità della causa Esclusione Firma di minore Annullabilità Contratti in generale Risoluzione per inadempimento: diffida ad adempiere n. Preliminare Sent. Diffida ad adempiere Assenza di recesso Irrilevanza Inadempimento grave Risoluzione di diritto e ritenzione di caparra differita Rif.Leg. artt.320, 1343, 1350, 1351, 1385, 1418, 1453, 1454 cc; artt.18, 20 L 47/85; n. art.136 DPR 380/01; R.G. A.C. art.747 cpc; Sentenza n.136/2005 Pronunziata il Depositata il n. Cron. n. Rep. REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Tribunale di Modena sezione distaccata di Carpi Il Giudice Unico dott. Riccardo Di Pasquale, ha emanato la seguente SENTENZA Nella causa civile iscritta al n. 4570/2001 R.G. A.C. promossa da: XX 1, nato a Firenze il (omissis)/1981, residente in Carpi via (omissis) n. (omissis)11/a - C.F. (omissis) -, XX 2, nata a Firenze il (omissis)/1981, residente in Carpi via (omissis) n. (omissis)11/a - C.F. (omissis) -, XX 3, nato a Carpi l (omissis)/1976, ivi residente via (omissis) n. (omissis) - C.F. (omissis) -, XX 4, nato a Pietrasanta il (omissis)/1984, residente in Carpi via (omissis) n. (omissis) - C.F. (omissis) -, minore rappresentato dai genitori Stefano S. ed Adriana O., tutti difesi e con domicilio eletto presso gli avv.ti Eliseo PINI e Roberto NAVA, con studio in Modena corso Canalchiaro n. 65, rappresentanti nel presente giudizio in virtù di procura speciale apposta in calce all atto di citazione. ATTORI Contro YY, residente in (omissis) via (omissis) n. (omissis) - C.F. (omissis) -,. rappresentato e difeso dagli avv.ti Ermes COFFRINI e Marcello BENETTI, con domicilio eletto presso lo studio del secondo in Carpi via B. Peruzzi n. 8, in virtù di procura speciale apposta in calce all atto di citazione notificato. CONVENUTO Avente ad oggetto: contratto preliminare di vendita. Conclusioni per la parte attrice: In via principale, condannare YY a pagare ai ricorrenti per il titolo dedotto la somma ulteriore di Lire oltre interessi rivalutazione e spese. In subordine, per l ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, dato atto dell inadempimento del convenuto dichiarare risolto il contratto di cui in premessa con condanna di YY a risarcire agli attori i danni tutti provocati nella misura di Lire o quella diversa maggiore o minore somma da determinare in corso di causa oltre interessi rivalutazione e spese. Vinte le spese del giudizio. Conclusioni per la parte convenuta: 1

2 Respingere la domanda proposta in quanto inammissibile, infondate e quant altro sarà ritenuto; nonché in accoglimento dalla domanda riconvenzionale, che si spiega, condannare gli attori a restituire al convenuto la somma di Lire 10 milioni ad essi corrisposta, con gli interessi dalla domanda al saldo effettivo. Con vittoria di spese, diritti ed onorari. Svolgimento del processo Con atto di citazione notificato in data 4 luglio 2001, XX 1, XX 2, XX 3 e XX 4 - quest ultimo minorenne - convenivano in giudizio, avanti al Tribunale di Modena sezione distaccata di Carpi, YY. Esponevano che con atto del 22/9/2000 il convenuto proponeva agli attori di acquistare, per il prezzo di Lire , un fabbricato rurale ed annesso terreno, il tutto da stralciare da maggior corpo di fondo rustico; che YY si impegnava a versare, a titolo di caparra confirmatoria, Lire ed a comparire innanzi al notaio Fiori di Carpi per stipulare preliminare di compravendita; che la proposta veniva accettata dagli attori, comproprietari dell immobile quali eredi del defunto Nunzio O.: sottoscrivevano la scrittura privata e davano atto di ricevere Lire in conto di caparra confirmatoria; che il promissario acquirente non compariva innanzi al notaio per sottoscrivere il preliminare e non versava la restante caparra; che all intimazione di adempiere YY confermava di non volere addivenire all acquisto per la pretesa violazione dell art. 18 legge 47/85; che gli attori nel frattempo avevano provveduto al frazionamento dell immobile, all ottenimento dell autorizzazione per il minore ed al pagamento della provvigione al mediatore; che spettava agli attori il diritto di recedere dal contratto ritenendo la caparra nel suo importo complessivo. Concludevano come in epigrafe. Si costituiva in giudizio YY chiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, la restituzione della somma di Lire Sosteneva che non era stato concluso un contratto preliminare; che in ogni caso il contratto sarebbe nullo, trattandosi di una lottizzazione abusiva. Venivano ammesse ed assunte prove orali. Veniva rigettata la richiesta di CTU. La causa veniva posta in decisione, ai sensi dell art. 281 quinquies c.p.c., all udienza del 20/4/2005, sulle conclusioni delle parti, come in epigrafe trascritte, disponendo lo scambio delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, ai sensi dell art. 190 c.p.c. Motivi della decisione 1) Contratto preliminare. È agli atti (doc. 1 attori) proposta di acquisto con impegnativa del 22 settembre 2000 con la quale YY propone di acquistare fabbricato rurale di mq. 170 (particella n. 7) sito in Carpi via (omissis) e terreno di pertinenza da ricavarsi con frazionamento dalle parziali particelle n. 6 e 8 di circa mq, facenti parte del più ampio fondo denominato Bertolasco - identificato alla partita , di proprietà di Nunzio O.; prezzo di Lire ; pagamento immediato di Lire come acconto della complessiva caparra di Lire , da versarsi al momento del preliminare da tenersi subito presso il notaio Fiori; saldo di Lire alla stipula del rogito da tenersi entro il 30/6/2001; offerta valida per tre giorni da oggi 22/9/

3 La proposta è sottoscritta da YY promittente l acquisto e da XX 1, XX 2, XX 3 e XX 4 quali proprietari per accettazione. È stato sentito come testimone Carlo C., amministratore delegato dalla JJJJJJJJJ Agenzia Immobiliare. Tramite la deposizione testimoniale si è acquisita la prova che: nel corso delle trattative YY era stato portato a conoscenza, da parte di Stefano S. e del mediatore Carlo C., del decesso di Nunzio O. avvenuto 16/12/1999 e che l atto sarebbe stato sottoscritto dai nipoti suoi eredi; la proposta de quo veniva firmata per accettazione lo stesso giorno 22 settembre 2000 dagli attori, eredi testamentari di Nunzio O. (v. anche doc. 5) ed il mediatore Carlo C. informava subito YY e gliene consegnava una copia. In sede di interrogatorio formale YY ha dichiarato che il foglio gli era stato consegnato dopo una settimana e che nessuno gli disse che si trattava di un preliminare. La prima questione da esaminare è relativa al valore giuridico da attribuire alla scrittura del 22 settembre Parte convenuta sostiene che la scrittura del 22/9/2000 non avrebbe alcun valore giuridico. Secondo la tesi di parte convenuta, pare di comprendere che dovrebbe trattarsi di un semplice negozio preparatorio posto in essere durante le trattative, ossia una cd. minuta o puntazione priva di valore vincolante tra le parti. Tale opinione non può essere condivisa. La scrittura 22/9/2000 è un contratto preliminare di vendita. Nell atto sono contenuti tutti gli elementi essenziali del futuro contratto di vendita. Sono indicati il prezzo, gli elementi in base ai quali identificare il bene ed il termine entro il quale procedere alla stipulazione del contratto definitivo. Per il bene è indicata l ubicazione ed i dati catastali. In particolare è indicato il mappale del fabbricato (7) ed i mappali (6 e 8) dai quali stralciare il lotto di terreno di mq. dal fondo rustico denominato Bertolasco. L atto ha valore di proposta di contratto preliminare alla quale è seguita conforme accettazione. Dal contenuto della scrittura si evince che le parti hanno inteso vincolarsi contrattualmente. Il carattere impegnativo dell accordo non è escluso della mera previsione di una successiva stesura di un contratto preliminare avanti ad un notaio, destinato a ripetere e a formalizzare il primo accordo raggiunto fra le parti a distanza per effetto della comunicazione al proponente YY di conforme accettazione della sua proposta contrattuale da parte dei proprietari XX 1, XX 2, XX 3 e XX ) Posizione del minore XX 4 (nato il ) in relazione sia al contratto sia al giudizio. 1.1A Contratto. L accettazione del 22/9/2001 è stata sottoscritta dal minore XX 4 - erede testamentario - e non dai suoi genitori previa autorizzazione del Tribunale. Ricorreva l ipotesi di cui all art. 747 c.p.c. 3

4 Competente ad autorizzare la vendita di beni immobili ereditari del minore soggetto alla potestà dei genitori è il tribunale del luogo dell'apertura della successione, in virtù dell'art. 747 c.p.c., sentito il giudice tutelare (cfr. art. 320 c.c.). Si tratta di contratto annullabile. Nell ipotesi di cui all art. 320 c.c. (vendita di bene di proprietà di un minore) la giurisprudenza ritiene applicabile la previsione dell art. 322 c.c. anche agli atti compiuti direttamente dal minore - come nel caso in esame - e non solo a quelli compiuti dai genitori senza autorizzazione del giudice tutelare (Cassazione civile, sez. II, 22 dicembre 1984, n. 6666). I contratti conclusi da persone incapaci (nella specie: minori) non sono nulli, ma soltanto annullabili, essi producono effetti giuridici fino a quando non vengono annullati a istanza degli stessi incapaci o di coloro che per essi sono legittimati all'azione di annullamento. Tale annullabilità non può essere fatta valere dalla controparte del negozio. Anche per l ipotesi di cui all art. 747 c.p.c. (vendita di bene ereditario di un minore) la mancanza di autorizzazione del Tribunale determina la sola annullabilità del contratto (v. Cassazione civile, sez. II, 10 luglio 1991, n per una ipotesi di contratto preliminare). L autorizzazione di cui all art. 747 c.p.c. è poi stata chiesta ed ottenuta in data 16/1/2001, per la stipulazione del contratto definitivo, dai genitori del minore Stefano S. e Adriana O. (doc. 5 attori). 1.1B Giudizio. XX 4 è divenuti maggiorenne nel corso del presente giudizio. Il raggiungimento della maggiore età da parte del minore costituito nel processo per mezzo dei suoi legali rappresentanti - genitori -, non è stato formalmente dichiarato o notificato dal difensore a norma dell'art. 300 c.p.c., e resta pertanto privo d'incidenza nel corso del processo, che prosegue regolarmente nei confronti dei suoi rappresentanti legali (Cassazione civile, sez. I, 9 gennaio 2004, n. 116). 2) Lottizzazione abusiva. Parte convenuta deduce la nullità del contratto preliminare in quanto si sarebbe realizzata una lottizzazione abusiva ai sensi dell art. 18 legge n. 47 del In tal senso è la comunicazione del 7/3/2001 inviata dall avv. Coffrini a Stefano S. e JJJJJJJJJ Agenzia Immobiliare (doc. 1 convenuto). Si rimanda alla norma citata per la definizione normativa di lottizzazione abusiva. Si trattava di ipotesi di reato prevista dagli art.li 18 e 20 comma 1 lett. c) Legge 47/1985 (tali norme sono state abrogate dall art. 136 comma 2 DPR 380/2001 testo unico in materia edilizia, a decorrere dal 30/6/03 ai sensi dell art. 3 d.l. 122/02 conv. l. 1/8/02 n. 185). L'art. 18 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, nel definire la figura della lottizzazione abusiva di terreni a scopo edificatorio, ha individuato, equiparandole, due fattispecie la c.d. lottizzazione materiale, operata attraverso l'inizio di opere di trasformazione urbanistico-edilizia senza autorizzazione o in violazione della normativa vigente e delle prescrizioni degli strumenti urbanistici e la c.d. lottizzazione giuridica o cartolare con la quale la predetta trasformazione viene predisposta mediante frazionamento e vendita del terreno in lotti che, per numeri e caratteristiche, o per la eventuale previsione di opere di urbanizzazione, denuncino in modo non equivoco la 4

5 destinazione a scopo edificatorio. In tema di reato di lottizzazione abusiva, la norma di cui all'art. 18 L. 28 febbraio 1985 n. 47 ha definito la condotta lottizzatoria sulla base di elementi indiziari dai quali risulti in modo non equivoco lo scopo edificatorio; tali elementi non sono però tassativi e derivano da una elaborazione giurisprudenziale consolidata, cui il legislatore, con il citato art. 18, ha conferito dignità normativa (v. Cassazione penale, sez. III, 9 marzo 1988 Acanfora). Nel caso in esame si tratterebbe di lottizzazione giuridica o cartolare. Si tratterebbe più precisamente di un contratto preliminare, prodromico a realizzare un frazionamento di un terreno agricolo in lotti a scopo edificatorio. Si deve rilevare che il preliminare di cui è causa ha ad oggetto un fabbricato rustico (mq. 170) ed una adiacente porzione di terreno (mq ). Si tratta di beni da stralciarsi da un fondo rustico di circa 10 ettari. Rispetto al fabbricato già esistente non è ipotizzabile una lottizzazione abusiva. Per quanto riguarda il terreno, il preliminare non contiene alcuna garanzia di edificabilità dello stesso da parte dei promittenti venditori né alcuna manifestazione del promissario acquirente di utilizzare il terreno medesimo a scopo edificatorio. Il frazionamento del terreno non è dunque elemento di per sé sufficiente per ritenere l esistenza di una lottizzazione abusiva. Né sono stati acquisiti altri elementi indiziari sul punto (scopo edificatorio). Il contratto stipulato tra le parti il 22 settembre 2000 non assume pertanto funzione prodromica di una lottizzazione abusiva, e tanto meno può essere identificato con questa, in quanto rivolto alla semplice alienazione di un fabbricato rustico già esistente e di un terreno di pertinenza, privo di rilievo sotto il profilo urbanistico per quanto si è sopra detto. Ciò impedisce di ravvisare nel contratto de quo l illiceità della causa negoziale, che sarebbe produttiva della nullità ex art.li 1418 e 1343 c.c.. Nel caso in esame si poneva probabilmente una diversa questione, che non è stata però sollevata da parte convenuta. E cioè di quali interventi edilizi erano consentiti dagli strumenti urbanistici del comune di Carpi - ristrutturazione, ampliamento, demolizione e ricostruzione, nuove costruzioni, ecc..-, considerato che si tratta di zona agricola e che vi era un fabbricato rustico esistente (v. certificato destinazione urbanistica ed estratto norme di attuazione PRG Carpi - doc. da 1 a 3 memoria 15/7/02 convenuto -). 3) Ritenzione della caparra e risoluzione del contratto. Gli attori, dopo il preliminare, hanno provveduto al frazionamento del bene promesso in vendita (doc. 4 attori - frazionamento) e, come si è detto, hanno ottenuto l autorizzazione ex art. 747 c.p.c. (doc. 5 citato). YY ha comunicato che non si sarebbe recato dal notaio Fiori per la firma del preliminare (doc. 2). Gli attori notificavano a YY il l 11/5/2001 diffida ad adempiere agli obblighi assunti con la scrittura del 22/9/2000 e lo invitavano a comparire innanzi al notaio Fiori il 22/5/2001 ore per procedere alla stipula e sottoscrizione del contratto preliminare nonché al pagamento della somma di Lire 90 milioni ad integrazione della pattuita caparra confirmatoria (doc. 9). 5

6 L avv. Coffrini, in nome e per conto di YY, rispondeva con lettera del 18/5/01 che non era intenzione del suo cliente addivenire all acquisto dell immobile (doc. 3 attori), richiamando le ragioni espresse con la precedente nota del 7/3/01 (doc. 1 convenuto) - cioè che si trattava di una lottizazione abusiva (v. sopra)-. Va affermato l inadempimento grave di YY: questi non si è presentato per la stipulazione del contratto e non ha provveduto al pagamento della restante parte della caparra confirmatoria pattuita. Come si è detto, sono risultate giuridicamente infondate le motivazioni addotte da YY. Nel giudizio gli attori, ritenendo di avere diritto di recedere dal contratto ritenendo la caparra nel suo importo complessivo, hanno chiesto, in via principale, la condanna del convenuto al pagamento della somma di Lire In subordine, per l ipotesi di mancato accoglimento della domanda principale, dato atto dell inadempimento del convenuto, hanno chiesto dichiarare risolto il contratto di cui in premessa con condanna del convenuto a risarcire i danni tutti provocati nella misura di Lire o quella diversa maggiore o minore somma da determinare in corso di causa. La domanda principale presuppone l accertamento del recesso ex art comma 2 c.c., con conseguente diritto a trattenere l acconto della caparra confirmatoria di Lire e la condanna al pagamento del residuo di Lire La domanda subordinata sembrerebbe presupporre l accertamento dell intervenuta risoluzione di diritto del contratto a seguito della diffida ex art c.c. rimasta inadempiuta, con il conseguente diritto al risarcimento del danno da liquidarsi secondo le regole ordinarie. Si tratta di interpretare le domande proposte dagli attori. Considerate le iniziative extragiudiziali dei promittenti venditori e le loro domande giudiziali, è dubbio se il contratto si sia risolto di diritto a seguito di diffida ad adempiere ai sensi dell art c.c. oppure a seguito del legittimo recesso della stessa ai sensi dell art comma 2 c.c. Tale questione giuridica è però nella fattispecie di scarso rilievo pratico. La più recente giurisprudenza della Suprema Corte - condivisa da questo giudice - ha affermato la legittimità della domanda di risarcimento del danno secondo la previsione dell art c.c. anche in ipotesi di risoluzione di diritto del contratto ex art c.c. (Cassazione civile, sez. I, 11 gennaio 2001, n. 319 in Contratti (I) 2001, 437 nota Carnevali). Nel caso in esame vi è una diffida ad adempiere ex art c.c., e nessuna dichiarazione di recesso ex art comma 2 c.c. Il contratto de quo si è dunque risolto di diritto ai sensi dell art c.c. È legittima la domanda di ritenzione e pagamento della caparra, secondo la previsione dell'art c.c., e sul presupposto della risoluzione di diritto verificatasi ex art stesso codice. La richiesta di ritenzione della parte di caparra confirmatoria già versata (Lire ) è dunque certamente fondata. Si deve passare ad esaminare la domanda di condanna al pagamento della restante parte della caparra confirmatoria non ancora versata (Lire ). La caparra confirmatoria ha natura reale, e si perfeziona con la consegna del denaro (v. Cassazione 7/6/1978 n. 2870). 6

7 La giurisprudenza più recente ha riconosciuto la possibilità che le parti, nell'ambito della loro autonomia contrattuale, possono, tuttavia, differirne la dazione, in tutto od in parte, ad un momento successivo, purché anteriore a quello stabilito per il pagamento del prezzo (v. Cassazione 23 maggio 1995, n e Cassazione 15 aprile 2002, n. 5424). E dunque valida la previsione, contenuta nel contratto 22/9/2000, della pattuizione di una caparra confirmatoria di Lire 100 milioni, con il pagamento immediato di Lire 10 milioni ed il versamento della restante parte di Lire 90 milioni al momento della formalizzazione del preliminare avanti al notaio. Ne consegue l accoglimento della domanda di parte attrice di condanna del convenuto al pagamento della restante parte della caparra confirmatoria. Sulla somma capitale di Lire (novantamilioni) pari ad Euro ,12 (quarantaseimilaquattrocentoottantuno virgola dodici) sono dovuti gli interessi al tasso legale via via vigente dalla messa in mora (22/5/2001) al saldo effettivo. Non è dovuta alcuna rivalutazione, trattandosi di obbligazione di valuta sorta dopo il 15 dicembre 1990 e, quindi, in epoca a partire dalla quale il saggio legale degli interessi si è mantenuto costantemente al di sopra del coevo tasso d inflazione, escludendo in radice l esistenza di un danno da ritardo non coperto dalla liquidazione degli interessi (è ormai consolidato, infatti, il principio secondo cui, nei debiti di valuta, interessi moratori e rivalutazione assolvono alla stessa funzione risarcitoria e non vanno quindi cumulati, se non per l eccedenza: cfr. ex multis, Cass., sz.1, sent. n del 15 ottobre 1992). Le spese seguono la soccombenza e si liquidano in dispositivo, d ufficio non avendo parte attrice depositato nota spese (scaglione da a euro, in relazione al valore del contratto). Dispositivo della sentenza Il Tribunale di Modena Sezione Distaccata di Carpi, in persona del giudice dott. Riccardo Di Pasquale definitivamente decidendo, ogni diversa domanda, istanza, eccezione e deduzione respinte: - dichiara la risoluzione del contratto 22/9/2000 ex art c.c., nei sensi di cui in motivazione; - dichiara legittima la ritenzione da parte degli attori XX 1, XX 2, XX 3 e XX 4 della somma di Lire versata dal convenuto YY a titolo di caparra confirmatoria; - condanna il convenuto YY al pagamento in favore degli attori della somma di Lire (novantamilioni) pari ad Euro ,12 (quarantaseimilaquattrocentoottantuno virgola dodici), quale residuo importo della caparra confirmatoria pattuita, oltre interessi al tasso legale via via vigente dal 22/5/2001 al saldo effettivo; - condanna il convenuto alla rifusione in favore degli attori delle spese di lite che si liquidano nella complessiva somma di Euro 7.500,00, di cui Euro 5.000,00 per onorari, Euro 2.000,00 per competenze ed Euro 500,00 per spese, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge. Carpi, 6 dicembre 2005 IL GIUDICE dott. Riccardo Di Pasquale 7

8 IL CANCELLIERE C1 Giovanna Rossetti Depositata in Cancelleria e pubblicata il 06/12/2006 8