TRIBUNALE DI LUCERA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI

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1 TRIBUNALE DI LUCERA UFFICIO ESECUZIONI IMMOBILIARI Oggetto: Procedura esecutiva immobiliare iscritta al n 65/08 promossa dalla Banca Popolare di Milano,soc.coop.a.r.l.. contro il Introduzione La sottoscritta Maria Carapella, nata a Lucera (Fg), il 06/08/1969, e residente in Roma via Tripoli, 152, iscritta all Ordine degli Architetti della Provincia di Foggia al n 872, già nominata come CTU per la stima dei beni pignorati con l ordinanza pronunciata dal G.E. Dr. Michele de Palma del Tribunale di Lucera, nella procedura esecutiva immobiliare n 65/08 promossa dalla Banca Popolare di Milano contro il, il 22/09/2008 ha prestato giuramento nella suddetta udienza innanzi al Giudice dell esecuzione Dr. Michele de Palma di disporre un elaborato peritale ai quesiti di rito: 1. preliminarmente controlli la documentazione relativa alle iscrizioni e alle trascrizioni, prodotta dal creditore procedente, e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati, e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento, comunicando immediatamente all Ufficio le eventuali carenze riscontrate. 2. Previa ispezione dei luoghi, proceda all esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento descrivendoli analiticamente, sì da poterlo inserire nell avviso di vendita ( descrizione immobile: tipologia, ubicazione, caratteristiche essenziali, confini, dati catastali aggiornati) 1

2 3. Elenco pratiche edilizie svolte relative all immobile e verifica coincidenza tra ciò che è stato assentito con il titolo abilitativo e ciò che è stato costruito, ed eventuale sussistenza di irregolarità urbanistiche ed edilizie. 4. Valutazione immobile. Premessa Atto di pignoramento immobiliare La Banca Popolare di Milano, soc. coop. A.r.l., con sede in Milano, Piazza F. Meda n 4 con decreto ingiuntivo emesso dal Tribunale di Lucera il 27/09/2007, notificato in data 08/10/2007, non opposto, dichiarato esecutivo il 22/01/2008, registrato il 25/02/2008 ha richiesto il pignoramento immobiliare per il pagamento non eseguito delle somma di ,88 oltre interessi e spese, alla, con vincolo solidale tra di loro. Con atto di precetto notificato il 28/02/2008, il Tribunale di Lucera, in forza del suindicato titolo esecutivo, intimava il debitore al pagamento di ,81 oltre interessi e spese, pena l esecuzione forzata. in data 27/03/2008 il Tribunale di Lucera in forza del suindicato titolo esecutivo ed atto di precetto, sottopone a pignoramento l immobile di proprietà del Sig. 2

3 Criteri di Stima L approccio estimativo utilizzato prevede l analisi del valore di mercato, considerando la destinazione urbanistica vigente e l attuale utilizzo. Si indica come "Valore di Mercato" il valore più probabile al quale un bene immobile può essere compravenduto in un mercato che si assume come mercato libero concorrenziale. Al valore di mercato si perviene attraverso procedimenti analitici e procedimenti sintetici. I primi si risolvono, sostanzialmente, nella capitalizzazione dei redditi futuri assunti come redditi ordinari e costanti; i secondi si articolano attraverso il reperimento di dati storico comparativi rivenienti dai prezzi realizzati sul mercato per immobili analoghi sotto il profilo ubicazionale, morfologico, posizionale. Nel caso in esame l unica opzione possibile e praticabile, in costanza di beni sicuramente non strumentali e, per certi versi, di godimento, è da individuarsi nella stima sintetico-comparativa. Precisazioni circa l'incarico La sottoscritta precisa che tutti i documenti e le risultanze, riguardanti la stima in oggetto, saranno ritenuti rigorosamente confidenziali. 3

4 Desidero, inoltre, precisare che il contenuto del rapporto peritale non potrà essere diffuso a terzi se non per le effettive necessità per le quali mi è stato affidato l'incarico. Desidero, infine, precisare che l'onorario è stato determinato sulla base della specifica competenza professionale e stimato secondo la tariffa professionale, la quantità di tempo ed il necessario per la redazione del presente documento; lo stesso, pertanto, non è stato determinato mediante l'applicazione di percentuale in base al valore stimato. Svolgimento dell incarico Per l espletamento dell incarico la sottoscritta ha dato corso ad alcune operazioni peritali: Accessi in cancelleria per richiesta atti della procedura e ritiro copie; Accessi all Agenzia di Territorio, con acquisizione di visura catastale, richiesta e ritiro planimetria; (allegato A ) Sopralluogo fissato il 11 ottobre 2008, rilievo fotografico dell immobile ( allegato B ) e rilievo dello stato attuale con restituzione grafica ( allegato C ); Ispezioni alla Conservatoria dei RR.II. di Lucera per analisi dei passaggi di proprietà pregressi; Accessi all ufficio tecnico di Sannicandro Garganico, per accertamento documentazione riguardante le pratiche urbanistico-edilizie dell immobile e ritiro documentazione; (allegato D ) Sulla base delle operazioni sopra descritte, si produce la documentazione acquisita. 4

5 Terminate le operazioni di sopralluogo, provveduto al recupero della documentazione agli atti ed espletate le ricerche di cui sopra, sulla scorta dei documenti acquisiti e dopo accurate indagini, ho intrapreso la disamina delle questioni sottopostemi dal Giudice al fine di redigere la presente relazione. Risposta ai quesiti 1. Preliminarmente controlli la documentazione relativa alle iscrizioni e alle trascrizioni, prodotta dal creditore procedente, e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati, e sia relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento, comunicando immediatamente all Ufficio le eventuali carenze riscontrate. Dal controllo della documentazione relativa alle trascrizioni ed iscrizioni prodotta dal creditore procedente l Esperto si è accertato che detta documentazione riguarda tutti i beni pignorati ed è relativa a tutti i proprietari che si sono succeduti nei venti anni precedenti la trascrizione del pignoramento. 2. Previa ispezione dei luoghi, proceda all esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento descrivendoli analiticamente, sì da poterlo inserire nell avviso di vendita ( descrizione immobile: tipologia, ubicazione, caratteristiche essenziali, confini, dati catastali aggiornati) 5

6 Tutti gli immobili oggetto del pignoramento rientrano in un unico lotto, appartenente al Comune di Sannicandro Garganico, provincia di Foggia. Ubicato nel centro abitato, rientra nella zona B2 di completamento del Programma di Fabbricazione. Trattasi di fabbricato per civile abitazione, avente accesso dal vano scala al civico 17 di via Donatello (già via Tasso); si sviluppa tra primo piano, secondo piano con sottotetto al terzo piano. Confina con proprietà Ferrandino Giuseppe, Di Maso Teresa, Soccio Matteo e sovrastante a beni eredi Del Bianco Concetta, salvo altri. Dati catastali attuali:(variazione del 01/01/1994) INTESTAZIONE : PROPRIETARIO PER 1/1 Catasto Urbano: Comune di Sannicandro Garganico(FG) Foglio p.lla sub. Ubicazione categoria cl. Cons via T. Tasso n.17 A/3 3 6 vani Piano: L appartamento, disposto con asse principale Nord-Sud, ha un unica facciata finestrata disposta a Sud, da cui riceve illuminazione diretta; mentre per i lati rimanenti confina con altre proprietà. La costruzione si può inserire in una tipologia edilizia residenziale; ha una struttura portante in muratura continua di tufi, con solai in latero-cemento, balconi e scale in cemento armato, tramezzi interni in mattoni forati. La facciata, prospiciente su via Tasso, è rivestita in materiale ceramico con finitura diamantata; il portone di ingresso all appartamento, in legno con specchiature intagliate, è inquadrato da una cornice in fasce di pietra naturale. Da una prima rampa interna, si accede al primo piano dell immobile che si sviluppa su una 6

7 superficie netta di mq 45 (escluso corpo scala), con altezza interna di mt. 2,93; ospita la zona giorno composta da una cucina a vista con adiacente soggiorno e zona pranzo, un bagno di servizio ed un balcone con affaccio su via Tasso. Proseguendo due rampe di scale, si arriva al secondo piano dell appartamento, che si estende su mq 44 di superficie netta (escluso corpo scala), con un altezza interna di mt. 3,00, dove è ubicata la zona notte comprendente una camera da letto matrimoniale, una camera da letto singola priva di illuminazione diretta, un bagno, un corridoio di distribuzione degli ambienti ed una veranda con affaccio su via Tasso. Per il piano sottotetto non è stato possibile effettuare un rilievo dimensionale ma visivo, esso risulta esser privo di pavimentazione e ispezionabile tramite una scala a pioli; in riferimento ai dati catastali suddetto piano presenta un altezza massima di mt ed una minima di mt. 0,25 (rif. Concessione in sanatoria n.78 del 17/04/1990). I serramenti esterni sono in alluminio colorato (anticorodal), gli infissi interni sono in legno. La pavimentazione è in materiale grès porcellanato, i rivestimenti murari e i pavimenti nei servizi igienici sono in ceramica. La finitura delle pareti del vano scala e di parte dell immobile è costituita da carta da parati, tranne nella zona notte ove è presente una finitura con pittura a tempera semilavabile. L intero immobile è fornito di impianto elettrico, idraulico e di riscaldamento autonomi; le condutture risultano incassate e le strutture solide, senza vizi emergenti. L interno presenta un buono stato di manutenzione, non essendo stata rilevata la presenza di umidità o deterioramento di materiali di finitura. 3. Elenco pratiche edilizie svolte relative all immobile e verifica coincidenza tra ciò che è stato assentito con il titolo abilitativo e ciò che è stato costruito, ed 7

8 Da ispezione ipotecaria del 18/04/2008: foglio 54, particella 1436, sub.3 dal 01/01/1988 al 09/09/1990 e dal 10/09/1990 al 15/04/2008 non ci sono pignoramenti sull immobile; Atto di compravendita del 14/08/1969 registrato il 22/08/1969 n 246 di area edificabile della superficie di mq 24 sovrastante piano terra proprietà dei venditori. Sull area venduta insiste un fabbricato costruito e di proprietà di (acquirente) catasto foglio 54, particella 1436, sub.3. PRATICHE URBANISTICHE Licenza edilizia 03/09/1964 per lavori di sopraelevazione di un fabbricato urbano sito in via Tasso. Certificato di abitabilità: nuova costruzione primo piano, due vani, del 28/01/1965. Progetto in sanatoria (legge 28 Febbraio 1985, n.47) dell immobile sito in via Donatello, 17 (già via Tasso) del 12/06/1987 n 118 1/1987 in atti dal 26/09/1994: ampliamento per sopraelevazione, diversa distribuzione spazi interni e variazione destinazione; Dichiarazione sostitutiva di Atto di notorietà di fine lavori del 19/07/1988 relativo al fabbricato composto da tre piani con copertura; Concessione in sanatoria rilasciato con il n. 78 del 17/04/1990 in relazione al disposto dell art. 38, 4 comma della legge 23 Febbraio 1985 n 47, modificata con D.L. 23 Aprile 1985, n 146, convertito con 8

9 modificazioni nella legge 21 Giugno 1985, n 298; Dalla verifica eseguita sull immobile oggetto della presente, si è riscontrata una difformità rispetto all ultimo atto urbanistico legittimato (Concessione in sanatoria rilasciato con il n. 78 del 17/04/1990) relativa ad una diversa distribuzione interna consistente nella demolizione e ricostruzione di tramezzi, sia al primo che al secondo piano dell immobile, finalizzata ad un ampliamento degli ambienti principali; inoltre, si riscontra in una camera posta al secondo piano descritta come guardaroba, nella pratica della concessione in sanatoria n.78 del 17/04/1990, la mancanza di areazione e luce diretta che allo stato attuale la stessa viene utilizzata a camera da letto. Per tali abusi è possibile presentare una pratica di accertamento di conformità ai sensi dell art.36 del D.P.R. 380/01 a condizione che rimanga inalterata la destinazione originaria della camera (guardaroba) ubicata al secondo piano dell unità immobiliare attualmente adibita a camera da letto. La sanzione amministrativa dovuta è calcolata dall ufficio tecnico del Comune e può variare da euro 516 (min) ad euro 5164 (max). 4. Valutazione immobile. Nella valutazione del fabbricato il CTU ha preso opportunamente in considerazione le circostanze locali ed ha analizzato accuratamente tutti gli elementi e fattori che possono influenzarne la stima. Tenendo 9

10 conto delle caratteristiche del bene da stimare, del suo stato di conservazione e di manutenzione, la consistenza complessiva, il grado di rifinitura, l orientamento, le dimensioni dei vani, l età della costruzione, l estetica e la sua ubicazione, tutto ciò consente di utilizzare ed applicare il valore di mercato medio espresso in Euro/mq riferito alla superficie commerciale dell abitazione, fornito dall ente pubblico Agenzia del Territorio - direzione centrale Osservatorio Mercato Immobiliare - Ministero dell Economia e delle Finanze (si rimanda alla consultazione della tabella 1 sottostante). TABELLA 1 OSSERVATORIO DEI VALORI IMMOBILIARI Risultato interrogazione Anno: 2008 Semestre 1 Provincia: FOGGIA Comune: Fascia/zona: Tipologia prevalente: Destinazione: SANNICANDRO GARGANICO SEMICENTRALE/CENTRO ABITATO ABITAZIONI CIVILI RESIDENZIALE Tipologia / Stato Conservativo Valore Mercato (Euro/mq) Valore Locazione (Euro/mq x mese) Abitazioni Civili / NORMALE min 750 L 2,5 max ,5 N Lo STATO CONSERVATIVO indicato con lettere MAIUSCOLE si riferisce a quello più frequente di ZONA Il Valore di Mercato è espresso in Euro/mq riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) 10

11 Il Valore di Locazione è espresso in Euro/mq per mese riferito alla superficie Netta (N) ovvero Lorda (L) La superficie complessiva commerciale dell appartamento è pari alla somma: della superficie lorda dei vani principali e degli accessori diretti della superficie omogeneizzata delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento (balcone, terrazzino, giardini) Calcolo delle pertinenze di uso esclusivo di ornamento (norma UNI 10750): 25% della superficie dei balconi e delle terrazze scoperti 35% della superficie dei balconi e delle terrazze coperte 15% dei giardini di appartamento Superficie commerciale complessiva appartamento: mq. 123,124 11

12 CONCLUSIONI Nella valutazione del valore commerciale dell appartamento si è partiti dall applicazione del valore medio della tabella 1, considerando la presenza di pertinenze accessorie di ornamento che consentono di applicare un coefficiente di valorizzazione del +2%; ed attribuendo un coefficiente di deprezzamento correttivo pari a -4%, essendo stata riscontrata una camera priva di areazione ed illuminazione diretta. Per l immobile (abitazione civile) può considerarsi adeguato un valore di mercato di Euro ,72. Il CTU ritiene con la presente relazione che si compone di n. 12 e n. 5 allegati, di aver assolto l incarico ricevuto e rimane a disposizione del Giudice Istruttore per qualsiasi chiarimento. Il CTU Arch. Maria Carapella 12

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