RELAZIONE TECNICA. valore della Sn, della somma delle superfici di cavedi, chiostrine, vani scala, vani ascensori e ballatoi 1

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2 RELAZIONE TECNICA Sommario La Variante generale 2015 al Regolamento urbanistico... 1 Parametri comunali... 1 Adeguamento al parametro regionale... 2 Cessione diritti edificatori... 3 Disciplina del Trasferimento dei diritti edificatori... 3 Cessione di diritti edificatori da parte dell amministrazione comunale... 4 Correzione refusi... 4 In concreto la Variante 2015 effettua:... 4 La Variante generale 2015 al Regolamento urbanistico La Regione Toscana, con D.P.G.R n. 64/R, ha approvato,in attuazione dell art. 144 della previgente Legge regionale 03 gennaio 2005 n.1, il Regolamento (...) in materia di unificazione dei parametri urbanistici ed edilizi per il governo del territorio, entrato in vigore il 14 maggio 2014 al fine di garantire uniformità sul territorio toscano circa i parametri, stabilendo anche le modalità di recepimento dei propri contenuti sia nei regolamenti edilizi che negli strumenti di pianificazione territoriale ed atti di governo del territorio. Il DPGR n. 64/R/2013, all art. 32, stabilisce, in forma perentoria, entro 365 giorni dalla data della propria entrata in vigore, il termine per adeguare alle disposizioni unificate del regolamento regionale i parametri urbanistici e le definizioni tecniche comunali. I Comuni adeguano quindi i difformi parametri urbanistici ed edilizi e le definizioni tecniche ai parametri ed alle definizioni di riferimento contenute nel suddetto Regolamento 64/R, provvedendo, per quanto riguarda l adeguamento degli strumenti di pianificazione territoriale e atti di governo del territorio, all adozione di apposita variante di adeguamento. Stante la non conformità dei parametri comunali con quelli unificati regionali con Deliberazione del Consiglio Comunale n 39 del 04/06/2015 è stato avviato ai sensi dell art. 17 della L.R n. 65 il procedimento di Variante al Regolamento urbanistico secondo l obiettivo di recepire i parametri e le definizioni del Regolamento Regionale 64/R all interno del Regolamento urbanistico per garantirne l'armonizzazione alla regolamentazione regionale sovraordinata e con l obbiettivo di disciplinare le norme e le regole per la cessione dei diritti edificatori sia da parte dell amministrazione comunale che dei privati ed in particolare prevedere la cessione dei diritti edificatori gravanti sull Area S.D. 4L di cui all art delle N.T.A. del R.U. Parametri comunali Il Piano strutturale ed il Regolamento urbanistico, sono dimensionati, fin dalla prima scrittura risalente agli anni , in base alla Superficie netta Sn. Il Piano strutturale 2000 definisce i parametri urbanistici al Titolo II - LINGUAGGIO, Capo III - PARAMETRI URBANISTICI, con gli Art.17 Superficie territoriale (St), Art.18 Superficie fondiaria (Sf), Art.19 Superficie coperta (Sc), e Art.20 la Superficie netta: ( )La superficie netta è la somma espressa in metri quadrati di tutte le superfici che fanno parte dell edificio, con l esclusione dei muri perimetrali, cavedi, chiostrine, vani scala, vani ascensori e ballatoi condominiali, portici e gallerie di uso pubblico, sottotetti non abitabili, cantine ed autorimesse.( ) La definizione di Sn del PS, comma 2 1, rimanda successivamente al R.U. per la definizione della percentuale, incidente sul valore della Sn stessa, da consentire quale somma delle superfici escluse dalla 1 N.T.A. del P.S. Art.20 - Superficie netta (Sn) 2. Il Regolamento urbanistico stabilisce l incidenza percentuale, sul valore della Sn, della somma delle superfici di cavedi, chiostrine, vani scala, vani ascensori e ballatoi 1

3 SN relative a: cavedi, chiostrine, vani scala, vani ascensori e ballatoi condominiali, portici e gallerie di uso pubblico, sottotetti non abitabili, cantine ed autorimesse fuori terra, con esclusione dei muri perimetrali e dei volumi interrati. Il Regolamento urbanistico 2 a sua volta ed in base alla definizione del PS definisce la Superficie netta Sn ( ) la somma espressa in metri quadrati di tutte le superfici che fanno parte dell'edificio, con l'esclusione: dei muri perimetrali; cavedi; chiostrine; vani-scala; vani-ascensori; ballatoi condominiali; balconi; terrazzi; logge; coperture piane praticabili; portici e gallerie; sottotetti non abitabili (nel caso esista una porzione di sottotetto con altezza media pari o superiore a ml. 2,70 e superficie pari o superiore a mq. 9 si computa come Sn e la restante parte come Sa); cantine ed autorimesse ed in genere tutti i locali interrati. Le eventuali scale esterne, purché con sottoscala non accessibile, non vengono computate ( ) 3. Le superfici ricadenti nelle porzioni di edificio escluse dalla definizione di Sn vengono definite Superficie accessoria: ( ) la somma espressa in metri quadrati di tutte le superfici che sono escluse dalla Sn oltre che autorimesse fuori terra (per la parte eccedente la quantità minima di parcheggi previsti dalle norme vigenti e dalle presenti norme); locali interrati esterni alla proiezione del perimetro dell'edificio stesso.( ) I muri perimetrali non rientrano in nessuno dei parametri. Ai sensi del secondo comma dell art. 17 del P.S. la definizione della percentuale di Sa ammissibile viene effettuata dall art. 99 del precedente RU, e dall art. 75 del vigente R.U.. Tali percentuali sono 20% della Superficie netta consentita per gli interventi di nuova edificazione residenziale e del 30% della Superficie netta per gli edifici a destinazione esclusiva non residenziale. Adeguamento al parametro regionale I parametri comunali differiscono pertanto sostanzialmente e concettualmente da quelli previsti dal D.P.G.R. 64/R/2013 da cui ne consegue che la variante debba effettuare un operazione di adeguamento al fine di rispettare il dimensionamento degli strumenti nel rispetto delle valutazioni circa le ricadute ambientali del dimensionamento complessivo effettuate con la variante al RU Nella relazione di avvio del procedimento sono state ampiamente analizzate le differenze tra la Sn e la Sul. La differenza più evidente consiste evidentemente nella esclusione dalla Sn della superficie dei muri esterni collocati dentro terra o fuori terra la quale è invece compresa nella Sul. L analisi ha portato a definire l incidenza della muratura esterna sulla Sul rispetto alla Sn a parità di superficie calpestabile nel 12,6%. Inoltre occorre considerare che le superfici delle scale interne non rientrano nel parametro comunale per cui al fine di mantenere la stessa quantità di mq di superficie calpestabile l incremento è stato valutato al 13% con determinazione del coefficiente d incremento di 1,30. Il coefficiente si riduce a 1,20 nel caso di destinazione turistico ricettiva in quanto per tale destinazione il taglio medio delle nuove realizzazioni è superiore ai 100 mq con i quali è stata effettuata la valutazione analitica. condominiali, portici e gallerie di uso pubblico, sottotetti non abitabili, cantine ed autorimesse fuori terra, con esclusione dei muri perimetrali e dei volumi interrati. 2 Art Superficie territoriale (St) Art Superficie fondiaria (Sf) Art Superficie coperta (Sc) Art Superficie netta (Sn) Art Superficie accessoria (Sa) Art.15 Superficie lorda di pavimento (Slp) Art.16 Volume (V) 3 Versione della Sn aggiornata D.C.C. n. 50 2

4 Cessione diritti edificatori La disciplina dei diritti edificatori si è arricchita recentemente di un importante novità normativa. Da tempo nella prassi negoziale sono diffusi accordi tra privati, qualificati come cessioni di volumetria o di cubatura, con i quali il proprietario di un area può cedere la potenzialità edificatoria della stessa o di parte di essa ad un soggetto cessionario che, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, può edificare sfruttando la cubatura acquisita in aggiunta a quella naturalmente espressa dal proprio fondo dallo strumento urbanistico. Tale prassi prende forma e si sviluppa con l introduzione, ad opera dell art. 17 della Legge , n. 765 (che ha inserito l art. 41 quinquies alla legge urbanistica fondamentale, L , n. 1150), degli standard edilizi, diretti all individuazione degli indici inderogabili di densità edilizia, quale espressione del rapporto tra la superficie interessata dall intervento edificatorio e il volume del realizzando fabbricando. Alla base della figura, vi è la consapevolezza della indifferenza, ai fini del corretto sviluppo della densità edilizia (per come configurati negli atti pianificatori), della materiale collocazione dei fabbricati, posto che l interesse dell Amministrazione si appunta sulla diversa verifica del rispetto del rapporto tra superficie edificabile e volumi realizzabili nell area di riferimento. Tali riflessioni sono poi approdate nella recente disciplina introdotta dall art. 5, c. 3, del Decreto Legge , n. 70 (Semestre europeo Prime disposizioni urgenti per l economia C.d. Decreto Sviluppo ), convertito, con modifiche, nella Legge , n. 106) che con il fine dichiarato di «garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori», ha inserito all art del Codice Civile, dopo il n. 2, il n. 2 bis, con il quale è stata prevista la trascrivibilità dei «contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale». La disposizione è finalizzata a garantire certezza nella circolazione dei diritti edificatori, e nel contempo alla tipizzazione di un nuovo schema contrattuale diffuso nella prassi: la "cessione di cubatura". In pratica la norma ha introdotto la possibilità di commercializzare i diritti edificatori gravanti su di un area o su un determinato immobile. La norma consente infatti che il diritto edificatorio venga a configurarsi come un vero e proprio diritto immobiliare (nell accezione accolta dall art c.c.: ossia un diritto inerente all immobile, e come tale dotato di diritto di seguito ed opponibile a terzi). Si tratta in sostanza, a differenza della servitù che, in quanto peso a carico del fondo servente non può avere un contenuto positivo, ma solo quello negativo di non edificare, il diritto edificatorio attribuisce un utilità positiva a colui che lo acquista e cioè la possibilità di edificare utilizzando la volumetria ceduta, salva la necessità del titolo abilitativo edilizio. Con la cessione dei diritti edificatori si intende realizzare la vendita di diritti che una volta ceduti possano essere utilizzati dall acquirente per ampliare la volumetria di un proprio fabbricato già esistente, per poter costruire un edificio di volume maggiore a quanto originariamente previsto, oppure possono essere a propria volta ceduti a un terzo. La possibilità di utilizzare i diritti edificatori acquistati su un area ben individuata è sottoposta alla condizione che gli strumenti urbanistici ne consentano la realizzazione anche allo scopo di non vanificare la propria programmazione urbanistica e territoriale. L attuazione di questa possibilità consente di realizzare appieno una diversa forma di quella che viene riconosciuta nel diritto urbani stico come la cosiddetta perequazione urbanistica, cioè una ripartizione equa dei vantaggi e degli svantaggi derivanti dalla pianificazione territoriale. È noto infatti che la distribuzione dell indice di edificabilità (un rapporto tra un volume e una superficie) nelle zone in cui viene ripartito il territorio comunale non è mai omogenea, pertanto vi possono essere delle differenze anche notevoli da un area all altra a causa di previsioni specifiche degli strumenti urbanistici. Disciplina del Trasferimento dei diritti edificatori La Variante approva la normativa tecnica per il trasferimento di diritti edificatori dettando condizioni e limiti con i quali potranno essere ceduti. In particolare la normativa indica come AREE CEDENTI le aree destinate alla nuova edificazione di nuovo impianto non attuate (aree SD, aree AT, aree RQ) secondo la destinazione impressa dallo 3

5 strumento urbanistico generale e come AREE RICEVENTI le aree nelle quali è già previsto dallo strumento urbanistico la possibilità di realizzare nuova edificazione o addizioni funzionali. La Procedura per il trasferimento dei diritti edificatori avverrà mediante avviso pubblicato da parte della Giunta Municipale. Cessione di diritti edificatori da parte dell amministrazione comunale L Amministrazione intende valutare la cessione dei diritti edificatori gravanti sull Area S.D. 4L posta prevede nella zona nord-ovest di Pievescola. Il vigente R.U. prevede per tale area la realizzazione di un nuovo insediamento residenziale da porre a sud dell intervento già realizzato negli anni 2000 nella confinate area SD 4E. Il Regolamento urbanistico prevede oggi sia la realizzazione delle nuove residenze che la sistemazione a Parco dell ampia area a nord dell intervento. L Art delle N.T.A. del R.U per lo S.D. 4L. disciplina su una superficie territoriale di mq un intervento di nuova edificazione residenziale con Sn max di mq per 100 Abitanti equivalenti, Rapporto di copertura max 40% della Sf, Altezza massima 2/3piani, Ms parcheggi scoperti mq. 605, Vp - mq , Realizzazione tratto stradale mq L area è interamente di proprietà dell Amministrazione Comunale che intende cedere i diritti edificatori gravanti su tale area a chi ne faccia richiesta secondo le modalità che verranno previste dal R.U.. L intento dell operazione è quello di polverizzare la nuova edificazione di tale area e distribuirla su tutto il territorio comunale andando ad incrementare le area già destinate a nuova edificazione oppure ancora meglio andando a costituire mq di ampliamento ad edifici esistenti, consolidando il tessuto urbano e nel caso di trasferimento fuori dal territorio urbanizzato garantendo il mantenimento del presidio sul territorio.. Correzione refusi In occasione dell elaborazione della Variante è stata colta l occasione per l eliminazione dei refusi presenti nelle tavole di progetto b (scala 1:2000). In concreto la Variante 2015 effettua: - Adeguamento del CAPO II PARAMETRI URBANISTICI ED EDILIZI, articoli dal 10 al 20 delle Norme per l Attuazione del Regolamento; - Approvazione della Normativa tecnica NORMATIVA TECNICA - Trasferimento dei diritti edificatori e del REGOLAMENTO PER IL TRASFERIMENTO DEI DIRITTI EDIFICATORI; TAV. b2 1: Corsina - Eliminata doppia sigla (refuso R3 B rq2). Sigla corretta R3 B rq3 (ex R3 B rq5) - Corsina - Eliminato (refuso) perimetro trattamento suolo area permeabile alberata interno a SP054 TAV. b3 1: Lucciana - Eliminato (refuso) linea divisione percorso interno area R1 A cs - Lucciana - Eliminato (refuso) perimetro trattamento suolo area permeabile interna ad area R1 A cs - Lucciana - Eliminato (refuso) perimetro trattamento suolo area permeabile alberata interna ad area R1 A re - Lucciana Inserita sigla M4 E strada che collega Il Piano con Lucciana - Il Piano Inserita suddivisione tra SP27 Casole Cavallano (sigla M3D) e SP di Casole d Elsa (sigla M2D) TAV. b4 1: Il Piano Eliminato (refuso) sigla P1 Ms D l area è un trattamento suolo (barriera vegetale) all interno dell AT4.5 (infatti la sigla P1 Ms D che identifica le aree di parcheggio non compare sulla tav. b3) - Il Piano Eliminato (refuso) sigla M2 F SP di Casole d Elsa: Sigla corretta M2 D - Il Piano Eliminato (refuso) sigla M3 F SP27 Casole Cavallano: Sigla corretta M3 D 4

6 - Il Piano più evidente posizionamento della sigla P1 D riferita alla strada di nuova realizzazione a cavallo tra le Tavv. b4 e b3 che era leggermente spostata; TAV. b5 1: Il Piano campo sportivo Eliminato (refuso) sigla L2 Ps F e sostituita con sigla corretta L2 St1 F TAV. b7 1: Pievescola - Eliminata doppia sigla (refuso R2 B). Sigla corretta R2 B rq2 LEGENDA: Inserimento rq aree da sottoporre a interventi di riqualificazione sotto interventi sul patrimonio edilizio esistente (rif. NTA: TITOLOIX Capo II) 5