p. iva omissis Proprietà per 1/1 Catasto dei fabbricati Comune di: Suzzara

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1 Lotto A9) n 2 Negozi e autorimessa in Suzzara, Via Solferino; Intestazione catastale: omissis con sede in omissis p. iva omissis Proprietà per 1/1 Catasto dei fabbricati Comune di: Suzzara Comune Indirizzo: Via Solferino Foglio Mappale Sub Categoria Classe Consistenza Sup Cat Rendita SUZZARA C/ ,00 20,81 SUZZARA SUZZARA in corso di costruzione in corso di costruzione Le planimetrie catastali non risultano conformi alla reale consistenza degli immobili. Ad oggi infatti le due unità commerciali non risultano divise da una parete come indicato negli atti. Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 59

2 Descrizione della zona Comune Provincia Indirizzo Posizione Caratteristiche Viabilità Accesso al lotto Servizi Suzzara Mantova Via Solferino Semi centrale Trattasi di zona con prevalenza di destinazione residenziale. Buona, servita da strade comunali di buon scorrimento. Dalla SP50 verso Via Fosse Ardeatine, Strada Ponteboccale e Via Solferino. La zona circostante è dotata di urbanizzazione primaria e secondaria, forniture di elettricità, gas, acqua e telefono. Gli immobili si trovano a 1,00 km dal centro di Suzzara e dalle principali infrastrutture quali parchi, farmacie, banche e uffici pubblici in genere. Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 60

3 Regolarità edilizia: L immobile comprendente le unità oggetto di valutazione risulta edificato nel Per la costruzione sono state rilasciate le seguenti autorizzazioni: Concessione edilizia n. 2003/0215 Prot per la costruzione di edificio residenziale commerciale - direzionale; Agibilità parziale n. 2005/1615SZ del 23/11/2005 per la sola parte residenziale della costruzione; Conformità urbanistica Durante il sopralluogo si è potuto verificare che le unità possiedono una distribuzione interna non conforme a quanto autorizzato dal Comune di Suzzara. Le unità destinate a negozi, attualmente possiedono una finitura al grezzo. Non risulta eseguita la parete che divide le due unità. Oltremodo non risultano costruiti i due vani scala che permetterebbero l accesso al piano ammezzato. L acquirente dovrà definire urbanisticamente le due unità depositando DIA per opere di finitura. L eventuale acquirente dovrà quindi provvedere alla definizione delle unità ad oggi al grezzo. Le unità infatti risultano prive di: - Impianto elettrico; - Impianto di riscaldamento; - Massetti; - Vani scala; - Porte interne; - Caldaia; - Sanitari e lavabo; - Rivestimenti; - Pavimenti; Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 61

4 Descrizione generale del cespite immobiliare Il fabbricato a destinazione residenziale commerciale di tipo condominiale è distribuito su tre piani fuori terra. Le unità oggetto di valutazione sono al piano terra. Le unità commerciali in corso di definizione possiedono le medesime finiture e ad oggi sono composte da: zona vendita al piano terra, antibagno, bagno e zona vendita al piano ammezzato. Queste due unità ad oggi non risultano divise come da progetto e come indicato nelle planimetrie catastali e non possiedono alcun vano scala per raggiungere il piano ammezzato. Il fabbricato possiede struttura portante costituita da travi e pilastri in c.a. con pareti di tamponamento in mattoni di laterizio intonacati ambo i lati, solai interpiano parte in latero cemento e parte in legno a vista e struttura di copertura in latero cemento con sovrastante finitura in coppi. Divisorie interne in laterizio intonacato ambo i lati. Ad oggi le due unità commerciali non possiedono alcun tipo di impiantistica fatta eccezione per l impianto idraulico dei bagni che risulta installato. Le unità non possiedono pavimenti e rivestimenti. Serramenti esterni in alluminio con vetrocamera. L unità sub 15 possiede accesso diretto dall esterno mentre l unità sub 16 possiede accesso dall atrio condominiale. Alla data del sopralluogo non risultano installati sanitari e lavabi. Non risultano installati anche i due vani scala per raggiungere il piano ammezzato. L autorimessa, posta sul lato retrostante i due immobili commerciali, possiede accesso carraio tramite il corsello comune. L unità possiede divisorie in mattoni di cemento stilati a vista, e pavimentazione in battuto di cemento. Impianto elettrico sottotraccia con interruttore e punto luce. L unità possiede un serramento esterno in legno e vetro camera e un portone basculante di tipo leggero per l acceso carraio. Le aree comuni sono definite con manto di asfalto fatta eccezione per un piccolo tratto sul fronte del condominio definito in mattoncini autobloccanti. Con riferimento a quanto sopra esposto, il tecnico può asserire che all'atto della visita, le unità Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 62

5 commerciali, non manifestavano vizi evidenti, che la tipologia delle finiture risultava di sufficiente qualità, che il loro stato di manutenzione e conservazione può essere definito nel complesso al grezzo. L autorimessa, non manifestava vizi evidenti, che la tipologia delle finiture risultava di sufficiente qualità, che il loro stato di manutenzione e conservazione può essere definito nel complesso buono. CRITERI DI STIMA Le superfici sono state ricavate da misure definitive di estimo catastale. Per la tipologia edilizia, nonché il contesto edificativo circostante, i beni oggetto della presente procedura, possiedono sufficiente appetibilità sul mercato generale in quanto possiedono una buona posizione rispetto al centro e la tipologia abitativa risulta abbastanza ricercata. Nella valutazione del compendio, oltre a quanto più sopra considerato, si sono tenute in doveroso conto, le peculiari caratteristiche intrinseche ed estrinseche dei fabbricati medesimi, quali: LIVELLO DI FINITURA VETUSTÀ IMPIANTISTICA STATO CONSERVATIVO E MANUTENTIVO CONFORMITÀ EDILIZIA - UBICAZIONE E LOGISTICA ecc. Quanto sopra è stato conformemente riferito al più probabile valore di mercato corrente in comune commercio, ottenuto parametricamente mediante accurata indagine svolta in zona e da informazioni assunte in loco, facendo riferimento a cespiti aventi caratteristiche analoghe a quelli presi in esame. Stato di possesso Le unità risultano sfitte. Vincoli ed oneri condominiali Gli immobili risultano inseriti in contesto condominiale denominato Condominio "Ex Marocchi 2" amministrato da omissis con studio in Suzzara. Le unità possiedono le seguenti carature millesimali e le seguenti posizioni debitore: - Sub 1 4,544/1.000,000-30,97; - Sub ,398/1.000, ,22; - Sub ,000/1.000, ,34; Sistemazioni catastali e APE L identificazione catastale degli immobili infatti non risulta conforme allo stato dei luoghi. Tuttavia non si provvederà a redigere nuovo elaborato planimetrico in quanto le unità sono stata autorizzate dal Comune di Suzzara cosi come rappresentato sull attuale elaborato planimetrico. Per questo motivo gli acquirenti dei due negozi dovranno unitamente erigere muratura divisoria delle due unità e procedere alla definizione delle opere interne. Non si provvederà a redigere Attestato di prestazione energetica per le due unità abitative ad oggi in corso di definizione e prive di impiantistica. Fonti di informazione - Dalla presa visione degli indici indicati dall Osservatorio immobiliare O.M.I. per la zona; - Dalla presa visione del Borsino Immobiliare del Sole 24 Ore; - Dalle Agenzie immobiliari operanti sul territorio; - Dai professionisti operanti in zone limitrofi. Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 63

6 VALORE DI MERCATO Immobili: Il sottoscritto perito, avuti presenti i valori correnti di mercato d'immobili consimili ed in base ad indagini eseguite dallo stesso, ritiene equo assegnare ai presenti immobili il seguente valore: Comune Foglio Mapp. Sub. Dest Sup Coeff Comm. Unitario SAL STIMA SUZZARA Autorimessa 17,00 0,50 8, ,00 100% 8.500,00 SUZZARA Negozio 126,00 1,00 126, ,00 75% ,00 Soppalco 94,75 0,75 71, ,00 75% , ,88 SUZZARA Negozio 108,88 1,00 108, ,00 75% ,25 Soppalco 81,00 0,75 60, ,00 75% , ,75 Tribunale di Mn: n 131/2015 Reg. Fall. 64