Comune di Treviso. Tribunale di Treviso sezione II civile. GIUDICE dott. A. VALLE. Procedura Esecutiva Immobiliare

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1 Architetto Stefano Roma Studio via Verdi, Conegliano TV tel. fax: Comune di Treviso Tribunale di Treviso sezione II civile GIUDICE dott. A. VALLE Procedura Esecutiva Immobiliare (N. 45/2008 R.G. Esec. Imm.ri UDIENZA ORE 11.00) promossa da: contro: Relazione di stima Conegliano, ottobre 2008 Il C.T.U. Architetto Stefano Roma

2 PREMESSE Con ordinanza in data 02/07/2008 il Sig. G.E. Alberto Valle nominava il sottoscritto architetto Stefano Roma con studio in via Verdi, 63, Conegliano (TV), iscritto all albo degli Architetti di Treviso alla posizione n 1062 della Sez. A, Consulente Tecnico di Ufficio nel procedimento emarginato, gli sottoponeva il quesito sotto riportato e fissava per il giorno 10/12/2008 la data dell udienza. Su incarico del Tribunale di Treviso, il sottoscritto architetto Stefano Roma con studio in via Verdi, 63, Conegliano (TV), iscritto all albo degli Architetti di Treviso alla posizione n 1062, in qualità di C.T.U. nel mese di agosto 2008 ha eseguito un sopralluogo sul fabbricato in oggetto per rispondere al quesito sotto indicato. Quesito: A) identifichi il C.T.U. esattamente i beni pignorati, indicandone i dati catastali e i confini, ne verifichi le proprietà in capo alla parte debitrice esecutata e l esatta loro provenienza, accerti se gravano sul bene iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli, nonché altro tipo di gravami, formalità, vincoli o oneri, indicandone gli estremi e precisandone l opponibilità. B) Accerterà pertanto il C.T.U. 1) se i beni siano affittati o locati; 2) quale sia il canone praticato ; 3) quale sia la scadenza dei relativi contratti.. C) Per i fabbricati accerti la rispondenza alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia, quantificando l importo dovuto a titolo di eventuale oblazione e precisando se esistano procedure amministrative e sanzionatorie. D) Qualora i fabbricati non siano censiti al N.C.E.U., provveda a redigere planimetria conforme e proceda, se è necessario, all accatastamento. E) Qualora rilevi variazioni colturali o cambi d uso, accerti se è già stata presentata agli uffici competenti domanda di variazione catastale e, in caso negativo, la presenti, previo eventuale frazionamento. F) Determini il valore commerciale dei beni, tenendo conto di tutti i dati acquisiti. G) qualora esistano beni indivisi dica se essi siano agevolmente divisibili, determinando il valore della quota pignorata. Prospetti inoltre se sia possibile e conveniente una vendita frazionata del compendio, proponendo la formazione di eventuali lotti e determinando il valore commerciale di ciascuno di essi. H) evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita in particolare indicando la tipologia dei beni (.) e le località in cui si trovano e fornisca i dati essenziali al fine di consentire l immediata percezione di un interesse all acquisto. 1

3 PERIZIA 1) DESCRIZIONE DEL BENE UBICAZIONE E IDENTIFICAZIONE CATASTALE Trattasi di un appartamento al piano 2 con cantina al piano terra e da quota indivisa di area scoperta, il tutto facente parte del maggior fabbricato sito in Vidor (TV), via I. Banfi, eretto sull area censita al Catasto Terreni di detto Comune, foglio 7 mappale 296 di are 4.72 (derivante dall unificazione delle particelle mapp.li 289, are 1.90 e 296, are 2.82). Comune: Vidor (TV) Località e indirizzo: via BANFI, 23 B Consistenza e forma area: area comune indivisa di forma trapezioidale di mq 185 Area censita in Catasto Terreni: comune di VIDOR (TV) foglio 07 mapp.le 296 Ente Urbano mq 472 Area censita in Catasto Fabbricati: comune di VIDOR (TV) Sezione B foglio 01 mapp.le 296-sub 3 area scoperta MQ 185; per la quota di 40/100 mapp.le 296-sub 6 cat. A/2 (abitazione) Fra i confini in senso E:S.O.: strada, mapp.le 305, mapp.li 295,286,381,482. 2) PROPRIETA Il terreno oggetto della perizia risulta essere di proprietà di: 1) nato a IL proprietà per 1/2 Cod. Fisc. 2) nata a il proprietà per 1/2 Cod. Fisc. Proprietà in regime di comunione legale in ragione di atto di compravendita in data 05 agosto 2003, repertorio n del Notaio Battista PAROLIN di Montebelluna TV, trascritto presso la Conservatoria dei RR.II. di Treviso in data 14 agosto 2003 ai nn / ) VINCOLI - GRAVÀMI ISCRIZIONI - TRASCRIZIONI Da quanto si è potuto appurare in sede di indagini e dalle ispezioni effettuate a carico della ditta nel ventennio non risultano iscrizioni né trascrizioni pregiudizievoli o contro, pesi, oneri o vincoli, sui beni sopracitati, all infuori delle seguenti: ISCRIZIONI ipoteca volontaria, rep del Notaio Parolin, iscritta il 14 agosto 2003 ai nn /8280 per Euro ,00 (trecentotrentasettemilacinquecento/00) a fronte di un mutuo fondiario di Euro ,00 (centotrentacinquemila/00), a favore della, contro sui beni suddetti. TRASCRIZIONI pignoramento immobiliare in data 11 dicembre 2007 rep.n degli Ufficiali Giudiziari di Treviso, trascritto il 30 gennaio 2008 ai nn. 3684/2408 a favore contro gravante su tutti gli immobili di cui sopra, e precisamente sull'intero per quanto concerne il Mn.296 sub.6; e la quota di 40/100 relativamente al Mn.296 sub.3. 2

4 4) DESTINAZIONE URBANISTICA - ZONA P.R.G. Il terreno in oggetto (C.T. fgl. 07 mapp.le 296) ricade in zona: A art. 14 zona residenziale centri storici. Zona soggetta a vincolo paesaggistico. L immobile realizzato è congruente con la destinazione indicata nel P.R.G. vigente. 5) CONCESSIONI EDILIZIE AUTORIZZAZIONI A EDIFICARE L edificio risulta avere regolare certificato di abitabilità n del 09/061986, a seguito di concessione edilizia n del 10/05/1985 n. prot. 147 e successiva variante progetto autorizzata il 18/07/1985 n. prot ) VERIFICA DELL IMMOBILE - DIFFORMITA Da sopralluogo sono non state riscontrate difformità prospettiche e nelle suddivisioni interne rispetto al progetto approvato nel Anche gli elaborati catastali sono congruenti all edificato esistente. 7) CONTRATTI DI LOCAZIONE - USO UNITA IMMOBILIARE - RESIDENZA Alla data odierna risulta residente nell unità immobiliare la seguente famiglia: INTESTATARIO nato a Cod. Fisc. Coniugato con nata a Cod. Fisc. Coniugata con nata a nata a Non risultano contratti di locazione. 8) DESCRIZIONE DEL LOTTO E DELL UNITA IMMOBILIARE CONSIDERAZIONI PER LA VENDITA Trattasi di un appartamento al secondo e ultimo piano in una palazzina antica ristrutturata nel con cantina di proprietà al piano terra. Al piano non ci sono altre abitazioni. L immobile è situato nelle vicinanze del centro cittadino e presenta una corte comune di mq 185. Esternamente e la parte comune si presentano in mediocri condizioni di manutenzione. L unità abitativa, raggiungibile da un vano scale comune non è presente ascensore, è composta da ingresso, soggiorno, cucina abitabile, camera matrimoniale e camera singola, due bagni per 3

5 una superficie lorda complessiva di mq 109. E fornita di tutti gli impianti (elettrico-idrico e termico) a norma; sono presenti tutti i sanitari e gli allacciamenti per la fornitura di elettricità, acqua e gas e un impianto di condizionamento applicato in un secondo tempo. Le finiture sono di livello medio, presenta serramenti in legno con oscuri, pavimenti in legno e ceramica, porte in legno con portoncino di ingresso blindato. L immobile presenta normali condizioni di usura. La cantina misura mq 7 lordi con accesso diretto dall ingresso al piano terra. La corte comune è recintata, presenta un cancello scorrevole e serve da area parcheggio. 9) VALUTAZIONE Dopo aver valutato con criteri diretti e di confronto le diverse prerogative del bene stesso quali la natura dei beni, la loro consistenza, le caratteristiche costruttive, I ubicazione, la condizione urbanistica e dopo aver tenuto infine conto del mercato dei beni aventi simili ed analoghe caratteristiche di recente alienazione nella zona e di ogni altro fattore sia intrinseco che estrinseco il quale, in qualsiasi modo possa influire nella valutazione, valuto l immobile nello stato in cui si trova, cosi come identificato e sommariamente sopra descritto in ragione di: ABITAZIONE MQ 109 X 990/mq = EURO ,00 VANO SCALE E CANTINA a corpo = EURO 7.000,00 AREA DI PERTINENZA a corpo = EURO , Valore a corpo dell immobile e del terreno = EURO ,00 (diconsi euro centoventiquattromilanovecentodieci/00) e quindi stima in ,00 (euro sessantaduemilaquattrocentocinquantacinque/00) la quota di 1/2 in piena proprietà in capo a ciascuno. Conegliano, 10 ottobre 2008 Tanto a evasione dell incarico conferitomi. Architetto Stefano Roma 4

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