Comune di Candiolo Piano di recupero area B14/3 INDICE

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2 INDICE 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE ELABORATI DEL PIANO DI RECUPERO ITER AMMINISTRATIVO DIMENSIONAMENTO URBANISTICO DEL PIANO IL PROGETTO DEL PDR OBIETTIVI E FINALITÀ TEMPI PREVISTI PER L ATTUAZIONE DEL P.D.R

3 1. INQUADRAMENTO TERRITORIALE Il presente Piano di recupero, redatto ai sensi dell art.41bis della L.R. 56/77, riguarda l area individuata dal Piano Regolatore Generale del Comune di Candiolo, approvato con DGR del 24/09/2001 n 5/3971 con sigla B14/3. L area oggetto del Piano di recupero è situata nel centro storico del territorio comunale, compreso tra le via Roma, Cavour e Pinerolo. L area risulta completamente urbanizzata e non risulta gravata da vincolo idrogeologico. Individuazione dell ambito B14/3 su foto aerea Il piano regolatore ha individuato con sigla B14/3 la zona territoriale storicamente composta da diverse tipologie edilizie consolidate nel tempo: a) un primo nucleo costituito da villa padronale settecentesca, tutelato ai sensi della L.1089/39, con relativo parco con accesso diretto principale dalla Via Pinerolo e secondario dalla Via Roma, in buono stato di conservazione ed attualmente destinato a residenza (circa mc); b) un secondo nucleo, originariamente a destinazione mista, residenza agricola e pertinenze (stalle e fienile), che è stato recuperato e attualmente ad uso residenziale terziario (circa mc); c) un terzo nucleo preminentemente agricolo costituito da tre corpi di fabbrica destinati a stalle, fienili, tettoie e residenze per i conduttori agricoli, con accesso dalla Via Cavour costituito (circa mc). Tale porzione risulta ad oggi solo in parte recuperata ad uso residenziale (Edificio 1), mentre gli altri fabbricati versano in stato di abbandono e di forte degrado. I parametri urbanistici ed edilizi che regolano la trasformazione sono definiti dalla specifica scheda normativa di Piano Regolatore, che il P.d.R. fa propri. 2

4 Edificio 3, comparto C Edificio 3, comparto C 3

5 Edificio 2, comparto C 2. ELABORATI DEL PIANO DI RECUPERO Il presente Piano di Recupero è costituto dai seguenti elaborati, in conformità a quanto richiesto dall art.41bis della L.R. 56/77 e s.m.i.: - Elaborato 1 Relazione illustrativa; - Tavola 2 Individuazione su PRGC vigente scala 1: Tavola 3 Estratto catastale scala 1: Tavola 4.a Rilievo plano altimetrico - scala: 1:500 - Tavola 4.b Rilievo: piante piano terreno scala 1:200 - Tavola 4.c Rilievo: piante piano primo scala 1:200 - Tavola 4.d Rilievo: profili e sezioni scala 1:200 - Tavola 5 Tipi di intervento scala 1:500 - Tavola 6 Zonizzazione, aree pubbliche e aree fondiarie - scala: 1:500 - Tavola 7 Planivolumetrico - scala 1:500 - Tavola 8.a Progetto: piante piano terreno - scala 1:200 - Tavola 8.b Progetto: piante piano primo scala 1:200 - Tavola 8.c Progetto: piante sottotetto scala 1:200 - Tavola 8.d Progetto: profili e sezioni scala 1:200 - Tavola 9.a Opere di urbanizzazione: reti esistenti e in progetto scala 1:500 - Tavola 9.b Opere di urbanizzazione: area a servizi scala 1:100 - Tavola 10 Confronto tra le varie fasi progettuali scala 1:200 - Elaborato 11 Norme Tecniche di Attuazione - Elaborato 12 Relazione finanziaria - Elaborato 13 Schema di convenzione Gli elaborati di carattere urbanistico seguenti sono da intendersi prescrittivi: - Tavola 6 Progetto: Zonizzazione, aree pubbliche e aree fondiarie -scala 1:500 - Elaborato 10 Norme Tecniche di Attuazione. 4

6 3. ITER AMMINISTRATIVO Il piano regolatore prevede per l area B14/3 l attuazione attraverso piano di recupero e la localizzazione di 400 mq a servizi sull area S40. Sulle aree individuate dal PRGC come B14/3 e S40 è stato approvato un Piano di Recupero con DCC n.61 del 26/09/2003, che ha previsto la trasformazione di una sua parte (l Ambito C) e il trasferimento, a parità di superficie, dell area a servizi (S40), destinata a parcheggio, in un altra posizione all interno del PdR con accesso da via Roma, a seguito del titolo abilitativo n 76/04 rilasciato in data 08/06/2004 e sue successive varianti. Nel periodo di validità del PdR è stata operato il recupero dell Edificio 1, a destinazione residenziale, con la realizzazione di 5 unità abitative. Con tale PdR si intendeva recuperare gli Edifici 2 e 3 a funzioni terziario/ricettive, per sfruttare le possibilità offerte dagli eventi olimpici che si sarebbero tenuti nell inverno del Venuta meno questa opportunità, dopo il recupero dell Edificio 1, si è avuto un rallentamento delle attività originariamente previste e si è intervenuto limitatamente alle seguenti attività: - Con DIA prot del 24/11/2008, fascicolo 113/2008, si è proceduto alla parziale demolizione della tettoia individuata con l Edificio 2 e del manto di copertura dell Edificio 3 del comparto C, in quanto lo stato di abbandono aveva generato la messa in sicurezza dei fabbricati; - Con Permesso di costruire n 4/2012 in sanatoria (art. 36 DPR 380/2001) del 20/03/2012 si sono apportate alcune modifiche interne all Edificio 3 del comparto C, che hanno generato la realizzazione di alcuni tramezzi, scale interne e la modifica di alcune finestre affaccianti sul cortile interno. Recupero dell edificio 1, comparto C. Stato attuale 5

7 Recupero dell edificio 1, comparto C. Stato attuale Allo scadere del periodo di validità del piano di recupero del 2003, l Amministrazione ha poi riadattato con DCC n.105 del 10/10/2013 lo stesso strumento al fine di permettere la trasformazione dei luoghi in oggetto. Le previsioni di tale strumento risultano però ad oggi solo parzialmente attuate, lasciando incompiuta l azione di riqualificazione del tessuto urbano storico promossa e programmata dal PRGC vigente. La presente Variante al Piano di Recupero ha quale obiettivo quello di completare l azione iniziata, concentrando l attenzione sull Ambito C, di cui il recupero è rimasto incompiuto. Il progetto operativo del Nuovo PdR, nel pieno rispetto del PRGC, propone, in questo caso, il recupero degli Edifici 2 e 3 a funzioni residenziali e pertinenziali ad essa. 4. DIMENSIONAMENTO URBANISTICO DEL PIANO Il piano regolatore prevede per l area B14/3 l attuazione attraverso piano di recupero e la localizzazione di 400 mq a servizi sull area S40. Le principali quantità previste, così come individuate dalla DCC n. 31 del 23/05/2003 (Correzione di errori materiali della Variante generale n. 2 di PRGC, art. 17, comma 8, lett. A della LR 56/77) sono: B14/3 Superficie: mq Volume esistente: mc Densità: 1,68 mc/mq Destinazione d uso: residenziale S40 6

8 Superficie: 400 mq La presente Variante al Piano di recupero è redatta in conformità a quanto previsto dalla specifica scheda di PRGC. Estratto Tavola 2.1, PRGC vigente Le aree oggetto di PdR risultano tutte di proprietà privata, secondo quanto illustrato nella Tavola IL PROGETTO DEL PDR OBIETTIVI E FINALITÀ La Variante di PdR prevede la suddivisione dell area B14/3 in tre comparti di intervento: A, B e C, in analogia con quanto previsto dal PdR del 2003 e del 2013 e con i nuclei di suddivisione originaria esistenti dal complesso settecentesco. Per i differenti comparti il Piano di Recupero prescrive diversi tipi di intervento: - AMBITO A: Restauro e Risanamento conservativo per tutto il complesso della villa settecentesca con relativo parco, consentendo destinazioni d uso residenziale (in atto) e terziario pubblico e privato (possibile nel futuro) per mc. - AMBITO B: Restauro e Risanamento conservativo nella parte di recente trasformazione (Banca) e ristrutturazione edilizia senza aumento di volume nella parte residenziale, consentendo le destinazioni residenziale e terziaria in atto e future per mc. - AMBITO C: Restauro-Risanamento e Ristrutturazione edilizia senza aumento di volume per tutti gli edifici esistenti, consentendo destinazione residenziale per mc, di cui mc soggetti a cambio di destinazione d uso da ex agricola a residenza. 7

9 Coerentemente con la tabella di zona n 6, punto 6 delle Prescrizioni particolari, e l art.18, 6 c. della N.d.A. del P.R.G.C. il PdR consente il recupero totale dei volumi esistenti per un totale di mc. Le trasformazioni previste riguardano in particolare l Ambito C, che viene suddiviso in due ulteriori subcomparti. In particolare il subcomparto C1 risulta relativo all Edificio 1 la cui trasformazione risulta ad oggi conclusa, ma carente dei necessari parcheggi pertinenziali e che l attuazione del subcomparto C2 consentirà di individuare ed assegnare. Il subcomparto C2 risulta invece relativo ai fabbricati 2 e 3, alle aree pertinenziali e alle aree a servizi pubblici previsti in dismissione, in attuazione delle previsioni del PRGC. Sul subcomparto C2 vengono individuate le aree a servizi e i parcheggi pertinenziali necessari alla trasformazione di tutto l Ambito C. In sede attuativa saranno anche individuati i parcheggi pertinenziali afferenti gli alloggi realizzati nell Edificio 1, nella quantità di uno per ogni unità abitativa (si confronti la Tav. 6 del PdR). La necessità di rendere indipendenti i lotti fondiari dei subcomparti C1 e C2, ha richiesto di assicurare un accesso veicolare al subcomparto C2 con ingresso dalla nuova area a servizi che verrà dismessa al Comune. Sulla base della conformazione della fondiaria del subcomparto C1, l area a servizi è stata riposizionata lungo via Roma, così da creare un parcheggio pubblico abbellito da spazi verdi. L accesso allo stesso, e tramite esso all area fondiaria C2, è assicurato dalla realizzazione di due varchi di m. 5 all interno della muratura perimetrale della cascina che, per la parte mantenuta sarà oggetto di recupero e qualificazione. Si precisa che il riposizionamento delle aree a servizi rispetto a quanto indicato solle tavole di progetto è ammesso dal PRGC ai sensi dell art.25, 3 c. del P.R.G.. L area individuata sulle tavole di piano e che sarà dismessa al comune come servizi risulta pari a 410 mq, superiore pertanto a quanto previsto dalle norme di piano. Al fine di rendere evidente la presenza del parcheggio pubblico posto a ridosso dell originario muro di cinta del complesso agricolo, ma all interno di esso, è previsto che il PdR proceda ad intervenire sul sedime della via Roma, per l intero fronte del Subcomparto C2, realizzando un dosso sopraelevato, così come individuato sulle tavole di PdR, con materiale di finitura analogo al piazzale destinato a parcheggio, interrompendo il sedime stradale in asfalto che sarà messo a disposizione del Comune per il tempo necessario alla realizzazione delle opere di urbanizzazione e arredo urbano. Nel constatare che il PdR interviene su una porzione di Centro Storico ed al suo interno si pone un edificio di valore storico, particolare attenzione è data ai materiali da utilizzarsi. Nel caso specifico, la Variante di PdR ripropone i materiali tradizionali, mattoni a vista, intonaco, mancorrenti e ringhiere metalliche, tetti in copertura di laterizio, così come proposto dal PdR vigente. A tale riguardo, attesa la necessità di ottenere l autorizzazione dalla Commissione regionale di cui all art. 91 bis della L.R. 56/77, nelle tavole di progetto si sono date indicazioni puntuali all uso dei materiali. In particolare nella previsione di nuove aperture in facciata, si è data molta attenzione al rapporto tra le assialità delle aperture esistenti e alla coerenza dimensionale tra esistente e progetto, pur non negando la necessità di ricorrere alla formazione di nuovi lucernari sul tetto per la creare pozzi di luce. In ultimo l Amministrazione ritiene che il recupero dell Edificio 3 a totale funzione residenziale, mediante la indicativa realizzazione di 6 alloggi, possa essere l occasione per assicurare ai cittadini candiolesi una piccola quota di edilizia convenzionata; ecco perché il Comune intende sottoporre a prezzo convenzionato il 20% degli alloggi, la cui quota percentuale sarà determinata con arrotondamento per eccesso e che saranno reperiti dal progetto di riqualificazione degli edifici esistenti. 8

10 6. TEMPI PREVISTI PER L ATTUAZIONE DEL P.D.R. La presente Variante al Piano di Recupero ha la durata di 10 anni a decorrere dalla data di stipula della Convenzione urbanistica. I permessi di costruire potranno quindi essere richiesti entro il termine di validità del SUE. Anche i tempi massimi e le modalità per la realizzazione delle opere pubbliche sono stabiliti con la stipula della Convenzione urbanistica. Tutte le opere di urbanizzazione dovranno essere progettate nelle varie fasi, dal preliminare all esecutivo, a cura dei soggetti attuatori. In quest ultimo caso appare essenziale il raggiungimento in tempi ragionevoli degli obiettivi di interesse pubblico che il Comune ha individuato alla base di questa Variante al Piano di Recupero. In particolare quindi il Comune intende controllare in modo chiaro ed inequivocabile i tempi di realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria che qualifica l intervento, pertanto vengono definite le seguenti condizioni: 1. all atto della stipula della Convenzione le aree destinate a parcheggio dovranno essere cedute gratuitamente al Comune di Candiolo, il quale le riassegnerà agli operatori, così come per il sedime di via Roma, per la realizzazione delle opere di urbanizzazione primaria da effettuarsi a scomputo fino al raggiungimento dell importo degli OO.UU. primaria tabellari; 2. entro tre mesi dalla stipula della Convenzione dovrà essere redatto e consegnato agli Uffici comunali competenti il progetto esecutivo delle opere di urbanizzazione primaria(parcheggio, sistemazione muro di cinta, nuova sistemazione sedime via Roma; 3. entro tre mesi dall approvazione dei progetti esecutivi dovranno essere realizzate le opere di urbanizzazione in progetto. 9