Misure finanziarie del rendimento: il Van

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1 Venezia, 6 novembre 2013 Prof. Antonella Faggiani Arch. Valeria Ruaro, collaboratrice alla didattica Corso di Estimo Laurea Magistrale Architettura per il Nuovo e l Antico Dipartimento di Architettura Costruzione e Conservazione

2 Il Valore attuale netto Il Valore attuale netto di un progetto si calcola per mezzo di un modello finanziario basato su stime circa i ricavi e i costi di un progetto Nel caso di progetti di trasformazione, vengono stimati i costi C e i ricavi R Tali flussi sono successivamente scontati in ragione del periodo temporale a cui si riferiscono

3 Le fasi operative Il calcolo del Van Stima di costi e ricavi della trasformazione Determinazione dei tempi in cui hanno luogo di costi e ricavi Si tratterà di analizzare il progetto sotto il profilo delle quantità e delle superfici e stimare i ricavi e i costi Stima dei saldi netti (R-C) Stima del Van alla conclusione dell'investimento Individuazione della regola per l accettabilità del progetto

4 La regola per l accettabilità Il Valore attuale netto non è altro che la somma attualizzata dei ricavi netti del progetto Il Valore attuale netto di un progetto può risultare: Positivo o nullo allora il progetto è fattibile Negativo allora il progetto non è fattibile

5 Un esempio Ad un imprenditore viene proposto un investimento di 1 milione di euro, destinato a generare benefici in due tranche: fra un anno, fra due anni, milioni Il nostro imprenditore ha un rendimento medio dai suoi investimenti (di rischio analogo a quello proposto) del 10% E un investimento da fare? Abbiamo detto che il solo saldo tra costi e benefici rappresenta una misura approssimativa dei benefici ottenuti Per valutare se i benefici dell investimento superano i ricavi, dobbiamo renderli omogenei e quindi attualizzarli Per il nostro imprenditore: 800 m tra un anno sono uguali a 727 m circa (800/1,1) e 600 m sono 496 mila circa (600/1,12)

6 Le conclusioni dell esempio A questo punto possiamo effettuare la somma tra costi e benefici dell investimento: = 223 Il Valore attuale netto è positivo: l investimento può quindi essere considerato conveniente Cosa vuol dire con precisione che il Van è positivo? Il Van positivo significa che l investimento proposto è in grado di generare un rendimento superiore al rendimento di riferimento dell azienda Il Van non ha valore contabile, ma esprime solo la capacità dell investimento di generare rendimenti inferiori o superiori ad una soglia di riferimento

7 Il Van come strumento di valutazione Il Valore attuale netto non rappresenta uno strumento di stima, bensì uno strumento di valutazione Il Van non serve a misurare il valore contabile del progetto, quanto invece consente di valutare se un certo investimento debba essere realizzato o meno dall impresa E il segno algebrico del Van che dobbiamo considerare con la massima attenzione, non tanto il suo valore assoluto

8 Saggio di attualizzazione e rischio Ad influenzare il valore del saggio di attualizzazione è il rischio dell investimento A saggi bassi corrispondono investimenti a basso rischio, a saggi elevati investimenti a rischio elevato Se il saggio di attualizzazione è modesto, i vantaggi futuri vengono apprezzati di più (sono percepiti come più sicuri) Se il saggio di attualizzazione è elevato ciò significa che i ricavi netti futuri siano valutati in modo inferiore (più aleatori)

9 Il rendimento ordinario di un immobile Valore di investimento Beneficio lordo per anno Costi per anno 3000 Beneficio netto per anno 7000 Rendimento lordo 10,00% Rendimento netto 7,00% Il rendimento ordinario di un immobile si calcola a partire dalla sua capacità reddituale al netto o al lordo delle spese di competenza della proprietà

10 Dalla misura del rendimento ordinario a quella dell investimento Valore di investimento ,00 Beneficio lordo per anno , , , , ,00 Costi per anno 3.000, , , , ,00 Beneficio netto per anno 7.000, , , , ,00 Valore disinvestimento ,00 Saldi , , , , , ,00

11 Valori attualizzati e calcolo del Van Valore di investimento ,00 Beneficio lordo per anno , , , , ,00 Costi per anno 3.000, , , , ,00 Beneficio netto per anno 7.000, , , , ,00 Valore disinvestimento ,00 Saldi , , , , , ,00 q 1,00 1,07 1,1449 1, , , Valori attualizzati , , , , , ,52 Valore attuale netto - 0,00

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