Milano esercizi con attività primaria di commercio al dettaglio, II semestre 2012 variazione assoluta sul primo semestre 2012

Transcript

1 Superficie (chilometri quadrati) 181,7 Popolazione (abitanti, censimento 2011) Densità abitativa (abitanti per chilometro quadrato) 6,837,15 Numero di imprese esercizi con attività primaria di commercio al dettaglio, II semestre 2012 variazione assoluta sul primo semestre Scenari Immobiliari 6

2 MILANO Suddivisione per zone di decentramento amministrativo A-1 Centro Storico B-3 Venezia Buenos Aires B-4 Vittoria Romana B-11 Città Studi Argonne C-5 Ticinese Genova C-6 Magenta Sempione D-2 Centro Direzionale Greco Zara D-7 Bovisa Dergano E-12 Feltre Carnia Cimiano Ortica - Lambrate E-13 Forlanini Taliedo E-14 Corvetto Rogoredo Vigentina F-15 Chiesa Rossa Gratosoglio F-16 Barona Ronchetto sul Naviglio F-17 Lorenteggio Inganni G-18 Baggio Forze Armate G-19 S. Siro QT8 Gallaratese G-20 Vialba Certosa Quarto Oggiaro H-8 Affori Bruzzano Comasina H-9 Niguarda Cà Granda Bicocca H-10 Monza - Padova Zona Offerta (mq) Ass (%) var% prezzi var% canoni Offerta (mq) Ass (%) Offerta (mq) Ass (%) A ,1-1,8-5, , ,7 B ,9-2,2-6, , ,7 C ,2-2,5-6, , ,2 D ,4-3,0-7, , ,3 E ,8-3,1-7, , ,7 F ,9-3,5-8, , ,1 G ,1-3,5-7, , ,2 H ,6-3,4-7, , ,7 Totale ,2-2,9-7, , ,1 ( ) Previsioni MERCATO IMMOBILIARE COMMERCIALE Piccole e medie superfici (< 1500 mq) I semestre 2013 II semestre 2013 Totale anno 2013 Legenda Ass (%): Indice di assorbimento. Rapporto percentuale tra i metri quadrati medi scambiati sul totale dei metri quadrati offerti nel periodo di riferimento var% prezzi: variazione percentuale a 12 mesi dei var% canoni: variazione percentuale a 12 mesi dei Scenari Immobiliari 7

3 Milano è la seconda città in Italia, dopo Roma, per numero di esercizi commerciali (ovvero esercizi con attività prevalente primaria del commercio al dettaglio), con attività (dato al secondo semestre 2012, fonte Ministero dello Sviluppo Economico). Rispetto al primo semestre, il saldo è soltanto di un attività in meno. Nel capoluogo lombardo il mercato immobiliare commerciale è caratterizzato da un offerta elevata e da una domanda focalizzata principalmente sulle vie di grande passaggio. C è una forte diversità tra le zone e all interno di esse. Il commercio della città è penalizzato sia dal calo dei consumi che dal processo di trasformazione dal tradizionale all innovativo. Tuttavia mostra una spiccata capacità di reazione, con nuove proposte di prodotti (principalmente legate al design) o di combinazione di servizi (come ad esempio offerta di abbigliamento e ristorazione in un unico punto ). Entro la cerchia dei navigli il mercato è mediamente più vivace, ma presenta forti differenziazioni tra posizioni di maggior transito e quelle meno frequentate. Solo gli esercizi in luoghi dove il movimento di persone è elevato riescono a mantenere i fatturati sufficienti a garantire la solvibilità necessaria a fra fronte al pagamento dei. Lungo una stessa strada ci può comunque essere una forte diversità nei risultati di esercizio tra esercizi con numeri civici ad inizio via e quelli alla fine. La zona Brera presenta un andamento positivo, con una domanda elevata e un offerta con tendenza all aumento, causata dal rinnovo del tessuto commerciale che vede la chiusura dei negozi tradizionali di antiquariato e alimentari, ai quali si sostituiscono marchi della moda, del design, oppure della ristorazione. Prevale la domanda proveniente dal settore dell abbigliamento e accessori, sia di retailer italiani che stranieri (circa il 25 per cento). Con molte probabilità, il mercato della zona ha beneficiato della recente apertura di Gucci in via Brera. Giova anche la vicinanza al nuovo sviluppo del progetto di Porta Nuova, che ha agito da traino anche per il comparto commerciale. Le quotazioni sono rimaste tendenzialmente stabili negli ultimi dodici mesi. Sono frequenti anche accordi tra un potenziale nuovo conduttore ed il precedente per saldare in vece di quest'ultimo la risoluzione anticipata di un contratto d affitto (c.d. buonuscita), che può arrivare ad un corrispettivo pari a quattro annualità di canone di affitto. Anche nel quadrilatero della moda (compreso tra via Montenapoleone, via della Spiga, via Verri, via San Andrea, via Manzoni) la domanda è elevata e si assiste a molte richieste di rinnovo dei contratti, con al rialzo. In questa zona la quota di buonuscita può essere di gran lunga molto più elevata. Corso Buenos Aires è la via con la maggiore concentrazione di negozi della città ed una delle più lunghe d Europa. L andamento delle vendite nel primo semestre del 2013 è stato deludente. L incontro tra domanda e offerta avviene con difficoltà, soprattutto per i livelli dei canoni richiesti, spesso più elevati di quanto l attività commerciale riesca a fatturare. I proprietari sono restii a concedere sconti e spesso preferiscono lasciare i locali vuoti, con il conseguente rischio di effetto vuoto per l intero isolato. Situazioni che possono diventare permanenti, come il caso delle Corte di Bayres (galleria commerciale naturale collocata tra piazza Argentina e piazza Lima) dove per finita i negozianti sono andati via e l effetto vuoto per lungo tempo ha trasformato la galleria da Scenari Immobiliari 8

4 posto vivace in zona attualmente quasi degradata. Sono diffusi contratti che richiedono per i primi tre anni un canone di contenuto, per poi lasciare la scelta al tenant se adeguare lo stesso a livelli di mercato o liberare lo spazio. La via funge da vetrina e da marketing per il retailer, con un transito di circa ottantamila/centomila persone al giorno (delle quali circa il settanta per cento è rappresentato da stranieri ed il trenta per cento da connazionali, situazione rovesciata rispetto a qualche anno fa), l insegna sul corso è una forma di pubblicità ed esserci è importante, a prescindere dagli incassi. La valenza commerciale è diversa lungo il corso e di conseguenza anche i livelli dei canoni richiesti: nel il primo segmento (tra piazzale Loreto e piazza Argentina) le cifre sono più contenute, nel secondo segmento (tra piazza Argentina e piazza Lima) i livelli dei canoni si alzano e, infine, nell ultimo segmento (che va da piazza Lima a via Felice Casati e nel quale si collocano i marchi più importanti) il livello degli affitti sale significativamente. Nelle vie traverse il commercio vive una situazione di grande difficoltà, penalizzata anche da una mancanza di sicurezza e da una carente illuminazione. Nella zona molti esercenti hanno abbandonato l'immobile per fine e il proprietario ha alzato i (anche del quaranta per cento). La limitazione al traffico nell area C ha avuto un impatto positivo sul commercio di corso Buenos Aires, facendo aumentare la presenza di consumatori sul corso. Fuori dalle principali vie del commercio, la domanda è molto frammentata. Molti negozianti hanno cercato il più possibile di far fronte ai mancati introiti, ma alla fine sono stati costretti a chiudere. I settori maggiormente colpiti in città sono arredamento e alimentare tradizionale. Si verifica anche il caso di attività aperte da imprenditori provenienti da altri settori, che tentano la strada del commercio dopo aver cessato la loro precedente attività, ma si tratta di tentativi che spesso non vanno a buon fine. Per rilanciare il commercio in città è necessario, oltre ad un miglioramento delle condizioni economiche generali, la creazione di servizi che possano portare le persone sulle vie e sulle piazze, invogliandoli agli acquisti. Il commerciante, attualmente, non è in grado di affrontare le spese per iniziative pubbliche, solo le amministrazioni comunali possono destinare risorse che avrebbero un impatto sia commerciale che sociale. Nel complesso l offerta di spazi ad uso commerciale messi sul mercato (in o in ) supera i 264mila mq e l assorbimento, nel primo semestre dell anno in corso, è stato del 18,2 per cento. I sono diminuiti del 2,9 per cento ed i si sono contratti del 7,3 per cento, rispetto allo stesso periodo del Per il secondo semestre si attende un trend invariato, con un offerta che a fine anno raggiungerà i 300mila mq ed un assorbimento complessivo di 31,1 per cento. Scenari Immobiliari 9

5 Principali vie del commercio 1 Via Montenapoleone 2 Corso Vittorio Emanuele 3 Corso Venezia 4 Via della Spiga 5 Via Dante 6 Via Brera 7 Corso G. Mateotti 8 Via Torino 9 Via Manzoni 10 Corso Buenos Aires 11 Corso Vercelli Scenari Immobiliari 10

6 le quotazioni valori a giugno 2013 Zona Commerciale piccole e medie superfici (< 1500 mq) GDO mq GDO mq GDO mq euro/mq euro/mq /anno euro/mq euro/mq /anno euro/mq euro/mq /anno euro/mq euro/mq /anno Zona A massima frequenza min max Zona B massima frequenza min max Zona C massima frequenza min max Zona D massima frequenza min max Zona E massima frequenza min max Zona F massima frequenza min max Zona G massima frequenza min max Zona H massima frequenza min max Scenari Immobiliari 11