LA GESTIONE OTTIMALE (cioè dinamica) DEI PATRIMONI IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE DEGLI IMMOBILI

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1 dott. ing. arch. Alberto M. Lunghini, FRICS, AICI, FIABCI Reddy s Group SRL LA GESTIONE OTTIMALE Camera di Commercio

2 LA GESTIONE OTTIMALE (cioè dinamica) DEI PATRIMONI IMMOBILIARI LA VALUTAZIONE (con criterio i reddituale) DEGLI IMMOBILI 2/14

3 CRITERIO REDDITUALE P = NOI R P = Prezzo di mercato = f [ - rendimento netto annuo immobiliare (di un immobile) - rendimento netto annuo di investimenti alternativi - aspettative di incremento/decremento di P nel tempo] NOI = Reddito netto annuo immobiliare R = Tasso di capitalizzazione = Y - Δa Y = Tasso di rendimento = Y 1 + Y 2 + Y 3 + Y 4 Δa = Variazione composta annua CAPITAL GAIN/LOSS (può essere calcolato sia lineare che composto; deve tenere conto anche dell HBU Analysis) 3/14

4 Y = Tasso di sconto o di redditività ità o di rendimento Y=Y+Y Y 1 2 +Y 3 +Y 4 ove Y 1 = Tasso di investimenti a rischio zero Y 2 = Premio per il rischio imprenditoriale Y 3 = Premio per la minor liquidità dell investimento immobiliare Y 4 = Premio per il maggior costo della gestione immobiliare 4/14

5 OBIETTIVI DEL GESTORE DI UN FONDO DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE - Produrre utili per sé (cioè per le Società di Gestione del Risparmio) - Produrre utili per i sottoscrittori dei certificati del fondo - Realizzare rapidamente buone performances, specialmente nella fase iniziale /14

6 CHE FARE PER PRODURRE ELEVATI UTILI - Massimizzare il reddito netto (NOI) - Massimizzare il CAPITAL GAIN (Δa) - Acquistare con Y elevati - Vendere con Y bassi /14

7 La GESTIONE DINAMICA IMMOBILIARE è lo strumento per - Incrementare il reddito periodico - Incrementare il CAPITAL GAIN - Migliorare (anche se marginalmente) la liquidità - Ridurre il rischio (anche di settore) 7/14

8 COME MASSIMIZZARE IL NOI NOI = EGI - OE EGI = Effective Gross Income OE = Operating Expenses EGI = PGI - VCL PGI = Potential Gross Income VCL = Vacancy and collection losses Per prima cosa devono essere ridotti OE e VCL Poi si deve incrementare PGI 8/14

9 COME RIDURRE OE - Applicare l analisi del valore alla gestione e alla manutenzione - Ricercare la qualità (relativa) e analizzare i costi/benefici di ogni decisione - Scegliere con cura e controllare i fornitori - Prevedere Building Managers e non solo Amministratori - Programmare la manutenzione preventiva - Automatizzare ti al massimo servizi ie processi /14

10 COME RIDURRE VCL - Scegliere accuratamente gli immobili da acquistare - Seguire costantemente t t i cicli immobiliari i - Ascoltare il mercato - Conoscere i propri inquilini - Offrire servizi efficienti e poco costosi /14

11 COME INCREMENTARE PGI - Applicare HBU Analysis prima di ogni acquisto - Applicare HBU Analysis costantemente t t dopo l acquisto - Coordinare l attività tesa a incrementare PGI con quella tesa a ridurre le VCL e OE - Utilizzare al meglio le leve contrattuali locative /14

12 ATTENZIONE AI FALSI PGI - Canoni non di mercato, ma garantiti per x anni - Canoni non di mercato, non garantiti i - Canoni di mercato ma con inquilini morosi o a rischio - Contratti locativi in corso con diritto indiscriminato di sublocazione /14

13 EFFETTI DI FALSI PGI Hp Shopping Center mq. superficie i coperta di vendita mq. superficie coperta accessoria (a) Canone annuo = Euro 3,00 ML (NOI) Prezzo P = NOI = 3,00/0, = Euro 40,0000 ML R (b) Canone annuo = x x Euro x 0, = Euro 195 1,95 ML (NOI) Prezzo = 1,95/0,075 = Euro 26,00 ML 13/14

14 CONSIGLI AL GESTORE DI FONDI DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE - Acquistare solo immobili - di tipo AAA (anche se non centrali) - già locati a primari conduttori - con canoni locativi (in corso) di mercato - cioè non sopravalutati -conpotenziali Δa positivi - con rendimenti lordi pari almeno al rendimento dei BOT - Dotarsi di (o allearsi con) una seria Società di Gestione Immobiliare (per manutenzioni, servizi, incassi, rapporti con inquilini) - Avvalersi di R.E. Investment Advisors 14/14