IL MERCATO TURISTICO 2008

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1 IL MERCATO TURISTICO 2008 Sembra riproporsi sul mercato turistico marittimo, quanto già rilevato per la montagna, e per il residenziale. Il mercato non si muove in modo omogeneo. Sono in maggiore difficoltà anche in questo segmento le giovani famiglie che fanno ricorso al mutuo per acquistare una seconda casa, mentre nei mercati in cui prevalgono le famiglie consolidate e benestanti non si avvertono particolari problematiche. Sicuramente hanno inciso i tassi d interesse e l incertezza legata alle elezioni. In numerose località si registra un eccesso di offerta. Nella maggior parte dei casi le quotazioni sono rimaste tuttavia stabili rispetto allo scorso anno. I periodi di locazione estiva hanno continuato ad accorciarsi e raramente si superano le due settimane. Flessione dei valori nel semestre intorno al 10% a Santa Margherita Ligure e Rapallo, la discriminante nella quotazione è la location e la vista mare. Ad essere in difficoltà è soprattutto il mercato di fascia media (inferiore a 500 mila ) e medio-bassa, più legato alle fluttuazioni creditizie. I tempi medi di vendita, qualora il prezzo iniziale sia di mercato, sono di 4-6 mesi. Sul lungomare di Santa Margherita Ligure fino allo scorso anno mancava l offerta, oggi si rilevano decine di cartelli. La clientela è quasi completamente italiana, si registra infatti una netta diminuzione di acquirenti stranieri (in precedenza soprattutto americani, russi e inglesi). Riduzione della domanda e dei canoni anche nei mesi estivi. In queste località erano diffusi gli affitti annuali o stagionali, adesso si richiedono periodi sempre più brevi, anche singole settimane e non sempre si riesce ad affittare per l intero mese di agosto. A Porto Cervo e Porto Rotondo, si assiste ad un rallentamento del trend immobiliare, ma il mercato è comunque positivo. I prezzi sono rimasti sostanzialmente invariati rispetto allo scorso anno, e le trattative si svolgono a corpo, data l esclusività del singolo immobile. I tempi medi di vendita vanno dai 4 agli 8 mesi. Molto affollate nei mesi centrali, poco a giugno e settembre, Porto Cervo e Porto Rotondo sono realtà che non riescono a destagionalizzare nei mesi primaverili. Sono sempre presenti gli arabi e saltuariamente si registrano richieste anche di qualche indiano. I russi cercano la vicinanza al mare, la riservatezza, a volte demoliscono le ville per ricostruirle con il loro stile più negli interni (arredi e rifiniture). Vogliono ostentare molto. Cercano la spiaggetta o il molo privato, ma non direttamente sul porto, quanto nelle insenature più riparate. Il budget raramente è un problema per i russi disposti a spendere anche milioni di per ville sul mare.

2 Il Consorzio Costa Smeralda oltre a fornire tutti i servizi (vigilanza, pulizia strade, giardinaggio, eventi) valuta l impatto di tutto quello che riguarda l estetica dei palazzi, per cui ogni modifica deve essere autorizzata dal Consorzio attraverso un Comitato di Architettura. L investitore di fascia alta desidera rimanere all interno del perimetro del Consorzio, pur pagando una quota annuale si sente più garantito. Gli italiani sono soprattutto settentrionali e in parte romani. Porto Rotondo ha avuto una crescita relativa dei prezzi negli ultimi anni, sulla scia di investimenti immobiliari di personaggi famosi italiani e stranieri. A San Teodoro molti immobili risalgono agli anni 80, si è formata l abitudine alla costruzione con la pietra, il target è vario, giovani coppie, famiglie consolidate e anziani. La clientela turistica è in prevalenza settentrionale e romana. Per un bilocale si spendono dai mila. Le quotazioni sono cresciute di un 5% nel semestre. Si trovano 3 locali a mila. La zona di punta è quella di Punt Aldia, dove c è anche un campo pratica golf, con prezzi che vanno dai 7 ai 10 mila e al mq. La stagione inizia adesso con tedeschi, inglesi e svizzeri, mentre a luglio e agosto il turismo è italiano. Prevalgono le richieste di locazioni brevi, in media due-tre settimane. Ad Olbia sono maggiormente presenti le giovani coppie, sarà interessante la zona sud con la costruzione del nuovo Ospedale Don Verzè, che conterrà 350 posti letto, oltre alla scuola infermieristica. Si prevede l allungamento della pista di Olbia, anche in vista del G8 che si terrà a La Maddalena a luglio Migliorata negli ultimi tempi la vivibilità di Olbia, grazie al tunnel che unisce le due sopraelevate al nuovo porto passeggeri. Gradevole anche il centro storico in granito. Alla Maddalena c è molta attesa collegata al G8. Tre anni fa si vendeva intorno ai al mq, mentre adesso le quotazioni sono cresciute e le somme richieste per un abitazione sono di al mq. Sono partiti i militari americani, mentre è rimasta la Marina Italiana, questo dovrebbe favorire gli investimenti. Interessante nella zona a 8 km sud di Olbia, l iniziativa di Myrsine, situata a 300 metri dal mare, in prossimità di uno stagno marino con i fenicotteri. Qui sono stati realizzati circa 160 fra bilocali e trilocali, con rivestimenti delle finestre in pietra e granito, ceramiche pastello tipiche sarde, con quotazioni medie di al mq. Nell Argentario è cresciuta l apertura verso i mercati esteri (in prevalenza inglesi e nord europei). I tempi di vendita sono di circa un anno, e lo sconto è al massimo del 5%. La richiesta di lusso tipica si rivolge a ville o calori da 300 a 500 mq, che debbano essere panoramiche, particolari, nel verde. Molto apprezzati i casali toscani risalenti agli anni 60 e prima metà degli anni 70. La spesa di solito va dai 3 ai 6 milioni di. Le

3 zone più rinomate sono Sbarcatello, Poggio Calvello, Le Cannelle, Cala Piccola e Cala Grande. Quotazioni tendenti al ribasso a Viareggio, località che ha perso appeal rispetto al passato e che è capace soprattutto di attrarre una clientela lagata alla tradizione. I prezzi di 10 mila al mq fronte mare sono difficilmente proponibili. I tempi di vendita vanno dai 6 mesi ai 10 mesi. Piccoli tre locali da 70 mq nell interno e in zone periferiche, si vendono a partire da mila. Qui si sono sentite le difficoltà creditizie su un certo target che è prima casa. Prospettive migliori a Marina di Pietrasanta, dove si cercano immobili a non più di un km dal mare. Famiglie consolidate, soprattutto lombarde e fiorentine, puntano su appartamenti e villette. La disponibilità di spesa parte da mila. I valori immobiliari hanno tenuto relativamente bene. A Forte dei Marmi, il mercato è molto esclusivo, non ha risentito della crisi, l offerta è ridotta e si cerca l esclusività dell immobile e della posizione. I questo contesto sono presenti anche russi, pronti a spendere cifre superiori a quelle normali. Si stanno costruendo delle ville bifamiliari a meno di un km dal mare con piscina a cifre dai 3.5 ai 5 milioni di. A Rimini si sta registrando una flessione nella richiesta soprattutto nelle zone in cui gli immobili residenziali sono di livello medio-basso ed hanno un costo che non supera i al mq per il nuovo economico. E il caso in particolare della terza cerchia a sud e della fascia mare sud e nord. La terza cerchia nord invece rappresenta in questo momento una zona di espansione edilizia e registra un discreto numero di richieste incoraggiate da prezzi che si aggirano intorno ai al mq per il nuovo. Il mercato turistico si sta contraendo e non supera il 12% delle transazioni. La zona di maggior interesse, la prima cerchia, è quella presa di mira da una clientela di reddito medio-alto che si orienta su immobili di buona metratura, collocati in piccoli stabili, con prezzi che si aggirano intorno ai al mq per il nuovo. Il Centro storico, pur essendo in prima battuta la scelta più comune, viene scartato nella maggior parte dei casi perché è molto raro il reperimento di un immobile con garage o posto auto. Le frazioni di Rimini nord (più precisamente a nord-ovest) comprendono a partire da nord: Torre Pedrera, Viserbella, Viserba, Rivabella e San Giuliano Mare. In particolare nella zona di Viserba e Viserbella sono presenti belle villette del primo Novecento. Per immobili medi ristrutturati a Viserba, si spendono al mq. "Marina Centro" rappresenta la parte centrale dell'area litoranea e ospita gli alberghi più importanti e più eleganti del comune (tra cui il famoso Grand Hotel). La zona del porto è piena di locali che, durante il periodo estivo, sono affollati di turisti di tutte le età e

4 sono principalmente diventati delle discoteche all'aperto. Qui le quotazioni per il signorile ristrutturato possono toccare i al mq. Le frazioni di "Rimini Sud", precisamente a sud-est, sono: Bellariva, Marebello, Rivazzurra, Miramare Si tratta di quartieri prettamente turistici, nella zona compresa tra la ferrovia e il mare. La zona ha subito il fenomeno della cosiddetta "riminizzazione" degli anni sessanta quando, senza ancora un piano regolatore preciso, furono costruite numerose palazzine diventate pensioni e hotel economici, aperti a partire da aprilemaggio, uno a ridosso dell'altro. Anche il litorale meridionale ha visto sorgere aree residenziali a monte della linea ferroviaria negli ultimi anni, anche se in misura meno massiccia rispetto al litorale nord. A Bellariva soluzioni medie nuove-ristrutturate costano sui al mq. Sui Lidi Ferraresi a fronte di una stabilità delle quotazioni, si registra un allungamento dei tempi di vendita, che nell arco dell ultimo anno e mezzo sono passati dai 2-3 mesi ai 6-8 mesi. I volumi sono in sensibile contrazione, a soffrire è soprattutto il target di operai e impiegati che di solito compra con somme di mila. In questo caso si cercano bilocali e trilocali, più che in appartamento, in villette a schiera, con giardinetto privato e ingresso indipendente. Negli ultimi tre anni sono stati immessi circa 5 mila appartamenti sul litorale, e vi è molto invenduto. Gli acquirenti sono soprattutto emiliani e lombardi delle province più vicine come Mantova e Cremona. La famiglia tipo che si rivolge a queste località è una famiglia consolidata dai 40 anni in su.. I Lidi hanno delle specificità per bacino di riferimento: Porto Garibaldi è più residenziale, i Lidi di Pomposa e Scacchi attirano in prevalenza famiglie, Estensi e Spina con i loro pub e locali sono destinazione di un utenza giovanissima, mentre il Lido di Volano, diventa interessante per gli amanti della natura e del verde, in virtù degli spazi e della pineta. Le difficoltà si avvertono in misura inferiore nella fascia di spesa che va da 150 a 180 mila. Di solito con queste cifre si cercano villette bifamiliari. I top prices si raggiungono al Lido degli Estensi, dove per ville indipendenti usate vicino al mare si pagano al mq. A Otranto le quotazioni immobiliari, stabili nell ultimo anno, sono relativamente alte rispetto al resto dell area, il nuovo realizzato nelle zone periferiche viene proposto al mercato a al mq, mentre nel Centro Storico i valori sono di al mq. Si è registrata una flessione nel numero di richieste e nella disponibilità di spesa media che di solito non supera i 150 mila, per i quali si richiedono i bilocali, tagli quindi più piccoli di un tempo.

5 Gli stranieri interessati a queste zone per passare le vacanze sono prevalentemente tedeschi e inglesi, che spesso vanno in agriturismi e bed & breakfast nell interno da usare come punti d appoggio per girare diverse località durante la loro permanenza italiana. E diminuito il numero degli inglesi interessati all acquisto, hanno comprato molto negli anni passati nell entroterra di Otranto (fino a 5-10 km dal mare), pagando al mq per soluzioni da ristrutturare., ma le quotazioni sono adesso cresciute rendendo meno appetibile l investimento. Le preferenze dagli anglosassoni vanno verso le ville particolari, con volte a botte, mentre la presenza del mare è relativa, basta la vicinanza. I periodi di villeggiatura si sono ridotti a non più di due settimane, i proprietari ad Otranto non affittano per tutto l anno, ma concentrano la disponibilità degli appartamenti nei mesi estivi, nei quali possono spuntare canoni elevati (almeno al mese). Si affitta poco a giugno e settembre. Nelle Eolie si evidenzia un mercato immobiliare in peggioramento rispetto allo scorso anno. Le quotazioni sono rimaste stabili ma è diminuito il numero di transazioni. Flessione nel numero di richieste d acquisto da parte degli italiani, maggiore interesse da parte di stranieri (francesi, belgi e canadesi). La disponibilità di spesa media è fra i 200 e i 300 mila, oltre tale soglia gli immobili proposti in vendita rimangono invenduti. I potenziali acquirenti, spesso giovani coppie, ricercano due-tre locali nelle tipiche case eoliane, con terrazzi coperti di canne, travi in legno, e vista mare. Per i piccoli tagli i tempi di vendita possono raggiungere i 6 mesi, mentre ci sono molti problemi nella vendita di soluzioni più spaziose. La più richiesta è Lipari, anche perché è la più servita e la meglio collegata delle isole, anche in inverno e fuori stagione riesce a proporre servizi alberghieri e di ristorazione in modo continuativo. Dopo Lipari la domanda si rivolge a Salina. I collegamenti alle isole sono assicurati via nave da Napoli e Milazzo, e con aliscafo oltre a Napoli e Milazzo anche da Messina e Reggio Calabria. Per quel che riguarda il mercato degli affitti, si registra un calo nelle presenze turistiche nei mesi estivi, e prosegue il fenomeno dell accorciamento dei periodi di soggiorno. Si cercano una o due settimane al massimo, nel caso le due centrali d agosto. Per un bilocale con 4 posti letto, si pagano al giorno a persona. Sul Lago di Garda, La disponibilità media di chi acquista è di mila. le zone più richieste vanno da Desenzano a Torri del Benaco, raggiungibili in 20 minuti da Verona. Nella zona sud (Desenzano, Sirmione, Peschiera) prevalgono le domande di due-tre locali in residence con piscina situati anche nell entroterra fino a 2 km. Spostandosi verso la zona nord si cercano più soluzioni indipendenti e il turismo è più sensibile alla natura e allo sport. Iniziano ad affacciarsi sul mercato anche Russi ed Ucraini alla ricerca di ville indipendenti da milioni di nelle zone più settentrionali del lago.

6 I Valori economici del mercato immobiliare turistico in alcune località marine (aprile 2008) Regione Zona Prov. Località PREZZI DI VENDITA 2008 ( /mq per un'abitazione in buone condizioni) AFFITTI STAGIONALI ( /mese per un bilocale con 4 posti letto) Fronte Mare Zone interne Giugno Luglio Agosto Sett. Min Max Min Max Valore medio Valore medio Valore medio Valore medio VENETO GOLFO DI VENEZIA VE Lido Venezia VE Murano VE Burano FRIULI MONFALCONE GO Grado LIGURIA RIVIERA DI LEVANTE GE S.M.Ligure GE Rapallo GE Zoagli GE Portofino GOLFO DELLA SPEZIA SP Portovenere // // // // SP Lerici // // // // SP San Terenzo // // // // SP Bocca di Magra // // // // EMILIA R. LIDI DI COMACCHIO FE Lido di Pomposa FE Lido Scacchi FE Portogaribaldi FE Lido di Spina - ville FE Lido di Spina appartamenti FE Lido degli Estensi ville FE Lido degli Estensi appartam. FE Comacchio - Centro // // // // // // Storico FE Comacchio - Villaggio // // // // // // San Carlo FE Comacchio - // // // // // // Raibosola RIMINI RN Rimini Marina Centro // // // // // // RN Bellariva - Marebello // // // // RN San Giuliano - Celle // // // // RN Rivazzurra // // // // Miramare RN Rivabella - Viserba // // // // RN Viserbella - Torre // // // // Pedrera RN Riccione Centro Mare RICCIONE RN Riccione Mare Abissinia RN Riccione Mare Alba RN Riccione Paese RN Alba - Parco // RN Colle dei Pini // RN Periferia - San // // // // // // Lorenzo RN Fontanelle // //

7 TOSCANA VERSILIA LU Viareggio // // // // LU Lido di Camaiore // // // // LU Marina di Pietrasanta // // // // LU Forte dei Marmi // // // // LI Cecina mare // // // // LI Marina del Forte // // // // LI Marina di Castagneto // // // // MONTE ARGENTARIO GR Porto Ercole GR Porto Santo Stefano LAGUNA DI ORBETELLO GR Orbetello Centro // // GR Orbetello Neghelli // // // // // // GR Orbetello Scalo // // // // // // CAPALBIO GR Capalbio // // // // PORTO SANT'ELPIDIO AP Porto Sant'Elpidio // // Nord AP Porto Sant'Elpidio // // Centro AP Porto Sant'Elpidio // // Sud CIVITANOVA MARCHE MC Civitanova M. zona sud MC Civitanova M. zona nord MC Porto Potenza Picena CERVETERI RM Cerenova RM Campo di Mare GIULIANOVA TE Giulianova ROSETO DEGLI TE Roseto degli Abruzzi ABRUZZI TE Cologna Spiaggia BA Trani OTRANTO LE Otranto LE Santa Cesarea Terme LE Castro Marina LE Marine di Andrano AMANTEA CS Amantea CS Belmonte Calabro CS Longobardi CS Fiumefreddo Bruzio CS Torremezzo Falconara BACINO DI PAOLA CS Paola CS Cetraro CS Cittadella del Capo CS Guardia P.se CS Sangineto CS Fuscaldo CS San Lucido CS Acquappesa PALMI RC Tonnara di Palmi ISOLE EOLIE ME Isola di Lipari ME Isola di Salina ME Isola di Vulcano

8 ME Isola di Panarea ME Isola di Stromboli ME Isola di Alicudi ME Isola di Filicudi LITORALE ETNEO CT Aci Castello CT Acitrezza CT Capomulini CT Strazzo - Santa Tecla CT Mascali - Fondachello CT Fiumefreddo CT Taormina - Giardini Naxos OLBIA SS Palau SS La Maddalena SS Santa Teresa di Gallura SS Olbia - città PORTO CERVO SS Pittulongu-Bados SS Porto Istana SS Golfo Aranci SS Porto Cervo - Centro SS Porto Cervo Pantogia SS Porto Cervo - Liscia di Vacca SS Porto Cervo Abbiadori SS Porto Cervo - Pevero SS Porto Rotondo Centro SS Porto Rotondo limitrofi SS Baja Sardinia SS Poltu Quatu SS Portisco ALGHERO SS Alghero Fonte: Ufficio Studi Gabetti Regione Zona Prov. Località PREZZI DI VENDITA 2008 AFFITTI STAGIONALI Fronte Lago Zone interne Giugno Luglio Agosto Sett. Min Max Min Max Valore medio Valore medio Valore medio Valore medio VENETO VERONA VR Desenzano // // // Sirmione // // // Peschiera // // // Torri del Benaco // // // Fonte: Ufficio Studi Gabetti