La stima per capitalizzazione dei redditi

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1 La stima per capitalizzazioe dei redditi 24.X.2005 La stima per capitalizzazioe La capitalizzazioe dei redditi è l operazioe matematico-fiaziaria che determia l ammotare del capitale - il valore di mercato - dividedo il reddito etto che il capitale produce - R - per u saggio r che defiiremo saggio di capitalizzazioe Vm = R / r

2 Aualità Co il simbolo a vegoo idicate le aualità, ovvero quelle prestazioi fiaziarie che si verifica ad itervalli auali Nel caso delle aualità, oltre all ammotare e alla scadeza, bisoga cooscere ache il dato relativo alla loro durata Esse possoo essere: posticipate o aticipate, i base alla scadeza rispettivamete all iizio o alla fie dell ao costati o variabili, i fuzioe del loro ammotare limitate o illimitate, i base alla durata delle prestazioi Aualità costati, posticipate, limitate Le aualità posticipate limitate si presetao el caso i cui ad esempio si affitti u struttura destiata ad avere ua vita limitata L accumulazioe fiale delle aualità è la seguete: L accumulazioe iiziale è ivece data da: A f a (q 1) r a (q 1) r q = Ai =

3 Aualità costati, posticipate, illimitate Il caso delle aualità posticipate illimitate si preseta el caso i cui si cosideri u immobile di durata illimitata: è l ipotesi della stima per capitalizzazioe L accumulazioe iiziale è calcolata come segue: Lim A i a (q 1) = r q A i = a r Passaggi metodologici Partedo dalla formula dell accumulazioe iiziale di aualità costati, posticipate e limitate, facedo uguale ifiito, o meglio tedete ad ifiito, e sostituedo si ottiee: a (q 1) a (q 1) Ai = = r q r q Essedo, al umeratore, tedete all ifiito, si avrà che (q 1), resta uguale a q, pertato: a q A i = = r q a r

4 Valore di mercato come accumulazioe L operazioe implicita è l accumulazioe iiziale di u reddito costate, posticipato e illimitato Si tratta quidi di impiegare la formula prima illustrata assumedo che tede a ifiito. Sotto il profilo ecoomico, la formula cofigura il valore di mercato di u dato immobile alla stregua di qualsiasi capitale e reddito coesso cfr. la stima di obbligazioi e azioi Teoria dell ordiarietà e stima per capitalizzazioe La prima e la secoda codizioe si cogiugoo el presupposto di ordiarietà dei parametri estimativi Si deve cosiderare il reddito etto ordiario, ovvero il reddito che l immobile geera i ua situazioe stazioaria, seza che elemeti eccezioali e determiio variazioi verso l alto o verso il basso, e lo stesso vale per il saggio di capitalizzazioe

5 Reddito lordo, spese, reddito etto Il reddito capitalizzabile o reddito etto è dato dal reddito lordo ordiario dell immobile al etto di tutte le spese a carico della proprietà R = Rl - S Il reddito lordo auo dell immobile o è altro che l affitto auale dell immobile Le spese i detrazioe Spese Forte, De Rossi Realfozo Michieli mi max media mi max media mi max media Mautezioe Servizi 2 5 3, , ,5 Improduttività 1 4 2, ,5 Assicurazioi 0 0,5 0,25 0,5 0, ,5 Reitegrazioe 0 1 0,5 0,5 2,5 1, ,5 Ammiistrazioe 0 3 1,5 0,5 3,0 1, Imposte ,3 11, ,5 Totale 12 28,5 20,25 17,8 30, ,5 La tabella riporta i valori percetuali delle spese riportate ei pricipali mauali

6 La quota di reitegrazioe La quota di reitegrazioe è quell aualità costate e posticipata che viee accumulata per u certo umero di ai allo scopo di costituire u capitale di etità predetermiata Q re C r q 1 = Se devo ristrutturare fra 10 ai u fabbricato co u costo pari a euro e voglio cooscere la somma da accatoare (il saggio è del 2%) Capitale fiale C Saggio d'iteresse r 2% Motate uitario q 1,02 Numero di aualità 10 Numeratore C * r 1000 Deomiatore q - 1 0,219 Calcolo della quota Le imposte l Ici, imposta comuale sugli immobili, che grava sia sugli immobili che sulle aree edificabili la base impoibile si calcola sul valore catastale l aliquota, compresa fra il 4 e 7 per mille varia i fuzioe delle decisioi di ciascu comue L Irpef, imposta sulle persoe fisiche e l Irpeg, imposta sulla persoe giuridiche la base impoibile: il reddito dell immobile l aliquota è determiata i base al reddito del cotribuete

7 Stima del saggio di capitalizzazioe Procedimeto sitetico Si procede a cofrotare i redditi co i valori di mercato secodo la formula: R1+R2+R3+ R r = V1+V2+V3+ V E poco probabile che proceda ad ua stima sitetica del saggio: se dispogo di simili dati, procedo ad ua stima sitetica! Procedimeto aalitico Il saggio di capitalizzazioe si determia a partire da u saggio medio di mercato al quale si aggiugoo icremeti e decremeti r = rm + Σ I + Σ D rm viee geeralmete forito dalle foti ufficiali Icremeti e decremeti Carlo Forte ha sistematizzato tutti i cotributi ascedeti e discedeti che ifluezao il valore del saggio di capitalizzazioe ad es: iterveti presumibili di mautezioe straordiaria, ubicazioi periferiche al cotrario: particolari pregi architettoici, previsioe di migliorameti urbaistici Orefice ha proposto di classificare gli icremeti e i decremeti al reddito i caratteristiche posizioali, itriseche, posizioali itriseche e produttive

8 Stima del saggio La tabella è ripresa da Orefice e riporta icremeti e decremeti al saggio medio Caratteristiche che itervegoo sulla defiizioe dello specifico saggio icremeti/ decremeti Cetralità rispetto al cetro urbao, trasporti ± 0,22 % Preseza di attrezzature collettive a distaza pedoale ± 0,28 % Qualificazioe dell ambiete estero ± 0,18 % Livello di iquiameto ambietale. Preseza di verde ± 0,8 % Dispoibilità di spazi pubblici o privati utilizzabili a ± 0,6 % parcheggio Caratteristiche di paoramicità ± 0,36 % Caratteristiche di prospiceza e di lumiosità ± 0,20 % Quota rispetto al piao stradale ± 0,08 % Dimesioi o ordiarie di spazi coperti/scoperti ± 0,06 % Grado di rifiitura itera ed estera ± 0,16 % Necessità di mautezioe ordiaria e straordiaria ± 0,12 % Età dell edificio ± 0,10 % Possibilità di dilazioi ei pagameti ± 0,06 % Suscettibilità di trasformazioi e modifiche di ± 0,04 % destiazioe Le caratteristiche positive dimiuiscoo r; quelle egative Corso di Estimo lo B aumetao. - Prof. E. Micelli - Aa U caso di stima U abitazioe assicura u affitto mesile di euro Il saggio di redimeto del segmeto resideziale è del 4 % Le spese i detrazioe soo stimate el 25% del reddito lordo Reddito lordo mesile Spese i detrazioe 25% Reddito etto auale Saggio di capitalizzazioe 4% Valore di mercato

9 Le attuali tedeze E prassi correte cosiderare saggi di redimeto lordi, esito del rapporto fra redditi lordi e valore patrimoiale così stimao i saggi il Cosulete immobiliare e Nomisma, ad esempio Il vataggio è rappresetato dalla possibilità di evitare difficili e icerte stime delle spese i detrazioe I valori elle foti ufficiali U esempio di valori foriti da Nomisma per diverse tipologie di immobili i due città del NE Tutti i valori soo espressi i termii lordi I caoi soo espressi i mq/ao Cetro Periferia Veroa Caoi resideza (euro/mq/ao) Redimeti resideza 6,5% 6,8% Caoi uffici Redimeti uffici 5% 5% Trieste Caoi resideza (euro/mq/ao) Redimeti resideza 6,8% 6,4% Caoi uffici Redimeti uffici 6,2% 6,2% 500 mq 3000 mq Veroa Caoi capaoi Redimeti capaoi 8% 8% Trieste Caoi capaoi Redimeti capaoi 9,8% 9,4%

10 Le stime co valori lordi A partire dai dati riportati da Nomisma è possibile effettuare alcue stime Stima di u'abitazioe di 70 mq i cetro a Veroa Stima di u capaoe di 420 mq a Trieste Caoe lordo (euro/mq/ao) Superficie Caoe lordo auo Saggio 6,50% 9,8% Valore di mercato Valore parametrico (euro/mq) I rischi della capitalizzazioe Le stime per capitalizzazioe dei redditi possoo risultare aleatorie i quato limitate variazioi del saggio possoo determiare sigificative variazioi del valore L esempio riportato evidezia come partedo dallo stesso valore reddituale si possa giugere a valori molto diversi co piccole variazioi del saggio Reddito mesile Reddito auo Saggio Valore di mercato ,0% ,5% +1% ,0% ,5% +1% ,0% Aumeto del valore +25% +33%