LA LEGGE E IL CITTADINO. Notaio Alessandro Nazari

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1 28 novembre 2013 LA LEGGE E IL CITTADINO Notaio Alessandro Nazari

2 ALIENAZIONE DI TERRENI E DI IMMOBILI ABITATIVI E STRUMENTALI Al fine di individuare in modo specifico l oggetto degli atti di alienazione si devono distinguere diverse nozioni: - Terreno edificabile; - Terreno agricolo; - Terreno non edificabile e non agricolo; - Fabbricato; - Fabbricati ad uso abitativo; - Fabbricati strumentali; - Pertinenze;

3 TERRENO EDIFICABILE (o area fabbricabile) L art. 36, c. 2 del D.L. 223/06 specifica che a decorrere dal 4 luglio 2006 è tale l area «utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico generale adottato dal comune, indipendentemente dall approvazione della regione e dall adozione di strumenti attuativi del medesimo» Viene quindi ad assumere rilievo «l area fabbricabile potenziale»

4 DISCIPLINA URBANISTICA IN MATERIA DI CIRCOLAZIONE DEI TERRENI RIFERIMENTI NORMATIVI: ALESSANDRO NAZARI ENRICO ZECCHINATO GALLO Art 30 DPR 380/2001 Gli atti tra vivi in forma pubblica sia in forma privata aventi ad oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi a terreni sono nulli e non possono essere stipulati ne trascritti nei pubblici registri immobiliari ove agli atti stessi non sia allegato il certificato di destinazione urbanistica contenente le prescrizioni urbanistiche riguardanti l area interessata. Le disposizioni di cui al presente comma non si applicano quando i terreni costituiscano pertinenze di edifici censiti nel nuovo catasto edilizio urbano, purchè la superficie complessiva dell area di pertinenza medesima sia inferiore a metri quadrati. (segue )

5 DISCIPLINA URBANISTICA IN MATERIA DI CIRCOLAZIONE DEI TERRENI Il certificato di destinazione urbanistica deve essere rilasciato dal dirigente o responsabile del competente ufficio comunale entro il termine perentorio di 30 giorni dalla presentazione della relativa domanda. Esso conserva validità per un anno dalla data di rilascio se, per dichiarazione dell alienante o di uno dei condividenti, non siano intervenute modificazioni degli strumenti urbanistici. Le disposizioni di cui sopra si applicano agli atti stipulati e ai frazionamenti presentati ai competenti uffici del catasto dopo il 17 marzo 1985 e non si applicano comunque alle divisioni ereditarie, alle donazioni fra coniugi e fra parenti in linea retta ed ai testamenti, nonché agli atti costitutivi, modificativi od estintivi di diritti reali di garanzia e di servitù.

6 TASSAZIONE TERRENI TERRENI NON SUSCETTIBILI DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA CEDENTE Privato CEDENTE Impresa IMPOSTE: Registro: 8% Ipotecaria : 2% Catastale: 1% IMPOSTE: I.V.A.: 22% Registro: fissa Catastale: fissa Ipotecaria : fissa

7 TASSAZIONE TERRENI TERRENI NON SUSCETTIBILI DI UTILIZZAZIONE EDIFICATORIA CEDENTE Privato o Impresa TERRENI NON AGRICOLI IMPOSTE Registro: 8% Ipotecaria: 2% Catastale: 1% TERRENI AGRICOLI IMPOSTE Registro: 15% Ipotecaria : 2% Catastale : 1%

8 GENERALITÀ - FABBRICATO La Cir. Min. Lavori Pubblici n e la RIS. Min n. 46/E specificano che ai fini iva è considerato fabbricato QUALSIASI COSTRUZIONE COPERTA, isolata da vie o da spazi vuoti, oppure separata da altra costruzione mediante muri che si elevano, senza soluzione di continuità, dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via e possa avere una o più scale autonome.

9 Per un corretto inquadramento delle disposizioni, la distinzione tra IMMOBILI AD USO ABITATIVO e IMMOBILI STRUMENTALI va operata sulla base della CLASSIFICAZIONE CATASTALE, a prescindere dall effettivo utilizzo. IMMOBILI AD USO ABITATIVO IMMOBILI STRUMENTALI

10 IMMOBILI AD USO ABITATIVO La Cir. Min n. 14 specifica che per casa di abitazione deve intendersi: «ogni costruzione destinata alla dimora delle persone e delle loro famiglie, cioè strutturalmente idonea a essere utilizzata ad alloggio stabile di singole persone o di nuclei familiari, a nulla rilevando la circostanza che la stessa sia abitata in via permanente o saltuaria».

11 IMMOBILI AD USO ABITATIVO Sono quelli classificati nelle categorie catastali da A1 ad A9 e A11, inclusi gli immobili censiti in un'altra categoria catastale (ad esempio, box, cantina, ecc.) che costituiscono pertinenze di un fabbricato avente destinazione abitativa. Ai fini iva non rileva l effettivo utilizzo ma la categoria catastale.

12 IMMOBILI STRUMENTALI IMMOBILI STRUMENTALI sono quelli che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni classificati nelle categorie catastali A10, B, C, D ed E. La Cir. Min n. 12/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate con sovrastante impianto di autolavaggio, classificate nella categoria D/7 o C/3 se dotate di attrezzature semplici.

13 IMMOBILI STRUMENTALI La Ris. Min n. 126/E specifica che rientrano tra i beni strumentali le aree attrezzate per campeggio classificate nella categoria D/8. Aree attrezzare per campeggio BENE STRUMENTALE

14 IMPRESA DI COSTRUZIONE Si distinguono nella fattispecie dell impresa di costruzioni: Impresa di costruzioni Impresa che esegue interventi di recupero Impresa che ha fatto costruire l immobile ma normalmente svolge altra attività; Società cooperativa edilizia

15 IMPRESA DI COSTRUZIONE È definita di COSTRUZIONI l'impresa che provvede "DIRETTAMENTE" alla realizzazione dell'immobile. La costruzione può essere eventualmente appaltata in parte a terzi. È considerata IMPRESA DI COSTRUZIONI anche quella che NON dispone di personale specializzato e appalta l'intera costruzione dell'immobile a terzi (Cir. Min n. 45 e Cir. Min , n. 27/E).

16 DISCIPLINA URBANISTICA IN MATERIA DI CIRCOLAZIONE DEI FABBRICATI RIFERIMENTI NORMATIVI: Art 46 DPR 380/2001 : Gli atti tra vivi sia in forma pubblica sia in forma privata aventi ad oggetto trasferimento o costruzione o scioglimento della comunione di diritti reali relativi ad edifici o loro parti la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria. Tali disposizioni non si applicano agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù.

17 DISCIPLINA URBANISTICA IN MATERIA DI CIRCOLAZIONE DEI FABBRICATI In tema di circolazione degli immobili, l atto notarile per essere stipulato deve riportare o una dichiarazione che l immobile è stato costruito in data anteriore al 1 settembre 1967, resa nella forma della dichiarazione sostitutiva dell atto di notorietà, o i provvedimenti urbanistici (licenza edilizia, concessione edilizia, permesso di costruire, DIA, SCIA).

18 TASSAZIONE VENDITA DA PRIVATO CEDENTE Privato CEDENTE Privato CESSIONARIO Privato IMPOSTE: ordinarie Registro : 7% Ipotecaria : 2% Catastale: 1% CESSIONARIO Impresa di qualsiasi tipo IMPOSTE: Registro: 7% Ipotecaria: 2% Catastale : 1% "prima casa" Registro: 3% Ipotecaria : fissa Catastale: fissa

19 TASSAZIONE VENDITA DA IMPRESA Alienazione di immobili ad uso abitativo: La nuova disciplina ha introdotto la regola per la quale i trasferimenti di immobili ad uso abitativo sono ESENTI IVA, salvo le seguenti eccezioni previste nel caso in cui alienante siano imprese di costruzione/ristrutturazione. L IMPONIBILITÀ IVA è OBBLIGATORIAMENTE prevista per l impresa costruttrice/di ristrutturazione: - per norma, per le cessioni effettuate entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione; - per opzione, da esprimere nell atto, per le cessioni effettuate trascorsi 5 anni dalla costruzione/ristrutturazione. NORMATIVA DI RIFERIMENTO: (art 10 n. 8-bis D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633)

20 DISCIPLINA DELLE CESSIONI DA IMPRESA CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO ESENTI

21 CESSIONI IMMOBILI USO ABITATIVO IMPONIBILITÀ IVA OBBLIGATORIA Impresa costruttrice di ristrutturazione «per norma» per le cessioni effettuate entro 5 anni Impresa costruttrice di ristrutturazione «per opzione» per le cessioni trascorsi 5 anni

22 DISCIPLINA DELLE CESSIONI DA IMPRESA - per le cessioni di immobili abitativi poste in essere dalle ALTRE IMPRESE trova sempre applicazione il regime di ESENZIONE IVA; - Per le altre imprese viene meno la possibilità di optate per l imponibilità in caso di cessione di immobili locati per almeno 4 anni in attuazione di piani di edilizia convenzionata o destinanti ad alloggi sociali.

23 IMMOBILI ABITATIVI CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Chiunque Imponibile iva Esente o imponibile per opzione Altra impresa Chiunque Esente

24 CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI NORMATIVA DI RIFERIMENTO (art 10 n. 8-ter D.P.R. 26 ottobre 1972 n. 633) Il regime obbligatorio prevede L IMPONIBILITÀ per norma delle cessioni effettuate dall impresa costruttrice/di ristrutturazione poste in essere entro 5 anni dalla data di ultimazione della costruzione/ristrutturazione

25 CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI IMPONIBILITÀ IVA PER NORMA DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE ENTRO 5 ANNI

26 CESSIONI IMMOBILI STRUMENTALI ESENTE O IMPONIBILE PER OPZIONE DELLE CESSIONI EFFETTUATE DALL IMPRESA COSTRUTTRICE O DI RISTRUTTURAZIONE POSTE IN ESSERE DOPO 5 ANNI CIÒ VALE ANCHE PER LE ALTRE IMPRESE

27 IMMOBILI STRUMENTALI CEDENTE ACQUIRENTE REGIME IVA Impresa costruttrice o di ristrutturazione entro 5 anni dalla fine dei lavori Impresa costruttrice o di ristrutturazione oltre 5 anni dalla fine dei lavori Chiunque Chiunque imponibile iva Esente o imponibile per opzione Altra impresa Chiunque Esente o imponibile per opzione

28 CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI La disposizione in esame non fa alcun riferimento agli immobili non ultimati, ossia a quelli in corso di costruzione o di ristrutturazione. Dopo aver rilevato tale lacuna l Agenzia delle Entrate nella citata Circolare n. 12/E/2007 ha chiarito che: LA CESSIONE DI UN IMMOBILE NON ULTIMATO VA ASSOGGETTATA AD IVA

29 CESSIONE DI FABBRICATI NON ULTIMATI La cessione di un fabbricato effettuata da un SOGGETTO PASSIVO D IMPOSTA in un momento anteriore alla data di ultimazione del medesimo è esclusa dall ambito applicativo dei richiamati nn. 8-bis) e 8-ter) dell articolo 10 del DPR n. 633 del 1972 trattandosi di un bene ancora nel circuito produttivo, la cui cessione, pertanto, DEVE ESSERE IN OGNI CASO ASSOGGETTATA AD IVA

30 IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE Con specifico riferimento agli immobili oggetto di RISTRUTTURAZIONE nella citata Circolare n. 12/E/2007 è stato precisato che IL REGIME DI IMPONIBILITÀ IVA è subordinato al fatto che i lavori edili SIANO STATI EFFETTIVAMENTE REALIZZATI anche se in misura parziale. Non è sufficiente, a tal fine, che l impresa abbia richiesto le autorizzazioni amministrative all esecuzione dello intervento.

31 IMMOBILI OGGETTO DI RISTRUTTURAZIONE Infatti, se è stato richiesto o rilasciato il permesso a costruire o è stata presentata la denuncia di inizio attività ma non è stato dato inizio al cantiere, il fabbricato interessato non può essere considerato, ai fini fiscali, come un immobile in corso di ristrutturazione e quindi è ESENTE IVA.

32 ALIQUOTA IVA APPLICABILE Nel caso in cui la cessione riguarda un immobile in corso di costruzione o di ristrutturazione SE NON SUSSISTONO REQUISITI PRIMA CASA SE SUSSISTONO REQUISITI PRIMA CASA Aliquota IVA applicabile: 10% Aliquota IVA applicabile : 4%

33 ALIQUOTA IVA APPLICABILE Nel caso in cui la cessione riguarda immobili in cui sono in corso INTERVENTI DI RECUPERO e quindi i lavori non sono terminati, di cui all art. 31, comma 1, lett. c), d) ed e), Legge n. 380/2001 (Testo Unico dell Edilizia) ed il cedente è l impresa che sta realizzando, anche mediante appalto a terzi, tali interventi di recupero Aliquota IVA applicabile: 22%

34 CESSIONE IMMOBILI STRUMENTALI Le cessioni di fabbricati strumentali (se non esenti) scontano l'iva in misura ordinaria (22%). IVA 22 %

35 AGEVOLAZIONI PRIMA CASA

36 Riferimenti normativi: NOTA II BIS 1. Ai fini dell applicazione dell aliquota del 3 per cento agli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di case di abitazione non di lusso e agli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell usufrutto, dell uso e dell abitazione relativi alle stesse, devono ricorrere le seguenti condizioni: a) che l immobile sia ubicato nel territorio del comune in cui l acquirente ha o stabilisca entro un anno dall acquisto la propria residenza o, se diverso, in quello in cui l acquirente svolge la propria attività ovvero, se trasferito all estero per ragioni di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l attività il soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui l acquirente sia cittadino italiano emigrato all estero, che l immobile sia acquisito come prima casa sul territorio italiano. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel comune ove è ubicato l immobile acquistato deve essere resa, a pena di decadenza, dall acquirente nell atto di acquisto; b) che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui è situato l immobile da acquistare; c) che nell atto di acquisto l acquirente dichiari di non essere titolare, neppure per quote, anche in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni di cui al presente articolo ovvero di cui all art. 1 della L. 22 aprile 1982, n. 168, all art. 2 del D.L. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito, con modificazioni, dalla L. 5 aprile 1985, n. 118, all art. 3, comma 2, della L. 31 dicembre 1991, n. 415, all art. 5, commi 2 e 3, dei decreti-legge 21 gennaio 1992, n. 14, 20 marzo 1992, n. 237, e 20 maggio 1992, n. 293, all art. 2, commi 2 e 3, del D.L. 24 luglio 1992, n. 348, all art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 settembre 1992, n. 388, all art. 1, commi 2 e 3, del D.L. 24 novembre 1992, n. 455, all art. 1, comma 2, del D.L. 23 gennaio 1993, n. 16, convertito, con modificazioni, dalla L. 24 marzo 1993, n. 75 e all art. 16 del D.L. 22 maggio 1993, n. 155, convertito, con modificazioni, dalla L. 19 luglio 1993, n. 243.

37 2. In caso di cessioni soggette ad imposta sul valore aggiunto le dichiarazioni di cui alle lettere a), b) e c) del comma 1, comunque riferite al momento in cui si realizza l effetto traslativo possono essere effettuate, oltre che nell atto di acquisto, anche in sede di contratto preliminare. 3. Le agevolazioni di cui al comma 1, sussistendo le condizioni di cui alle lettere a), b) e c) del medesimo comma 1, spettano per l acquisto, anche se con atto separato, delle pertinenze dell immobile di cui alla lettera a). Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, che siano destinate a servizio della casa di abitazione oggetto dell acquisto agevolato. 4. In caso di dichiarazione mendace, o di trasferimento per atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici di cui al presente articolo prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sovrattassa pari al 30 per cento delle stesse imposte. Se si tratta di cessioni soggette all imposta sul valore aggiunto, l ufficio del registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza fra l imposta calcolata in base all aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante dall applicazione dell aliquota agevolata, aumentata del 30 per cento. Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell articolo 55 del presente testo unico. Le predette disposizioni non si applicano nel caso in cui il contribuente, entro un anno dall alienazione dell immobile acquistato con i benefici di cui al presente articolo, proceda all acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

38 PRESUPPOSTI ALTERNATIVI PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI a) Residenza attuale nel comune in cui si trova l immobile; b) Impegno in atto al trasferimento della residenza entro 18 mesi (il mancato successivo trasferimento della residenza entro tale termine comporterà decadenza dalle agevolazioni; l Ufficio può effettuare l accertamento entro tre anni dalla scadenza dei 18 mesi e quindi entro 4 anni e mezzo dalla data di registrazione dell atto); N.B.: per usufruire delle detrazioni IRPEF relativamente agli interessi e alle spese del mutuo l immobile deve essere destinato ad abitazione principale entro dodici mesi dalla data d acquisto. E per l IMU? Il giorno stesso!

39 PRESUPPOSTI ALTERNATIVI PER USUFRUIRE DELLE AGEVOLAZIONI c) Il requisito della residenza non è richiesto per gli appartenenti alle Forze di Polizia, ad ordinamento militare o civile; d) Svolgimento attuale della propria attività lavorativa, sportiva o di studio etc nel Comune in cui si trova l immobile acquistato; e) Sede o esercizio attuale dell attività nel Comune del soggetto dell impresa da cui dipende l acquirente; f) Cittadino italiano emigrato all estero (acquirente)

40 CONDIZIONI OSTATIVE ALLA CONCESSIONE DELLE AGEVOLAZIONI A) Titolarità esclusiva o in comunione con il coniuge (com. legale o ord.) di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altra casa di abitazione nel medesimo Comune; B) Titolarità, anche pro quota, su tutto il territorio nazionale dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata a titolo oneroso; C) Caratteristiche di lusso delle abitazioni (ma col 2014 )

41 SI POSSONO OTTENERE LE AGEVOLAZIONI A) Per l acquisto di quote di comproprietà (e anche se per l acquisto dell altra quota si aveva già usufruito delle ag.); B) Per l acquisto della nuda proprietà; C) Per costruzioni categoria «A» (con esclusione «A10»); D) Per l acquisto, anche con atto separato, di pertinenza (cat. C2 C6 C7) limitatamente ad una per ciascuna categoria; E) Anche per immobili in corso di costruzione non ancora ultimati; F) Anche se si possiede un altra casa di abitazione (purché non agevolata) al di fuori del Comune; G) Anche se si possiede in nuda proprietà un altra casa di abitazione (purché non agevolata) nel Comune; H) Anche se si possiede una quota di comproprietà (purché non con il coniuge) di casa di abitazione non agevolata nel Comune; ( segue)

42 SI POSSONO OTTENERE LE AGEVOLAZIONI I) Indipendentemente dalla disponibilità giuridica o di fatto dell immobile che si acquisita (locato a terzi o in corso di ristrutturazione); L) È possibile usufruire delle agevolazioni medesime anche se si è già usufruito per la prima «porzione» di abitazione in precedenza acquistata; M) Limitatamente ad una sola unità immobiliare censita come unità abitativa; tuttavia sono concesse le agevolazioni anche in caso di acquisto di più unità catastali, allorché le stesse vengano fuse in un unica abitazione.

43 AGEVOLAZIONI PRIMA CASA Il caso di coniugi sposati in regime di separazione di beni deve essere equiparato al caso di un soggetto che possiede delle quote di un unità locale. RICORDATE LA RINUNCIA ALLA QUOTA DI COMPROPRIETA?

44 DECADENZA DALLE AGEVOLAZIONI IN CASO DI: 1) Dichiarazioni mendaci rese nell atto di acquisto, oppure nel caso in cui non provveda a trasferire la propria residenza nel comune in cui si trova l immobile acquistato entro il termine di 18 mesi; 2) Alienazione a titolo oneroso o gratuito dell abitazione prima di 5 anni dall acquisto e non proceda - entro un anno dalla cessione all acquisto a titolo oneroso di una nuova abitazione da adibire a sua abitazione principale. NON è SUFFICIENTE UN ATTO A TITOLO GRATUITO

45 SANZIONI In caso di decadenza è dovuta la differenza di imposta non pagata all atto dell acquisto con la maggiorazione del 30% oltre agli interessi di mora. Lo stato ha privilegio sull immobile acquistato.

46 AGEVOLAZIONI IN CASO DI SUCCESSIONE O DONAZIONE - Le agevaolzioni spettano relativamente alle sole imposte ipotecarie e catastali a favore di chiunque; - La richiesta deve essere contenuta nell atto di donazione o in una dichiarazione sostitutiva. - Nel caso in cui i beneficiari siano più di uno e/o sussistano più immobili si applicano le seguenti regole: I) Un solo beneficiario e più immobili: su un solo immobile; II) Più beneficiari e un solo immobile: per l intero immobile se i requisiti sussistono anche in capo ad un solo soggetto; III) Più beneficiari e più immobili: riconosciuta una sola volta per ciascun beneficiario.

47 SANZIONI Stesse sanzioni previste per la decadenza. In caso di agevolazioni chieste da uno solo dei soggetti che si estendono anche agli altri, la successiva alienazione entro 5 anni, la decadenza dalle agevolazioni si avrà solo per il soggetto che le ha richieste.

48 CREDITO DI IMPOSTA DEFINIZIONE: Concorrenza del minore importo tra l imposta di registro o l Iva pagata in relazione al precedente acquisto agevolato, e l imposta di registro o l Iva dovuta per l acquisto della nuova abitazione. Non si recuperano le imposte ipotecarie e catastali fisse, pagate in occasione del primo acquisto.

49 PRESUPPOSTI: CREDITO DI IMPOSTA 1) aver usufruito in passato delle agevolazioni per la prima casa; 2) aver alienato (a qualsiasi titolo, anche gratuito) l immobile agevolato; 3) non sia trascorso più di un anno dall alienazione dell immobile agevolato;

50 PRESUPPOSTI: CREDITO DI IMPOSTA 4) l acquisto, a qualsiasi titolo (ovviamente però sempre a titolo oneroso), di abitazione non di lusso, da soggetto privato o da imprenditore, e quindi soggetto indifferentemente ad imposta di registro o ad Iva; 5) la sussistenza, rispetto al nuovo acquisto, delle condizioni per usufruire delle agevolazioni per la prima casa.

51 CREDITO DI IMPOSTA COME UTILIZZARLO: a) diminuendo l imposta di registro dovuta sul nuovo atto di acquisto agevolato (sono comunque dovute le imposte fisse di registro, ipotecaria e catastale per il nuovo acquisto). b) diminuendo le imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute su altri atti e denunce presentati successivamente al sorgere del credito.

52 COME UTILIZZARLO: CREDITO DI IMPOSTA c) diminuendo le imposte sui redditi delle persone fisiche dovute in base a dichiarazioni da presentarsi successivamente al sorgere del credito; d) utilizzando il credito d imposta in compensazione ai sensi del D. Lgs. 9 luglio 1997 n. 241; Tra le modalità di utilizzo non vi è la diminuizione dell IVA dovuta in relazione al nuovo acquisto: in questo caso l unico modo per usufruire delle agevolazioni è quello sub b) c) e d)

53 LA RISERVA DI USUFRUTTO DEFINIZIONE: Tra le modalità di costituzione di usufrutto (per legge, per atto inter vivos, per testamento, acquisto per usucapione) particolare rilievo assume la cd. riserva. Es. Tizio vende a Caio la nuda proprietà del fabbricato A, e se ne riserva l usufrutto vitalizio. La legge, all art. 1002, co. III, c.c., contempla espressamente sia la vendita che la donazione con riserva di usufrutto.

54 RISERVA PER SE' E DOPO DI SE' Figura particolare di riserva è la cd. riserva per sé e dopo di sé, con la quale il trasferente trasferisce la nuda proprietà ad un soggetto, riservando a sé l usufrutto e, dopo di sé, ad una o più persone. Questa particolare fattispecie è contemplata dalla legge solo in materia di donazione, all art. 796 c.c., in cui si legge che E permesso al donante di riservare l usufrutto dei beni donati a proprio vantaggio, e dopo di lui a vantaggio di un altra persona o anche di più persone, ma non successivamente. In questa particolare riserva il momento temporale da considerare è quello del disponente, senza che si realizzi alcun tipo di successione.

55 Le norme in materia di donazioni che si applicano alle donazioni indirette sono quelle attinenti alla SOSTANZA e non quelle attinenti alla FORMA ESEMPIO: INTESTAZIONE DI BENI A NOME ALTRUI Ricorre quando, in sede di compravendita, l immobile viene intestato e quindi acquistato in favore di un soggetto (es. figlio) e il prezzo venga pagato da un altro soggetto (es. padre). COMPRAVENDITA + DONAZIONE INDIRETTA realizzata attraverso l adempimento del terzo

56 Perché si rende necessario e opportuno evidenziare la provenienza del denaro? a) per motivi di coerenza fiscale (cioè perché il donatario indiretto non manifesti una capacità contributiva che non può avere); b) Per motivi successori, al fine di accordare parità di trattamento in presenza di più legittimari; c) Ai fini di rispettare il disposto del cosiddetto Decreto Bersani (D.L. n. 223/2006 convertito nella Legge n. 248/2006); d) Perché l orientamento prevalente afferma che la donazione indiretta, avente per oggetto il bene immobile, è sottratta alla disciplina delle azioni di riduzione e di restituzione. Fax Fax Fax

57 NOVITA DAL 2014 Il D.Lgs. n. 23/2011 all articolo 10 introduce importanti novità prima tra tutte quella della modifica delle imposte di registro sulla prima casa a partire dai rogiti effettuati dal primo gennaio 2014 che vedranno applicarsi una imposta di registro così suddivisa:

58 NOVITA DAL % nei trasferimenti immobiliari dove potranno applicarsi le agevolazioni prima casa anzi ora chiamate unità locali non di lusso in luogo della precedente aliquota del 3%. Laddove non siano applicabili le agevolazioni, l aliquota sale al 9% in luogo del precedente 7%. Le imposte ipotecarie e catastali saranno in entrambi i casi di 50 euro ciascuna mentre prima erano esenti o fisse di 168 euro. L imposta di registro non potrà comunque essere inferiore a euro

59 NOVITA DAL 2014

60 NOVITA DAL 2014 Nel caso di SECONDA CASA la tassazione fiscale èla seguente:

61 Padova Piazza De Gasperi, 32/33 Tel Fax Sant Angelo di Piove di Sacco (PD) Via G. Marconi, 18 Tel Fax Vigonza (PD) Via Pastore, 2 Tel Fax Vi ringrazio per la partecipazione Notaio Alessandro Nazari

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