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1 Condominio, per i risparmi energetici basta la maggioranza dei presenti.ipsoa.it Claudio Bovino La riforma della disciplina del condominio, nel modificare l'articolo del codice civile dedicato alle innovazioni, introduce quelle "ad interesse sociale nella quale risultano incluse le opere realizzate per il contenimento del consumo energetico degli edifici". Lo scorso 20 novembre, la 2ª Commissione permanente (Giustizia) del Senato, ha approvato il disegno di legge A.S. n B, recante "Modifiche alla disciplina del condominio degli edifici", in un testo che è il risultato dell unificazione, con modifiche, dei disegni di legge AA. SS. nn. 71 (Legnini ed altri), 355 (Pastore ed altri), 399 (Mugnai), 1119 (Carrara ed altri), 1283 (Valentino). Tra i 32 articoli del ddl che entrerà in vigore dopo sei mesi dalla pubblicazione della legge in GU e già da subito oggetto di critiche ed osservazioni ve ne sono due (gli articoli 5 e 28), che introducono delle novità in materia di risparmio energetico, come vedremo meglio nel prosieguo. Art. 5 del ddl di riforma della disciplina del condominio L'articolo 5 del ddl de quo incide sulla materia delle innovazioni novellando l'art c.c. Premettiamo innanzitutto che la riforma non ha toccato la regola del quorum speciale previsto per le innovazioni dal primo comma dell'art c.c. il quale, per l appunto, stabilisce richiamandosi al comma 5 dell'art c.c. che i

2 condomini, con la maggioranza dei partecipanti all assemblea di condominio e i 2/3 del valore dell'edificio, possano decidere tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. L intervento sull art c.c. viene, pertanto, realizzato dal legislatore grazie all inserimento di due nuovi commi (subito dopo il primo) e lasciando inalterato sia come detto il comma 1, sia l attuale comma 2 relativo alle innovazioni vietate (che sarà, quindi, il comma 4, una volta divenute definitive le modifiche in parola). In ogni caso, le maggioranze di cui qui si discute rimangono rispettose del principio del doppio quorum (teste e millesimi), facendo sempre riferimento sia alle quote millesimali sia al numero dei condomini. Le maggioranze richieste per le innovazioni di interesse sociale (nuovo comma 2 dell art c.c.) Orbene, il nuovo comma 2 dell art prevederà che i condomini possano approvare alcune tipologie di innovazioni con la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (cioè il 50% dei millesimi) come previsto dal comma 2 dell'art c.c. Qualcuno giudica tale riduzione della maggioranza rispetto a quella prevista per le innovazioni ordinarie come un quorum che, in verità, rimane comunque un po troppo alto, trattandosi di innovazioni che avrebbero potuto essere maggiormente favorite proprio per la loro importanza sociale. A questa formulazione della norma, in effetti, si è pervenuti a seguito delle modifiche introdotte dalla Camera, dato che il testo licenziato dal Senato in prima lettura prevedeva la maggioranza degli intervenuti e solo 1/3 del valore dell edificio.

3 Secondo la nuova disposizione, le innovazioni di interesse sociale, nel rispetto delle normative di settore, potranno avere ad oggetto, tra l'altro: 1) il miglioramento della sicurezza e della salubrità degli edifici e degli impianti; 2) l eliminazione delle barriere architettoniche; 3) contenimento del consumo energetico; 4) la realizzazione di parcheggi; 5) la produzione di energia da impianti di cogenerazione e da fonti rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune (previsione inserita grazie ad una modifica apportata dalla Camera); 6) installazione di impianti centralizzati per la ricezione di qualsiasi flusso informativo (come la ricezione televisiva), e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, ad esclusione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso. La richiesta del condomino (nuovo comma 3 dell art c.c.) Il nuovo comma 3 dell art c.c. secondo il testo del ddl definitivamente approvato dal Senato prevederà l obbligo dell amministratore di convocare l assemblea entro trenta giorni dalla richiesta anche di un solo condomino

4 interessato all adozione delle deliberazioni inerenti le innovazioni di interesse sociale di cui al precedente nuovo comma. La richiesta del condomino dovrà contenere l indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti: in mancanza, l amministratore dovrà invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni. Il coordinamento della normativa vigente con le novità della riforma (art. 27 del ddl di riforma della disciplina del condominio) Ovviamente, il legislatore ha redatto alcuni articoli della riforma allo specifico scopo di coordinare la normativa vigente con le modifiche apportate alla materia del condominio. In particolare, hanno tali finalità gli articoli 27, 28, e 29 del ddl con riguardo alle maggioranze richieste per le deliberazioni condominiali di interesse sociale : in tutti questi articoli, il riferimento all art c.c. viene sostituito con quello all art. 1120, comma 2 c.c., in modo tale che, in tutti questi casi, venga richiesta una maggioranza relativa ovvero degli intervenuti all assemblea condominiale purché rappresentativa di almeno un terzo del valore dell edificio. Per quanto qui ci interessa, si rileva, infatti, che l art. 28 del ddl in parola novella l art. 26 della legge 9 gennaio 1991, n. 10 (Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia), sostituendo in particolare: al comma 2 dell art. 26, L. n. 10/1991 le parole: semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea con le seguenti: degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio [le

5 innovazioni da deliberare qui riguardano gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia, individuati grazie ad un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato]; al comma 5 dell art. 26, L. n. 10/1991 le parole: l assemblea di condominio decide a maggioranza, in deroga agli articoli 1120 e 1136 del codice civile con le seguenti: l assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell articolo 1120 del codice civile [le innovazioni da deliberare qui riguardano l'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato]. Alcune considerazioni Vi sono alcune perplessità destate dalle nuove norme. Una di queste, per cominciare, è (addirittura) segnalata nell apposito dossier (n. 398) predisposto dal Servizio Studi del Senato. I tecnici del Senato non ritengono sufficientemente chiaro il numero 6) del nuovo comma 2 dell art cc. Come abbiamo visto, la norma, da un lato, include tra le innovazioni di interesse sociale l installazione di impianti centralizzati per la ricezione dei flussi informativi (di qualsiasi tipo, ad esempio la ricezione televisiva), e i collegamenti fino alle diramazioni alle singole utenze, e, dall altro lato, esclude l installazione di impianti che non pregiudichino la destinazione della cosa comune o il diritto di condomini a farne uso, senza, però, specificare si legge nel dossier citato le modalità con cui potranno essere disposte le installazioni degli impianti qui considerati che non

6 rientrerebbero nell'ambito di applicazione del n. 3) del nuovo comma 2 dell'articolo 1120 c.c. Una seconda perplessità parrebbe legata alle maggioranze che verranno richieste dalla legge per deliberare le innovazioni di interesse sociale finalizzate al contenimento del consumo energetico. Sotto tale profilo, il nuovo comma 2 dell art c.c. ritiene sufficiente la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Tale previsione sembrerebbe in contrasto proprio con quanto previsto dalla Legge n. 10/1991 per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico e all'utilizzazione delle fonti di energia [ci riferiamo all art. 26, comma 2, L. n. 10/1991, più volte modificato, da ultimo dal comma 22 dell art. 27, legge sviluppo 23 luglio 2009, n. 99.] laddove verrà richiesto un quorum meno severo rappresentato dalla maggioranza degli intervenuti e con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio, previa certificazione o diagnosi energetica rilasciata da un tecnico abilitato. Confrontiamo meglio queste due norme con l ausilio di una tabella. Le maggioranze per le innovazioni di interesse sociale : il contenimento del consumo energetico Art. 5 del DDL: introduce nell art c.c. un nuovo comma 2I condomini possono approvare le innovazioni aventi ad oggetto il contenimento del consumo energetico con: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio (cioè il 50% dei millesimi) ex comma 2 dell'art c.c. Art. 28 del DDL: sostituisce alcune parole del comma 2 dell art. 26, L. n. 10/1991I condomini possono approvare le innovazioni aventi ad oggetto gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all'utilizzazione delle fonti di energia, individuati grazie ad un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato con: la maggioranza degli

7 intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell edificio Di primo acchito, in effetti, poteva sembrare che per lo stesso tipo di opere vengano richieste maggioranze diverse, ma così non è, dato che è proprio la previsione del rilascio della documentazione energetica da parte del tecnico abilitato già presente nella normativa ancor oggi vigente che viene a giustificare la mera richiesta di una maggioranza semplice, e ciò ci consente di sciogliere almeno questa perplessità.

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