RELAZIONE TECNICA E DI STIMA

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1 TRIBUNALE DI PIACENZA - SEZIONE ESECUZIONI ESECUZIONE IMMOBILIARE N. 127/2005. PROMOSSA DA: CENTRO LEASING S.P.A. AVV. ANGELO PERINI CONTRO: NIGRELLI PATRIZIA. CREDITORI INTERVENUTI E COMPROPRIETARI: VENEZIANI FRANCO COMPROPRIETARIO RELAZIONE TECNICA E DI STIMA Con provvedimento del 18/04/2006 l Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa Marisella Gatti, convocava per nomina di C.T.U. esperto estimatore relativamente i beni oggetto d esecuzione, il sottoscritto Dr. Geom. Michele Passini, iscritto al Collegio dei Geometri della Provincia di Piacenza n. 1430, con studio in Piacenza Via S. Giovanni n. 10; all udienza del 10 maggio 2006, innanzi all Ill.mo Sig. G.E. Dott.ssa Marisella Gatti prestava giuramento di rito, indi venivano esposti i seguenti quesiti:-- 1) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la documentazione ex art. 567 cod. proc. civ. è necessaria e però manca in atti o è inidonea, riferisca l esperto di tale assenza o inidoneità e restituisca gli atti senz altra attività, ma dopo il termine da lui fissato per la prosecuzione delle operazioni. 2) Se i beni pignorati consistono esclusivamente in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda secondo i quesiti da 4 a 12. Pagina 1 di 12

2 3) Se i beni pignorati consistono sia in beni per i quali la detta documentazione è necessaria e però manca o è inidonea, sia in beni per i quali la detta documentazione è completa ed idonea, proceda l esperto a redigere, in via preliminare, una descrizione riassuntiva dei beni per i quali la documentazione è mancante e/o inidonea (descrizione da accludere, a guisa di introduzione, alla relazione in risposta agli altri quesiti) e proceda, limitatamente agli altri beni, secondo i quesiti postigli da 4 a 12; per i beni per i quali la documentazione è completa ed idonea: 4) Identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva l immobile pignorato, indichi gli estremi dell atto di provenienza, verifichi la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento. 5) Dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; alla data di scadenza del contratto ed alla data di scadenza dell eventuale disdetta. 6) Indichi il regime patrimoniale del debitore se coniugato. 7) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente (domande giudiziali, sequestri, convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale, con precisazione della relativa data e dell eventuale trascrizione, altri pesi o limitazioni d uso di natura reale), ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria Pagina 2 di 12

3 dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico - artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili. 8) Riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. 9) Riferisca della verifica della regolarità edilizia ed urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso; in particolare indichi la destinazione urbanistica del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n. 380, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della L n. 47, e succ. mod.; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare la nullità di cui l art. 46, comma 1, del citato T.U., ovvero di cui all art. 40 co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, c.o. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, c.o. 6, della citata L. 47/85; ove consti l esistenza di opere abusive si pronunci sull eventuale sanabilità ai sensi delle leggi n. 47/85 e n. 724/94 e sui relativi costi. 10) Determini il valore con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro ed anche formando, al principale fine di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati. Pagina 3 di 12

4 11) Corredi la relazione da presentare anche in formato e su supporto informatici (e segnatamente in formato testo o Word per Windows Microsoft, nonché.pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: comune di ubicazione, frazione, via o località, confini e dati catastali (limitati: per terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico, al piano ed al numero di interno); nonché dell elenco delle trascrizioni dei pignoramenti, dei sequestri e delle iscrizioni ipotecarie. 12) Estragga reperto fotografico anche in formato digitale, secondo le specifiche di cui al foglio di raccomandazioni consegnato contestualmente dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. Ancora il G.E. ricorda all esperto che egli, per legge, deve altresì procedere alla stima entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita indicata nel decreto che lo ha nominato, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore e a quest ultimo anche se non costituito e con invito a fargli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, egli dovrà presenziare a quest ultima per rendere i chiarimenti necessari. OPERAZIONI PERITALI: Con raccomandata A.R. del 15/05/2006 lo scrivente dava apertura delle operazioni peritali per il giorno 23/05/2006 presso il proprio studio, tale incontro andava deserto, riconvocava quindi in Pagina 4 di 12

5 accordo con l esecutato ed il comproprietario tramite raccomandata A.R. del 07/06/2006, il proseguo delle operazioni peritali per il giorno 15/06/2006 alle ore 9,00 presso l immobile oggetto d esecuzione immobiliare, sito in Località Iustiano di Vigolzone n. 43/B Piacenza, presa visione in loco del fabbricato oggetto d esecuzione immobiliare in presenza del comproprietario residente Sig. Veneziani Franco e terminate le opportune indagini, accertamenti, e verifiche di rito, ed è ora in grado di rispondere ai quesiti posti dal G.E., Dott.ssa M. Gatti come segue:-- Punto 1) Nulla da segnalare. Punto 2) Vedasi punto 4 e successivi. Punto 3) Nulla da segnalare. Punto 4) IDENTIFICAZIONE IMMOBILE: I beni pignorati constano di fabbricato destinato a civile abitazione contiguo sui lati est ed ovest con altri edifici, oltre a locali accessori ed area pertinenziale destinata a giardino, con accesso da strada comunale ed area cortilizia comune. DATI CATASTALI IMMOBILE: Detta unità immobiliare è censita presso l Agenzia del Territorio di Piacenza, Catasto Fabbricati di Piacenza, Comune di Vigolzone, Foglio n. 30, particella n. 161, categoria A/2, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55, località Iustiano Bicchignano piano T-1-2-S1, intestati Nigrelli Patrizia n. a Milano il 17/04/1963 C.F. NGRPRZ63D57F205W, proprietaria per ½; Veneziani Franco n. a Castell Arquato il 14/04/1955 C.F. VNZFNC55D14C145X, proprietario per ½. CONFINI IN CIRCONDARIO DELL IMMOBILE: Strada Comunale Iustiano, immobili distinti al Catasto Terreni Foglio n. 30, particelle n. 149 E.U. (fabbricato ed area), n. 275 E.U. (area), n. 276 E.U. (fabbricato ed area), n. 94 (corte comune). Pagina 5 di 12

6 DESCRIZIONE IMMOBILE: Fabbricato da cielo a terra elevato su tre piani fuori terra oltre a seminterrato, con annessa area verde interamente cintata, l esterno è per lo più costituito da pietra a vista e mattoni, ed in parte intonacato, la parte principale abitativa presenta tetto ligneo con copertura in coppi, la zona più bassa destinata a rimessa-legnaia ha tetto di latero cemento con copertura in coppi, l edificio è dotato di lattonerie in rame, serramenti esterni costituiti da antoni lignei, così come le porte e portone d accesso, le finestre del piano sottotetto e terra sono dotate di grate di sicurezza. L unità immobiliare è così suddivisa: Piano Terra area scoperta completamente delimitata da cintata di mattoni a gelosia e pilastri intonacati o rete metallica su muretto, destinata prevalentemente a verde, nella quale è collocato entro fossa di contenimento un serbatoio di gpl per uso domestico, oltre a passaggi pedonali e carraio, con accesso tramite cancello d alluminio verniciato; l area scoperta si estende per una superficie di circa 90 mq.. Piano Terra fabbricato accessorio contiguo sul lato est all edificio abitativo, costituito da locale rimessa-legnaia che occupa una superficie compresi muri di circa 28 mq. d altezza media interna di circa 3,50 mt., compreso piccolo soppalco; l ambiente versa in discreto stato di conservazione e finitura rispetto la sua destinazione, è intonacato, pavimentato con cemento, presenta soffitto inclinato al rustico, è dotato di finestra con serramento ligneo e vetro. Con accesso dal locale innanzi descritto tramite scala interna, trovasi locale cantinato che occupa una superficie compresi muri di circa 26 mq. dotato di soffitto a volta d altezza media interna di circa 2,40 mt., si trova in discreto stato di conservazione e finitura rispetto la sua destinazione, è in parte Pagina 6 di 12

7 intonacato, in parte pavimentato e rivestito con pietra, è dotato di porta d accesso metallica. Con accesso da scala esterna e terrazzo coperto da struttura lignea con copertura in coppi poggiante su pilastri di mattoni a vista, che si estende per circa 13 mq., si trova il corpo di fabbrica a destinazione abitativa, costituito al piano terra da ingresso su soggiorno, disimpegno, vano scala di collegamento ai piani superiori, cucina, il tutto occupa una superficie compresi muri, di circa 64 mq. d altezza interna di circa 2,75 mt.; il primo piano è formato da vano scala di collegamento ai piani superiore ed inferiore, disimpegno, camera, corridoio, altra camera e bagno, occupa una superficie compresi muri, di circa 64 mq. d altezza interna di circa 2,75 mt.; il piano secondo è costituito da vano scala di collegamento ai piani inferiori ed unico locale sottotetto destinato a deposito occasionale, occupa una superficie compresi muri, di circa 64 mq. d altezza media interna dovuta al soffitto inclinato, di circa 1,50 mt.; gli ambienti si trovano in buono stato di conservazione e finitura, sono intonacati e tinteggiati, presentano pavimenti in gres o monocottura, rivestimenti di ceramica per bagno e cucina, serramenti interni dei legno e vetro, infissi esterni di legno e vetro camera, impianti elettrici, idrico sanitario, riscaldamento autonomo che paiono a norma di legge. ESTREMI ATTO DI PROVENIENZA: L immobile pervenne per ½ ciascuno, agli attuali proprietari Sigg. Nigrelli Patrizia n. a Milano il 17/04/1963 NGRPRZ63D57F205W, e Veneziani Franco n. a Castell Arquato il 14/04/1955 C.F. VNZFNC55D14C145X, a seguito d atto notarile a rogito Pagina 7 di 12

8 Dott. Giuseppe Rocca di Fiorenzuola D Arda in data 28/11/1990 rep. n , trascritto a Piacenza il 10/12/1990 R.P. n R.G. n CORRISPONDENZA CON I DATI INDICATI NELL ATTO DI PIGNORAMENTO: i dati catastali sopra descritti (Comune di Vigolzone Foglio n. 30, particella n. 161, categoria A/2, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55, località Iustiano Bicchignano piano T-1-2-S1) si possono considerare corrispondenti a quelli indicati nell atto di pignoramento (Catasto Urbano scheda n. 240 del 1982 località Bicchignano), essendo essi risultanti dal censimento definitivo dell immobile stesso oggetto di stima. Punto 5) STATO DI POSSESSO DEL BENE: Il bene è attualmente occupato a titolo di residenza dal comproprietario Sig. Franco Veneziani, non risulta pertanto locato. Punto 6) REGIME PATRIMONIALE DEL DEBITORE: I Sigg. Nigrelli Patrizia e Veneziani Franco risultano divorziati. Punto 7) Non si è riscontrata l esistenza di formalità, vincoli o oneri anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o vincoli connessi con il suo carattere storico - artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, fatto salvo quanto indicato all art. 44 della N.T.A. del P.R.G. del Comune di Vigolzone (in allegato al C.D.U.). Punto 8) Non si è riscontrata l esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente. Pagina 8 di 12

9 Punto 9) REGOLARITÀ EDILIZIA ED URBANISTICA: a seguito di ricerche e verifiche presso il Comune di Vigolzone è emerso che l immobile è stato edificato in data anteriore al 01/09/1967; con Licenza di costruzione n. 431 del 20/12/1975 fu oggetto di ristrutturazione, cui seguì permesso d abitabilità n. 431 del 14/02/1981; successivamente venne rilasciata concessione edilizia in sanatoria n. 154 del 12/12/1989 prot. n. 4459/86 per costruzione portico, ed autorizzazione in sanatoria per opere abusivamente realizzate prot. n. 505 del 08/02/1989 relativa ad installazione di serbatoio G.P.L. interrato. L immobile e l annessa area ricadono secondo il P.R.G. del Comune di Vigolzone in zona B1 residenziale satura di cui all art. 44 delle N.T.A. (vedonsi allegati n. 5a e 5b C.D.U. e stralcio N.T.A.). Si sono riscontrate modeste difformità interne relative il solo corpo accessorio destinato a rimessa-legnaia, consistenti nella demolizione di pareti divisorie interne e forno, rispetto alla planimetria catastale e agli elaborati grafici depositati presso il Comune; tali abusi sono sanabili mediante l inoltro di D.I.A. in sanatoria, con applicazione di una ammenda pari ad 500,00 oltre alle spese tecniche per redazione progetto e variazione catastale, quantificabili in circa 2.000,00 + oneri fiscali e cassa di previdenza. Punto 10) DETERMINAZIONE DEL VALORE: Elenco sintetico delle varie superfici, N.B. le destinazioni si riferiscono a quanto indicato negli elaborati depositati presso il Comune e/o catasto, le superfici sono approssimate al ½ mq.: Area scoperta 90 mq.; Fabbricato accessorio al piano terra 28 mq.; Cantina al piano interrato 26 mq.; Terrazzo coperto al piano terra 13 mq.; Abitazione piano terra 64 mq.; Abitazione piano primo 64 Pagina 9 di 12

10 mq.; Sottotetto - deposito occasionale piano secondo 64 mq. Per quanto sopra e nei seguenti paragrafi esposto, tenuto conto delle caratteristiche dei cespiti innanzi descritte, della posizione, della comodità d accesso, dell epoca di costruzione, dello stato di manutenzione, della consistenza, dei costi previsti per sanatoria degli abusi edilizi, definite le caratteristiche estrinseche ed intrinseche, nel particolare caso in esame è parso opportuno pervenire alla determinazione del più probabile valore commerciale attraverso la comparazione dei valori di stima risultanti dal metodo sintetico, derivata da recenti indagini eseguite in zona suffragate da considerazioni di carattere generale sul mercato immobiliare, vista anche la pubblicazione Rapporto Casa 2006 in supplemento al quotidiano Libertà, dalle quali risulta che i fabbricati simili vengono offerti da Euro 450,00 ad Euro 600,00 al mq., e da Euro 1.500,00 ad Euro 1.700,00 al mq. a seconda della destinazione, della posizione, della comodità d accesso, dell epoca di costruzione, ecc., con premessa che nell espressione dei valori al mq. è compreso il costo dell area pertinenziale, ritenendo date le caratteristiche specifiche l immobile, che debba essere altresì considerato in unico lotto, si valuta come segue: Unità immobiliare censita al Catasto Fabbricati del Comune di Vigolzone Località Iustiano n. 43/B, Foglio n. 30 particella n. 161, come già descritta, VALUTAZIONE Piano Cantinato mq. 26 x 350,00 = ,00 Piano Terra corpo accessorio mq. 28 x 700,00 = ,00 Piano Terra Terrazzo coperto mq. 13 x 450,00 = ,00 Piano Terra Abitazione mq. 64 x 1.400,00 = ,00 Pagina 10 di 12

11 Piano Primo abitazione mq. 64 x 1.400,00 = ,00 Piano Secondo sottotetto mq. 64 x 500,00 = ,00 TOTALE COMPLESSIVO COMPRESA AREA PERTINENZIALE ,00. Si conclude quindi che il valore dell unità immobiliare oggetto di perizia POSSA RITENERSI D EURO: ,00 DICONSI DUECENTOQUARANTACINQUEMILAEURO. Punto 11) RIEPILOGO E DESCRIZIONE FINALE: Immobile sito in Comune di Vigolzone, località Iustiano n. 43/B, censito al Catasto Fabbricati di Piacenza, Comune di Vigolzone, Foglio n. 30, particella n. 161, categoria A/2, classe 5, consistenza 6,5 vani, rendita 503,55, località Iustiano Bicchignano piano T-1-2-S1. ELENCO FORMALITÀ: I beni oggetto di stima nel ventennio, hanno subito le seguenti iscrizioni e trascrizioni dei pignoramenti in capo all esecutato, dallo scrivente controllate nei registri immobiliari: I) Nota di iscrizione a favore Cassa di Risparmio di Piacenza e Vigevano, nota del 10/12/1990 R.P. n R.G. n , concessione a garanzia di mutuo, Pubblico Ufficiale Rocca Giuseppe sede Fiorenzuola D Arda Pc data 28/11/1990, repertorio n , capitale tasso annuo 13,1%, totale , durata 10 anni, contro Veneziani Franco e Nigrelli Patrizia. II) Nota d iscrizione del 15/02/2005, R.P. n. 404 R.G. n. 2164, atto giudiziario del 09/02/2005, rep. n. 628/2005, Tribunale di Firenze, ipoteca giudiziale derivante da decreto ingiuntivo, somma garantita ,52, interessi 6.300,00 spese 3.640,00 totale ,52, Pagina 11 di 12

12 richiedente Avv. Ugo Passalacqua Via XX Settembre, 60 Firenze, sull unità negoziale Comune di Vigolzone catasto urbano n. di scheda 240 anno 1982, località Bicchignano, contro Nigrelli Patrizia per ½ quota di proprietà, A favore Centro Leasing S.p.A. con sede in Firenze. III) Nota di trascrizione del 02/12/2005, R.P. n R.G. n , Atto Giudiziario del 26/11/2005, rep. n. 2603/2005, Ufficiale Giudiziario Piacenza, Atto esecutivo o cautelare Verbale di Pignoramento immobili, richiedente Avv. Angelo Perini di Piacenza, sull unità negoziale Comune di Vigolzone catasto urbano n. di scheda 240 anno 1982, località Bicchignano, contro Nigrelli Patrizia per ½ quota di proprietà, A favore Centro Leasing S.p.A. con sede in Firenze. Punto 12) REPERTO FOTOGRAFICO: Vedasi allegato n. 1. Tanto si rassegna ad espletamento dell incarico ricevuto. Allegati: 1) n. 18 fotografie, 2) Visura catastale, 3) a estratto di mappa, 3) b planimetrie catastali, 4) Planimetrie stato attuale immobile in scala 1:200, 5) a Certificato di destinazione urbanistica, 5) b estratto N.T.A., 6) verbale sopralluogo del 15/06/2006, 7) CD contenete relazione in formato informatico testo Word nonché pdf per Adobe Acrobat, 8) richiesta liquidazione parcella. Di ritorno il fascicolo d ufficio. Piacenza, lì 28/07/2006. IL C.T.U. (Dr. Geom. Michele Passini) Pagina 12 di 12