PORTALE PERIZIE IMMOBILIARI GUIDA ALL UTILIZZO

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1 PORTALE PERIZIE IMMOBILIARI GUIDA ALL UTILIZZO

2 Sommario 1. Accesso La presa in carico Compilazione della perizia L immobile Dati Immobile Identificazione catastale Mappali graffati Atto di provenienza Conformità Interventi e difformità Le caratteristiche Caratteristiche della zona Caratteristiche del fabbricato Composizione dell immobile Impianti Descrizione immobile Superfici La valutazione Consistenze Comparabili statici Comparabili dinamici La valutazione Allegati Immagini Conclusione della perizia Salvataggio dei dati Anteprima della perizia Verifica dei dati Conclusione della perizia Funzioni generali /30

3 1. Accesso Il portale relativo alla produzione dei servizi di stima immobiliare di RE Valuta è accessibile attraverso il sito Una volta inserite le proprie credenziali si accede alla home page: La home page contiene, in ordine cronologico inverso (quindi dalla più recente) le richieste assegnate al singolo perito e sono suddivise in base allo stato in cui si trovano al momento dell accesso. L ordine in cui leggere il progredire dell iter è verticale nelle tre colonne, quindi da assegnata, a presa in carico, a contatto in corso, a sopralluogo fissato, ecc. Ogni nuova richiesta assegnata al perito viene notificata via mail all indirizzo memorizzato in sede di censimento del professionista. 3/30

4 2. La presa in carico Con il doppio click sulla richiesta automaticamente la procedura apre la seguente videata aggiuntiva considerando la posizione formalmente presa in carico dal perito. Questa videata è il passaggio obbligato che porta a tutte le informazioni relative alla richiesta così come al dettaglio della perizia come verrà meglio illustrato nei capitoli successivi. Nella richiesta è indicata l ubicazione dell immobile e gli estremi per potere stabilire il contatto per fissare il necessario sopralluogo. Attraverso il tasto blu Variazione Stato Richiesta devono essere comunicate al sistema le variazioni di stato, in particolare in questa fase deve essere indicato il contatto col cliente della banca e gli estremi del sopralluogo. 4/30

5 La schermata precedente si riferisce alla comunicazione della presa contatto, la successiva all accordo per il sopralluogo. 5/30 Attraverso la comunicazione del contatto e del sopralluogo la posizione avanza come, dalla successiva immagine, si intuisce dal progredire delle date sulla destra.

6 Una volta stabilito il contatto e programmato il sopralluogo si può passare all inizio della compilazione della perizia vera e propria attraverso il tasto verde Perizia. E possibile tornare alla maschera di Riepilogo Richiesta in ogni momento premendo il tasto Perizia presente in alto in ogni maschera di compilazione della perizia. 3. La documentazione relativa all incarico La documentazione allegata a ciascun incarico è presente all interno dell incarico stesso, quindi dalla maschera di riepilogo entrare nella perizia tramite il tasto verde Perizia e consultare l area Allegati Richiesta presente in alto: 6/30

7 Si pare una videata nella quale sono riepilogati i documenti allegati che sono poi apribili o scaricabili a piacere: 7/30

8 4. Compilazione della perizia Sempre passando per la maschera di riepilogo di cui al capitolo 2 si ricorda di confermare l avvenuto sopralluogo specificando la data in cui realmente si è tenuto salvando lo stato come da prassi: Nel momento in cui si decide di iniziare la compilazione della perizia si accede alle maschere specifiche di caricamento che sono suddivise in 4 aree: immobile; caratteristiche; valutazione; allegati. A loro volta le aree sono suddivise, per questioni di praticità, in alcune sezioni che verranno di volta in volta illustrate nei paragrafi successivi L immobile Dati Immobile La prima sezione è dedicata all indicazione dei dati dell immobile così come da maschera seguente. La prima parte della videata è già compilata con i dati della richiesta inviata dall utente. 8/30

9 La descrizione generale si riferisce a un breve testo (2/3 righe) per identificare immobile e contesto. Ad esempio TRATTASI DI PORZIONE DI FABBRICATO RESIDENZIALE DA TERRA A CIELO EDIFICATO NELL' ANNO 1985 E SVILUPPATO SU DUE ELEVAZIONI, CON ACCESSO CARRAIO E PEDONALE DALLA PUBBLICA VIA ATTRAVERSO ANDRONE E CORTE COMUNE. La descrizione immobile si riferisce a un testo (3/5 righe) più dettagliato per identificare più nel dettaglio il bene da valutare. Ad esempio TRATTASI DI PORZIONE DI FABBRICATO RESIDENZIALE DA TERRA A CIELO SVILUPPATO SU DUE ELEVAZIONI, COMPOSTA DA PORTICO, LAVANDERIA (CAT. CANTINA), AUTORIMESSA, SALA PROVE CON DISIMPEGNO E RIPOSTIGLIO (CAT. CANTINA), DISIMPEGNO, LOCALE CALDAIA, SERVIZIO IGIENICO E CORPO SCALA AL PIANO TERRA E DA BALCONE, INGRESSO, SOGGIORNO-PRANZO, CUCINA ABITABILE, DISIMPEGNO, DOPPI SERVIZI E TRE CAMERE DA LETTO AL PIANO PRIMO. Salvare sempre i dati modificati, sezione per sezione Identificazione catastale La seconda sezione è dedicata all identificazione catastale dell immobile. Considerando che spesso il bene da valutare è costituito da più identificativi catastali che facilmente sono simili fra loro abbiamo dato la possibilità di censire catastalmente l immobile e di copiare i dati in modo da intervenire solo su quelli da modificare e così via; questa funzione la si ottiene premendo Registra e Copia dopo avere inserito i dati. Il testo Registra memorizza i dati e pulisce i campi. 9/30

10 Le varie costruzioni così identificate vanno mano a mano ad alimentare la tabella riepilogativa che consente comunque di riprendere eventuali costruzioni da modificare o da cancellare. Sempre in questa sezione devono essere indicate le importanti conformità (così come anche previsto dal DL 78/2010) rispetto alla planimetria e ai dati catastali; qualora siano presenti anomalie devono essere indicate obbligatoriamente nei rispettivi campi nota Mappali graffati La terza sezione dell area dedicata ai dati dell immobile consente, se presenti, di aggiungere eventuali graffature. Indicare in questo caso gli estremi catastali da graffare e selezionare fra quelli censiti secondo quanto descritto al paragrafo precedente. 10/30

11 Confermando col tasto Registra viene memorizzata l associazione. Come in precedenza il tasto Registra e copia consente la memorizzazione e si predispone con gli stessi dati per minime modifiche e ulteriori salvataggi. 11/30

12 Atto di provenienza In questa sezione deve essere indicato l atto o gli atti di provenienza. E possibile associare un atto a una costruzione alla volta ma attraverso il tasto Registra e copia si possono eseguire associazioni in sequenza. Quindi se con lo stesso atto di provenienza si acquisisce la proprietà di appartamento e box occorre inserire i dati dell atto, selezionare l appartamento e premere Registra e copia. In seconda battuta selezionare il box e premere Registra. Questo è quanto risulterà una volta eseguite le operazioni appena descritte: 12/30

13 Conformità Questa sezione riveste particolare importanza in quanto da un lato devono essere elencati i documenti che sono stati messi a disposizione o di cui si è venuti a conoscenza (dai documenti allegati alla richiesta) ma anche perché viene richiesto di specificare se si ritiene vi siano elementi di pregiudizio nel prendere a garanzia l immobile oggetto di valutazione. Per ciascun documento occorre specificarne la tipologia, indicare se il documento è disponibile o desunto, la data e l estremo identificativo oltre a eventuali note. Sulla parte destra della maschera indicare se l immobile sia stato edificato ante 01/09/1967 e l eventuale presenza di elementi di pregiudizio (se si indicare le motivazioni) Interventi e difformità Indicare in questa sezione eventuali interventi regolarmente eseguiti sull immobile e/o la presenza di eventuali difformità. Area relativa agli interventi: 13/30

14 Area relativa alle difformità: 4.2. Le caratteristiche Caratteristiche della zona I campi di questa sezione, praticamente tutti descrittivi e di rapida compilazione, sono da valorizzare obbligatoriamente, utilizzando i campi note, in corrispondenza delle voci che li prevedono, per fornire ulteriori indicazioni che verranno anche pubblicate nel layout della perizia. 14/30

15 Caratteristiche del fabbricato Valgono per questa sezione le stesse considerazioni fatte per la precedente Composizione dell immobile La perizia RE Valuta contiene anche la composizione dell immobile, vano per vano (avvalendosi delle funzioni già citate di registrazione e copia) devono pertanto essere indicati infissi interni, esterni, finitura dei muri, pavimenti e piano di ubicazione. 15/30

16 Impianti I campi di questa sezione, praticamente tutti descrittivi e di rapida compilazione, sono da valorizzare obbligatoriamente; se un impianto (ad esempio ascensore) non fosse presente indicare NO. Utilizzare il campo note per fornire ulteriori indicazioni. 16/30

17 Descrizione immobile Questa sezione contiene alcune informazioni generali sull immobile quali il tipo e lo stato della proprietà, note su stato generale e su proprietà, ecc 17/30

18 Superfici Indicare, ove possibile, le superfici come da figura seguente: 4.3. La valutazione Consistenze La corretta identificazione delle consistenze e della relativa associazione con le costruzioni è fondamentale per il calcolo del valore e per il ribaltamento dei dati in particolare per le banche Cedacri. Una volta indicati gli estremi e la metratura di ogni consistenza associare con la relativa costruzione scegliendo fra quelle censite come indicato al punto /30

19 Una volta completata l operazione si configura la tabella delle consistenze: Comparabili statici Come richiesto dal mercato e come previsto dagli standard di riferimento, è necessario indicare in perizia alcuni confronti desunti da osservatori e da transazioni reali. Questo paragrafo descrive come operare per risalire ai comparable statici (osservatorio di Nomisma). La maschera viene già compilata con gli estremi di ubicazione dell immobile. Premere il tasto Ricerca per interrogare la base dati aggiornata di Nomisma. 19/30

20 L esito è tanto più puntuale quanto più dettagliati sono i dati in input e in funzione dell ubicazione dell immobile. Si chiede a questo punto di selezionare la tipologia corretta e lo stato manutentivo adeguato per agganciare la forbice di valori. 20/30

21 Comparabili dinamici Per comparabili dinamici si intendo annunci di vendita, immobili venduti, altre stime, ecc. Compilare i campi previsti per almeno 2 comparabili a perizia. I campi ubicazione, qualità, taglio e accessori e pertinenze servono per indicare (attraverso i rispettivi campi Raffronto ) in che misura la caratteristica del comparable determini un miglioramento o un peggioramento rispetto all immobile valutato. Utilizzare nel campo raffronto valori negativi per indicare che il comparable ha quella caratteristica peggiore rispetto all immobile valutato, valori positivi per indicarne una migliore. 21/30

22 La valutazione La sezione relativa alla valutazione richiede inizialmente l indicazione di domanda e offerta di immobili similari nell area e relativi tempi di commercializzazione e realizzo. Per agevolare l indicazione del valore a mq da attribuire all immobile oggetto di valutazione vengono riportati i valori minimo e massimo sia di Nomisma che dei comparabili dinamici. Indicare quindi il valore a mq nel campo Valore al mq ; il valore verrà automaticamente attribuito alle consistenze ragguagliate delle costruzioni e la tabella nella parte bassa della videata si aggiornerà automaticamente. Indicare inoltre il valore finale a corpo nel campo Valore di mercato, anch esso verrà spalmato sulle singole costruzioni proporzionalmente. Si chiede altresì di indicare a corpo il valore di ricostruzione a nuovo a fini assicurativi e il valore cauzionale (di immediato realizzo). In caso di SAL indicare la percentuale di avanzamento, il tempo di realizzo in mesi e una stima del valore finale. Nelle note del SAL indicare opere compiute e opere da compiere che giustificano il valore finale atteso (che è necessariamente stimato). 22/30

23 4.4. Allegati Immagini La perizia deve essere sempre corredata da un numero minimo di 5 fotografie. Il layout della perizia di RE Valuta prevede che in prima pagina venga pubblicata la foto dell esterno. 23/30

24 Obbligatoriamente deve pertanto sempre essere allegata una foto identificata dalla tipologia FPP Foto Prima Pagina. 24/30

25 5. Conclusione della perizia 5.2. Salvataggio dei dati Il portale RE Valuta permette in qualsiasi momento della compilazione della perizia di potere salvare i dati, anche parzialmente. In questo modo è non solo è possibile lavorare parzialmente una relazione ma è anche possibile iniziare la compilazione ad esempio prima del sopralluogo completando tutte le parti relative all identificazione catastale. E possibile modificare i dati inseriti prima della convalida finale, per modificare i dati presenti nelle tabelle che mano a mano si vanno costituendo (es elenco documenti, composizione catastale, vani, ecc) fare doppio click sulla riga che si intende modificare: i dati verranno riportati nei singoli campi consentendo la variazione (tasto Registra ). Qualora si modificassero dei dati e ci si dimenticasse di salvare un avviso segnala il rischio di perdita di informazioni Anteprima della perizia Per consentire a chi sta gestendo la richiesta e il caricamento dei dati di avere un riscontro di come la perizia verrà poi visualizzata da RE Valuta (back office) e dal cliente è sempre possibile premere il tasto Anteprima Perizia posizionato in basso a sinistra di tutte le maschere. Premendo il tasto Crea Anteprima si aprirà una ulteriore videata dove, in base a quanto sino a quel momento inserito, verrà rappresentato il layout del pdf. 25/30

26 5.4. Verifica dei dati Sempre in basso a sinistra di ogni videata è possibile lanciare la simulazione dei controlli che verranno eseguiti alla fine della perizia quando l operatore darà conferma di fine compilazione. E evidente che se sono state completate poche sezioni si avranno molte evidenze di campi mancanti, si consiglia pertanto di utilizzare il tasto Verifica solo se si è a buon punto della compilazione Conclusione della perizia Una volta completato il caricamento di tutti i dati tornare alla maschera di Riepilogo Richiesta di cui al capitolo 2 premendo il tasto Richiesta posizionato in alto vicino al nome dell utente. Premere il tasto blu Variazione Stato Richiesta, scegliere lo stato Completata come da figura seguente e salvare. Così come possibile durante il percorso di compilazione della perizia (paragrafo 4.3), una volta che la perizia è completata viene innescato il processo di verifica dei dati. 26/30

27 Viene qui proposta una legenda relativa ai possibili esiti dei controlli. Premere il tasto Avviare Controllo Perizia per proseguire. In questo esempio vengono evidenziate due tipologia di errore. La prima (caratterizzata dall icona ) non bloccante, la seconda (caratterizzata dall icona ) invece bloccante, è necessario pertanto ritornare nella sezione indicata, correggere e/o integrare le informazioni e eseguire di nuovo il processo di completamento della perizia descritto in questo paragrafo). Di seguito l esito dei controlli una volta intervenuti sui dati mancanti: 27/30

28 Seguendo le indicazioni e avendo intenzione di chiudere la perizia premere il tasto Salva. 6. Messaggi E stato implementata sul portale periti la funzione di scambio messaggi con il back office di RE Valuta. I messaggi possono essere generici e di conseguenza inviati fuori dalla perizia accedendo dalla funzione Messaggi in alto: 28/30

29 Per inviare il messaggio cliccare sulla funzione Invia messaggio a supervisore come indicato dalla freccia rossa: Qualora si intenda inviare al supervisore un messaggio relativo a uno specifico incarico si deve utilizzare la funzione Invia Messaggio posta in alto all interno della perizia: I messaggi di risposta da supervisore saranno disponibili nella funzione generica Messaggi (freccia gialla nella figura successiva). Icone specifiche identificano la tipologia di messaggio (es. nuovo incarico, messaggio da supervisore, ecc) e la busta a sinistra aperta o chiusa indica rispettivamente se il messaggio sia stato letto o meno. 29/30

30 7. Funzioni generali Sulla sinistra dello schermo restano sempre accessibili i pulsanti per tornare alla Home Page e per effettuare il log-off dalla procedura. E stato introdotto anche l accesso a un area documentale dove progressivamente verranno inseriti i documenti di utilità comune, es. manuale, prassi operativa, ecc- VIETATA OGNI RIPRODUZIONE RE Valuta Spa www. re-valuta.it info@re-valuta.it Sede Legale e Operativa Via dei Valtorta, Milano, Italy Centralino Tel Back OfficeTel Fax /30