Quadro B: redditi dei fabbricati. a cura di Fabio Garrini

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1 Quadro B: redditi dei fabbricati a cura di Fabio Garrini 1

2 La visura catastale Dati identificativi individuazione del fabbricato Sezione foglio mappale - subalterno Dati di classamento descrizione del fabbricato Categoria classe consistenza Rendita catastale

3 Utilizzo diretto Rendita rivalutata 284,05 * 5% = 298,

4 Non producono reddito fondiario Art. 36 TUIR Aree pertinenziali e di sedime dei fabbricati Fabbricati destinati al culto Parti comuni condominiali che danno reddito inferiore ad 25,82 (verifica sulla quota del titolare) D.LGS 23/11 Dal 2012: fabbricati non locati Questi ultimi vanno comunque indicati in dichiarazione

5 Non producono reddito fondiario Art. 42 TUIR Fabbricati rurali abitativi No categoria A1 e A8 e immobili di lusso Fabbricati rurali strumentali Verificare requisiti di ruralità art. 9 DL 557/93 (modif. DPR 138/98 e Dl 159/07) 5

6 Non producono reddito fondiario Art. 43 TUIR Immobili relativi ad imprese commerciali Art. 65 c. 1 TUIR verifica iscrizione nell inventario (imprese in ordinaria) o nel libro beni ammortizzabili (imprese in semplificata) Immobili strumentali ad attività professionali RM 158/E/05 nel caso di comproprietà tra un imprenditore ed un non imprenditore occorrerà verificare il reddito fondiario in capo a quest ultimo 6

7 Chi dichiara Proprietario Titolare di diritti reali di godimento Usufruttuario, usuario, superficiario Titolare del diritto di abitazione

8 Abitazione principale Art. 10 TUIR: Spetta una deduzione pari alla rendita catastale rivalutata Abitazione principale anche quella del familiare Se più abitazioni principali, deduzione solo per dimora il contribuente Nota AE 984/97 la deduzione non spetta ai contitolari che non vi dimorano Vale anche per le pertinenze Codici utilizzo Abitazione principale 1 Pertinenze 5

9 Locazioni 2 soluzioni Tassazione ordinaria (IRPEF e addizionali) Tassazione cedolare (sostitutiva 21% o 19%) Art. 37 TUIR D. Lgs. 23/2011

10 Immobili locati (libero mercato) Art. 37 TUIR NO OPZIONE CEDOLARE SECCA Reddito imponibile Maggiore tra Rendita catastale rivalutata Canone annuo ridotto del 15% Dal % 25% per Venezia Giudecca, Murano e Burano 35% per i fabbricati vincolati Contratto di locazione con canone annuo pari ad 3.000, rendita catastale pari ad Il canone di locazione ridotto è pari ad (85% di 3.000), superiore alla rendita catastale

11 Contratto in corso d anno NO OPZIONE CEDOLARE SECCA confronto tra rendita e canone sull intero anno Rendita Canone mensile 400 (ridotto 15% 340) locazione da 1/7/12 Canone ridotto 1/7/12 31/12/ Canone > rendita Va dichiarato solo il canone

12 Locazione abitazione + pertinenza NO OPZIONE CEDOLARE SECCA Ripartizione proporzionale del canone in base alle rendite catastali CM 7/1106 del 10/6/1993 Locazione di abitazione + autorimessa canone annuo = rid Rendita abitazione 900 rendita autorimessa 100

13 Locaz. canone convenzionale NO OPZIONE CEDOLARE SECCA in Comuni ad alta densità abitativa Legge n.413/1998 art. 2 comma 3 Riduzione 30% Contratto di locazione con canone annuo pari ad 3.000, rendita catastale pari ad Il canone di locazione ridotto è pari ad (85% di 3.000), superiore alla rendita catastale

14 Riduzione 30% Si calcola dopo il confronto con la rendita catastale Si applica anche alla rendita catastale CM 150/E/1999 La riduzione si applica anche alle pertinenze CM 24/E/2004

15 Canoni non percepiti Art. 26 TUIR i canoni devono essere comunque dichiarati L obbligo viene meno dalla data di conclusione del procedimento di sfratto Solo fabbricati abitativi C.M. n.101/e/2000 Concedente che non percepisce canoni di affitto per il 2012 Può omettere di dichiarare tali canoni se il procedimento di sfratto si conclude prima del termine per la presentazione della dichiarazione Sfratto in corso conviene UNICO Contratto di locazione con canone annuo pari ad 3.000, rendita catastale pari ad I canoni 2012 NON sono stati percepiti Sentenza di sfratto del 29 gennaio 2013

16 Conclusione procedimento di sfratto Recupero le imposte tramite riliquidazione delle dichiarazioni Solo annualità in cui è stata accertata morosità inquilino (sentenza) Credito d imposta Rimborso Canoni percepiti successivamente Canoni non dichiarati Tassazione separata Salvo opzione per la tassazione ordinaria Utilizzo del credito d imposta

17 Fabbricati storici Art. 11 c.2 Legge n.413/1991 Calcolo della rendita figurativa utilizzando la tariffa d estimo minore prevista per la zona censuaria in cui è collocato l immobile DL 16/12 Dal 2012: Deduzione forfettaria 35%

18 Fabbricati storici C.M. n.9/e/2005 Ammessa per i fabbricati locati Ammessa SOLO per fabbricati abitativi Fabbricati storici C.M. n.2/e/2006 Ammessa anche per fabbricati NON abitativi

19 Tipologie di vincoli Vincolo diretto Spetta l agevolazione Ex art. 3 L. 1089/39 Art. 10 D.Lgs. 42/04 Il vincolo è posto direttamente sull immobile Vincolo INdiretto NON Spetta l agevolazione Ex art. 21 L. 1089/39 Art. 45 D.Lgs. 42/04 Il vincolo è finalizzato a proteggere un immobile da tutelare

20 Adeguamento al reddito minimo Protezione da accertamenti se Art. 41-ter D.p.r. n. 600/73 A/2 Rendita Valore % canone > 10% valore immobile Rendita incrementata 5% moltiplicatore incrementato 20% Verifica Canone > 14823,53 protezione accertamenti Canone < 14823,53 nessuna protezione

21 Contratto di locazione con canone annuo , rendita catastale pari ad protezione accertamenti NO protezione accertamenti SI

22 Cedolare D.Lgs. 23/11 Tassazione sostitutiva di IRPEF, addizionali, registro e bollo CHI PUO SCEGLIERE LA CEDOLARE Persone fisiche che hanno la proprietà o l usufrutto dell immobile locato I casi: Gli enti non commerciali : esclusi Le società semplici: escluse Imprenditori e lavoratori autonomi: esclusi Ciascun contribuente sceglie se aderire alla cedolare (anche disgiuntamente)

23 PER QUALI IMMOBILI SI PUO SCEGLIERE LA CEDOLARE Solo locazione di immobili ad uso abitativo (categorie da A1 a A11 esclusa l A10) e deve essere locato per finalità abitative. le proprietà condominiali: escluse le quote di unità abitative: comprese le foresterie: escluse immobili ad uso promiscuo: esclusi immobili locati ad enti non commerciali, se l immobile è destinato a finalità abitative: compresi

24 PER QUALI IMMOBILI SI PUO SCEGLIERE LA CEDOLARE E applicabile alle locazioni delle pertinenze (senza limiti numerici) di immobili ad uso abitativo. Le stesse devono essere locate congiuntamente o successivamente alla locazione dell unità abitativa ma tra gli stessi soggetti E applicabile anche ai contratti per cui non vige un obbligo di registrazione (locazioni inferiore ai 30 giorni) Più immobili nel contratto cedolare anche solo per uno (più abitazioni oppure abitativo e strumentale) Il caso: gli immobili esteri: esclusi le sub locazioni: escluse

25 «il regime della cedolare secca» Applicazione imposta sostitutiva in luogo di IRPEF ed addizionali sul 100 % canone percepito senza abbattimenti Optando per la cedolare si rinuncia agli adeguamenti del canone (ISTAT, ma non solo) L opzione si esercita: In sede di registrazione del contratto e esplica effetti per l intera durata, salvo revoca per ciascuna annualità entro 30 giorni dall inizio di ciascuna annualità (vale anche per le annualità successive, salvo revoca) contratti non registrati (<30gg.) opzione in UNICO (salvo registrazione volontaria) Necessario inviare apposita comunicazione all inquilino

26 ESERCIZIO dell OPZIONE L opzione si esercita: In sede di registrazione del contratto e esplica effetti per l intera durata, salvo revoca SIRIA o MOD. 69 per ciascuna annualità entro 30 giorni dall inizio di ciascuna annualità (vale anche per le annualità successive, salvo revoca) MOD. 69 contratti non registrati (<30gg.) opzione in UNICO (salvo registrazione volontaria) Opzione tardiva In sede di registrazione del contratto ravvedimento Annualità succ. entro 30 gg. (no ravvedimento) remissione in bonis se non si configura ripensamento 26 (no pagamento registro)

27 COMUNICAZIONE ALL INQUILINO Optando per la cedolare si rinuncia agli adeguamenti del canone ISTAT altri adeguamenti La comunicazione all inquilino esplica effetti per tutti i comproprietari sulla rinuncia agli adeguamenti Necessario inviare apposita comunicazione all inquilino entro il termine per l esercizio dell opzione: registrazione contratto o 30gg. successivi inizio annualità) Raccomandata postale non necessaria se rinuncia prevista nel contratto CM 20/E/12 non deve essere ripresentata ogni anno (validità fino a revoca ) 27

28 CM 20/E/12 In caso di trasferimento dell immobile (cessione, successione o donazione dell immobile) l opzione per la cedolare cessa: Immediatamente per le imposte sul reddito Alla fine dell annualità contrattuale per le imposte di registro e bollo Il subentrante può optare per la cedolare secca presentando il mod. 69 entro 30 gg. dalla data di effetto del trasferimento. Nel caso di immobile cointestato e contratto a nome di uno solo dei comproprietari, anche l altro può applicare la cedolare 28

29 REGIME SANZIONATORIO 1 chi omette la registrazione è punito dal 120% al 240% Possibile il ravvedimento operoso. Nel caso di registrazione tardiva con opzione per la cedolare il registro non è dovuto ma rimangono dovute le sanzioni 29

30 REGIME SANZIONATORIO 2 raddoppio sanzione omessa/infedele dichiarazione omessa: senza imposte da 516 a 2.064, con imposte da 240% a 480% infedele: da 200% al 400% Colpisce tutte le locazioni abitative (anche quelle che non possono accedere alla cedolare) 3 NO riduzione sanzioni in caso di adesione o rinuncia all impugnazione 30

31 REGIME SANZIONATORIO 5 contrapposizione di interessi nel caso di mancata o errata registrazione. In caso di registrazione il contratto dura 4 anni con canone pari a 3 volte la rendita catastale Es: immobile rendita 1.000, canone di locazione annuo derivante da un contratto inizialmente non registrato Il locatore rischia una perdita di (9.000 * 4 anni) 5 era prevista possibilità di regolarizzare entro il

32 Immobili inagibili Deperimento non superabile con interventi di manutenzione Procedura di variazione catastale In caso di mancata presentazione, la tassazione è ordinaria Entro il 31 gennaio Validità dallo stesso esercizio Evento calamitoso Nessun obbligo di presentare la variazione Se distruzione o inagibilità risulta da un provvedimento del Comune

33 Ristrutturazione Art. 36 c. 3 TUIR Immobile non soggetto a tassazione sia abitativi che non abitativi Rilasciate licenze, concessioni, autorizzazioni Non utilizzati restauro risanamento conservativo ristrutturazione edilizia Per la durata del periodo di validità del provvedimento IMU Art. 5 c. 6 D.Lgs. 504/92 Tassazione sull area edificabile

34 Locazioni: 1 85% 2 75% 3 100% 4 65% 34

35 Elementi di aggancio all immobile in sezione I La sezione va compilata per: Locazioni in cedolare locazioni con riduzione 30% Se non registrati 35

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