RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N. 1 AL 31 MARZO 2012

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1 RESOCONTO INTERMEDIO DI GESTIONE DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N. 1 AL 31 MARZO 2012 Indice 1 Premessa Mercato Immobiliare... 2 Contesto Macroeconomico Gestione Immobiliare... 2 Cessioni e/o Acquisizioni Situazione Patrimoniale... 8 Gestione finanziaria Obiettivi di gestione del Fondo per il

2 1 Premessa Il presente Resoconto intermedio di gestione al 31 marzo 2012 è stato redatto secondo le previsioni dell art. 154-ter, comma 5, del D.lgs. n. 58/1998 (TUF), applicabile ai fondi comuni di investimento immobiliari di tipo chiuso quotati su un mercato regolamentato ai sensi dell art. 103, comma 3 del Regolamento Emittenti Consob n /1999, modificato da ultimo con delibera n del 1 aprile Mercato Immobiliare Contesto Macroeconomico Nel corso del primo trimestre 2012 le prospettive globali continuano a rimanere piuttosto incerte anche se si segnala una ripresa della fiducia dei mercati ed il differenziale tra il rendimento dei titoli italiani e tedeschi si è ridotto. L anno 2011 si è caratterizzato per un progressiva spinta all indebitamento pubblico per i Paesi dell OCSE. Lo stato della Finanza Pubblica in molti Paesi Europei, il perdurare dello stato di crisi, nonché la necessità di far fronte a crescenti spese per la salute e l assistenza sociale nel lungo periodo, sono tali da richiedere interventi di consolidamento fiscale piuttosto importanti. Le attese per il breve periodo consistono nell adozione di politiche di risanamento che dovranno controbilanciare gli effetti dell aumentata pressione fiscale sulla crescita del PIL. Il tasso di disoccupazione dell area OECD è stato pari all 8,2% per tutto il 2011 e si conferma stabile anche nei primi mesi del Nei Paesi dell area Euro il tasso di disoccupazione ha continuato a crescere progressivamente toccando quota 10,8% nel mese di febbraio In particolare le principali pressioni al rialzo si sono registrate in Italia, in Portogallo ed in Spagna ove il tasso di disoccupazione complessivo ha raggiunto rispettivamente quota 9,3%, 15% e 23,6%. In Finlandia e Olanda si continua ad assistere ad una leggera ripresa dei livelli occupazionali che hanno condotto il tasso di disoccupazione a 7,4% e 4,9%. A marzo 2012 negli Usa il tasso di disoccupazione si attesta al 8,2%, contro 9,1% registrato lo scorso agosto, ed al 7,2% in Canada contro 7,4% registrato nel mese di febbraio Gestione Immobiliare Il patrimonio del fondo Europa Immobiliare N.1 è investito in asset di buona qualità siti in Olanda, Svezia, Germania, Regno Unito ed Italia. L attività della SGR si è concentrata nella gestione degli immobili detenuti in portafoglio, con l obiettivo di mantenere e, laddove possibile, incrementarne la redditività ed il valore. Nell ottica del progressivo avvicinamento del termine del fondo, fissato al 31 dicembre 2014, la SGR sta considerando eventuali opportunità di cessione degli immobili. 2

3 Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali attività: Croydon (Regno Unito) Proseguono le analisi per la realizzazione del drive through che dovrebbe poi essere condotto in locazione da Costa Ltd., che dovrebbe occupare l unità di nuova costruzione entro la fine dell anno. Per quanto riguarda l unità 5 si segnala che le attività di ricerca da parte di Punch Pub Co. Ltd per un nuovo operatore interessato a condurre in sublocazione l unità immobiliare sino alla scadenza naturale del contratto sono tuttora in corso. Il conduttore ha cessato l attività all interno dell immobile la scorsa estate pur rimanendo obbligato al pagamento del canone sino alla scadenza naturale del contratto (dicembre 2024). Londra (Regno Unito) Le principali attività della SGR sono state rivolte all individuazione della strategia da adottare per le rinegoziazione del contrato di locazione con John Lewis nonché dell operatore che dovrà assistere la SGR in questa fase. Il contratto di locazione attuale termina nel dicembre 2016 e garantisce al conduttore un opzione di recesso anticipato nel novembre Amstelveen (Olanda) Sul fronte locativo Amlin, ha negoziato un contratto di locazione della durata di 12 mesi, a partire dal 1 gennaio 2012, su una porzione di mq 4.776,77 e 100 posti auto. Il conduttore uscente ABN AMRO, che inizialmente aveva richiesto di poter occupare il complesso sino ad inizio primavera, ha optato per una prosecuzione della locazione di altri due anni su una porzione del complesso immobiliare. La porzione degli spazi liberi è attualmente pari a mq 4.380,63 ca (28% dell intero complesso). Le analisi tecniche condotte volte a definire lo stato di manutenzione generale dell immobile, nonché il livello di efficienza energetica degli edifici, hanno individuato alcuni interventi utili da eseguirsi sull immobile. La SGR valuterà tali progetti di riordino nel corso del 2012 e congiuntamente ai nuovi potenziali conduttori del complesso. Almere (Olanda) L immobile è interamente occupato da USG People con un contratto che andrà in scadenza il prossimo 31 agosto L azienda ha comunicato al Gestore Delegato che a seguito dell esternalizzazione di alcune attività, vorrebbe razionalizzare gli spazi utilizzati in Almere ed eventualmente sublocare una porzione del complesso pur rimanendo l obbligato principale del Fondo fino alla scadenza del contratto. Il conduttore avrebbe già individuato un nuovo utilizzatore interessato dal secondo semestre 2013 e stanno proseguendo le analisi interne. Portafoglio Golden (Svezia) Proseguono le attività sul centro di Saltsjobaden finalizzate alla ricerca di nuovi conduttori per le piccole superfici rimaste sfitte. A Koping il processo di ridefinizione del layout del centro delle unità e degli impianti finalizzato a rendere lo stesso più moderno ed efficiente e quindi più concorrenziale è tuttora in corso. L importo delle opere è di SEK 36,7 Milioni ca. di cui SEK 21,7 sino al termine del primo trimestre Come da programma, in parallelo ai lavori sono state condotte alcune rinegoziazioni dei contratti di locazione esistenti nonché una promozione delle nuove unità 3

4 immobiliari disponibili. Il centro dovrebbe entrare a regime nel corso del quarto trimestre 2012 quando sarà locata la nuova unità di mq realizzata sul retro dell edificio e prospiciente l area a parcheggio, nonché con l avvio dell operatività dell operatore fast food Max Burger; la cessione dell area (mq 2.700) su cui il medesimo realizzerà una nuova unità dovrebbe avvenire nel corso del secondo trimestre A Valbo si segnala che è cessata l attività di Trend&Desing e che il Gestore Delegato ed il property manager locali sono attualmente impegnati nella ricerca di un nuovo conduttore. Gelsenkirchen (Germania) Proseguono le ricerche di due nuovi conduttori per la parte disponibile retail e per la parte office (secondo piano). Lo scorso anno sono iniziate le opere di manutenzione straordinaria della facciata dell immobile, la cui esecuzione dovrebbe concludersi nel corso del L importo delle opere complessivo è pari a Euro ca. al lordo del contributo che rilascerà la municipalità di Gelsenkirchen al Fondo in quanto trattasi di un immobile vincolato e di pregio storico-architettonico (Euro ca.). In relazione alle problematiche evidenziate sull impianto antincendio e le analisi atte ad accertare le effettive responsabilità della società venditrice dell immobile, la SGR ha tuttora in corso un contenzioso volto a recuperare le spese sostenute per l adeguamento dell impianto alla normativa vigente. Levate (Bg) La Sgr ha conferito un mandato di valorizzazione ad un primario operatore del mercato che valuterà gli utilizzi alternativi e la migliore strategia di dismissione futura dell immobile. Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) La SGR ha esercitato un opzione per la cessione di entrambe le caserme al soggetto dal quale le aveva acquistate. Le parti stanno procedendo nelle verifiche preliminari finalizzate al perfezionamento della compravendita. Roma Loc. Casal del Marmo La controparte conduttrice, Lazio Invest Srl, ha comunicato al fondo il recesso dal contratto di locazione per gravi motivi. La SGR ha contestato la sussistenza dei gravi motivi e sta valutando con i propri legali le eventuali azioni a tutela del patrimonio del fondo, fermo restando la possibilità di esperire con la conduttrice eventuali trattative volte ad un componimento bonario della vicenda. Per quanto riguarda i rimanenti immobili siti in Italia e all estero, quali Milano RSA di Via Lope de Vega, Liscate, Milano Via Bisceglie ed Eindhoven, non vi sono eventi rilevanti da segnalare e accaduti durante il periodo di riferimento della relazione. Cessioni e/o Acquisizioni Non sono state effettuate cessioni o acquisizioni di beni immobili durante il primo trimestre del

5 Non ci sono state variazioni all Asset Allocation del fondo, qui di seguito riepilogata in tabella, nel corso del primo trimestre Settoriale Asset Allocation Capitale Investito Peso attuale % Asset allocation Euro Min % Max % Terziario ,8% 30% 50% Commerciale ,8% 20% 50% Logistica ,8% 5% 25% RSA ,0% 0% 15% Altro ,1% 5% 15% TOTAL ,0% 100% 100% Geografica Italia ,0% 30% 60% Regno Unito ,5% 10% 35% Germania ,3% 0% 20% Svezia ,1% 5% 15% Benelux ,1% 10% 30% Francia 0 0,0% 0% 10% Altro (S, CEE, ) 0 0,0% 0% 10% TOTALE ,0% 100,0% 100,0% Il capitale investito indicato in tabella considera un livello di cambio pari a eurgbp 0,8339 ed eursek 8,8455, pari al cambio di chiusura del 30 marzo Lo schema della struttura delle partecipazioni detenute dal Fondo non è cambiata nel periodo di riferimento ed è di seguito rappresentata. 5

6 Europa Immobiliare n. 1 Gelsenkirchen Europa Immobiliare n. 1 (the "Fund") 99% 100% 100% Croydon Europa Immobiliare n.1 Finance Jersey Ltd PHUT Holding Ltd 1% 58,26% 41,74% Lemu Investments SA 100% 100% 100% 100% Golden Immobiliare Svezia AB formerly AB Coport 85 Tulip Property I BV Tulip Property II BV Tulip Property III BV Partnership House Unit Trust 100% 100% Golden Valbo/Köping AB formerly Handelsfastigheter Valbo/Koping AB Golden Saltsjobaden AB Almere Amstelveen Eindhoven Partnership House "Operazione immobiliare Piazza dei Navigatori. Aggiornamento In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i Promittenti Venditori ) in data 29 luglio 2009 afferente il compendio Piazza dei Navigatori (il Contratto Preliminare ), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad ottenere (i) l accertamento dell inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, l accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi maturandi; (iii) l accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. (coassicuratore) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. La data della prima udienza di comparizione delle parti é stata differita d'ufficio al 30 novembre 2011 ore ai sensi dell art. 168 bis, comma quinto, c.p.c.. 6

7 I Promittenti Venditori e le Assicurazioni si sono costitute depositando le proprie comparse di costituzione e risposta. I Promittenti Venditori hanno richiesto: (i) in via istruttoria, il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio il Comune di Roma affinché in caso di condanna detto ente manlevi e garantisca i Promittenti Venditori alla luce del proprio comportamento in merito al mancato rilascio dell agibilità inerenti i comparti Z1 e Z3; (ii) nel merito, l'accertamento dell'avveramento delle condizioni sospensive contrattualmente previste e, per l'effetto, la dichiarazione che il rifiuto di acquistare da parte di Vegagest Immobiliare dipenda unicamente dal proprio inadempimento contrattuale; (iii) sempre nel merito, l integrale rigetto delle domande proposte dall'attrice; (iv) in via riconvenzionale la condanna di Vegagest Immobiliare, per tutti i danni patiti e patendi, al pagamento di una somma pari ad Euro (pari alla caparra versata) o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà quantificata in corso di causa. Le Assicurazioni hanno richiesto: (i) in via pregiudiziale il differimento della prima udienza al fine di instaurare il contraddittorio nei confronti dei Promittenti Venditori relativamente alla domande riconvenzionali formulate; (ii) nel merito il rigetto delle domande avanzate da Vegagest Immobiliare; (iii) in via riconvenzionale subordinata, la costituzione di un pegno di Euro in loro favore nei confronti dei Promittenti Venditori; (iv) sempre in via riconvenzionale subordinata, in caso di accoglimento delle domande di Vegagest Immobiliare, il diritto di regresso / rivalsa nei confronti dei Promittenti Venditori. A fronte della richiesta di integrazione del contraddittorio avanzata dai Promittenti Venditori, il Giudice ha autorizzato la chiamata in causa del Comune di Roma, rinviando la causa all'udienza del 9 maggio Il Tribunale di Roma - preso atto dell'istanza formulata dal Comune di Roma per la chiamata in garanzia della propria compagnia assicuratrice (Le Assicurazioni di Roma) - ha autorizzato la predetta chiamata in causa e ha differito il giudizio all'udienza del 14 novembre 2012, ore In relazione alle domande giudiziali di accertamento dell inadempimento sopra indicate, la SGR, per conto del Fondo, ha altresì depositato nell ambito del suddetto giudizio dalla stessa promosso un ricorso per accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica dello stato degli immobili e delle opere di urbanizzazione onde verificare il mancato rispetto dei requisiti e delle condizioni sospensive previsti nel Contratto Preliminare. A riguardo si segnala che il Consulente Tecnico d'ufficio, Ing. Alberto Botti (di seguito, il CTU ), ha depositato in data 07 dicembre 2011, il suo elaborato peritale che accoglie integralmente la posizione sostenuta dalla SGR sia sulla incompletezza degli immobili sia sulla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione. In data 19 gennaio 2012, si è tenuta l udienza di giuramento del CTU durante la quale i Promittenti Venditori e le Assicurazioni hanno contestato il contenuto della relazione peritale chiedendo un termine per il deposito di una ulteriore memoria contenente osservazioni sul documento in parola. Il Giudice ha concesso alle avversarie termine sino al 31 gennaio 2012 per 7

8 il deposito della predetta memoria, e termine alla SGR sino al 15 febbraio 2012 per il deposito di memoria di replica. Dette memorie sono state ritualmente depositate dalle parti. Il Giudice si è riservato un provvedimento in merito all'eventuale rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio. In data 08 marzo 2012 il Tribunale di Roma - sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 19 gennaio - in accoglimento delle difese della SGR, ha ritenuto che non sussistano le ragioni per rinnovare la consulenza tecnica effettuata, ovvero per chiamare il CTU a chiarimenti, riservandosi di formulare in corso di causa ogni valutazione sul contenuto dell'elaborato peritale. L'accertamento tecnico è stato quindi dichiarato chiuso con le risultanze di cui all elaborato del CTU depositato in data 07 dicembre Con riferimento alla sentenza n. 9212/2011 con cui il TAR Lazio ha accolto il ricorso promosso dalle Promittenti Venditrici avverso i provvedimenti con i quali il Comune di Roma aveva a suo tempo ritenuto di non accogliere le domande di rilascio dei certificati di agibilità degli immobili Z1 e Z3, attestando la maturazione del silenzio-assenso nell ambito della relativa procedura (giudizio nel quale la SGR che era intervenuta, per conto del Fondo, spiegando un intervento a sostegno delle ragioni dell ente comunale), la Sgr per conto del Fondo ha promosso l'appello avanti al Consiglio di Stato contenstando le motivazioni poste alla base dal Giudice di prime cure. Con detto giudizio il Fondo intende ottenere una sentenza che confermi i provvedimenti di diniego di agibilità, anche alla luce delle risultanze della Consulenza Tecnica d'ufficio come sopra indicato. Il ricorso è stato depositato in data 30 dicembre L'udienza di trattazione in camera di consiglio è stata fissata per la data del 03 luglio Allo stato risulta costituito in giudizio soltanto il Comune di Roma. 4 - Situazione Patrimoniale Le quote del Fondo sono state collocate nell ambito di un offerta pubblica di sollecitazione svoltasi nel periodo 15 settembre novembre 2004, all epoca dell offerta pubblica, sono state sottoscritte n quote, del valore nominale di Euro ciascuna e aventi uguale diritti. A decorrere dal 4 dicembre 2006 il Fondo Europa Immobiliare n. 1 è quotato presso la Borsa di Milano. Nel corso del primo trimestre 2012 l andamento delle quotazioni ha subito una lieve flessione rispetto alla quotazione del 31 dicembre 2011, che era pari a 745, ed il valore di Borsa al 30 marzo 2012 è di Euro 671. Le quotazioni di Borsa hanno oscillato da un minimo di Euro/quota 653,5 ad un massimo di Euro/quota 764,5. La tabella che segue intende rappresentare l andamento del titolo in Borsa ed alcuni indicatori utili a determinare l oscillazione del titolo nel corso dell anno ed i volumi medi di scambio. 8

9 Anno Valore quota fine anno Media Min Max Volume medio scambi giornaliero , , , ,00 38, , , , ,00 11, , ,45 889, ,00 6, ,00 924,58 805, ,00 5, ,00 902,62 850,01 969,50 8, ,00 855,80 715,00 967,00 11,40 Q ,00 709,60 653,50 764,50 9,19 La tipologia degli investimenti del Fondo espone i Partecipanti ai rischi relativi all andamento dei mercati immobiliari e degli altri strumenti che compongono il Fondo, nonché all evoluzione economico - finanziaria, politica valutaria dei paesi nei quali gli investimenti sono effettuati Al fine di tutelarsi da tali rischi il fondo investirà in diversi settori/stati e farà ricorso ad operazioni a termine nonché ad indebitamento in valute estere. Di seguito si riporta un grafico riguardante l andamento della quota alla data del presente resoconto: Europa Immobiliare N /12/06 04/03/07 04/06/07 04/09/07 04/12/07 04/03/08 04/06/08 04/09/08 04/12/08 04/03/09 04/06/09 04/09/09 04/12/09 04/03/10 04/06/10 04/09/10 04/12/10 04/03/11 04/06/11 04/09/11 04/12/11 04/03/12 Il valore del fondo all ultima relazione semestrale disponibile, ossia al 31/12/2011, è pari ad 1933,854 per ciascuna quota. La performance annualizzata, calcolata in termini di tasso interno di rendimento, alla data del 31 dicembre 2011 è stata pari a -0,82%. 9

10 Di seguito si riporta il dettaglio dei dividenti distribuiti: Data Provento unitario Provento complessivo 28/03/2006 4, ,00 08/02/ ,00 13/03/ ,00 12/03/ ,00 25/03/ ,00 24/03/ , ,00 Totale ,00 Gestione finanziaria Alla data del 31/3/2012, il complesso dei finanziamenti concessi al Fondo Europa ammontava ad ,61 (di cui ,61 di pertinenza del Fondo). L importo dei finanziamenti è comprensivo della linea di credito ipotecaria presso Carige pari a ,65, dei finanziamenti ipotecari concessi da ING pari a e del finanziamento ipotecario in valuta concesso da Nationwide Building Society pari a ,96 (di cui di pertinenza del Trust). L importo in valuta pari a GBP è stato convertito opportunamente convertito in Euro al tasso 0,8339. In data 30 marzo 2012 la SGR ha provveduto ad un rimborso parziale dei finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance per un importo di 2,45 Milioni; tale rimborso si è reso necessario al fine di preservare il rapporto tra il valore di mercato degli immobili dati in garanzia e le somme erogate nel rispetto dei covenant presenti nel contratto. L importo del finanziamento di ING al 31 dicembre 2011 era pari a 65,70 Milioni. Si segnala che in data 28 marzo 2012 l istituto CARIGE ha provveduto ad inviare una comunicazione nella quale segnalava che a causa delle riduzioni di valore di mercato degli immobili di mercato forniti in garanzia (portafoglio italiano) alla data del , si era reso necessario ridurre la linea di debito accordata nel luglio 2009 da ad Il costo medio del debito calcolato dall inizio dell anno è pari al 3,29%, mentre la leva finanziaria è pari al 45,27% se calcolata sul valore di immobili e partecipazioni al 31/03/2012 (senza includere il corrispettivo della caparra per il preliminare d acquisto di Roma). Il valore della partecipazione in Partnership House è stata rettificata per includere anche l importo del finanziamento con Nationwide Building Society; l importo dei debiti del Fondo è stato incrementato del predetto importo. 10

11 Nel corso del trimestre 2012 si è provveduto a rinnovare le operazioni di copertura del rischio di oscillazione del tasso di cambio con una frequenza mensile. Il risultato complessivo delle coperture eseguite sulla corone svedese è stato negativo e pari a ,43, mentre il risultato delle operazioni di copertura verso la sterlina britannica è stato negativo e pari a ,08. Il livello medio di copertura del cambio eur/gbp è pari a 0,836325, il livello medio di copertura del cambio eur/sek è pari a 8, Obiettivi di gestione del Fondo per il 2012 La gestione continuerà a focalizzarsi sul portafoglio esistente privilegiando eventuali operazioni di vendita degli immobili che possano soddisfare gli obiettivi di rendimento che il Fondo si prefigge nonché su operazioni di valorizzazione di medio-lungo periodo di taluni asset in vista della futura dismissione. 11