PERIZIA DI STIMA. Esecuzione Immobiliare 53/2011. promossa da: BANCA DI TREVISO S.P.A. contro: SALVI ROBERTO e BENETTON VALLY UDIENZA

Transcript

1 architetto Stefano Roma Tribunale di Treviso - Sezione Esecuzioni Immobiliari Giudice: dott. Antonello V. CAMBI Esecuzione Immobiliare 53/2011 promossa da: BANCA DI TREVISO S.P.A. contro: SALVI ROBERTO e BENETTON VALLY UDIENZA PERIZIA DI STIMA Conegliano, MARZO 2015 L esperto Estimatore Architetto Stefano Roma via Manin, Conegliano - TV tel cell fax archi.roma@tiscali.it C.F. RMOSFN63R28C957L - P. IVA Ordine Architetti P.P.C. provincia di Treviso n. 1062

2 PREMESSE Con giuramento in data il Sig. G.E. Antonello V. Cambi nominava il sottoscritto architetto Stefano Roma con studio in via Manin, 2 - Conegliano (TV) iscritto nell elenco dei Consulenti Tecnici del Tribunale di Treviso - Categoria: INDUSTRIALE - alla posizione n 444 Esperto Stimatore nel procedimento emarginato e gli sottoponeva i quesiti di cui all art. 173-bis per redigere Perizia di Stima e fissava la data dell udienza per il giorno alle ore ATTIVITA SVOLTE In data è stato eseguito un sopralluogo all immobile alla presenza dell esecutato, del rappresentante dell IVG ing. Annibal e del sottoscritto. Nello stesso periodo sono state eseguite ricerche documentali presso gli Uffici Comunali di San Vendemiano, lo studio notarile e l ufficio del Catasto e delle Entrate di Treviso. A inizio marzo 2015 è stata consegnata bozza di perizia alle parti. SOMMARIO 01) INDIVIDUAZIONE DEL BENE PIGNORATO 02) PROPRIETA - PROVENIENZA 03) SUSSISTENZA ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI O ALTRI GRAVAMI 04) DESTINAZIONE URBANISTICA - ZONA P.R.G. 05) CONFORMITA AUTORIZZAZIONI E/O CONCESSIONI AMMINISTRATIVE 06) RESIDENZA - DISPONIBILITA DELL IMMOBILE - CONTRATTI DI LOCAZIONE 07) VINCOLI STORICO-ARTISTICI DIRITTI DEMANIALI 08) ONERI CONDOMINIALI 09) DESCRIZIONE DELLA UNITA IMMOBILIARE 10) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA 11) VALUTAZIONE CONSIDERAZIONI PER LA VENDITA 12) STIMA DI VENDITA FORZATA ELENCO ALLEGATI 1

3 PERIZIA 01) INDIVIDUAZIONE DEL BENE PIGNORATO a. indirizzo Cap e Comune: SAN VENDEMIANO (TV) Località e indirizzo: via G. CARDUCCI, 16 b. identificazione catastale Trattasi di una unità immobiliare ad uso abitazione del tipo casa a schiera di testa su tre piani con giardino esclusivo e doppio garage facente parte del Residence ai Tigli sito nel comune di San Vendemiano (TV) e così attualmente descritto: NUOVO CATASTO EDILIZIO URBANO: Comune SAN VENDEMIANO (TV) - Sezione A - foglio 4 - M.N sub 28, via G. CARDUCCI, 16 - piano S1-T-1 Cat. A/2 (abitazione di tipo civile) - classe 2 - vani 8,5 Sup. Cat. mq Rendita euro 834,08 - M.N sub 27, via G. CARDUCCI - piano S1 Cat. C/6 (autorimesse) - classe 5 mq 22 Sup. Cat. mq 25 - Rendita euro 48,86 - M.N sub 06, via G. CARDUCCI - piano S1 Cat. C/6 (autorimesse) - classe 5 mq 26 Sup. Cat. mq 28 - Rendita euro 57,74 con le corrispondenti quote di comproprietà sulle parti e impianti comuni dell'intero Complesso condominiale, in particolare: - il MN sub l (PT) - area scoperta - mq bene comune a tutti i subalterni non censibile; - il MN sub 2 rampa di accesso ai garages bene comune a tutti i subalterni non censibile; - il MN sub 3 area di manovra garages - bene comune a tutti i subalterni non censibile; - nonché' quant altro previsto comune e indivisibile agli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile o dal Regolamento di condominio di cui appresso. c. Verifica corrispondenza catastale L unità urbana in oggetto risulta correttamente censita al Catasto Fabbricati. Da una verifica e comparazione con la consistenza e distribuzione dei vani che costituiscono l immobile, l unità risulta correttamente rappresentata, in ottemperanza e in conformità al disposto art. 19 D.L. 78/2010 d. confini 2

4 i MN sub sub 27 e 1688 sub 6, al piano sottostrada - primo, confinano: a Nord e ad Ovest con muri perimetrali; a Sud con i MN sub 7 e 1688 sub 3; il MN sub 28, al piano terra, confina: a Nord con il MN. 1651; ad Est con il MN. 844; a Sud con i MN sub sub 33 e 1688 sub 31; il MN sub 28, al piano primo, confina: a Nord, ad Est e ad Ovest con muri prospicienti su corte esclusiva; a Sud con il MN sub ) PROPRIETA - PROVENIENZA A tutto gennaio 2015 gli immobili oggetto della perizia risultano essere di proprietà di: SALVI ROBERTO nato a Treviso il residente in via G. Carducci, San Vendemiano (TV) C.F. SLVRRT59E19L407L per la quota di ½ in comunione di beni; BENETTON VALLY nata a Treviso il residente in via G. Carducci, San Vendemiano (TV) C.F. BNTVLY66T62L407D per la quota di ½ in comunione di beni; provenienza In forza di atto di compravendita in data n di repertorio notaio Roberto Blandaleone di Vittorio Veneto, ivi registrato in data n S.1T, trascritto a Treviso il ai n.ri 38374/ ) SUSSISTENZA ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI O ALTRI GRAVAMI In data è stata depositata dal legale di parte ricorrente la documentazione di cui comma 2 art. 567 C.p.C. con i certificati delle iscrizioni e trascrizioni e copia del Certificato Notarile a firma notaio ANTONIO GAGLIARDI di Castelfranco Veneto (TV) redatto in data a carico della ditta SALVI ROBERTO e BENETTON VALLY. In tali documenti risultano certificate le iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli gravanti sull unità oggetto di esecuzione immobiliare iscritte a tale data, nonché altre formalità, vincoli e gravami, con riportati gli estremi e l opponibilità. 04) DESTINAZIONE URBANISTICA - ZONA P.R.G L area in oggetto è ubicata - secondo il P.R.G vigente - in zona classificata ZONA C2 PARTI DEL TERRITORIO DESTINATE A NUOVI COMPLESSI INSEDIATIVI NON EDIFICATE L utilizzazione prevista dallo strumento urbanistico è: RESIDENZA. 05) CONFORMITA AUTORIZZAZIONI E/O CONCESSIONI AMMINISTRATIVE Risulta rilasciata dagli organi competenti PERMESSO DI COSTRUIRE n. 60 del 16/01/2004 e successive varianti. L immobile ha ottenuto Certificato di AGIBILITA n. 60 rilasciato in data 28/09/2005. Da sopralluogo nell abitazione e raffronto con la documentazione depositata presso 3

5 l Ufficio Tecnico Comunale NON SONO STATE RILEVATE difformità dell edificato. Non sono state eseguite opere, ovvero mutamenti di destinazione d uso tali da richiedere licenze edilizie, concessioni a edificare, concessioni in sanatoria o permessi di costruire, ai sensi della vigente normativa urbanistica. 06) RESIDENZA - CONTRATTI DI LOCAZIONE - DISPONIBILITA DELL IMMOBILE Alla data del risultano essere residenti presso l immobile oggetto di Esecuzione Immobiliare i seguenti nominativi: 1. SALVI ROBERTO cod. fisc. SLVRRT59E19L407L 2. BENETTON VALLY cod. fisc. BNTVLY66T62L407D 3. HODO ZEQUIR cod. fisc. HDOZQR89E19Z100I 4. SALVI VALERIA cod. fisc. SLVVLR92M57M089Y 5. SALVI CLAUDIA cod. fisc. SLVCLD94M63M089L 6. HODO EDOARDO cod. fisc. HDODRD14D30C957B L immobile risulta attualmente occupato dall esecutato e dagli altri residenti e non risultano esserci contratti di locazione e/o comodato in essere a nome dei soggetti sopra indicati. Non siamo in presenza di beni per i quali si chieda lo stralcio della porzione identificabile con la quota esecutata. 07) VINCOLI STORICO-ARTISTICI DIRITTI DEMANIALI Sui beni pignorati NON esistono vincoli di natura storico-artistica, alberghieri di inalienabilità o di indivisibilità. NON esistono diritti demaniali di superficie o servitù pubbliche se non quelle espresse nella relazione notarile allegata agli atti. 08) ONERI CONDOMINIALI L unità fa parte di un complesso condominiale denominato Residence i Tigli amministrato da GALILEO S.A.S. di Fattorel Andrea & C. (tel ) che ha fornito il rendiconto del 2013 e il preventivo per l anno 2014 (alla data attuale non ancora chiuso) da cui risulta un debito a carico degli esecutati di euro 1.359,19 (476,22+882,97) per spese condominiali Rammentiamo che in base al R.D n art. 63 Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo [1292 ss. c.c.], al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.. 09) DESCRIZIONE DELLA UNITA IMMOBILIARE 4

6 Trattasi di una casa di testa disposta su due piani fuori terra e uno interrato con ulteriore doppio garage in autorimessa interrata comune e ampio giardino di proprietà e con ingresso indipendente. Essa fa parte di un complesso residenziale di 8 unità edificato negli anni in zona residenziale a breve distanza dal centro cittadino. La zona ben è servita da mezzi pubblici e servizi in genere, facilmente raggiungibile e nelle vicinanze sono presenti attività commerciali e sociali di vario tipo (negozi, sportelli bancari, scuole, luoghi di culto e uffici postali). Esternamente l edificio si presenta in ordine e ben mantenuto con un giardino ampio e ben curato e con una pompeiana in legno di generose dimensioni. Sul lastricato protetto dalla pompeiana si nota un distacco della pavimentazione nel punto in cui si collega alle fondazioni dell edificio, ma ciò non pregiudica l idoneità statica dell immobile. L appartamento si sviluppa su tre piani per una superficie lorda di mq 85 a piano. Essi sono collegati con scale e un ascensore interno. Al piano terra si trovano un ampio soggiorno, cucina, anti e bagno; al piano primo 3 camere con ampio bagno attrezzato per disabili. La camera principale ha il guardaroba interno e le altre due camere sono comunicanti e direttamente accessibili dall ascensore. Le finiture sono di buon livello, con pavimenti in ceramica e legno nella zona notte, serramenti con vetrocamera e oscuri in legno laccato. Il riscaldamento è autonomo con impianto a pavimento e gli impianti idrico-termico ed elettrico sono a norma secondo le leggi al tempo della realizzazione. Al piano interrato si trovano ambienti accessori (cantine e magazzini) e i due garages; uno di mq 22 e il secondo di mq 26, collegato al primo tramite un passaggio. La disposizione e le dimensioni degli ambienti interni soprattutto le camere e il bagno al piano primo - sono state realizzate per permettere la vivibilità della casa ad una persona non autosufficiente. Durante il sopralluogo l esecutato ha riferito di problemi di infiltrazioni d acqua al piano interrato; durante il sopralluogo sono stati notati lievi tracce di umidità lungo i muri perimetrali all interrato. L unità non è divisibile e/o frazionabile. consistenze Vengono di seguito proposte le superfici lorde dei locali (comprese di tramezze e murature perimetrali) desunte dalle planimetrie e da verifica in loco per la definizione del probabile valore venale. Le superfici nette sono riportate nella tabella delle superfici allegata al Permesso di Costruire (vedi dati unità 2). a. SUPERFICI LORDE E/O COMMERCIALI 1) Locali abitabili (10.20x x2.00/2)x2 =mq 177,56 5

7 2) Piano interrato (10.00x8.50) =mq 85,00 (x 50% = sup. commerciale) 3) Garage interrato =mq 25,50 (x 50% = sup. commerciale) SUPERFICIE LORDA =mq 288,06 SUPERFICIE COMMERCIALE =mq 232,81 (177,56+85/2+25,50/2=232,81) 10) CLASSIFICAZIONE ENERGETICA In merito alla classificazione energetica dell'immobile si precisa che lo stesso risulta edificato in data anteriore al e che successivamente a tale data non risulta siano stati effettuati interventi atti ad una riqualificazione energetica dello stesso. Non sono inoltre stati rinvenuti né l'attestato di Qualificazione Energetica, né l'attestato di Certificazione Energetica. Considerati quindi la consistenza dell'immobile (di superficie utile inferiore a mq 1.000), il suo stato di conservazione e manutenzione, il tipo di finiture e la qualità delle stesse, si ritiene che lo stesso abbia costi di gestione energetica molto alti, indice di scadente qualità energetica. Si presuppone quindi che il bene appartenga ad una delle classi intermedie sotto il profilo della qualità e del risparmio energetico. 11) VALUTAZIONE CONSIDERAZIONI PER LA VENDITA L immobile ha una buona posizione rispetto all abitato poiché si trova in prossimità del centro di San Vendemiano. L area è prevalentemente a destinazione residenziale, è tranquilla, ben servita da mezzi pubblici e servizi in genere e facilmente raggiungibile, mentre nelle vicinanze sono presenti attività commerciali, luoghi pubblici e di culto. Il condominio nel suo complesso ha un grado di conservazione buono e sembra non presentare problematiche gravi (non sono presenti fessurazioni strutturali). Come già detto l esecutato ha riferito di leggere infiltrazioni d acqua al piano interrato ma durante il sopralluogo non sono stati riscontrati vizi evidenti. L unità residenziale ha locali ampi e ben distribuiti, con esposizione al sole su tre lati. Il grado di conservazione è buono e necessita solo di lavori di manutenzione ordinaria (tinteggiatura per rinfrescare le pareti). L ascensore interno può risultare utile visto lo sviluppo della residenza su tre piani. Al piano interato i due garage permettono il parcheggio di 4 autoveicoli. Dopo aver valutato con criteri diretti e di confronto le diverse prerogative del bene stesso quali la natura dei beni, la loro consistenza, le caratteristiche costruttive, l ubicazione, la condizione urbanistica e dopo aver tenuto infine conto del mercato dei beni aventi simili ed analoghe caratteristiche di recente alienazione nella zona e di ogni altro fattore sia intrinseco che estrinseco il quale, in qualsiasi modo possa influire nella valutazione, valuto l immobile nello stato in cui si trova, cosi come identificato e sommariamente sopra descritto in ragione di: 1) ABITAZIONE E ACCESSORI 6

8 mq 232,81 lordi X 1.600,00/mq = EURO ,00- (diconsi euro TRECENTOSETTANTADUEMILAQUATTROCENTONOVANTASEI/00) (con superfici del piano interrato e garage calcolate al 50%) 12) STIMA DI VENDITA FORZATA il valore dell immobile per la vendita forzata, considerati il valore elevato dell immobile, i tempi per il decreto di trasferimento e la persistente stagnazione del mercato immobiliare che comporta una inevitabile tendenza al ribasso dei valori di vendita, viene dallo scrivente ridotto di circa il 30% rispetto alla valutazione di cui sopra, per un valore totale di: EURO ,00- (diconsi euro DUECENTOSESSANTAMILA/00)) ELENCO ALLEGATI: A. atto compravendita B. visura e planimetrie catastali C. planimetrie alloggio e box auto D. tabella superfici e volumi E. certificato agibilità F. certificati conformità e messa in esercizio ascensore G. estratto P.R.G. H. certificato stato famiglia residenza I. nota spese condominiali Conegliano, MARZO 2015 Tanto a evasione dell incarico conferitomi. Architetto Stefano Roma 7