Relazione semestrale al 30 giugno 2003

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1 FONDO PER INVESTIMENTI IN IMMOBILI PREVALENTEMENTE NON RESIDENZIALI Relazione semestrale al 30 giugno 2003 POLIS FONDI IMMOBILIARI DI BANCHE POPOLARI SGR.p.A.

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3 NOTA ILLUSTRATIVA DELLA RELAZIONE SEMESTRALE AL 30 GIUGNO 2003 DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO POLIS 1. Premessa Il Fondo Immobiliare Chiuso Polis ammonta a nominali 258 milioni di Euro ed è suddiviso in quote del valore nominale di Euro ciascuna. L attività di gestione ha avuto inizio il 18 giugno La presente relazione è stata redatta sulla base delle direttive impartite dal Provvedimento Banca d Italia del 24 dicembre Commento dei principali dati al 30 giugno 2003 Il valore della quota al 30 giugno 2003 è di 2.271,833 e determina un rendimento netto del 2,54% su base semestrale tenuto conto del provento di 60 per quota distribuito nel mese di marzo Rispetto al valore di collocamento (giugno 2000) l incremento è del 16,59%. La performance del Fondo calcolata dalla data dell inizio dell attività di gestione si attesta al 5,19% e risulta superiore all obiettivo di rendimento netto annuo composto del 5%. Il totale delle Attività del Fondo, alla data del 30 giugno 2003, ammonta a e risulta composto per il 6,73% circa da strumenti finanziari e liquidità ; per l 89,34% circa da immobili e diritti reali immobiliari e per il 3,93% circa da altre attività. Le passività risultano pari a Alla data del 30 giugno 2003 gli Esperti Indipendenti hanno attribuito al patrimonio immobiliare del Fondo il valore di che, confrontato all analogo valore del 31 dicembre 2002, evidenzia una plusvalenza di La quotazione del titolo presso la Borsa Italiana S.p.A. al 30 giugno 2003 è stata di 1.662,00. 1

4 3 Attività di gestione 3.1 Gestione immobiliare Con riferimento all attività di investimento immobiliare del Fondo, nel corso del semestre è stata perfezionata l operazione di acquisizione immobiliare in LACCHIARELLA (MI) Località Villamaggiore L acquisto, avvenuto in data 29 gennaio 2003 al prezzo di , si riferisce ad una porzione del complesso immobiliare a destinazione industriale ad esclusivo uso logistico del Milano Logistic Center sito nel Comune di Lacchiarella. In particolare sono stati acquisiti tre interi edifici per una superficie totale coperta di circa mq , di cui circa mq. 800 adibita ad uffici oltre ad un area recintata e custodita di circa mq , con annesso fabbricato di servizio, destinata a stoccaggio merci e parcheggio per mezzi pesanti. Il complesso, locato a vari conduttori del settore dei trasporti, della gestione di archivi e della logistica, si caratterizza per la natura di centro progettato ed organizzato per la logistica dei trasporti e del magazzinaggio con servizi e tecnologia specifici. Si distingue altresì per la caratteristica di essere prossimo alle grandi infrastrutture (grande viabilità e ferrovia) nel territorio sud di Milano e per le prospettive di crescita suffragate dalla prossima realizzazione, nella stessa località, di un centro organizzato per l interscambio gomma-ferro. Gli altri cespiti immobiliari presenti in portafoglio sono i seguenti: MILANO Via Montefeltro 6/a Acquistato in data 5 ottobre 2000 per , è un immobile composto da due fabbricati ad uso uffici localizzati in Milano via Montefeltro 6/a. Costruito nel 1992, l'immobile consta di una superficie lorda complessiva di mq comprensiva di un parcheggio di circa 300 posti auto, parte in garage sotterraneo, parte in parcheggio pilotis. L'immobile è interamente locato all Istituto Geografico De Agostini S.p.A. che ha recentemente avviato una operazione di rinnovamento impiantistico e funzionale di una porzione della proprietà, con conseguente incremento di valore del cespite. Va osservato che lo sviluppo infrastrutturale ed immobiliare della zona (passante, polo fieristico, sviluppo zona Certosa) si sta compiendo secondo le previsioni prospettate nella fase decisionale precedente la scelta dell investimento. ROMA Via Costi 58/60 Acquistato in data 19 aprile 2001 per , è un immobile ad uso uffici ubicato nella zona est di Roma in Via Costi 58/60, nelle immediate vicinanze del tratto autostradale Roma - l Aquila (A24) e della stazione ferroviaria di Tor Sapienza. Costruito nel 1991, l immobile si sviluppa su una superficie lorda complessiva di mq oltre a mq circa di parcheggi esterni (250 posti auto). E interamente locato ad Orbit Communications Company S.p.A. L avvenuta apertura dell innesto della via Costi sul tratto di collegamento autostradale Roma - L Aquila ha avvicinato sensibilmente l immobile al centro della città. La zona di Tor Sapienza in prossimità dell immobile è inoltre interessata da un importante processo di riqualificazione urbanistica e viabilistica, al quale contribuiscono anche le Ferrovie dello Stato che hanno già avviato i lavori per la realizzazione della nuova stazione di Tor Sapienza, che verrà servita dalla Ferrovia Regionale Metropolitana. Infine, il concretizzarsi della 2

5 realizzazione del vicino Polo Tecnologico di Roma, meglio conosciuto come Tecnopolo Tiburtino, completa il quadro prospettico che ha dettato la scelta di acquisizione. SESTO FIORENTINO (FI) Loc. Osmannoro Acquistato in data 18 giugno 2001 per , è un complesso immobiliare alberghiero di 180 camere denominato Novotel, ubicato in Sesto Fiorentino, località Osmannoro, nelle vicinanze dell Aeroporto di Firenze- Peretola e dell uscita dell Autostrada del Sole-Firenze Nord. Costruito nel 1997, l immobile si sviluppa su una superficie lorda di mq oltre a mq di parcheggi (70 posti auto). L attuale conduttore è Sifalberghi Società Italo-Francese Alberghi S.r.l. controllata dalla multinazionale ACCOR. La bontà del contratto e la qualità del conduttore fanno dell investimento un punto di riferimento nel portafoglio. L imminente apertura di un hotel IBIS (in fase di realizzazione in posizione di confine con la proprietà del Fondo), gestito dalla stessa catena del Gruppo ACCOR, darà origine ad un polo alberghiero di grande rilievo ed attrazione per tutta l area fiorentina. Le sinergie che si creeranno dovrebbero giovare alla crescita reddituale dell attività esercitata nel Novotel. MILANO Via Visconti di Modrone 11/15 Acquistato in data 25 giugno 2001 per è un immobile ad uso uffici ubicato nel centro storico di Milano, in Via Visconti di Modrone 11/15. L immobile, radicalmente ristrutturato nel 2001, ha una superficie lorda complessiva di circa mq oltre a circa mq. 500 di parcheggi interrati (10 posti auto). L immobile è interamente locato a Eptaconsors S.p.A. ROMA Via del Serafico 121 Acquistato in data 25 giugno 2001 per è un immobile ad uso uffici ubicato in Roma, Via del Serafico 121, nella zona est del quartiere Eur. L immobile, radicalmente ristrutturato nel 2001, consta di una superficie lorda complessiva di circa mq oltre a circa mq di parcheggi interrati e circa 50 posti auto esterni. L immobile è interamente locato a I.F.A.D., Agenzia dell Organizzazione delle Nazioni Unite. ROZZANO (MI) Milanofiori Palazzo Q Acquistato in data 9 luglio 2001 per , è un immobile ad uso uffici ubicato nel Centro Direzionale di Milanofiori. Il fabbricato è stato radicalmente ristrutturato nel 2001, la superficie lorda complessiva è di circa mq oltre ad 80 posti auto in autorimessa interrata e 60 posti auto esterni. L immobile è locato a vari conduttori. Con uno di essi, E-Planet, è stato raggiunto un accordo tendente alla riduzione degli spazi locati con conseguente modifica del contratto in essere. Tale operazione consentirà di locare circa mq a Noicom S.p.A. con decorrenza 1 luglio 2003, mentre per altri mq circa - per i quali E-Planet continuerà a corrispondere la redditività per sei mensilità - si confida di concludere contratti di locazione con nuovi conduttori, con i quali sono già in corso avanzate trattative. E-Planet proseguirà, con contratto ridotto, nella conduzione di circa mq Si segnala infine che è stato completato l iter amministrativo che ha autorizzato il prolungamento della linea metropolitana milanese 2 (linea verde) dall attuale capolinea di Famagosta a Milanofiori. I lavori avranno inizio nel prossimo autunno e dovrebbero concludersi entro la fine del La stazione Milanofiori-Forum sarà ubicata a circa 300 metri dall immobile di proprietà, con conseguente incremento del valore del cespite. 3

6 BUSNAGO (MI) Centro Commerciale Globo Acquistata in data 25 settembre 2001 per , la Galleria di negozi (Globo 1) del Centro Commerciale Globo di Busnago ha una superficie totale di circa mq con 64 esercizi commerciali che sviluppano una superficie locata di circa mq Rientra nell investimento anche il diritto di opzione per l acquisto delle gallerie commerciali dell ampliamento già realizzato (Globo 2) e delle Gallerie dei successivi eventuali futuri ampliamenti del Centro. L immobile è locato a vari operatori commerciali con i quali è in corso una corretta e normale gestione dei rapporti contrattuali. Fa eccezione la sola Giacomelli Sport S.p.A. alla quale è stato notificato sfratto per morosità. BOLOGNA Viale Aldo Moro 21 Acquistato in data 5 febbraio 2002 per , è un immobile ad uso uffici ubicato in Bologna, in Viale Aldo Moro 21. L immobile, ultimato nel 2002, si trova nelle vicinanze della Fiera e consta di una superficie lorda complessiva di circa mq , comprensiva di n. 226 posti auto interrati oltre a n. 28 posti auto esterni. L immobile è interamente locato alla Regione Emilia-Romagna. TAVAZZANO CON VILLAVESCO (LO) Via Ferdinando Bocconi 6/8 Acquistato in data 25 giugno 2002 per , è un immobile a destinazione logistica, prospettante sulla Via Emilia, in comune di Tavazzano con Villavesco, ultimato nel

7 La superficie dell area è di mq , la superficie coperta di mq ; la superficie lorda complessiva dell edificio è di mq comprensivi di mq di uffici e servizi. L immobile è locato a vari conduttori. A seguito dell azione di sfratto per morosità intrapresa nei confronti del conduttore Addventure S.p.A., è stato sottoscritto in sede giudiziale un verbale di conciliazione che ha portato, alla data del 15 marzo 2003, alla cessazione del rapporto di locazione, al contestuale rilascio degli spazi ed al pagamento della morosità. Per gli spazi in questione la Società Frans Maas, già conduttrice nel complesso immobiliare, ha formalizzato la richiesta di assunzione in locazione dal 1 settembre Andamento dei settori immobiliari di interesse Nonostante segnali premonitori dell inizio di una fase di stabilità generalizzata, il mondo dei fondi d investimento immobiliare è in fermento grazie alle nuove frontiere operative delineate con la nuova normativa, che potrebbero moltiplicare i soggetti sul mercato e differenziare i prodotti d investimento finora disponibili. In un anno di incertezze per Borse e gestioni patrimoniali, il rendimento medio dei Fondi Immobiliari ha generalmente superato il 5%. Nell ambito di un panorama non completamente positivo si pensa che i Fondi rappresenteranno, durante il prossimo triennio, il motore trainante del mercato immobiliare italiano. Nel comparto terziario, la discrasia tra la domanda di immobili di qualità e l offerta del mercato immobiliare accentua in alcune aree e per alcuni immobili il rallentamento delle performance. Il mercato immobiliare della grande distribuzione organizzata continua ed essere spinto più dall interesse degli investitori istituzionali che dai consumi, che cominciano a rallentare. La situazione italiana di ritardo rispetto alla media europea, in termini di ampiezza media dei centri commerciali, continua infatti a suscitare un grande interesse in capo agli investitori stranieri, con conseguente assestamento dei rendimenti. Gli analisti stimano che il mercato immobiliare della logistica raggiungerà un incremento almeno pari al 20%. Le aree più richieste sono i nodi automobilistici di Piacenza, Verona, Modena, Lodi e gli hinterland di Milano, Roma e Napoli. Il settore sta attualmente attraversando una fase congiunturale caratterizzata da un leggero calo dei canoni di locazione e da una dilatazione dei tempi necessari per locare gli spazi. La crisi del turismo iniziata nel secondo semestre del 2001 continua a livello internazionale e in Italia ha colpito la redditività delle strutture alberghiere di fascia elevata. Ciò nonostante l Italia rimane uno dei mercati con le maggiori performance d Europa, confermando la natura meramente congiunturale di questa fase. Le principali città italiane rimangono di fatto tra i 10 top performance market europei: le città di Venezia, Firenze e Roma si posizionano rispettivamente in seconda, quinta e ottava posizione. Il quadro generale mantiene alto l interesse degli operatori/investitori sia italiani che esteri verso il mercato alberghiero italiano in tutte le sue accezioni. I piani di sviluppo delle catene alberghiere internazionali sono principalmente rivolti all Italia. I rendimenti riscontrati nell ambito delle operazioni immobiliari nel settore rimangono sostanzialmente stabili. 5

8 Linee strategiche future All interno degli scenari caratterizzati dall attuale fase congiunturale, le strategie ritenute perseguibili per il Fondo seguiranno le seguenti direttrici: si cercherà di dare inizio ad una rotazione del portafoglio immobiliare, dismettendo gli immobili con le maggiori plusvalenze potenziali, per reinvestire il ricavato in altri immobili secondo l asset allocation del Fondo; si valuteranno possibili operazioni di sviluppo immobiliare. Queste rappresenterebbero da un lato una ottima strategia difensiva in caso di ciclo immobiliare negativo, dall altro consentirebbero di contenere i costi dei prodotti con quindi maggiori margini di future plusvalenze; si farà ricorso, se del caso, alla leva finanziaria finora inutilizzata, sia in fase di acquisizione di investimenti particolarmente interessanti, sia per finanziare i rimpiazzi di patrimonio resi necessari dalle eventuali cessioni di cui sopra Gestione mobiliare Gli investimenti in strumenti finanziari, la cui quota risulta essere pari circa al 6% del totale delle attività, sono stati effettuati in ottemperanza a quanto previsto dalla normativa vigente e dal regolamento del Fondo. Le disponibilità liquide sono state investite in strumenti finanziari quotati di rapida e sicura liquidabilità, aventi cioè una vita residua non superiore a dodici mesi. Riportiamo di seguito in forma schematica gli investimenti in portafoglio alla data di redazione della relazione semestrale: TITOLO VALORIZZAZIONE 30 giugno 2003 TASSO CEDOLA SCADENZA TITOLO BOT BTP 5,25% ,25% BUND 4,25% ,25% BTP 4,50% ,50% TOTALE Fatti di rilievo avvenuti dopo la chiusura dell esercizio Nella prima settimana del mese di Luglio è stato notificato l atto di intimazione di sfratto per morosità a Tecnosistemi S.p.A., conduttore di una porzione significativa dell immobile di Rozzano. La morosità del conduttore, che sembra essere coinvolto in una situazione di crisi finanziaria, per ora è limitata ad una sola rata di canone. In data 16 luglio 2003 è stata firmata con il Comune di Tavazzano una convenzione a seguito della quale il Fondo 6

9 acquisisce una volumetria aggiuntiva da utilizzare nell ambito del lotto di proprietà. Tale dotazione volumetrica consentirà, tra l altro, la realizzazione di nuovi uffici all interno dei magazzini esistenti, consentendo di soddisfare esigenze di ampliamento manifestate da qualche conduttore, con conseguente aumento di rendimento. 5. Criteri di valutazione applicati I criteri di valutazione adottati sono quelli stabiliti dal Provvedimento del Governatore della Banca d Italia del 20 settembre 1999 in attuazione del D. Lgs. 24 febbraio 1998 n. 58 e del Regolamento del Ministero del Tesoro, del Bilancio e della Programmazione Economica n.228 del 24 maggio STRUMENTI FINANZIARI Gli strumenti finanziari negoziati su mercati regolamentati sono stati valutati all ultimo prezzo disponibile rilevato nel mercato di negoziazione di riferimento: i titoli di stato italiani sono stati valutati all'ultimo prezzo disponibile sul mercato MTS; i titoli di stati esteri sono stati valutati all'ultimo prezzo disponibile sui rispettivi mercati regolamentati. IMMOBILI Ogni immobile è stato oggetto di valutazione specifica da parte degli Esperti Indipendenti. Il valore stimato indica il prezzo a cui il cespite potrebbe essere ragionevolmente venduto alla data in cui è effettuata la valutazione. Per la determinazione dei valori di mercato degli immobili gli Esperti Indipendenti hanno utilizzato il metodo valutativo reddituale della capitalizzazione dei redditi (canoni di locazione). Tale metodo consente di stimare il valore di mercato di un immobile attraverso i redditi che esso è in grado di produrre e consiste nella trasformazione di un reddito in un valore capitale mediante l applicazione di un opportuno tasso di capitalizzazione. ALTRE ATTIVITA ratei e risconti attivi: sono stati contabilizzati in base al criterio di competenza "pro-rata temporis"; credito IVA: è stato contabilizzato in base al valore nominale che corrisponde al valore di realizzo; altre attività: sono state valutate in base al valore di presumibile realizzo. ALTRE PASSIVITA ratei e risconti passivi: sono stati contabilizzati in base al criterio di competenza "pro-rata temporis"; debiti d'imposta: sono stati contabilizzati in base al loro valore nominale; altre passività: sono state contabilizzate in base al loro valore nominale. Polis Fondi Immobiliari di Banche Popolari S.G.R.p.A. Milano, 24 luglio

10 RELAZIONE SEMESTRALE DEL FONDO IMMOBILIARE CHIUSO POLIS gestito da Polis Fondi Immobiliari di Banche Popolari SGR.p.A. SITUAZIONE PATRIMONIALE AL 30 GIUGNO 2003 ATTIVITÁ Situazione al 30 giugno 2003 Valore complessivo In percentuale dell attivo Situazione al 31 dicembre 2002 Valore complessivo In percentuale dell attivo A. STRUMENTI FINANZIARI Strumenti finanziari non quotati A1. Partecipazioni di controllo A2. Partecipazioni non di controllo A3. Altri titoli di capitale A4. Titoli di debito A5. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari quotati A6. Titoli di capitale A7. Titoli di debito A8. Parti di O.I.C.R. Strumenti finanziari derivati B. IMMOBILI E DIRITTI REALI IMMOBILIARI B1. Immobili dati in locazione B2. Immobili dati in locazione finanziaria B3. Altri immobili B4. Diritti reali immobiliari C. CREDITI D. DEPOSITI BANCARI E. ALTRI BENI (da specificare) F. POSIZIONE NETTA DI LIQUIDITÁ F1. Liquidità disponibile F2. Liquidi da ricevere per operazioni da regolare F3. Liquidità impegnata per operazioni da regolare G. ALTRE ATTIVITÁ G1. Crediti per P.C.T. attivi e operazioni assimilate G2. Ratei e risconti attivi G3. Crediti di imposte G4. Altre G5. Credito IVA ,96% 5,96% 89,34% 89,20% 0,14% 0,77% 0,56% 0,21% 3,93% 0,25% 0,01% 1,14% 2,53% ,60% 6,60% 86,01% 76,74% 9,27% 0,97% 0,97% 6,42% 0,36% 0,01% 1,19% 4,86% TOTALE ATTIVITÁ ,00% ,00% PASSIVITÁ E NETTO H. FINANZIAMENTI RICEVUTI I. STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI L. DEBITI VERSO PARTECIPANTI L.1 Proventi da distribuire L.2 Altri debiti verso i partecipanti M. ALTRE PASSIVITÁ M1. Provvigioni ed oneri maturati e non liquidati M2. Debiti di imposta M3. Ratei e risconti passivi M4. Altre M5. Fondo imposte sospese M6. Debiti per cauzioni ricevute TOTALE PASSIVITÁ VALORE COMPLESSIVO NETTO DEL FONDO Numero complessivo delle quote in circolazione Valore unitario delle quote Rimborsi o proventi distribuiti per quota Situazione al 30 giugno ,833 60,000 Situazione al 31 dicembre ,994

11 Polis Fondi Immobiliari di Banche Popolari SGR.p.A Milano, via Gonzaga 7 T F sgr@polisfondi.it Capitale sociale i.v. C.F. e P.IVA: Iscrizione Albo Banca d Italia 11/1/99 n.73 Banca depositaria: BANCA POPOLARE DI MILANO Immagini: Giannina Zedda per Polis, tecnica mista

12 maverickmilano.it