Università IUAV di Venezia facoltà di Architettura ClaSa corso di laurea in Scienze dell architettura aa

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1 Università IUAV di Venezia facoltà di Architettura ClaSa corso di laurea in Scienze dell architettura aa corso di Estimo prof. arch. Federica di Piazza assistente: arch. Tania Parisotto studenti: Barbara Dal Bo Zanon , Andrea Carpin , Posenato Enrico , Roncari Emanuela ESERCITAZIONE 1 Stima del valore di mercato di un bene immobile

2 INDICE GENERALE 0. SINTESI E CONCLUSIONI DELLA STIMA pag PREMESSA pag IDENTIFICAZIONE DEL BENE 2.1 Caratteristiche generali 2.1.a Localizzazione dell immobile 2.1.b Descrizione dell immobile 2.1.c Vincoli giuridici 2.2 Individuazione catastale dei fabbricati e dei terreni 2.2.a Catasto fabbricati 2.2.b Catasto terreni 2.3 Stima del valore dei terreni 2.4 Situazione urbanistica e rispondenza alla normativa edilizia vigente (PRG) 2.5 Cronistoria dell immobile 2.6 Descrizione particolareggiata dell immobile 3. PROFILO TECNICO DEL BENE 3.1 Caratteristiche tecniche 3.1.a Grado delle finiture e degli impianti 3.1.b Vincoli 3.2 Computo della superficie commerciale 4. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE 4.1 Premessa generale 4.2 Analisi delle fonti dirette 4.3 Analisi delle fonti indirette 4.4 Analisi critica delle fonti 5. DETERMINAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA 5.1 Premessa metodologica 5.2 STIMA SINTETICA DEL VALORE DI MERCATO 5.2.a Procedimento sintetico comparativo 5.2.b Caratteristiche posizionali estrinseche 5.2.c Caratteristiche intrinseche 5.2.d Normalizzazione dei prezzi 5.3 STIMA ANALITICA DEL VALORE DI MERCATO 5.3.a Procedimento analitico ricostruttivo 5.3.b Determinazione del reddito lordo 5.3.c Determinazione delle spese in detrazione 5.3.d Determinazione del reddito netto 5.3.e Stima analitica del saggio di capitalizzazione 5.3.f Capitalizzazione dei redditi pag pag pag. 13 pag. 14 pag. 15 pag. 16 pag. 17 pag. 18 pag pag pag. 23 pag. 24 pag. 25 pag. 26 pag pag. 29 pag pag. 33 pag. 34 pag. 35 pag. 36 pag pag. 39 Allegati pag. 40 e sg. 2

3 0. SINTESI E CONCLUSIONI DELLA STIMA L incarico commissionato dalla committenza richiedeva la stima del valore patrimoniale della signora XXXXX XXXXXX in merito ad una successione ereditaria e spartizione dello stesso patrimonio tra i figli. Esso è composto da un bene immobile a carattere residenziale (porzione di villetta bifamiliare su due piani, comprensiva di un piccolo appartamento ad un piano adiacente al fabbricato stesso), un autorimessa esterna e da una quota di terreni boschivi circostanti. Il bene immobile oggetto di stima è situato in località XXXXX di XXXXX (provincia di Vicenza) in via XXXXXXXX, n civico XX. Il bene immobile risale agli inizi del 1960, è sempre stato occupato e mantenuto e nel 1998 ha subito un accurato intervento di restauro e di messa a nuovo in particolar modo di tutto il sistema impiantistico (riscaldamento, impianto elettrico, impianto idraulico, scarichi ). La consistenza complessiva del bene immobile è di 407 m 2 commerciali. La consistenza complessiva del patrimonio fondiario è di m 2 (1,5096 Ha) di terreno. 0.a FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA DEI TERRENI Considerata l indicazione fornita da fonti indirette di diminuire del 5% i terreni che si trovano in collina, si determina una superficie terriera totale (escluse le quote di giardino comprese nel computo della superficie commerciale) di: 1,3775 (1,3775 x 0,05) = 1,3086 Ha e applicando un valore agricolo medio di /Ha (da fonti indirette) si ottiene una stima dei terreni pari a 1,3086 Ha x /Ha = b METODOLOGIE DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO Per stimare il più probabile valore di mercato dell immobile oggetto di stima in seguito ad un analisi approfondita del mercato immobiliare della zona di Arcugnano relativa alla localizzazione del bene stesso si è operato come segue: Determinazione del valore di mercato tramite giudizio di stima sintetico con il metodo della normalizzazione dei prezzi (vista l esiguità e la non perfetta omogeneità del campione di beni considerato nella comparazione); Verifica del valore individuato tramite un giudizio di stima analitico con il metodo della capitalizzazione dei redditi; Confronto tra i valori trovati e formulazione del giudizio di stima finale. 3

4 0.c STIMA DEL VALORE DI MERCATO CON PROCEDIMENTO SINTETICO COMPARATIVO Attraverso una stima sintetica con il metodo della normalizzazione dei prezzi si è giunti ad individuare per il bene immobile oggetto di stima un valore di mercato unitario pari a 1140 /m 2 (arrotondato all Euro intero). c. posizionali estrinseche c. posizionali intrinseche Superficie commerciale Valore unitario Valore totale periferia Oltre 60 anni; buono stato 407 m /m ,00 manutentivo Per cui si ritiene che il più probabile valore di stima del bene immobile per via sintetica sia pari a ,00. 0.d STIMA DEL VALORE DI MERCATO CON PROCEDIMENTO ANALITICO RICOSTRUTTIVO Attraverso una stima analitica con il metodo della capitalizzazione dei redditi si è giunti ad individuare per il bene immobile oggetto di stima un saggio di capitalizzazione normalizzato pari al 3,24%. Capitalizzazione dei redditi Reddito netto annuale Saggio di capitalizzazione medio 4,5% Aggiunte 0,07% Detrazioni - 1,96% Saggio di capitalizzazione 3,24% Valore di mercato Per cui si ritiene che il più probabile valore di stima del bene immobile per via analitica sia pari a ,00. 0.e FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA DEL VALORE DI MERCATO Dato che i valori trovati con i due procedimenti si scostano di una percentuale < 2%, si ritiene che il più probabile valore di stima del bene immobile si possa calcolare come media aritmetica tra i due valori e che sia pari a ,00. valore stima sintetica valore stima analitica differenza Scostamento Valore di stima percentuale (media) , ,9 % ,00 4

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6 TRATTAZIONE PARTICOLAREGGIATA Nelle pagine seguenti è descritto in maniera puntuale l intero percorso seguito nella determinazione del giudizio di stima del più probabile valore di mercato del bene immobile oggetto di stima. In calce alla relazione sono stati raccolti gli allegati contenenti la documentazione fornita dalla committente al momento della richiesta del giudizio di stima. 6

7 1. PREMESSA 1.a IDENTIFICAZIONE DEL SOGGETTO INCARICATO DELLA STIMA Per la stima in questione è stato incaricato lo studio professionale Home Sweet Home spa di proprietà degli architetti Barbara Dal Bo Zanon, Andrea Carpin, Enrico Posenato ed Emanuela Roncari. 1.b IDENTIFICAZIONE DEL COMMITTENTE DELLA STIMA La perizia di stima del bene immobile preso in oggetto è stata richiesta dalla signora XXXXX XXXXXX nata a XXXXXXXXXX il XX/XX/19XX, sposata con due figli, addetta alla contabilità presso una ditta e attualmente residente in Via XXXXXXXX (Arcugnano, VI). 1.c IDENTIFICAZIONE DELLE FINALITÀ DELLA STIMA La Signora si è rivolta presso il nostro Studio associato per richiedere una previsione di stima del proprio bene immobile a destinazione residenziale, nonché delle relative proprietà terriere/boschive ad esso legate, nella prospettiva di una successione e spartizione patrimoniale dell intera proprietà ai due figli. Poiché dei due figli la secondogenita è ancora minorenne, mentre il primogenito è già maggiorenne, la Richiedente intende conoscere il valore della proprietà per poter provvedere ad una spartizione equa e che tenga conto delle diverse necessità presenti dei due figli. 1.d DATA DELL INCARICO La data dell incarico del giudizio di stima risale a giovedì 8 marzo e DATA DELLA STIMA La data della formulazione del giudizio di stima da parte dello studio associato Home Sweet Home spa risale al mese di maggio

8 1.f DOCUMENTAZIONE MESSA A DISPOSIZIONE DAL COMMITTENTE Per la formulazione della stima della proprietà è stata fornita al nostro studio da parte della Richiedente la seguente documentazione: 1. Atto di proprietà dell immobile n XXXXXXX del giorno XX/XX/19XX, redatto presso lo studio notarile del Dott. XXXXXX XXXXXXX, notaio in Vicenza, (Via XXXX XXXXXX, Vicenza) e registrato a XXXXX il giorno XX/XX/19XX; Ad esso si affianca anche la già attuata proposta divisionale dell intero fabbricato (di cui l immobile della Signora fa parte) in due unità indipendenti, essendo un tempo l unità immobiliare appartenente alla signora XXXXXXXX e l attuale attività commerciale di bar-osteria adiacente unificate in un unico edificio di co-proprietà delle signore XXXXX XXXXXX (figlia) e XXXXXXX XXXX (madre). La proposta è stata redatta dal geometra XXXXXX XXXXXX in data XX/XX/19XX. 2. Planimetrie dell immobile e relativa documentazione fotografica; 3. Identificazione dell immobile sotto il profilo catastale: estremi catastali e successive denuncie di variazioni e di adeguamenti in seguito anche alla divisione tra le due proprietarie; 4. Copia del PRG vigente nel Comune XXXX (approvato dal Consiglio Comunale con delibere n 99 in data 29/11/1994, n 103 in data 29/12/1994 e dalla Giunta Regionale Veneto con delibera n 1632 in data 06/05/1997) e della relativa documentazione specifica degli atti riguardanti le norme di edificabiltà per la zona in cui l immobile è collocato. Si fa presente che tutta la suddetta documentazione è stata presentata in forma di allegato alla presente relazione (consultabile in fine di relazione; richiami puntuali ai singoli allegati verranno chiaramente esplicitati nel corso dei capitoli successivi). 1.g DATA DEL SOPRALLUOGO Dal sopralluogo effettuato in data venerdì 23 marzo 2007 a cura dell architetto Enrico Posenato è stato possibile valutare lo stato conservativo dell immobile e inoltre verificare la corrispondenza della situazione esistente con il materiale fornito dalla committente. 8

9 2. IDENTIFICAZIONE DEL BENE 2.1 CARATTERISTICHE GENERALI Il bene immobile oggetto di stima è situato in località XXXX di XXXXX, (provincia di XXXXX) in via XXXXXXXX, n civico XX. Si tratta di un immobile residenziale, più precisamente di una porzione di villetta bifamiliare su due piani, con una quota di terreno boschivo circostante. 2.1.a LOCALIZZAZIONE DELL IMMOBILE L immobile è collocato nel Comune di XXXX, in territorio collinare (284 m slm). Esso dista 10 km circa dal centro urbano di Vicenza e circa 5 km dal primo centro urbano della periferia di Vicenza (pianura), in località XXXXX. Il bene è situato lungo Via XXXXXXXX, strada comunale, di tipologia secondaria, che distaccandosi dal Viale Riviera Berica si incammina per le colline e attraversa tutto il paese (è l unica strada principale). La strada è asfaltata, a doppia corsia di marcia e con sezione media di 5,50-6 m, priva di marciapiedi ai lati; il suo andamento segue la conformazione geologica del territorio, con pendenze variabili e tratti variamente rettilinei o tortuosi. San Rocco di Arcugnano Villabalzana 9

10 2.1.b DESCRIZIONE DELL IMMOBILE Si tratta di una porzione di villetta bifamiliare su due piani di proprietà della signora XXXXX XXXXXX (proprietario A), con ingresso indipendente a lato di Via XXXXXXXX e con giardino privato. Fa parte della proprietà anche una piccola unità residenziale di 55 m 2 complessivi, situata in contiguità con l altra unità residenziale più ampia e provvista di accesso indipendente, e una quota di terreno boschivo attorno alla casa. L immobile si trova nelle vicinanze della retrostante collina, ed è rialzato di circa 2m dalla strada trovandosi al di sopra di un podio artificiale a cui si accede tramite una rampa che lo collega alla strada. Nel giardino è presente una grande quercia centenaria di grande pregio, soggetta a controllo e registrata nei registri forestali (divieto di abbattimento, tranne per incidenti di tipo naturale). La proprietà e l immobile stesso in oggetto confinano con l attigua proprietà di XXXXXXX XXXX (proprietario B), che possiede la restante parte dell edificio: essa presenta a pian terreno un attività commerciale di ristorazione e a primo piano un unità residenziale. L edificio originale (comprendente entrambe le proprietà attualmente divise riunite sotto un unica proprietà) è stato costruito all inizio degli anni 60 (precisamente nel 1963). Nel 1998 l immobile da stimare è stato oggetto di un completo intervento di ristrutturazione e di adeguamento che lo ha portato alla sua conformazione attuale (vedi paragrafo 2.5). 2.1.c VINCOLI GIURIDICI Attualmente non esiste alcun vincolo sulla casa, essa non è soggetta a vincolo di usufrutto e a partire da gennaio 2007 è stata riscattata l ipoteca sulla casa in seguito al completamento del pagamento del mutuo stipulato al momento dei lavori di restauro della stessa. PROPRIETA A PROPRIETA B 10

11 2.2 INDIVIDUAZIONE CATASTALE DEI FABBRICATI E DEI TERRENI N.b: gli estremi catastali sono aggiornati in riferimento alla spartizione dei beni dichiarata con l atto notarile XXXXXX del XX/XX/19XX e fanno riferimento alle sole proprietà della committente. Le proprietà e i terreni sono registrati nel mappale 38 (foglio 41) presso l ufficio tecnico erariale di XXXXX; le due unità a- bitative sono registrate sotto la categoria A3 (residenza di tipo medio/economico), la pertinenza destinata ad autorimessa sotto la categoria C6 (autorimesse). 2.2.a CATASTO FABBRICATI Foglio Mappale Sub Ubicazione Categoria Classe Consistenza Rendita ( ) VI / XXXXXXX A/3 3 10,5 vani VI / XXXXXXX A/3 2 3,5 vani VI / / XXXXXXX C/ m b CATASTO TERRENI La proprietà in terreni si compone come segue: Foglio Mappale Superficie catastale Qualità Reddito dominicale Reddito agrario ha a ca Totale ( ) ( ) VI / 41 38, sub m 2 bene non censibile 0 0 (corte) VI / m 2 area urbana su cui 0 0 insiste l autorimessa VI / m 2 giardino privato VI / m 2 bosco ceduo VI / m 2 bosco ceduo VI / (ex 36/a) m 2 bosco ceduo VI / (ex 41/a) m 2 bosco ceduo VI / (ex 41/d) m 2 giardino VI / (ex 42/b) m 2 bosco ceduo

12 Riassumendo, le proprietà dei terreni si compongono di: a = 232 m 2 di giardino privato; b m 2 di corte pavimentata; c. complessivi = m 2 di bosco ceduo. Per un totale di m 2 (1,5096 Ha) di terreno 12

13 2.3 STIMA DEL VALORE DEI TERRENI Come richiesto dalla committente, si è proceduto ad effettuare una stima anche delle proprietà terriere e boschive che compongono l intera proprietà patrimoniale assieme ai fabbricati. Per fare ciò si è provveduto al reperimento degli indici di valori agricoli medi della provincia (desunti da fonte indiretta, in particolare dall Agenzia del Territorio) per quanto riguarda la zona agraria corrispondente. La tabella sottostante fa riferimento appunto ai succitati valori. Valori Agricoli Medi della provincia Annualità in aggiornamento 2006 Dati Pronunciamento Commissione Provinciale Pubblicazione sul BUR n.- del 22/12/2005 REGIONE AGRARIA N : 6 COLLI BERICI Comuni di: XXXXXXXX COLTURA Valore Agricolo Informazioni aggiuntive (Euro/Ha) BOSCO CEDUO 24000,00 1)(1) I TERRENI VANNO DIMUNUITI DEL 5% IN COLLINA E DEL 20% IN MOTAGNA. BOSCO D`ALTO FUSTO 26700,00 1)(1) I TERRENI VANNO DIMUNUITI DEL 5% IN COLLINA E DEL 20% IN MOTAGNA. FORMULAZIONE DEL GIUDIZIO DI STIMA Considerata l indicazione di diminuire del 5% i terreni che si trovano in collina, si determina una superficie terriera totale (escluse le quote di giardino che verranno in seguito comprese nel computo della superficie commerciale, opportunamente ponderate) di: 1,3775 (1,3775 x 0,05) = 1,3086 Ha e applicando il valore medio di /Ha si ottiene una stima dei terreni pari a 1,3086 Ha x /Ha =

14 2.4 SITUAZIONE URBANISTICA E RISPONDENZA ALLA NORMATIVA EDILIZIA VIGENTE (PRG) Dall analisi del PRG vigente, si è osservato che i beni immobili ricadono in parte in zona E1 zona agricola di collina e in parte si trovano all interno di un area denominata zona agricola E4 nucleo rurale : si tratta di una zona soggetta a tutela dell ambiente circostante e alle misure di salvaguardia per l area di tutela dei Colli Berici, con possibilità di ampliamento controllate da norma. Estratto del regolamento Norme di attualizzazione del P.R.G del Comune di XXXXX ART. 13 ZONE E4 In queste zone sono ammessi ampliamenti delle abitazioni esistenti fino al 30% del volume residenziale, o con volume forfettario di 150 m 3. I caratteri di attività produttive dovranno essere compatibili con la residenza (mancanza di rumori molesti, inquinamento, accessibilità all area) e i caratteri della progettazione dovranno tenere conto delle norme generali per l inserimento nell ambiente, edificato e naturale, circostante; con esplicito divieto di materiali e forme in contrasto con la completa interazione e valorizzazione dell intero nucleo. Ai fini del mantenimento e della ricomposizione del nucleo familiare, sono ammesse nuove abitazioni e servizi per un indice massimo fondiario di 1 m 3 /m 2. Per gli interventi realizzati ai sensi del precedente comma deve essere istituito un vincolo decennale da trascrivere nei registri immobiliari per la non variazione della destinazione d uso e per la non alienazione e la non locazione della nuova a- bitazione a società o enti di qualsiasi genere o a persone non appartenenti al nucleo familiare del richiedente. Esiste la possibilità di ristrutturazione parziale o modificazione dell edificio esistente con salvaguardia delle preesistenze ambientali e nel rispetto delle caratteristiche tipologiche e dei materiali; le nuove costruzioni devono integrarsi alle preesistenze, oltre che per la forma, i tipi e i materiali, attraverso il razionale uso degli spazi comuni (accessi, cortili, aie ). (per la visione approfondita del materiale della destinazione urbanistica e dei vincoli di edificabilità previsti per le sottozone nominate si rinvia alla consultazione del materiale contenuto nell allegato n 5. Copia del PRG vigente e dei relativi articoli sulla tutela del patrimonio ambientale ) 14

15 2.5 CRONISTORIA DELL IMMOBILE L edificio originale (comprendente entrambe le proprietà attualmente divise riunite sotto un unica proprietà) è stato costruito all inizio degli anni 60 (1963) con funzione di locale di ristorazione (osteria) con annessa drogheria. Esso ha svolto regolare esercizio commerciale dal 1965 al dicembre 1996, anno di chiusura per cessata attività. In seguito a questioni ereditarie, l immobile è stato spartito tra le due proprietarie attuali (vedi l allegato n xx atto notarile del 13/07/1998). A partire da agosto 1998 sono iniziati i lavori di restauro e di rimessa a nuovo dell immobile (proprietà A); i lavori di riconversione degli spazi commerciali ad unità abitativa hanno previsto: 1. rifacimento completo dell impianto idraulico (con la creazione di due nuovi bagni uno a piano terra, uno al piano primo e relativi scarichi; manutenzione dell impianto fognario; sostituzione del precedente impianto di riscaldamento con tubature nuove); 2. riammodernamento dell impianto a gas Gpl preesistente con sostituzione del precedente bombolone di gas e- sterno e aggiunta della nuova caldaia (interna); 3. rifacimento completo dell impianto elettrico; 4. rifacimento completo degli intonaci interni (al piano terra) e ritinteggiatura di tutti gli ambienti interni; 5. restauro degli originari pavimenti a palladiana nel salone centrale a pianterreno e in tutte le stanze e camere al primo piano; rifacimento delle restanti pavimentazioni (nuove); rifacimento del rivestimento marmoreo delle scale interne; 6. rifacimento completo del manto di copertura in coppi, con sostituzione della membrana isolante; 7. restauro generale dei serramenti (specialmente a pian terreno), con inserimento anche di infissi nuovi al pian terreno e di una nuova porta d ingresso in ferro battuto. In seguito sono state effettuate alcune migliorie all abitazione: 1. nel 2000 è stata divisa la pertinenza del cortile pavimentato prospiciente la casa attraverso l inserimento di una siepe divisoria; 2. nel 2001 è stato posizionato il cancello ad apertura automatica nell ingresso alla proprietà su strada ed è stato realizzato il completamento della recinzione esterna con una ringhiera lavorata in ferro; 3. nel 2005 è stato completato il rifacimento del manto di copertura di una porzione retrostante dell immobile che contiene la piccola unità abitativa di un piano e 55 m 2 complessivi; 4. nel 2006 è stato realizzato un piccolo porticato leggero (pompeiana) davanti al box auto separato dalla casa, e che può fungere da n 2 posti auto coperti. 15

16 2.6 DESCRIZIONE PARTICOLAREGGIATA DELL IMMOBILE L edificio si sviluppa su due piani. Al piano terra è presente un ampio soggiorno illuminato (45,36 m 2 ) che funge da unico locale cucina, zona pranzo e zona salotto; direttamente collegata ad esso è una stanza studio (13,47 m 2 ). Nel salone centrale è presente una grande stufa a legna, rivestita in pietra. Dalla sala centrale si accede attraverso due porte da una parte al vano scala che conduce al piano superiore; dall altra ad una seconda zona di servizio. Questa si compone di un ampia stanza di servizio (24,26 m 2 ), una zona lavanderia con disbrigo e un bagno (5,04 m 2 ), una dispensa/ripostiglio (7,65 m 2 ). Da questa stanza si accede a due locali cantina (20,15 m 2 ) e deposito (deposito legna, materiale giardinaggio) (27,12 m 2 ), il più grande dei quali presenta anche un camino di notevoli dimensioni; Al primo piano si accede dalla scala. Esso si compone da un ampio salone-corridoio dal quale si accede ad una stanza da bagno (7,36 m 2 ) e alle quattro camere da letto: due ampie camere singole (14,58 e 14,17 m 2 ), una camera matrimoniale (17,01 m 2 ) e una piccola camera singola per ospiti (8,91 m 2 ). Sono presenti inoltre un piccolo ripostiglio e un altro ampio locale (15,60 m 2 ) che funge da magazzino; da questo è possibile raggiungere la seconda unità abitativa che assieme alla prima compongono la proprietà dell immobile. Questa seconda unità è un appartamento di un piano di 55 m 2 complessivi, con ingresso indipendente anche dall esterno, composto da un ingresso-corridoio (7,82 m 2 ), una zona giorno con angolo cottura e zona salotto (20,24 m 2 ), un bagno (5,6 m 2 ) e una camera matrimoniale (14,14 m 2 ). Attualmente l appartamento è vuoto, e necessita di lavori di miglioramento qualora volesse essere reso nuovamente abitabile. Accanto alla casa è presente un piccolo box auto ad un piano, dotato di portone a basculante, di 31,2 m 2 ; esso funge anche da casa di ricovero per attrezzi e come deposito legna; recentemente è stata costruita una struttura porticata leggera di fronte ad esso (pompeiana), che costituisce 2 posti auto coperti (all esterno). (per la visione approfondita delle planimetrie si rinvia alla consultazione del materiale contenuto nell allegato n 2. Planimetrie dell immobile ) 16

17 3. PROFILO TECNICO DEL BENE 3.1 CARATTERISTICHE TECNICHE L immobile è realizzato con muri portanti di struttura solida con una copertura di tipo tradizionale, con manto in coppi di laterizio. La tipologia edilizia è quella della villetta bifamiliare, ma essendo stato costruito negli anni 60 presenta una soluzione formale piuttosto semplice. 3.1.a GRADO DELLE FINITURE E DEGLI IMPIANTI Attualmente la casa presenta un grado più che buono delle finiture interne (di particolare pregio sono i pavimenti a Palladiana nell ampio corridoio-sala al primo piano, il rivestimento marmoreo delle scale e la qualità degli infissi interni), mentre necessiterebbe di alcune migliorie per quanto riguarda le finiture esterne: oltre a una generale riverniciatura esterna, sarebbe consigliata la rimozione di parte degli intonaci esterni nell angolo nord della casa (lasciando il sottostante muro a sasso in vista) per risolvere alcuni problemi dovuti all umidità di risalita e alla formazione di condensa interstiziale. Il sistema impiantistico è in buono stato, l immobile è dotato di un impianto di riscaldamento autonomo e di una grande stufa a parete nella sala centrale al pian terreno, di discreto pregio. Tutti gli impianti sono rispondenti alla normativa e nonostante l edificio sia usato e da tempo abitato il suo stato manutentivo si può considerare buono. Il grado generale di conservazione esterna può considerarsi medio-buono. 3.1.b VINCOLI Le analisi e le verifiche effettuate consentono di affermare che l immobile si presenta libero da qualsiasi tipo di vincolo e di ipoteca. Attualmente la casa è occupata, mentre l unità abitativa più piccola è libera. (Non trattandosi però di una stima in previsione di una vendita, questo elemento non compromette l integrità del valore del bene stesso) (per la visione approfondita della documentazione fotografica si rinvia alla consultazione del materiale contenuto nell Allegato n 3: Documentazione fotografica dell immobile ) 17

18 3.2 COMPUTO DELLA SUPERFICIE COMMERCIALE Il computo della consistenza della superficie commerciale dell immobile oggetto di stima ha tenuto conto delle norme per il conteggio delle superfici (quote comprensive dei muri esterni e della metà dei muri confinanti con altre unità immobiliari adiacenti), nonché dell utilizzo della ponderazione di tutte quelle superfici che facevano riferimento alle pertinenze dell immobile stesso. In particolare, per il calcolo dei coefficienti di ponderazione delle superfici delle pertinenze si è fatto ricorso alle indicazioni fornite in merito dalla Norma UNI A fronte di queste premesse il calcolo della superficie commerciale si compone come segue: Descrizione Superficie lorda (m 2 ) Coefficiente di differenziazione Superficie commerciale (m 2 ) prima unità immobiliare Piano terra 127, ,3 Cantina e deposito 55,64 0,5 27,82 Primo piano 127, ,3 seconda unità immobiliare Appartamentino 55, ,64 Terrazze e balconi / / / Box auto chiuso 42 0,8 33,6 Giardino 232 0,15 34,8 totale 406,46 (per la visione approfondita delle planimetrie si rinvia alla consultazione del materiale contenuto nel Allegato n 2: Planimetrie dell immobile. CONCLUSIONE Alla fine, considerando un arrotondamento per eccesso al m 2 intero, la superficie commerciale dell intera proprietà risulta essere pari a 407 m 2. 18

19 4. ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE 4.1 PREMESSA GENERALE L analisi del mercato immobiliare nella zona in cui si trova l immobile oggetto di stima, volta alla ricerca di altri beni immobili simili (comparables) il cui prezzo potesse essere confrontato con il bene immobile in oggetto per determinarne il più probabile valore di stima, ha presentato alcune difficoltà. Fondamentalmente queste difficoltà si sono riscontrate per il fatto che il bene immobile oggetto di stima (porzione di villetta bifamiliare confinante con una attività commerciale) rappresenta una tipologia residenziale che nel territorio del Comune di XXXXX non trova particolare diffusione. Come infatti confermato dalle fonti dirette (le Agenzie immobiliari, vedi il paragrafo successivo) nel territorio del Comune di XXXXX è comunemente diffusa la tipologia della villetta singola su lotto, bene immobile che in una zona collinare di grande pregio paesaggistico è molto richiesta nelle azioni di compravendita e che di fatto determina il valore notevole del prezzo degli immobili in questo territorio. La tipologia presa in esame, invece, si è rivelata quasi come una sorta di unicum, con pochissimi riscontri nel territorio del Comune (per quanto riguarda le compravendite). Questo non significa che sia una tipologia assente, ma semplicemente un settore di mercato che non trova particolare riscontro. Infatti, accade che le attività commerciali che presentano unità abitative contigue siano nella maggior parte delle volte abitate dagli stessi gestori delle attività, per cui non sono inserite nel mercato delle compravendite. È risultato inoltre difficile utilizzare fonti indirette che trattano maggiormente le grandi città (ad es. Fiaip, Gabetti ) per il fatto che il mercato immobiliare si riferiva a realtà periferiche e particolari e non ai centri urbani. Vista dunque la difficoltà di trovare informazioni sulle pubblicazioni specializzate, si è deciso di prendere in considerazione nella ricerca anche il mercato immobiliare del territorio di XXXXX (zona collinare), quartiere alla periferia di XXXXX. Questa operazione è stata ritenuta legittima per i seguenti motivi: 1. La zona di XXXXX presenta (mediamente) la stessa distanza dal centro di XXXX che caratterizza il luogo dov è ubicato l immobile oggetto di stima (5-10 Km), quindi la vicinanza ai servizi presenti in centro città e nell immediata periferia è sostanzialmente la stessa; (caratteristiche posizionali estrinseche simili) 2. La conformazione del terreno collinare è molto simile a quella del territorio del Comune di XXXXXX, per quanto riguarda pendenze e dislivelli medi; 3. (elemento più significativo dal punto di vista immobiliare) Da analisi delle fonti indirette emerge che i valori minimi, massimi e medi di ville e villini, come delle abitazioni civili, nei due comuni coincidono nello stesso range di parametri (scostamenti di /m 2 ); Per questi motivi si è ritenuto lecito procedere come si è di fatto agito. 19

20 Di seguito si riportano per un confronto le tabelle con i valori delle varie tipologie desunti dall Agenzia del territorio. Banca dati delle quotazioni immobiliari Anno Semestre 2 Provincia: Comune: Tipologia prevalente: Destinazione: XXXXXXXX XXXXXXXXXX Abitazioni civili / ville e villini Residenziale Tipologia Localizzazione Stato conservativo Valore mercato ( /mq) Valori locazione ( /mq per mese) Abitazioni civili centro NORMALE Min ,3 Max ,7 semicentro NORMALE Min 970 3,5 Max ,3 periferia NORMALE Min 910 3,3 Max ,3 Ville e villini centro NORMALE Min ,4 Max ,9 semicentro NORMALE Min ,7 Max ,4 periferia NORMALE Min 910 3,3 Max ,3 Anno Semestre 2 Provincia: Comune: Tipologia prevalente: Destinazione: XXXXXXX XXXXXXXXX Abitazioni civili / ville e villini Residenziale Tipologia Localizzazione Stato conservativo Valore mercato ( /mq) Valori locazione ( /mq per mese) Abitazioni civili centro NORMALE Min ,4 Max ,8 semicentro NORMALE Min 990 3,6 Max ,4 periferia NORMALE Min 930 3,2 Max ,4 Ville e villini centro NORMALE Min ,5 Max semicentro NORMALE Min ,8 Max ,5 periferia NORMALE Min 930 3,3 Max ,3 20