FORMAT TRADIZIONALI ED EMERGENTI NEL SETTORE TURISTICO. TURISTICO ALBERGHIERO Le strutture ricettive tra contrazione dei consumi e nuove aspirazioni

Transcript

1 12 Giugno 2013 Milano FORMAT TRADIZIONALI ED EMERGENTI NEL SETTORE TURISTICO IL PRODOTTO IMMOBILIARE TURISTICO ALBERGHIERO Le strutture ricettive tra contrazione dei consumi e nuove aspirazioni 1

2 Indice Section I STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI Section II STRUTTURE RICETTIVE EMERGENTI Section III LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA Section IV LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA 2

3 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI Section I 3

4 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI DIMENSIONAMENTO Section I STRUTTURE IN ITALIA CATEGORIA NUMERO STRUTTURE % SUL TOTALE Stelle e Lusso 383 1% 4 Stelle % 3 Stelle % 2 Stelle % 1 Stella % TOTALE % N Strutture STELLE E LUSSO 4 STELLE 3 STELLE 2 STELLE 1 STELLA Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su dati ISTAT

5 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI DIMENSIONAMENTO Section I 100 CAMERE PER STRUTTURA 350 CAMERE PER STRUTTURA DELLE PRINCIPALI HOTEL COMPANIES N Camere STELLE E LUSSO 4 STELLE 3 STELLE 2 STELLE 1 STELLA Titolo asse IHG HILTON HOTELS MARRIOTT INTERNATIONAL WYNDHAM HOTEL GROUP CHOICE ACCOR STARWOOD HOTEL AND RESORTS BEST WESTERN Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su dati ISTAT 2011 Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su MKG Hospitality 5

6 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI LE PRESENZE IN ITALIA 2011 Section I 3% 3% 9% 17% 5% PRESENZE PER TIPOLOGIA 1% 62% Hotel RTA Villaggi e campeggi Alloggi in affitto Agriturismi Altri esercizi B&B PRESENZE ESERCIZI ALBERGHIERI 3% 2% 7% 7% 38% 43% 5 Stelle e Lusso 4 Stelle 3 Stelle 2 Stelle 1 Stella RTA Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su dati ISTAT

7 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI HOTEL INDIPENDENTI Section I OGGETTO SERVIZI OFFERTI DIFFUSIONE Sono strutture di piccole e medie dimensioni, tipicamente a conduzione famigliare. La proprietà della struttura è in capo al gestore del servizio. I servizi offerti sono legati al pernottamento e alla ristorazione. Negli ultimi anni alcune strutture si sono dotate di piccoli servizi aggiuntivi come palestra e spa. Non esiste uniformità nell offerta; gli unici standard minimi sono rappresentati dai requisiti richiesti dalle normative nazionali, come il Testo Unico, e regionali. Rappresentano il 93% dell offerta sul territorio italiano. RIPARTIZIONE DEL MERCATO HOTEL % HOTEL BRANDIZZATI HOTEL INDIPENDENTI 93% FONTE: Rapporto semestrale R&D REAG 7

8 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI CHAIN / BRANDED HOTEL Section I OGGETTO SERVIZI OFFERTI DIFFUSIONE Sono gestiti da un organizzazione chain che si occupa della commercializzazione delle camere e delle campagne di marketing. Sono strutture di medie o grandi dimensioni che offrono oltre al servizio di pernottamento servizi quali ristorazioni, attività sportive e intrattenimento, attività congressuali e benessere. I requisiti che la struttura deve avere sono specifici della catena/brand. Sul territorio italiano sono scarsamente diffusi, rappresentano solo il 7% dell offerta totale. 8

9 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI VILLAGGI TURISTICI Section I OGGETTO SERVIZI OFFERTI DIFFUSIONE Sono strutture, solitamente di grandi dimensioni, costruite e pensate per far socializzare le persone. L edificazione, di tipo estensivo, è costituita da volumi di piccole dimensioni che si inseriscono nel territorio circostante. Le recenti realizzazioni si compongono di un nucleo centrale, destinato ai principali servizi (ristorante, hall, ecc), e di bungalow, destinati ad ospitare gli alloggi. La gamma dei servizi offerti è ampia e varia. L offerta deve consentire un soggiorno prolungato e confortevole dei clienti. Sono collocati prevalentemente nelle località balneari e di montagna. PRESENZE ESERCIZI EXTRA ALBERGHIERI 2% 8% 27% 10% 53% Campeggi e Villaggi Alloggi in affitto Agriturismi Altri esercizi Bed and breakfast Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su dati ISTAT

10 LE STRUTTURE RICETTIVE TRADIZIONALI RTA Section I OGGETTO SERVIZI OFFERTI Sono aziende alberghiere organizzate per fornire al pubblico, con gestione unitaria, alloggi in appartamenti costituiti da uno o più locali dotati di cucina autonoma. Si distinguono dagli hotel in quanto devono avere almeno il 60% degli alloggi in unità abitative con cucina. In alcune Regioni sono distinti dai residence perché quest ultimi ricadono nelle denominazione extralberghiera. Offrono servizi paragonabili a quelli degli hotel. PRESENZE PER CATEGORIA % 1% 3% 9% HOTEL RTA CAMPEGGI & VILLAGGI DIFFUSIONE 17% 5% 62% ALLOGGI IN AFFITTO AGRITURISMO B&B ESERCIZI COMPLEMENTARI Elaborazione Hospitality, Leisure & Health Care su dati ISTAT

11 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA VARIAZIONI PER TIPOLOGIA DI ESERCIZIO Section I VARIAZIONE VARIAZIONE Italia Paesi esteri TOTALE Italia Paesi esteri TOTALE arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze TIPO DI ESERCIZIO ALBERGHIERI E COMPLEMENTARI 1,19% -0,44% 6,49% 3,58% 3,47% 1,29% 2,26% 0,04% 8,37% 6,82% 4,97% 3,02% ALBERGHIERI 1,50% -0,17% 7,32% 4,42% 3,99% 1,82% 1,62% 0,25% 8,46% 7,59% 4,64% 3,51% 5 STELLE e 5 STELLE LUSSO 11,43% 10,32% 14,75% 13,86% 13,45% 12,57% 0,90% 1,84% 9,66% 10,42% 6,31% 7,37% 4 STELLE 6,16% 4,75% 11,46% 7,29% 8,67% 6,03% 4,21% 4,01% 11,13% 10,91% 7,57% 7,54% 3 STELLE -1,21% -2,34% 4,12% 2,38% 0,82% -0,53% 0,27% -1,12% 6,98% 5,34% 2,91% 1,43% 2 STELLE -6,09% -6,37% -2,60% -3,59% -4,73% -5,29% -2,20% -3,54% 1,57% 0,53% -0,70% -1,93% 1 STELLA -6,45% -9,97% -3,82% -4,40% -5,36% -7,75% -1,97% -4,70% 1,87% 1,90% -0,35% -1,96% RTA 5,43% 2,47% 7,11% 5,33% 6,07% 3,53% 1,24% -1,40% 2,53% 7,00% 1,74% 1,76% COMPLEMENTARI -0,11% -0,96% 3,32% 1,87% 1,41% 0,24% 4,92% -0,38% 8,02% 5,24% 6,32% 2,04% CAMPEGGI E VILLAGGI -4,13% -2,68% 0,04% -0,40% -2,21% -1,71% 2,91% -1,80% 5,12% 4,34% 3,95% 0,86% ALLOGGI IN AFFITTO 2,57% -1,87% 7,23% 3,92% 4,91% 0,81% 3,55% -0,62% 10,68% 5,00% 7,21% 2,06% AGRITURISMI E TURISMO RURALE 6,99% 5,00% 9,65% 6,92% 8,00% 5,97% 11,18% 7,01% 10,82% 8,62% 11,04% 7,83% ALTRI ESERCIZI COMPLEMENTARI 2,14% 4,36% 3,30% 4,63% 2,55% 4,43% -22,24% -15,03% -18,92% -19,50% -21,05% -16,27% BED & BREAKFAST WORST PERFORMER BEST PERFORMER PARTIAL SUM SUM Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su dati ISTAT 2011

12 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA VARIAZIONI PER TIPOLOGIA DI ESERCIZIO Section I CRESCITA DEL COMPARTO UPSCALE E LUXURY VARIAZIONE VARIAZIONE Italia Paesi esteri TOTALE Italia Paesi esteri TOTALE arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze TIPO DI ESERCIZIO ALBERGHIERI E COMPLEMENTARI 1,19% -0,44% 6,49% 3,58% 3,47% 1,29% 2,26% 0,04% 8,37% 6,82% 4,97% 3,02% ALBERGHIERI 1,50% -0,17% 7,32% 4,42% 3,99% 1,82% 1,62% 0,25% 8,46% 7,59% 4,64% 3,51% 5 STELLE e 5 STELLE LUSSO 11,43% 10,32% 14,75% 13,86% 13,45% 12,57% 0,90% 1,84% 9,66% 10,42% 6,31% 7,37% 4 STELLE 6,16% 4,75% 11,46% 7,29% 8,67% 6,03% 4,21% 4,01% 11,13% 10,91% 7,57% 7,54% 12

13 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA VARIAZIONI PER TIPOLOGIA DI ESERCIZIO Section I NECESSITÀ DI RIPENSARE L OFFERTA DELLA CATEGORIA ECONOMY VARIAZIONE VARIAZIONE Italia Paesi esteri TOTALE Italia Paesi esteri TOTALE arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze TIPO DI ESERCIZIO ALBERGHIERI E COMPLEMENTARI 1,19% -0,44% 6,49% 3,58% 3,47% 1,29% 2,26% 0,04% 8,37% 6,82% 4,97% 3,02% ALBERGHIERI 1,50% -0,17% 7,32% 4,42% 3,99% 1,82% 1,62% 0,25% 8,46% 7,59% 4,64% 3,51% 2 STELLE -6,09% -6,37% -2,60% -3,59% -4,73% -5,29% -2,20% -3,54% 1,57% 0,53% -0,70% -1,93% 1 STELLA -6,45% -9,97% -3,82% -4,40% -5,36% -7,75% -1,97% -4,70% 1,87% 1,90% -0,35% -1,96% EASYHOTEL13

14 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA VARIAZIONI PER TIPOLOGIA DI ESERCIZIO Section I CONSOLIDAMENTO E AFFERMAZIONE DEL TURISMO RURALE VARIAZIONE VARIAZIONE Italia Paesi esteri TOTALE Italia Paesi esteri TOTALE arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze arrivi presenze TIPO DI ESERCIZIO ALBERGHIERI E COMPLEMENTARI 1,19% -0,44% 6,49% 3,58% 3,47% 1,29% 2,26% 0,04% 8,37% 6,82% 4,97% 3,02% AGRITURISMI E TURISMO RURALE 6,99% 5,00% 9,65% 6,92% 8,00% 5,97% 11,18% 7,01% 10,82% 8,62% 11,04% 7,83% 14

15 LE STRUTTURE RICETTIVE EMERGENTI: I NUOVI FORMAT Section II 15

16 LE STRUTTURE RICETTIVE EMERGENTI I NUOVI FORMAT: LA SECONDA CASA Section II COSTI DI GESTIONE TASSAZIONE SULLA PROPRIETA (IMU) SPESE DIMANUTENZIONE CALO DEL NUMERO DI TRANSAZIONI CALO DELLA PROPENSIONE ALL ACQUISTO 16

17 LE STRUTTURE EMERGENTI I NUOVI FORMAT: LA SECONDA CASA Section II TIMESHARE VACATION OWNERSHIP FRACTIONAL OWNERSHIP -PRC - SERVICED APPARTMENT CONDOMINIUM HOTELS PROPRIETA Dirittodi occupazione Diritto di occupazione Proprietà frazionata Piena proprietà Piena proprietà VANTAGGI Utilizzo Utilizzo Utilizzo Life style Utilizzo e rendita Utilizzo e rendita DESTINAZIONE Resort Resort Resort/ Città Resort/ Città Resort/Città CATEGORIA Tutte Upscale& Luxury Luxury Luxury Luxury BRAND No Si Si No Si LIMITAZIONI Investimento iniziale Vincolo alla struttura Investimento iniziale - Dipendenza dal successo della catena Vincoloalla struttura Costi di gestione elevati Vincoloalla struttura Costi di gestione Vincoloalla struttura Costi di gestione 17

18 LE STRUTTURE EMERGENTI FRACTIONAL OWNERSHIP & PRIVATE RESIDENCE CLUB Section II Si acquista una quota di una singola e specifica unità immobiliare. Ogni quota di comproprietà, come qualsiasi bene immobile, può essere donata, ipotecate e venduta. I vantaggi sono rappresentati dalla possibilità di godere di un servizio di seconda casa in località prestigiose senza dover gestire le attività di manutenzione e pulizia che vengono effettuate dal gestore della struttura. Tuttavia i costi in carico alla proprietà sono decisamente alti se confrontati ad una seconda casa in piena proprietà. Le categorie, nelle quali tipicamente ricadono, sono Upscale alla Luxury. Per quanto riguarda il posizionamento geografico si può avere sia una tipologia resort che una city. In particolare si fa riferimento a città con una domanda turistica non soggetta a stagionalità. Ricadono in questa categoria città internazionali come Londra e Parigi o città d arte come Firenze. 18

19 LE STRUTTURE EMERGENTI PRIVATE RESIDENCE CLUB Firenze PALAZZO TORNABUONI Section II PROPRIETÀ FRAZIONATA QUALITY SERVICES & AMENITIES SOGGIORNI FLESSIBILI LIFE STYLE UNICITA DELLA SOLUZIONE BRAND INTERNAZIONALE NETWORK INTERNAZIONALE 19

20 LE STRUTTURE EMERGENTI PRIVATE RESIDENCE CLUB Montalcino (SI) CASTIGLION DEL BOSCO Section II PROPRIETÀ FRAZIONATA ACCESSO AL GOLF CLUB SOGGIORNI FLESSIBILI POSSIBILITÀ DIUSARE I SERVIZI DEL RESORT LIFE STYLE PRODUZIONE VINICOLA BRAND DILUSSO (Ferragamo) 20

21 I NUOVI FORMATI PRIVATE RESIDENCE CLUB VALORIZZAZIONE & RESISTENZE Section II DRIVER DI VALORIZZAZIONE TIPOLOGICO BRAND SUCOMPARABLES SECONDA CASA MOLTIPLICATORE +25%/+40% +5%/+10% +30%/+50% ELEVATO COSTO INIZIALE ELEVATI COSTI CONDOMINIALI (GESTIONALI) PERIODI DI SOGGIORNO LIMITATI (TURNAZIONE) FORMULA ADATTA PER UN MERCATO MATURO/ANGOLOSASSONE IL SUCCESSO IN ITALIA? 21

22 LE STRUTTURE EMERGENTI SERVICED APPARTMENT & CASA APPARTAMENTO VACANZE Section II Si acquista la piena proprietà di un appartamento inserito in una struttura con tutte le caratteristiche e i servizi di un unità immobiliare alberghiera. Solitamente sono strutture affiancate ad una struttura gestionale che sarà incaricata di affittare (rent out) le unità immobiliari per un certo numero di giorni pattuiti. Il contratto che vige tra la proprietà e la catena alberghiera può essere di leasing o di management. I vantaggi sono legati ai benefici derivanti dall utilizzo della struttura e dalla ripartizione dei ricavi dall affitto dell unità tra proprietà e gestore. Solitamente alla proprietà spetta una quota compresa tra il 30% e il 60% dei ricavi che costituiscono una rendita dell investimento. La proprietà può essere affitta. Le categorie sono nelle quali si effettua questa tipologia di investimento sono comprese tra l Upscale e la Luxury. La destinazione prevalente è rappresentata dalla categoria resort. 22

23 LE STRUTTURE EMERGENTI CASA APPARTAMENTO VACANZE Montaione (FI) CASTELFALFI Section II PIENA PROPRIETA ACCESSO AL GOLF CLUB POSSIBILITA DI AFFITTARE LE UNITA INVESTIMENTO LIFE STYLE CONTESTO ESCLUSIVO 23

24 I NUOVI FORMATI CASA APPARTAMENTO VACANZE RESISTENZE Section II ELEVATO COSTO INIZIALE ELEVATI COSTI CODOMINIALI (GESTIONALI) PERIODI DISOGGIORNO LIMITATI SOLUZIONI DA OFFRIRE ARREDATE NON PU0 ESSERE CONSIDERATA PRIMA CASA IL SUCCESSO IN ITALIA? 24

25 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA: L UPGRADE DEI SERVIZI Section III 25

26 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA Section III UPGRADE DEI SERVIZI NUOVE ESIGENZE EFFICACIA GOLF WIFI CERTIFICAZIONI SPA WELLNESS SELF CHECK IN/OUT SOSTENIBILITA AMBIENTALE MEETING VENDING MACHINE RISPARMIO ENERGETICO EFFICIENZA 26

27 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA L UPGRADE DEI SERVIZI Il Golf Club Section III EFFETTO POSITIVO SULLA STAGIONALITA ACCESSO AD UNA CLIENTELA INTERNAZIONALE UPGRADE DELLA CATEGORIA AUMENTO DEI VALORI IMMOBILIARI DELL AREA CIRCOSTANTE DA ABBINARE A LOCALITA TURISTICHE 27

28 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA L UPGRADE DEI SERVIZI Salus per Aquam - Wellness Section III AFFIANCA L OFFERTA TRADIZIONALE EFFETTO POSITIVO SULLA STAGIONALITA FONTEVERDE SPA ACCESSO AD UNA CLIENTELA INTERNAZIONALE UPGRADE DELLA CATEGORIA IL WELLNESS PER LE LOCALITA NON TERMALI PRINCIPE DI SAVOIA CLUB10 28

29 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA L UPGRADE DEI SERVIZI Tecnologia Section III SODDISFARE LE ESIGENZE DELLA CLIENTELA AUMENTO DELL EFFICIENZA AUMENTO DELL APPEALING DELLA STRUTTURA 29

30 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA VERSO NUOVE ESIGENZE La domanda green Section III UNA STRUTTURA "GREEN" È DA PREFERIRE: 25% 6% A parità di prezzo In ogni caso 69% Non è da preferire Elaborazione Hospitality, Leisure & Health Care su dati UNWTO Elaborazione Hospitality, Leisure & Health Care su dati UNIVERDE 30

31 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA COME ESSERE GREEN? Dalle certificazioni al Green Network Section III CERTIFICAZIONI RIDUZIONE DEI CONSUMI SCELTA ETICA -MARKETING NETWORK PRENOTAZIONI CENTRALIZZATE PROGRAMMI DILOYALTY MARKETING HOTEL COMPANIES 31

32 LA NUOVA OFFERTA INTEGRATA VERSO NUOVE ESIGENZE Hotel companies & Certifications STRUTTURE CERTIFICATE LE PRINCIPALI CERTIFICAZIONI USATE 250 CERTIFICAZIONI GREEN HOTEL CERTIFICATI 12% 20% 6% Green Hospitality Award Green Key The Green Tourism Business Scheme 62% Nordic Swan Eco-label 10 STRUTTURE IN FUNZIONE (NORD AMERICA) 7 IN REALIZZAZIONE (1 IN EUROPA) RIDUZIONE RICICLO RIUTILIZZO 32 Elaborazione Hospitality, Leisure & Health care su Carlson Rezidor Report.

33 LADOMANDAEL OFFERTAREINITALIA:INUOVISCENARI Section IV 33

34 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA CHI VENDE Section IV 2% 3% CHI VENDE 17% Hotel Companies Private Equity ORIGINE DEI VENDITORI 15% 32% ITALIA USA 78% Investitori Istituzionali Fondi 53% MEDIO ORIENTE EUROPA Elaborazione Reag R&D Office su fonti varie 34

35 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA CHI COMPRA Section IV 3% 1% CHI COMPRA Private Equity ORIGINE DEGLI INVESTITORI 11% 19% 0% High -Net Worth Individuals Hotel Companies 12% Italia USA 53% 24% Fondi 76% Medio Oriente Investitori Istituzionali Elaborazione Reag R&D Office su fonti varie 35

36 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA LE TRANSAZIONI Section IV 3% TIPOLOGIE TRANSATE 12% 29% 30% 26% 5 Stelle lusso 5 Stelle 4 Stelle 3 Stelle Riconversione VOLUME IMMOBILI VENDUTI IN ASTA FALLIMENTARE 97% 3% Vendite in asta fallimentare Vendite Elaborazione Reag R&D Office su fonti varie 36

37 LA DOMANDA E L OFFERTA IN ITALIA SCENARI FUTURI Section IV SODDISFARE STIMOLARE RAPPORTI CON IL TERRITORIO SOSTENIBILITA ATTENZIONE ALLE NUOVE TIPOLOGIE EMERGENTI ATTENZIONE AI CLIENTI ESTERI 37

38 GRAZIE PER L ATTENZIONE Federica MINNELLA Engagement Manager Investment& Advisory Division Hospitality Tourism& Health Care REAL ESTATE ADVISORY GROUP - REAG 38