Dott. Angelo Donato Berloco Coordinatore Nazionale E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

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Serafino Albano Corti
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1 Le valutazioni immobiliari tra tradizione, standard internazionali e Basilea 2 Le valutazioni immobiliari tra tradizione, standard internazionali e Basilea 2 Dott. Angelo Donato Berloco Coordinatore Nazionale E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni

Angelo Donato Berloco Coordinatore Nazionale E-Valuations

2 Il mercato delle valutazioni immobiliari sta cambiando

3 Cresce l esigenza di regole comuni per le valutazioni immobiliari si aprono nuove ed interessanti prospettive per i valutatori immobiliari qualificati

4 Quando viene richiesta la valutazione di un immobile? Molteplici sono le occasioni in cui viene richiesta la valutazione di un immobile, sia nell ambito urbano che in quello agricolo. Se guardiamo alla Committenza, possiamo individuare diverse tipologie di richiedenti: il settore giudiziario (nel contenzioso economico e per le operazioni di esecuzione) le banche (per le operazioni di credito) i fondi immobiliari (per gli investimenti) il settore del leasing (per i finanziamenti) le imprese (per i bilanci) l utenza privata (per acquisto o vendita dell abitazione o dell azienda agricola)

Se guardiamo alla Committenza, possiamo individuare diverse tipologie di richiedenti: il settore giudiziario (nel contenzioso economico e per le

5 Cos è il Valore di Mercato degli immobili e perché è necessario condividerne la definizione? Il valore di mercato degli immobili come definizione puntuale non è presente nell ordinamento giuridico italiano, ma è surrogata da altre denominazioni quali: valore venale, valore normale, valore di comune commercio (nate prevalentemente per scopi di verifica fiscale e non per la condivisione del significato del valore). Secondo l'international Valuation Standards 2007 (IVS): Il valore di mercato è l importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione.

comune commercio (nate prevalentemente per scopi di verifica fiscale e non per la condivisione del significato del valore).

6 Cosa sono gli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare? Gli Standard Internazionali di Valutazione Immobiliare sono un complesso di regole uniformi e condivise a livello internazionale, di natura metodologia e applicativa, raccolte e presentate in maniera sistematica. Gli International Valuation Standard sono definiti dall International Valuation Standard Council (IVSC) di Londra, una organizzazione non governativa costituita nel 1981 e membro delle Nazioni Unite.

internazionale, di natura metodologia e applicativa, raccolte e presentate in maniera sistematica.

7 Il Codice di Tecnoborsa Società consortile con sede a Roma, costituita dalle Camere di Commercio, con ha come obiettivo lo sviluppo e la regolamentazione dell economa immobiliare. Gli standard del Codice riguardano: Le definizioni dei valori di stima I criteri di misurazione delle consistenze - Procedimenti di stima secondo gli standard internazionali: market approach, cost approach, income approach - Gli elementi essenziali per la stesura del Rapporto di valutazione (o perizia) - I principi per il riesame del Rapporto di valutazione - Il Codice Etico-Deontologico del Valutatore

Gli standard del Codice riguardano: Le definizioni dei valori di stima I criteri di misurazione delle consistenze - Procedimenti di stima secondo

8 Istituzioni ed Enti presenti nel CTS di Tecnoborsa

9 Un esempio di applicazione degli IVS: i requisiti ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Accordo Basilea 2 normativa di vigilanza sull attività delle Banche Con l Accordo Basilea 2, cambia a anche lo scenario per le valutazioni immobiliari nell ambito del settore bancario, così come stabilito nella Circolare n. 263/2006 della Banca d Italia di recepimento della normativa in tema di vigilanza sulle attività delle Banche. nuove regole sulla valutazione degli immobili nel credito ipotecario residenziale Il valore dell immobile non dipende dal merito creditizio del debitore. Il valore dell immobile deve essere stimato da un perito indipendente ad un valore non superiore al prezzo di mercato. Il valore degli immobili residenziali deve essere monitorato frequentemente ed almeno una volta ogni tre anni (per i residenziali) o una volta l anno (per i commerciali). Una verifica più frequente è prevista nel caso il mercato subisca variazioni significative. L immobilel deve essere stimato da un perito indipendente, se le informazioni indicano che il suo valore sia diminuito in misura rilevante in relazione ai prezzi di mercato. Per prestiti superiori a 3 milioni di euro o pari al 5% dei fondi propri dell intermediario creditizio, l immobile deve essere valutato da un perito indipendente almeno ogni tre anni. Per perito indipendente si intende un soggetto con le necessarie qualifiche tecniche, capacità ed esperienze, indipendente d dal processo di decisione i del credito.

263/2006 della Banca d Italia di recepimento della normativa in tema di vigilanza sulle attività delle Banche.

10 Un esempio di applicazione degli IVS: i requisiti ABI per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche Inviato in consultazione a Ordine Agronomi, CNG, CNI, primarie società di valutazione, Tecnoborsa

Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche Inviato in

11 Chi può stabilire il valore di mercato degli immobili? Così come avviene in molti altri ambiti operativi (es. certificazione energetica degli edifici) è necessario che il valore di mercato degli immobili sia stabilito da un valutatore immobiliare specializzato cioè un professionista che risulti indipendente, qualificato e certificato

certificazione energetica degli edifici) è necessario che il valore di mercato

12 Il Rapporto di Valutazione Immobiliare Il Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa fornisce una chiara definizione di cosa dobbiamo trovare in un Rapporto di Valutazione Immobiliare nel rapporto di valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo scopo di guidare il lettore attraverso le procedure e le prove utilizzate dal valutatore per elaborare la valutazione.

valutazione sono riportati i processi analitici e i dati utilizzati per la stima del valore finale, allo

13 I procedimenti di stima Utilizzando i dati immobiliari il Valutatore può applicare i più appropriati modelli valutativi previsti nell ambito del Market Approach. Qualora tale approccio valutativo non risulti applicabile, per l effettiva assenza di comparables, ricorre all Income Approach oalcost Approach.

14 Il dato immobiliare Un dato immobiliare è un insieme di informazioni relative ad un contratto di un immobile (terreno, fabbricato o semplice unità immobiliare). Le informazioni riguardano il vero PREZZO di compravendita e/o di affitto, unitamente a tutte le CARATTERISTICHE immobiliari che contraddistinguono l'immobile (superficie, livello di piano, stato di manutenzione, impianti, ecc.); oltre a tutti i DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti, ecc.) che ne testimoniano la completezza e la veridicità. Dato immobiliare PREZZO o FITTO CARATTERISTICHE DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti ecc)

Le informazioni riguardano il vero PREZZO di compravendita e/o di affitto, unitamente a tutte le CARATTERISTICHE immobiliari che

15 Cosa NON è un dato immobiliare Indagine Inea sul mercato fondiario Quotazioni dei terreni nel 2008 per tipi di azienda e per qualità di coltura (000 /Ha) Quotazioni Min Max Ortive nel Maccarese Vigneti DOC nei Castelli Romani (RM) Oliveti irrigui i i specializzati di Andria (BA) Seminativi asciutti nella Murgia nord-occidentale (BA) 3 14

nel Maccarese 80 150 Vigneti DOC nei Castelli Romani (RM) 77 140 Oliveti irrigui i i

16 I componenti della perizia scientifica 1. La Disciplina 2. La Scienza 3. I Dati Immobiliari PREZZO o FITTO CARATTERISTICHE DOCUMENTI (foto, planimetrie, atti ecc)

17 Cosa serve per migliorare il settore delle valutazioni immobiliari Saper leggere i nuovi rapporti di valutazione Saper scrivere i nuovi rapporti di valutazione Poter scambiare i dati immobiliari puntuali Tutti devono saper leggere i nuovi rapporti di valutazione Serve la condivisione in tutta la filiera immobiliare delle metodologie IVS e del Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecnoborsa, sia sul lato della committenza sia da parte dell offerta di valutazioni professionali (workshop convegni informazione) I valutatori immobiliari specializzati devono saper scrivere i rapporti di valutazione Serve la formazione di valutatori specializzati nell applicazione dei nuovi procedimenti (seminari, corsi di formazione ed aggiornamento e procedure di certificazione) I valutatori devono essere in grado di scambiare i dati immobiliari Occorre impostare un adeguato processo di raccolta e catalogazione dei dati (creazione e sviluppo di specifiche banche dati)

Tecnoborsa, sia sul lato della committenza sia da parte dell offerta di valutazioni professionali (workshop convegni informazione) I valutatori immobiliari specializzati devono saper scrivere i

18 E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni L Associazione, costituita l 8 maggio 2007, è stata promossa da un gruppo di valutatori (accademici ed esperti professionisti) e si propone di promuovere ed affermare le figure specialistiche del Valutatore immobiliare e del Rilevatore di dati immobiliari, professionisti in grado di applicare principi e criteri estimativi univoci, nel rispetto degli IVS. E-Valuations si pone come la Casa dei Valutatori Immobiliari Italiani, luogo in cui indipendentemente dal titolo professionale di provenienza è possibile confrontarsi e migliorare la propria professionalità. Socio Effettivo dell'uni Ente Nazionale Italiano di Unificazione Comitato Tecnico Scientifico di Tecnoborsa

criteri estimativi univoci, nel rispetto degli IVS.

19 Le attività di E-Valuations

20 Le attività di E-Valuations

21 E-Valuations Istituto di Estimo e Valutazioni Dove cresce un mercato immobiliare trasparente e di qualità cresce la società e il paese! (Hernando De Soto)

22 Riferimenti e contatti GRAZIE PER L ATTENZIONE Angelo Donato Berloco angelodonato.berloco@e-valuations.org

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