TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO

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1 TRIBUNALE DI ASCOLI PICENO Sezione Fallimentare Giudice Delegato dott. Raffaele AGOSTINI Curatore Rag. Comm. Carlo Cantalamessa Fallimento n. 1642/36/91 e n. 1642/35/96 I beni immobili all attivo del Fallimento sono costituiti dai diritti della nuda proprietà di 6/96 su tre unità immobiliari ubicate nel Comune di Milano in Via Volvino. Si tratta di due abitazioni e un garage la cui consistenza e titolarità ipotecaria, impediscono qualsiasi ipotesi divisionale. Tenuto conto d ogni circostanza, si è ritenuto opportuno formare n. 3 lotti distinti e autonomamente vendibili. La descrizione sintetica dei beni per la formazione del bando d asta è formulata riassumendo di seguito gli elementi in comune tra i beni, riservando a paragrafi distinti l indicazione dei dati che differenziano tra loro tutti gli immobili: DESCRIZIONE SINTETICA DEI BENI PER LA FORMAZIONE DEL BANDO D ASTA LOTTO A Diritto: Quota di 6/96 della nuda proprietà Intera Piena Proprietà Ubicazione: Comune di Milano, Via Volvino, 38; Urbanistica: Il fabbricato che comprende l unità immobiliare è stato costruito in epoca antecedente al Natura: Abitazione di tipo economico al piano rialzato di un fabbricato di maggior consistenza. Consistenza: Commerciale Ragguagliata mq 71,55 1

2 Dati Catastali: Comune di Milano, Foglio di mappa n. 580, P.lla 196 sub. 2, Zona Censuaria 3, Cat. A/3, Classe 4, Vani 4, R.C. 537,12; Possesso: L immobile, già adibito ad abitazione dell'usufruttuaria, oggi è libero. Regolarità Urbanistica: La destinazione urbanistica è residenziale, non si evidenziano difformità rispetto alla planimetria catastale del Valore a base d Asta: 8.660,00 (Ottomilaseicentosessanta/00). LOTTO B Diritto: Quota di 6/96 della nuda proprietà Intera Piena Proprietà Ubicazione: Comune di Milano, Via Volvino, 48; Urbanistica: Il fabbricato che comprende l unità immobiliare è stato costruito in epoca antecedente al Natura: Abitazione di tipo economico al piano secondo di un fabbricato di maggior consistenza. Consistenza: Commerciale Ragguagliata mq 67,94. Dati Catastali: Comune di Milano, Foglio di mappa n. 580, P.lla 356 sub. 7, Zona Censuaria 3, Cat. A/3, Classe 3, Vani 4,5, R.C. 511,29; Possesso: L immobile è condotto in locazione. Regolarità Urbanistica: La destinazione urbanistica è residenziale, non si evidenziano difformità rispetto alla planimetria catastale del Valore a base d Asta: 8.560,00 (Ottomilacinquecentosessanta/00). 2

3 LOTTO C Diritto: Quota di 6/96 della nuda proprietà Intera Piena Proprietà Ubicazione: Comune di Milano, Via Volvino, 48; Urbanistica: Il fabbricato che comprende l unità immobiliare è stato costruito in epoca antecedente al Natura: Box auto al piano terra di un fabbricato di maggior consistenza Consistenza: Commerciale Ragguagliata mq 15,00. Dati Catastali: Comune di Milano, Foglio di mappa n. 580, P.lla 328 sub. 5, Zona Censuaria 3, Cat. C/6, Classe 7, mq 14, R.C. 81,70; Possesso: L immobile è libero. Regolarità Urbanistica: La destinazione urbanistica è residenziale, non si evidenziano difformità rispetto alla planimetria catastale del Valore a base d Asta: 1.510,00 (Millecinquecentodieci/00). DESCRIZIONE SINTETICA LOTTO A Piccola abitazione costituita da ingresso, corridoio, soggiorno, letto, cucina e bagno al piano rialzato di un fabbricato di 6 piani fuori terra e un seminterrato. L unità comprende anche un piccolo fondaco al piano seminterrato. L intero fabbricato è costruito con struttura di cemento armato e parte con struttura di muratura con solai di latero-cemento. Impianti e finiture risalgono all epoca di costruzione, non sono stati eseguiti 3

4 interventi di ammodernamento. I pavimenti sono di graniglia e vecchia maiolica, le pareti intonacate e tinteggiate, il bagno è rivestito di maiolica. Gli infissi interni sono di legno tamburato verniciato, quelli esterni sono di legno con vetro singolo e avvolgibili esterni. Gli impianti civili sono esistenti ma evidenziano la necessità di un integrale intervento di rifacimento. LOTTO B Piccola abitazione costituita da ingresso, soggiorno, 2 camere, cucina e bagno al piano secondo di un fabbricato di 6 piani fuori terra e un seminterrato. L unità comprende anche un piccolo fondaco al piano sottotetto. L intero fabbricato è costruito con struttura di cemento armato e parte con struttura di muratura con solai di latero-cemento. Impianti e finiture risalgono all epoca di costruzione, non sono stati eseguiti interventi di ammodernamento. I pavimenti sono di graniglia e vecchia maiolica, le pareti intonacate e tinteggiate, il bagno è rivestito di maiolica. Gli infissi interni sono di legno tamburato verniciato, quelli esterni sono di legno con vetro singolo e avvolgibili esterni. LOTTO C Locale Garage al piano terra. Il fabbricato è costruito con struttura di cemento armato e parte con struttura di muratura con solai di laterocemento. Impianti e finiture risalgono all epoca di costruzione, non sono stati eseguiti interventi di ammodernamento. Gli impianti sono esistenti ma evidenziano la necessità di un integrale 4

5 intervento di rifacimento. DATI CATASTALI Di seguito, s indicano i dati catastali che individuano autonomamente i singoli Lotti Costituiti censiti sul Foglio di mappa n. 580 di Milano. LOTTO A (All. n. 2): P.lla 196 Sub. 2, Zona Censuaria 3, Cat. A/3 (Abitazione di tipo economico), Classe 4, Vani 4,0, R.C. 537,12 (All. n. 3); LOTTO B (All. n. 4): P.lla 356 Sub. 7, Zona Censuaria 3, Cat. A/3 (Abitazione di tipo economico), Classe 3, Vani 4,5, R.C. 511,29 (All. n. 5); LOTTO C (All. n. 6): P.lla 328 Sub. 5, Zona Censuaria 3, Cat. C/6 (Box Autorimessa), Classe 7, mq 14, R.C. 81,70 (All. n. 7). QUOTA DI PROPRIETA Le unità immobiliari che costituiscono i singoli Lotti A, B e C, sono vendute per la quota di 9/96 della Nuda Proprietà. PROVENIENZA - Per successione in morte di Merciai Oslavia, n.a Montemonaco (FM) il 07 dicembre 1916 e deceduta il 10 marzo 1998, den. N. 76 Vol. 759 del 19 aprile 2005 (All. n. 8), la quota di 2/8 della Nuda Proprietà a essa spettante sugli immobili censiti con le P.lle 196 sub 2 (LOTTO A ), 356 sub. 7 (LOTTO B ) e 328 sub. 5 (LOTTO C ) s è devoluta per testamento ai figli PAOLETTI Rossana per 2/32, Emidio per 2/32, Bruno per 2/32 e Umberto per 2/32. SERVITU 5

6 Non si rileva l esistenza di Servitù a carico trascritte nel periodo meccanizzato. POSSESSO Lotto "A" L'abitazione di Via Volvino, 38, (Lotto "A"), era occupata dalla sig.ra Fantin Giuseppina che vi risiedeva ma da alcuni anni, è ricoverata in una casa di riposo e dalle informazioni assunte, il suo stato di salute, non le consentirà di rientrare nell'appartamento. Lotto "B" L'abitazione di Via Volvino, 48 è condotta in locazione. Non è stato possibile reperire copia del contratto di locazione. Le informazioni assunte evidenziano che la scadenza del contratto è a far data dal Lotto "C" Il garage è libero e disponibile. CONDOMINIO L abitazione di Via Volvino, 48 ha 29,640 millesimi di proprietà generale e 31,00 millesimi di proprietà per l ascensore. L abitazione di Via Volvino 38, ha 48,000 millesimi di proprietà generale. Il garage di Via Volvino ha 3,70 millesimi di proprietà generale. SITUAZIONE IGIENICO-SANITARIA Pur evidenziando una naturale e fisiologica vetustà dipendente dall epoca di costruzione, si ritiene che le caratteristiche urbanistiche e architettoniche degli immobili possano essere giudicate in regola con la normativa igienico- 6

7 sanitaria. URBANISTICA I fabbricati sono stati costruiti sicuramente prima del 1967, presumibilmente fine anni 40 fine anni 50 (gli accatastamenti sono del 1952 e del 1960). Le condizioni dell immobile fanno dedurre che non è mai stato eseguito alcun intervento edilizio dopo la sua costruzione. DIFFORMITA EDILIZIE Non si rilevano difformità e gli immobili è sono da ritenere regolari. SANABILITA DELLE DIFFORMITA Non esistono opere difformi da sanare. REGOLARITA DEGLI IMPIANTI Gli impianti sono quelli originari dell epoca di costruzione, non esistono certificazioni. VINCOLI E ONERI GIURIDICI A CARICO DELL AGGIUDICATARIO Non esistono vincoli né oneri giuridici a carico dell aggiudicatario. VINCOLI E ONERI GIURIDICI A CARICO DELLA PROCEDURA Non esistono vincoli né oneri giuridici a carico della procedura. STIMA DEI BENI 7

8 La natura e le caratteristiche generali degli immobili, sono generalmente i primi dati che condizionano la scelta del più appropriato criterio di stima. Che sia esso il classico metodo comparativo diretto oppure quello comparativo indiretto per punti di merito in luogo del più analitico per capitalizzazione dei redditi, di trasformazione o riproduzione, è indispensabile eseguire un analisi del mercato e degli investimenti, dei dati e dei parametri tecnici assumibili in loco, della loro attendibilità, contemporaneità e omogeneità. Generalmente, nei casi come quello analizzato, il procedimento più coerente e attendibile è quello comparativo indiretto per punti di merito. Le informazioni estimative utili per determinare i parametri estimativi riferiti al sopra citato metodo di stima sono costituite dal confronto delle consuete indagini di mercato e lo studio degli elementi tecnici di differenziazione, procedimento che è elementarmente identificabile con il cosiddetto metodo indiretto per punti di merito. Il metodo diretto, infatti, prende in esame dati certi, contemporanei e omogenei riferiti a immobili identici sotto ogni punto di vista. Il metodo indiretto per punti di merito è, invece, l operazione che consente l individuazione di un valore immobiliare con l analisi diretta del territorio, reperendo ogni informazione tecnica e commerciale utile al fine di accomunare il bene oggetto di accertamento al maggior numero di dati certi rinvenuti sul mercato. In conclusione, i valori definiti, sono il frutto delle approfondite ricerche di mercato, adeguate alle particolari esigenze cui sono finalizzate. Per chiarire ulteriormente le procedure estimative applicate, è bene 8

9 puntualizzare che tutte le operazioni tecniche peritali sono state costantemente monitorizzate con l ausilio di ricerche di mercato alternative alle personali esperienze del Consulente Tecnico, predisponendo così separati incontri con colleghi operanti sul territorio, che operano ed hanno operato nel territorio comunale, con l'ufficio del Dipartimento del Territorio e con i Privati, tutto ciò, per avere i necessari riscontri di valutazione. Da un attento esame di quanto sopra spiegato, traspare in ogni modo l impossibilità di accomunare elementarmente una qualsiasi banca dati estimativa al caso specifico di valutazione immobiliare. In ogni banca dati, infatti, che sia essa lo studio dell Osservatorio Immobiliare o quello delle Borse Immobiliari, ogni valore indicato, è da ritenere puramente indicativo e quindi suscettibile di variazioni, anche sensibili, con riferimento alle caratteristiche peculiari dell immobile oggetto di stima, situazioni particolari nelle quali, specifici coefficienti correttivi devono essere inevitabilmente adottati per adeguare il valore in maniera equa. Nello specifico, la stima del valore venale in comune commercio, assunta con il suddetto metodo indiretto, è stata poi calata nella specificità del caso ed analizzata mediante l'applicazione di parametri correttivi incrementativi (centralità dei luoghi, viabilità, servizi pubblici, panoramicità, condizioni ambientali e assenza di fattori di disturbo) o riduttivi rispondenti alle peculiarità intrinseche (Consistenza dell'immobile, condizioni statiche, caratteristiche architettoniche, lunghezza del fronte stradale, tipo e numero di accesso all'immobile, ampiezza della sede stradale) ed estrinseche (ubicazione, ceto sociale della popolazione, tipo di domanda e offerta). Quanto al valore unitario per la stima parametrica, si tiene presente che, gli 9

10 immobili residenziali nella zona, in posizione limitrofa a quelli oggetto di stima, possono alle ottimali condizioni generali di manutenzione e conservazione essere contrattati mediamente con prezzi unitari variabili da un minimo di /mq 2.400,00 fino a un massimo di /mq 3.200,00. Nella fattispecie, come già detto, i fabbricati presentano discrete prerogative commerciali contingenti alla posizione ed esposizione nella zona residenziale. Le condizioni di manutenzione e conservazione limitano l appetibilità anche se rientrano nell ordinarietà della zona in esame. La tabella che segue, prospetta così lo schema di stima con i parametri utilizzati: Le superfici, riportate nella tabella di stima sono al lordo delle tramezzature e dei muri perimetrali. Non si ritiene che il procedimento per capitalizzazione del reddito netto possa essere concretamente attendibile. La procedura richiede, infatti, la conoscenza del reale reddito netto ricavato o ricavabile dall immobile. Tale circostanza può essere garantita solo da un coerente contratto di locazione stipulato recentemente e da cui se ne può acquisire il canone pattuito. Di seguito si indicano i valori di mercato dei singoli Lotti. In allegato alla relazione, si produce un prospetto dove si mostrano i parametri estimativi. La SUPERFICIE COMMERCIALE RAGGUAGLIATA delle singole unità immobiliari è formata dalle seguenti voci: A) intera superficie utile lorda (SU) dei locali principali, compresi i muri perimetrali misurati al 100% e i muri di divisione al 50% della loro superficie effettiva; 10

11 B) 60% della superficie accessoria quando questa è rifinita impiantisticamente con le stesse caratteristiche dei locali di SU ma priva dei requisiti di abitabilità o usabilità; C) 40% delle logge e/o verande coperte aventi una superficie fino a mq 10, (20 % per la superficie eccedente i mq 10); D) 30% dei balconi e/o terrazze scoperte aventi una superficie fino a mq 10, (15 % per la superficie eccedente i mq 10); E) 25% di cantine, accessori e soffitte con altezza media superiore a cm 200; F) 15% di cantine, accessori e soffitte con altezza media inferiore a cm 200; G) nessuna valutazione di superficie per quelle parti di locale aventi altezza inferiore a cm 150 (analogamente agli stessi criteri stabiliti dal Catasto Fabbricati); H) l area cortiliva esclusiva va valutata nella sua superficie e stimata a parte; I) l area cortiliva comune è sempre da considerarsi compresa nel valore del fabbricato, indipendentemente dalla sua superficie; J) le autorimesse e i posti auto vanno indicati con una propria superficie commerciale e stimati a parte in base al relativo prezzo al metro quadrato oppure stimati a corpo. Di seguito si elencano gli identificativi delle singole unità immobiliari, la destinazione, la superficie reale al lordo delle murature e infine la S.C.R. (Superficie Commerciale Ragguagliata). N.B. La consistenza è determinata sulla base delle misurazioni grafiche dalle planimetrie catastali. LOTTO A Abitazione mq 70,60 x 100%= mq 70,60 11

12 Fondaco mq 3,80 x 25%= mq 0,95 S.C.R. mq 71,55 Valore unitario /mq 2.400,00 Valore di mercato/commerciale ,00 LOTTO B Abitazione mq 65,40 x 100%= mq 65,40 Balconi mq 3,29 x 30%= mq 0,99 Fondaco mq 10,34 x 15%= mq 1,55 S.C.R. mq 67,94 Valore Unitario /mq 2.550,00 Valore di mercato ,00 Decurtazione per locazione attiva 8% = ,94. Valore commerciale ,06 LOTTO C Garage mq 15,00 x 100%= mq 15,00 S.C.R. mq 15,00 Valore Unitario /mq 2.000,00 Valore di mercato/commerciale ,00 VALORE PIENA PROPRIETA VALORE LOTTO A in cifra tonda ,00 VALORE LOTTO B in cifra tonda ,00 VALORE LOTTO C in cifra tonda ,00 VALORE NUDA PROPRIETA E USUFRUTTO Si deve tenere contro che la quota di proprietà della Curatela Fallimentare, è pari a 6/96 della Nuda Proprietà, circostanza che rende necessario 12

13 stralciarla dal valore di mercato al netto del valore dell usufrutto. LOTTO Valore P.P. 100% Valore N.P. 89,50% Valore Usufr. 10,50 A , , ,00 B , , ,00 C , , ,00 VALORE 6/96 NUDA PROPRIETA Il valore di mercato della quota di proprietà della Curatela Fallimentare scaturisce da un elementare calcolo artmetico. LOTTO Valore P.P. 100% Valore N.P. 89,50% A , ,25 B , ,37 C 1.875, ,12 Al valore di mercato, si devono poi decurtare, l assenza della garanzia dai vizi occulti, gli oneri per le cancellazioni a carico dell aggiudicatario, stato di possesso, circostanze che conducono a determinare un valore a base d asta di. VALORE BASE D ASTA LOTTO A in cifra tonda 8.660,00 VALORE BASE D ASTA LOTTO B in cifra tonda 8.560,00 VALORE BASE D ASTA LOTTO C in cifra tonda 1.510,00 Il Consulente Tecnico d Ufficio ritiene, con la presente relazione che si compone di n. 14 pagine dattiloscritte e n. 8 allegati, di aver completato l incarico ricevuto e resta a disposizione del Sig. Giudice per qualsiasi chiarimento necessario. Ascoli Piceno li 25 novembre

14 IL C.T.U. - geom. Angelo Crescenzi - 14