LA DISCIPLINA FISCALE DEGLI INTERESSI PASSIVI E DEGLI ONERI FINANZIARI NELLE SOCIETÀ IMMOBILIARI E DI COSTRUZIONE

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1 LA DISCIPLINA FISCALE DEGLI INTERESSI PASSIVI E DEGLI ONERI FINANZIARI NELLE SOCIETÀ IMMOBILIARI E DI COSTRUZIONE Il D. Leg.vo 147/2015 sulla crescita e internazionalizzazione delle imprese contiene all art. 4 importanti novità tendenti a limitare la deducibilità fiscale degli interessi passivi, e degli oneri finanziari più in generale, da parte delle società di capitali che operano nel campo immobiliare. Alla luce delle nuove regole, questo contributo fa il punto della situazione sulla disciplina fiscale degli oneri finanziari applicabile al settore immobiliare e delle costruzioni. A cura di Stefano Baruzzi (*) INTRODUZIONE E INQUADRAMENTO DELLE NOVITÀ NORMATIVE Tra le novità recate dal D. Leg.vo 14/09/2015, n. 147, dedicato alla crescita e internazionalizzazione delle imprese, pubblicato sulla G.U. 22/09/2015, n. 220, ed attuativo di una parte della legge delega n. 23 del 11/03/2014 per la riforma del sistema tributario (1), all art. 4 (intitolato Interessi passivi ) sono contenute alcune importanti disposizioni relative alla deducibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri finanziari per le società di capitali: parte delle suddette norme sono specificamente rivolte alle società che operano nel settore immobiliare e che molto spesso possiedono la veste di società a responsabilità limitata oppure di società per azioni (2). (*) Dottore commercialista e revisore legale, manager in aziende del settore immobiliare e dei fondi comuni di investimento immobiliari, esperto di fiscalità degli immobili. (1) Per utili approfondimenti sui contenuti generali della legge delega per la riforma del sistema tributario (legge 11 marzo 2014, n. 23), recante, appunto, la delega accordata dal Parlamento al Governo per l adozione di una serie di decreti legislativi volti alla realizzazione di un sistema fiscale più equo, trasparente e orientato alla crescita, facciamo rinvio al nostro ampio articolo illustrativo ( Le principali novità della legge delega per la riforma tributaria ) pubblicato sul Bollettino di Legislazione Tecnica n. 4/2014 e disponibile online (Fast Find AR908). (2) Nessuna novità è stata, invece, introdotta per le imprese individuali e per le società di persone (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice) che, in quanto tali, sono soggette a IRPEF. La disciplina fiscale della deducibilità degli interessi passivi per tali soggetti, come detto rimasta invariata, è contenuta nell articolo 61 del Testo Unico delle imposte sui redditi di cui al D.P.R. 917/1986 (TUIR) ed è assai più semplice di quella che ci accingiamo a commentare per i legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 1

2 Sottolineiamo che, in base a quanto esplicitamente previsto dal comma 5 dell articolo 4 citato, tutte le modifiche normative che ci accingiamo a illustrare si applicheranno a decorrere dal periodo di imposta successivo a quello in corso alla data di entrata in vigore del D. Leg.vo 147/2015 (07/10/2015), dunque, di fatto, per le società - e sono la maggior parte - caratterizzate da un esercizio sociale corrispondente all anno solare, a partire dal prossimo periodo di imposta, che avrà inizio dal 01/01/2016 e che sarà oggetto di dichiarazione dei redditi nel 2017 (3). Fin da ora è necessario prendere cognizione delle importanti novità intervenute nella materia giacché le stesse si rifletteranno, a brevissimo termine, sui costi delle società immobiliari e posto che, per tali soggetti, i costi dei finanziamenti assumono quasi sempre particolare rilevanza. Come molto spesso accade, quando si discute delle disposizioni tributarie in vigore nel nostro Paese, l argomento è articolato e merita, quindi, alcune precisazioni preliminari. Cominciamo, pertanto, con il precisare che le norme che regolano - limitandola rispetto agli effettivi esborsi sostenuti dalle società nel corso dei singoli esercizi - la deducibilità fiscale degli interessi passivi e degli oneri finanziari sono contenute, principalmente, nell art. 96 ( Interessi passivi ) del Testo Unico delle imposte sui redditi (D.P.R. 917/1986, TUIR ) nonché in alcune altre disposizioni, in particolare nell art. 1, comma 36, della L. 244/2007 (4). In effetti, le modifiche ora recate dall articolo 4 del D.Lgs. n. 147/2015, per quanto interessa le società del settore immobiliare, toccano sia l art. 96 del TUIR che il comma 36 della legge n. 244/2007, mentre non hanno modificato il comma 35 della legge 244/2007. Fatte salve alcune modificazioni intervenute in momenti successivi, le regole recate dall articolo 96 del TUIR, nella loro struttura portante, sono in vigore dal 2008 e sono soggetti IRES e si limita a disporre quanto segue: 1. Gli interessi passivi inerenti all esercizio d impresa sono deducibili per la parte corrispondente al rapporto tra l ammontare dei ricavi e altri proventi che concorrono a formare il reddito d impresa o che non vi concorrono in quanto esclusi e l ammontare complessivo di tutti i ricavi e proventi. 2. La parte di interessi passivi non deducibile ai sensi del comma 1 del presente articolo non dà diritto alla detrazione dall imposta prevista alle lettere a) e b) del comma 1 dell articolo 15.. (3) Qualora, invece, una data impresa abbia l esercizio economico disallineato rispetto all anno solare, l applicazione delle novità avrà inizio a partire dal primo esercizio il cui inizio risulta successivo all entrata in vigore del D. Leg.vo 147/2015 (07/10/2015). (4) Per rendere chiaro al massimo quanto diremo, oltre a fornire svariati esempi di applicazione delle regole che ci accingiamo a illustrare, riteniamo opportuno riportare, nell appendice in coda al presente articolo, il testo aggiornato dell art. 96 del TUIR e dell art. 1, comma 36, della L. 244/2007, come risultanti a seguito delle modifiche apportate dall art. 4 del D. Leg.vo 147/2015; è riportato altresì il testo dell art. 90 del TUIR e dell art. 1, comma 35, della L. 244/2007 che, pur se non modificati di recente, completano il quadro normativo della materia per le società operanti nel settore immobiliare. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 2

3 state in esso introdotte, modificando radicalmente la disciplina fiscale precedente, proprio dalla legge n. 244/2007, articolo 1, commi 33 e 34. Nella materia qui in esame assumono poi grande importanza pratica le Circolari dell Agenzia delle Entrate n. 47/E/2008, n. 19/E/2009, n. 37/E/2009 e n. 38/E/2010, risposte da 1.1 a 1.4. I PRINCIPI GENERALI DETTATI DALL ART. 96 DEL TUIR Punto di partenza per quanto ci accingiamo a illustrare è che l art. 96 del TUIR enuncia un principio di carattere generale - valido per tutte le società di capitali (quindi, lo ribadiamo, per le società in accomandita per azioni, per azioni, e a responsabilità limitata, cooperative), nonché per gli enti (commerciali o anche non commerciali) non aventi forma societaria, soggette all Imposta sul Reddito delle Società (IRES), a qualunque settore esse appartengano - in forza del quale gli interessi passivi e gli oneri finanziari a essi assimilati sono deducibili in ciascun periodo d imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati. In pratica, dunque, gli oneri finanziari passivi non sono interamente deducibili, ai fini dell Imposta sul reddito delle società, in base agli importi effettivamente dovuti alle banche e agli altri soggetti che hanno finanziato la società (o l ente), bensì solo nei limiti in cui il soggetto abbia a sua volta prodotto interessi (o altri oneri finanziari assimilati) attivi (5). Nel settore immobiliare, peraltro, è ben raro che una società produca interessi attivi in misura significativa, mentre di regola sostiene in abbondanza interessi passivi per i vari finanziamenti contratti per alimentare la propria attività generale e, in primis, l acquisto di immobili (fabbricati, terreni) o di diritti reali di godimento relativi a immobili (ad es.: diritti di superficie, di usufrutto, diritti volumetrici, ecc.). Esempio Pertanto, a titolo di esempio, se la srl Alfa nel periodo d imposta 2014 matura interessi attivi per 30 e interessi passivi per 100, non può dedurre 100 nel calcolo della propria IRES, ma soltanto 30. L eccedenza (nel nostro esempio, pari a 70) è deducibile solo nel limite del 30% del risultato operativo lordo ( ROL ) della gestione caratteristica. Continuando nell esempio: se il ROL è pari a 500, l eccedenza (70) è totalmente deducibile perché il 30% di 500 è pari a 150 e, dunque, assorbe interamente 70; se il ROL è pari a 200, l eccedenza (70) non è totalmente deducibile perché il 30% di 200 è pari a 60 e, dunque, non assorbe totalmente 70. In questo caso, la società (5) In prosieguo, per mera semplicità, parleremo di interessi passivi e di interessi attivi: resta inteso che tutto quanto diremo vale anche con riferimento agli altri oneri finanziari, attivi o passivi, diversi dagli interessi. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 3

4 Alfa può quindi ulteriormente dedurre, nel periodo di imposta di riferimento (2014), un importo pari a 60. Ai sensi del comma 4 dell art. 96, l ulteriore differenza non coperta (nel nostro caso pari a 10) deve essere rinviata per la deduzione al periodo di imposta successivo (2015), sempre che in tale anno, a sua volta, il 30% del ROL offra capienza rispetto all eccedenza degli oneri finanziari passivi su quelli attivi di tale successivo periodo d imposta. Se ciò non accade, la società contribuente deve ulteriormente rinviare la deduzione degli oneri finanziari al periodo d imposta successivo, e così via, fino a quando il 30% del ROL offrirà capienza. Sempre che ciò, prima o poi, accada, il che non è affatto detto. Chiaramente, la situazione peggiora tanto più quanto più si riduce il ROL e quanto più elevati sono gli interessi passivi eccedenti gli interessi attivi. Come viene poi precisato dal comma 2 dell art. 96 del TUIR, ai fini in questione, per ROL si deve intendere la differenza tra il valore della produzione e i costi della produzione (rispettivamente, trattasi delle configurazioni di cui alle lettere A) e B) dell art del Codice civile), con esclusione degli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali e di quelle immateriali nonché dei canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali risultanti dal conto economico (6). È evidente come il meccanismo previsto dall art. 96 del TUIR possa risultare assai penalizzante per tante società, incluse quelle immobiliari, che presentano una forte componente di oneri finanziari passivi. (6) Quanto detto vale per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili italiani. Per quelli che, invece, utilizzano i principi contabili internazionali occorre assumere le voci di conto economico corrispondenti. Più precisamente, le voci che concorrono alla determinazione del ROL, in base alla versione aggiornata dell art del Codice civile, sono le seguenti: A) Valore della produzione: 1) ricavi delle vendite e delle prestazioni; 2) variazioni delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti; 3) variazioni dei lavori in corso su ordinazione; 4) incrementi di immobilizzazioni per lavori interni; 5) altri ricavi e proventi, con separata indicazione dei contributi in conto esercizio. B) Costi della produzione: 6) per materie prime, sussidiarie, di consumo e di merci; 7) per servizi; 8) per godimento di beni di terzi; 9) per il personale (a) salari e stipendi; b) oneri sociali; c) trattamento di fine rapporto; d) trattamento di quiescenza e simili; e) altri costi); 10) ammortamenti e svalutazioni (a) ammortamento delle immobilizzazioni immateriali; b) ammortamento delle immobilizzazioni materiali; c) altre svalutazioni delle immobilizzazioni; d) svalutazioni dei crediti compresi nell attivo circolante e delle disponibilità liquide); 11) variazioni delle rimanenze di materie prime, sussidiarie, di consumo e merci; 12) accantonamenti per rischi; 13) altri accantonamenti; 14) oneri diversi di gestione. La differenza tra il valore e i costi della produzione (A - B) è il Risultato Operativo Lordo. Come peraltro già segnalato, ai fini che qui interessano, ossia per il calcolo del ROL fiscalmente rilevante per la deducibilità degli oneri finanziari, vanno escluse alcune voci, che invece concorrono alla determinazione del ROL nel conto economico civilistico, e precisamente gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali e immateriali (voce B-10, lettere a) e b)) e i canoni di locazione finanziaria dei beni strumentali (voce B 8): per l effetto, ai fini fiscali e a parità di altre circostanze, il ROL fiscalmente rilevante risulta un poco più capiente - e quindi più favorevole - di quello che emerge dal conto economico. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 4

5 Alle regole generali dell art. 96 il Legislatore ha previsto alcune eccezioni, parte delle quali interessano proprio le società del settore immobiliare e delle costruzioni immobiliari, che nel seguito vengono approfondite. IMMOBILI STRUMENTALI A USO DIRETTO O DESTINATI ALLA LOCAZIONE Una prima deroga è quella derivante dall art. 110 del TUIR, ai sensi del quale, limitatamente ai beni materiali e immateriali (tra i quali rientrano gli immobili) strumentali per l esercizio dell impresa, gli interessi passivi iscritti in bilancio ad aumento del costo stesso per effetto di disposizioni di legge si comprendono nel costo dei beni stessi. Al riguardo, l art del Codice civile prescrive che Le immobilizzazioni sono iscritte al costo di acquisto o di produzione. Nel costo di acquisto si computano anche i costi accessori. Il costo di produzione comprende tutti i costi direttamente imputabili al prodotto. Può comprendere anche altri costi, per la quota ragionevolmente imputabile al prodotto, relativi al periodo di fabbricazione e fino al momento dal quale il bene può essere utilizzato; con gli stessi criteri possono essere aggiunti gli oneri relativi al finanziamento della fabbricazione, interna o presso terzi. Dunque, per effetto di quanto disposto, in combinazione fra loro, dall art del codice civile e dall art. 110 del TUIR, per gli immobili direttamente strumentali delle società (ossia, per gli immobili direttamente utilizzati per esercitare l attività della società - quali capannoni di produzione oppure uffici direzionali, ecc. - e per quelli non residenziali quali uffici, negozi, capannoni, magazzini, ecc.) destinati alla locazione a terzi, nel caso di costruzione, in proprio o tramite appalto conferito a terzi, è possibile capitalizzare (ossia, integrare) nel costo del bene anche gli oneri finanziari sostenuti per fare fronte ai prestiti contratti per finanziare la loro fabbricazione, fino a quando il bene è ultimato e può essere utilizzato. In tali casi, quindi, la società non deduce gli oneri finanziari in base alle regole dettate dall art. 96 del TUIR, ma li ingloba nel costo di fabbricazione e li ammortizza anno per anno, attraverso le quote di ammortamento annuali, che, per i fabbricati, di regola sono pari al 3% annuo del costo del bene: il completo ammortamento fiscale richiede, pertanto, circa 33 anni. Quindi, in questo caso, non si passa attraverso le strette maglie dell art. 96, ma la possibilità di dedurre gli interessi passivi è comunque molto lenta e non certo favorevole al contribuente. GLI IMMOBILI COSTRUITI PER LA VENDITA Una regola analoga a quella vista nel paragrafo precedente vale per gli immobili costruiti per la vendita giacché, sempre ai sensi dell art del Codice civile, Nel costo di fabbricazione si possono aggiungere con gli stessi criteri anche i costi diversi da quelli direttamente imputabili al prodotto; per gli immobili alla cui produzione è diretta legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 5

6 l attività dell impresa si comprendono nel costo gli interessi passivi sui prestiti contratti per la loro costruzione o ristrutturazione. In questo caso, trattandosi di immobili merce, gli interessi non vengono dedotti attraverso il lento meccanismo degli ammortamenti annui, che per questi beni non possono essere effettuati, bensì attraverso la contrapposizione fra il ricavo derivante dalla vendita dell immobile, nel periodo d imposta in cui essa avviene, e il costo allo stesso attribuito, comprensivo degli oneri finanziari relativi a finanziamenti contratti per la sua produzione o ristrutturazione. Quindi, anche in questo caso, alla società non viene comunque consentito di dedurre gli oneri finanziari nello stesso anno nel quale essi maturano e sono dovuti alla banca o all ente finanziatore, ma soltanto nel momento in cui la vendita ha luogo, il che può rappresentare un fattore piuttosto penalizzante. I FABBRICATI ABITATIVI Un discorso molto particolare deve essere fatto per i fabbricati abitativi destinati alla locazione (nel linguaggio fiscale, immobili patrimonio ). In sostanza, con la dizione di immobili patrimonio si intendono nella materia fiscale le unità immobiliari a destinazione residenziale, possedute da imprese o società o enti (non da persone fisiche) che rappresentano per esse delle immobilizzazioni e che non sono destinate né alla cessione, né all uso strumentale diretto da parte dell impresa, società o ente. Per essi, il comma 35 dell art. 1 della L. 244 del 2007 ha chiarito, con norma di interpretazione autentica e dopo decenni di contenzioso fra i contribuenti e l Amministrazione finanziaria, che tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili (di cui al comma 2 dell art. 90 del TUIR) non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l acquisizione degli immobili stessi. Pertanto, gli oneri finanziari relativi agli immobili patrimonio - se sostenuti per acquisire gli stessi - sono deducibili secondo le regole dettate dal successivo comma 36 della L. 244/2007, che esamineremo nel successivo paragrafo, qualora ricorrano tutte le condizioni in detta norma previste; altrimenti (ad esempio, se i relativi finanziamenti non sono garantiti da ipoteca su immobili o se, d ora in poi, non saranno soddisfatti i nuovi parametri di prevalenza dell attività di locazione immobiliare, che tra breve illustreremo) ricadono sotto le maglie dell art. 96 e subiscono, quindi, una deducibilità limitata. Nell ulteriore e diverso caso in cui gli oneri finanziari relativi ai predetti immobili patrimonio siano invece sostenuti per altre finalità diverse dalla loro acquisizione - ad esempio, se relativi a finanziamenti contratti per poter dare corso a interventi di manutenzione o di recupero - gli stessi risultano totalmente indeducibili. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 6

7 GLI IMMOBILI DESTINATI ALLA LOCAZIONE Un ulteriore importante regola particolare, anch essa in deroga all art. 96 del TUIR, è stata poi dettata dal legislatore fiscale per gli oneri finanziari relativi a finanziamenti contratti per finanziare l acquisizione di immobili destinati alla locazione: infatti, a partire dal 01/01/2008, il comma 36 dell art. 1 della L. 244/2007 dispone la non rilevanza ai fini dell articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi ( ) degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. L Agenzia delle Entrate, fin dalle prime circolari di commento, emanate nel 2009, ha cercato in vario modo di limitare la portata applicativa di questa favorevole norma, peraltro incorrendo in sistematiche smentite da parte delle Commissioni Tributarie che hanno dovuto giudicare i contenziosi sorti nella materia. I giudici tributari hanno, infatti, precisato, in varie occasioni, che le uniche condizioni applicabili alla norma sono quelle previste dalla norma stessa, e non altre, più o meno inventate dall Agenzia al fine di penalizzare i contribuenti. Con il D. Leg.vo 147/2015 oggetto di questo approfondimento, art. 4, è però sceso in campo il Governo, che ha introdotto una significativa limitazione attraverso l inserimento, in coda al comma 36, della duplice precisazione secondo la quale la disposizione opera solo per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare e che si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati. In sostanza, mentre in precedenza era possibile dedurre integralmente, anno per anno, nell ambito della dichiarazione dei redditi, gli oneri finanziari relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, con l entrata in vigore del D. Leg.vo 147/2015 tale possibilità viene ristretta alle sole società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, mentre, ove ciò non avvenga, si ricadrà nel penalizzante meccanismo di cui all art. 96 del TUIR. Come detto, il Governo ha poi definito cosa debba intendersi per società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare : tali sono le sole società il cui valore dell attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati. In pratica, quindi, occorre che: oltre il 50% del valore dell attivo patrimoniale sia costituito da immobili destinati alla locazione, da valutare a valore di mercato (nel linguaggio fiscale, a valore normale ); legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 7

8 i ricavi siano rappresentati, addirittura, per almeno i due terzi da canoni di locazione o di affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati. Per l effetto, rimarranno fortemente penalizzate le società che abbiano una quota elevata dell attivo rappresentato dal valore (di mercato) di immobili non destinati alla locazione, quali sono gli immobili destinati alla vendita o alla rivendita (immobili merce ) oppure quelli destinati all utilizzo diretto da parte della stessa società quali propri uffici. Non solo, lo stesso dicasi qualora la società non riesca a conseguire almeno i due terzi - percentuale, con ogni evidenza, assai elevata - dei propri ricavi da canoni di locazione o di affitto di aziende: problemi possono presentarsi di frequente in presenza di una elevata percentuale di sfitto oppure in presenza di una elevata percentuale di ricavi aventi origine non locativa, ad esempio derivanti dalla vendita di immobili di nuova costruzione oppure acquistati e rivenduti con o senza una preventiva attività di ristrutturazione o, comunque, di recupero edilizio ed energetico. Tra i canoni rilevano non solo quelli di locazione, ma anche quelli derivanti dall affitto di aziende, purché però le stesse presentino un valore complessivo prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati, come accade per i negozi insediati all interno di centri commerciali, gallerie commerciali, e simili. Entrambi i requisiti - prevalenza dell attivo e almeno due terzi dei ricavi - devono essere verificati al contempo. Non è sufficiente che ricorra uno soltanto dei due. Non dovrebbero essere presi in considerazione, a nostro parere, i rimborsi delle spese ripetibili effettuati dai conduttori e dagli affittuari in quanto trattasi di meri rimborsi. La nuova norma parla di immobili e quindi rilevano sia i terreni che i fabbricati. Esempio A titolo di esempio, ipotizzando che la società immobiliare Alfa abbia maturato nel periodo di imposta 2016 oneri finanziari per l acquisto di immobili destinati alla locazione pari a 100 e che nel medesimo anno essa sia caratterizzata: da un valore di mercato degli immobili destinati alla locazione superiore al 50% del valore del proprio attivo di bilancio e da ricavi da locazione (o da affitto di aziende immobiliari ) superiori ai due terzi dei propri ricavi, allora potrà dedurre integralmente gli oneri finanziari (100) relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione; da uno o entrambi i suddetti parametri in misura inferiore a quanto prescritto dalla nuova norma, allora non potrà dedurre integralmente i predetti interessi, ma li dovrà inserire nel meccanismo di calcolo di cui all art. 96, unitamente a quelli non contratti a fronte di finanziamenti finalizzati all acquisizione di immobili destinati alla locazione. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 8

9 CONCLUSIONI Certamente, la novità ora introdotta potrà avere l effetto di indirizzare le società verso un modello di attività molto più omogeneo, abbandonando forme ibride nelle quali, sinora, poteva sovente accadere di vedere affiancate attività di vendita o di rivendita ad attività di locazione. Il mantenimento in essere di quest ultimo modello, infatti, come abbiamo precisato, va a penalizzare le società nella loro possibilità di portare in deduzione gli oneri finanziari, il che rappresenta un handicap tanto più rilevante quanto più tale voce di costo risulta significativa. Concludiamo evidenziando come risulti, peraltro, sorprendente che una disposizione penalizzante come quella ora introdotta sia stata inserita in un provvedimento il cui titolo rinvia alla crescita e internazionalizzazione delle imprese. Ma tant è. legislazionetecnica.it FAST FIND AR1154 9

10 APPENDICE NORMATIVA D. P.R. 22/12/1986, n. 917 Testo unico delle imposte sui redditi. Con le modifiche introdotte fino a novembre Articolo 90 - Proventi immobiliari 1. I redditi degli immobili che non costituiscono beni strumentali per l esercizio dell impresa, né beni alla cui produzione o al cui scambio è diretta l attività dell impresa, concorrono a formare il reddito nell ammontare determinato secondo le disposizioni del capo II del titolo I per gli immobili situati nel territorio dello Stato e a norma dell articolo 70 per quelli situati all estero. Tale disposizione non si applica per i redditi, dominicali e agrari, dei terreni derivanti dall esercizio delle attività agricole di cui all articolo 32, pur se nei limiti ivi stabiliti. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, il reddito medio ordinario di cui all articolo 37, comma 1, è ridotto del 50 per cento e non si applica comunque l articolo 41. In caso di immobili locati, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto, fino ad un massimo del 15 per cento del canone medesimo, dell importo delle spese documentate sostenute ed effettivamente rimaste a carico per la realizzazione degli interventi di cui alla lettera a) del comma 1 dell articolo 3, risulti superiore al reddito del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 medio ordinario dell unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per gli immobili locati riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, qualora il canone risultante dal contratto di locazione ridotto del 35 per cento risulti superiore al reddito medio ordinario dell unità immobiliare, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione 2. Le spese e gli altri componenti negativi relativi ai beni immobili indicati nel comma 1 non sono ammessi in deduzione. Articolo 96 - Interessi passivi 1. Gli interessi passivi e gli oneri assimilati, diversi da quelli compresi nel costo dei beni ai sensi del comma 1, lettera b), dell articolo 110, sono deducibili in ciascun periodo d imposta fino a concorrenza degli interessi attivi e proventi assimilati. L eccedenza è deducibile nel limite del 30 per cento del risultato operativo lordo della gestione caratteristica. La quota del risultato operativo lordo prodotto a partire dal terzo periodo d imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, non utilizzata per la deduzione degli interessi passivi e degli oneri finanziari di competenza, può essere portata ad incremento del risultato operativo lordo dei successivi periodi d imposta. 2. Per risultato operativo lordo si intende la differenza tra il valore e i costi della produzione di cui alle lettere A) e B) dell articolo 2425 del codice civile, con esclusione delle voci di cui al numero 10, lettere a) e b), e dei canoni di locazione finanziaria di beni strumentali, così come risultanti dal conto economico dell esercizio; per i soggetti che redigono il bilancio in base ai principi contabili internazionali si assumono le voci di conto economico corrispondenti. Ai fini del calcolo del risultato operativo lordo si tiene altresì conto, in ogni caso, dei dividendi legislazionetecnica.it FAST FIND AR

11 incassati relativi a partecipazioni detenute in società non residenti che risultino controllate ai sensi dell articolo 2359, comma 1, n. 1), del codice civile. 3. Ai fini del presente articolo, assumono rilevanza gli interessi passivi e gli interessi attivi, nonché gli oneri e i proventi assimilati, derivanti da contratti di mutuo, da contratti di locazione finanziaria, dall emissione di obbligazioni e titoli similari e da ogni altro rapporto avente causa finanziaria, con esclusione degli interessi impliciti derivanti da debiti di natura commerciale e con inclusione, tra gli attivi, di quelli derivanti da crediti della stessa natura. Nei confronti dei soggetti operanti con la pubblica amministrazione, si considerano interessi attivi rilevanti ai soli effetti del presente articolo anche quelli virtuali, calcolati al tasso ufficiale di riferimento aumentato di un punto, ricollegabili al ritardato pagamento dei corrispettivi. 4. Gli interessi passivi e gli oneri finanziari assimilati indeducibili in un determinato periodo d imposta sono dedotti dal reddito dei successivi periodi d imposta, se e nei limiti in cui in tali periodi l importo degli interessi passivi e degli oneri assimilati di competenza eccedenti gli interessi attivi e i proventi assimilati sia inferiore al 30 per cento del risultato operativo lordo di competenza. 5. Le disposizioni dei commi precedenti non si applicano alle banche e agli altri soggetti finanziari indicati nell articolo 1 del decreto legislativo 27 gennaio 1992, n. 87, con l eccezione delle società che esercitano in via esclusiva o prevalente l attività di assunzione di partecipazioni in società esercenti attività diversa da quelle creditizia o finanziaria, alle imprese di assicurazione nonché alle società capogruppo di gruppi bancari e assicurativi. Le disposizioni dei commi precedenti non si applicano, inoltre, alle società consortili costituite per l esecuzione unitaria, totale o parziale, dei lavori, ai sensi dell articolo 96 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 21 dicembre 1999, n. 554, alle società di progetto costituite ai sensi dell articolo relativi a lavori, servizi e forniture, 156 del codice dei contratti pubblici di cui al decreto legislativo 12 aprile 2006, n. 163, e alle società costituite per la realizzazione e l esercizio di interporti di cui alla legge 4 agosto 1990, n. 240, e successive modificazioni. 5-bis. Gli interessi passivi sostenuti dai soggetti indicati nel primo periodo del comma 5, sono deducibili dalla base imponibile della predetta imposta nei limiti del 96 per cento del loro ammontare. Nell ambito del consolidato nazionale di cui agli articoli da 117 a 129, l ammontare complessivo degli interessi passivi maturati in capo a soggetti partecipanti al consolidato a favore di altri soggetti partecipanti sono integralmente deducibili sino a concorrenza dell ammontare complessivo degli interessi passivi maturati in capo ai soggetti di cui al periodo precedente partecipanti a favore di soggetti estranei al consolidato. La società o ente controllante opera la deduzione integrale degli interessi passivi di cui al periodo precedente in sede di dichiarazione di cui all articolo 122, apportando la relativa variazione in diminuzione della somma algebrica dei redditi complessivi netti dei soggetti partecipanti. 6. Resta ferma l applicazione prioritaria delle regole di indeducibilità assoluta previste dall articolo 90, comma 2, e dai commi 7 e 10 dell articolo 110 del presente testo unico, e dall articolo 1, comma 465, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, in materia di interessi sui prestiti dei soci delle società cooperative. 7. In caso di partecipazione al consolidato nazionale di cui alla sezione II del presente capo, l eventuale eccedenza di interessi passivi ed oneri assimilati indeducibili generatasi in capo a un soggetto può essere portata in abbattimento del reddito complessivo di gruppo se e nei limiti in cui altri soggetti partecipanti al consolidato presentino, per lo stesso periodo d imposta, un risultato operativo lordo capiente non integralmente sfruttato per la deduzione. Tale regola si applica anche legislazionetecnica.it FAST FIND AR

12 alle eccedenze oggetto di riporto in avanti, con esclusione di quelle generatesi anteriormente all ingresso nel consolidato nazionale. 8. Comma abrogato dal D. Leg.vo 14/09/2015, n. 147, così recitava: 8. Ai soli effetti dell applicazione del comma 7, tra i soggetti virtualmente partecipanti al consolidato nazionale possono essere incluse anche le società estere per le quali ricorrerebbero i requisiti e le condizioni previsti dagli articoli 117, comma 1, 120 e 132, comma 2, lettere b) e c). Nella dichiarazione dei redditi del consolidato devono essere indicati i dati relativi agli interessi passivi e al risultato operativo lordo della società estera corrispondenti a quelli indicati nel comma 2. L. 24/12/2007, n. 244 Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008). Con le modifiche introdotte fino a novembre Articolo 1 (Omissis) 35. Tra le spese e gli altri componenti negativi indeducibili di cui al comma 2 dell articolo 90 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, non si comprendono gli interessi passivi relativi a finanziamenti contratti per l acquisizione degli immobili indicati al comma 1 dello stesso articolo 90. La disposizione del periodo precedente costituisce norma di interpretazione autentica. 36. Con decreto del Ministro dell economia e delle finanze è istituita una commissione di studio sulla fiscalità diretta e indiretta delle imprese immobiliari, con il compito di proporre, entro il 30 giugno 2008, l adozione di modifiche normative, con effetto anche a partire dal periodo d imposta successivo a quello in corso al 31 dicembre 2007, volte alla semplificazione e alla razionalizzazione del sistema vigente, tenendo conto delle differenziazioni esistenti tra attività di gestione e attività di costruzione e della possibilità di prevedere, compatibilmente con le esigenze di gettito, disposizioni agevolative in funzione della politica di sviluppo dell edilizia abitativa, ferma restando, fino all applicazione delle suddette modifiche normative, la non rilevanza ai fini dell articolo 96 del testo unico delle imposte sui redditi, di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione per le società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare. Si considerano società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, le società il cui valore dell attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati. (Omissis) legislazionetecnica.it FAST FIND AR