Esecuzione Forzata N. 33/2017 Banca Popolare di Bari Soc. Coop. per Azioni contro

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5 3. STATO DI POSSESSO: Vedi relazione custode giudiziario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Mutuo a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. CON SEDE IN ROMA, C.F , contro a firma di Notaio Vittorio Altiero in data 29/09/1999 ai nn iscritto a L'Aquila in data 01/10/1999 ai nn. 2968/15580 importo ipoteca: importo capitale: da rimborsare in 5 anni Vedi Certificazione Notarile. Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo fondiario a favore di BANCA CA.RI.PE. S.P.A. CON SEDE IN PESCARA, C.F , QUOTA PARI A 1000/1000 DELLA PROPRIETÀ, contro, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà, a firma di Notaio Vittorio Altiero in data 23/03/2010 ai nn iscritto a L'Aquila in data 26/03/2010 ai nn. 648/5859 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 da rimborsare in 15 anni Relativamente alla presente ipoteca, risulta trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila una "Annotazione" del 28/10/2013 nn. 2423/18143 in virtù di atto per Notaio Vittorio Altiero del 16/10/2013 rep relativo ad Atto di rinegoziazione di mutuo ipotecario. Vedi Certificazione Notarile. 4 di 20

6 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da ipoteca conc. amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA CENTRO S.P.A. CON SEDE IN FIRENZE, C.F , QUOTA PARI A 1000/1000 DELLA PIENA PROPRIETÀ, contro quota pari a 1000/1000 della piena proprietà, a firma di Equitalia Centro s.p.a. in data 25/01/2016 ai nn. 747 iscritto a L'Aquila in data 26/01/2016 ai nn. 121/1135 importo ipoteca: ,56 importo capitale: ,78 Vedi Certificazione Notarile Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili a favore di Banca Popolare di Bari Società Cooperativa per Azioni, con sede in Bari (BA), c.f , quota pari a 1/1 della piena proprietà contro quota pari a 1/1 della piena proprietà a firma di Tribunale di Sulmona in data 21/04/2017 ai nn. 253 trascritto a L'Aquila in data 04/05/2017 ai nn. 5118/ Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Dall esame della documentazione amministrativa acquisita presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccaraso è stato riscontrato innanzitutto che risultavano autorizzati due appartamenti autonomi e non un'unica unità immobiliare così come risulta dall accatastamento effettuato. Tra l altro dagli accertamenti compiuti presso l archivio del catasto di L Aquila, è stato possibile accertare che precedentemente all accatastamento effettuato nel 1989 i due appartamenti così come attualmente utilizzati ed oggetto della concessione edilizia, risultavano autonomi e censiti con specifici subalterni (sub. 5 e sub. 6). Oltre a quanto detto sono risultate anche delle difformità interne dei beni oggetto di Esecuzione Immobiliare rispetto alla concessione edilizia ed alla planimetria catastale attualmente in atti (per quanto riguarda il bene al piano terzo risultano altezze interne inferiori a quelle abitabili in quanto sono stati realizzati controsoffitti ed un ulteriore solaio con sovrastanti locali). 5 di 20

7 g Infine è stato possibile riscontrare anche delle difformità urbanisticoedilizie rispetto alla sagoma e ai relativi prospetti dell intero edificio nel quale insistono i beni oggetto di Esecuzione Immobiliare, nonché l esistenza di un abbaino non autorizzato al piano terzo (sottotetto) il quale dovrà essere rimosso, allo scopo di riportare l originario contesto autorizzato. Inoltre, per completezza, si ritiene utile evidenziare che è stata riscontrata la presenza di una modesta costruzione, attualmente in cattive condizioni di manutenzione, ovvero precaria, realizzata in adiacenza al fabbricato dove sono ubicati i beni pignorati. La copertura della detta costruzione risulta essere realizzata con materiale contenente amianto, ma dalle informazioni acquisite, non risulta effettuato alcun Piano di manutenzione e Controllo del M.C.A.. In merito alle difformità urbanistico edilizie, sarà possibile la loro sanatoria anche successivamente alla vendita all asta, evidenziando però nel bando le difformità esistenti, con particolare riguardo all altezza del bene sito al piano terzo inferiori a quelle abitabili, per le quali sarà necessario effettuare il recupero abitativo dei sottotetti, come previsto dall attuale normativa regionale, nonché informando in merito agli eventuali nulla-osta sovracomunali propedeutici alla sanatoria edilizia, nonché eventuali accertamenti sulla struttura, per i quali il sottoscritto CTU ha fatto richiesta al competente Ufficio del Genio Civile, il quale alla data del 02/10/2017, non ha dato risposta. Inoltre per quanto riguarda l appartamento al terzo piano, dovrà essere evidenziato che allo scopo di rendere autonomo l appartamento sottostante, dovrà essere concessa la realizzazione di una canna fumaria che permetta il collegamento della caldaia dell appartamento al piano secondo. In merito al valore dei garage è stata opportunamente detratta, in percentuale, una riduzione del valore del bene, calcolato sulla base di analisi di mercato, in ragione delle particolari proprie caratteristiche, ovvero è stata applicata una riduzione necessaria a l eventuale adeguamento funzionale. In merito al valore degli appartamenti è stata opportunamente detratta, in percentuale, una riduzione del valore del bene, calcolato sulla base di analisi di mercato, in ragione delle loro specifiche caratteristiche, necessarie alla sanatoria edilizia e recupero abitativo, nonché all adeguamento degli impianti presenti, ovvero allo scopo di rendere i beni autonomi ed utilizzabili in maniera esclusiva (il tutto ad esclusione dei nulla-osta sovracomunali e delle verifiche di carattere strutturale). 6 di 20

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10 g 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a 2.600,00 /mq per l'abitazione e 1.300,00 /mq per l'autorimessa (media tra /mq 1.500,00 e 1.100,00 /mq) ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari. 9 di 20

11 g 8.3. Valutazione corpi A. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Peso ponderale: 1 Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo Superficie lorda interna appartamento 92, , ,00 Superficie lorda esterna (balcone) 2, , ,00 94, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 B. autorimessa Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Peso ponderale: 1 Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Superficie lorda interna autorimessa 32, , ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota A appartamento 99, , ,00 B autorimessa 32, , , , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,35 - Riduzione percentuale (pari a -4,7%): vedi paragrafo 4.3 pag ,26 10 di 20

12 g 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,39 Relazione lotto 001 creata in data 08/11/ di 20

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14 3. STATO DI POSSESSO: Vedi relazione custode giudiziario 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da Mutuo a favore di BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A. CON SEDE IN ROMA, C.F , contro firma di Notaio Vittorio Altiero in data 29/09/1999 ai nn iscritto a L'Aquila in data 01/10/1999 ai nn. 2968/15580 importo ipoteca: importo capitale: da rimborsare in 5 anni Vedi Certificazione Notarile. Iscrizione volontaria (Attiva) derivante da mutuo fondiario a favore di BANCA CA.RI.PE. S.P.A. CON SEDE IN PESCARA, C.F , QUOTA PARI A 1000/1000 DELLA PROPRIETÀ, contro quota pari a 1000/1000 della piena proprietà, a firma di Notaio Vittorio Altiero in data 23/03/2010 ai nn iscritto a L'Aquila in data 26/03/2010 ai nn. 648/5859 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,00 da rimborsare in 15 anni Relativamente alla presente ipoteca, risulta trascritta presso la Conservatoria dei RR.II. di L'Aquila una "Annotazione" del 28/10/2013 nn. 2423/18143 in virtù di atto per Notaio Vittorio Altiero del 16/10/2013 rep relativo ad Atto di rinegoziazione di mutuo ipotecario. Vedi Certificazione Notarile. 13 di 20

15 g Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da ipoteca conc. amministrativa/riscossione a favore di EQUITALIA CENTRO S.P.A. CON SEDE IN FIRENZE, C.F , QUOTA PARI A 1000/1000 DELLA PIENA PROPRIETÀ, contro g, quota pari a 1000/1000 della piena proprietà, a firma di Equitalia Centro s.p.a. in data 25/01/2016 ai nn. 747 iscritto a L'Aquila in data 26/01/2016 ai nn. 121/1135 importo ipoteca: ,56 importo capitale: ,78 Vedi Certificazione Notarile Pignoramenti: Pignoramento derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili a favore di Banca Popolare di Bari Società Cooperativa per Azioni, con sede in Bari (BA), c.f , quota pari a 1/1 della piena proprietà contro quota pari a 1/1 della piena proprietà a firma di Tribunale di Sulmona in data 21/04/2017 ai nn. 253 trascritto a L'Aquila in data 04/05/2017 ai nn. 5118/ Altre trascrizioni: Nessuna Altre limitazioni d'uso: Nessuna 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Dall esame della documentazione amministrativa acquisita presso l Ufficio Tecnico del Comune di Roccaraso è stato riscontrato innanzitutto che risultavano autorizzati due appartamenti autonomi e non un'unica unità immobiliare così come risulta dall accatastamento effettuato. Tra l altro dagli accertamenti compiuti presso l archivio del catasto di L Aquila, è stato possibile accertare che precedentemente all accatastamento effettuato nel 1989 i due appartamenti così come attualmente utilizzati ed oggetto della concessione edilizia, risultavano autonomi e censiti con specifici subalterni (sub. 5 e sub. 6). Oltre a quanto detto sono risultate anche delle difformità interne dei beni oggetto di Esecuzione Immobiliare rispetto alla concessione edilizia ed alla planimetria catastale attualmente in atti (per quanto riguarda il bene al piano terzo risultano altezze interne inferiori a quelle abitabili in quanto sono stati realizzati controsoffitti ed un ulteriore solaio con sovrastanti locali). 14 di 20

16 g Infine è stato possibile riscontrare anche delle difformità urbanisticoedilizie rispetto alla sagoma e ai relativi prospetti dell intero edificio nel quale insistono i beni oggetto di Esecuzione Immobiliare, nonché l esistenza di un abbaino non autorizzato al piano terzo (sottotetto) il quale dovrà essere rimosso, allo scopo di riportare l originario contesto autorizzato. Inoltre, per completezza, si ritiene utile evidenziare che è stata riscontrata la presenza di una modesta costruzione, attualmente in cattive condizioni di manutenzione, ovvero precaria, realizzata in adiacenza al fabbricato dove sono ubicati i beni pignorati. La copertura della detta costruzione risulta essere realizzata con materiale contenente amianto, ma dalle informazioni acquisite, non risulta effettuato alcun Piano di manutenzione e Controllo del M.C.A.. In merito alle difformità urbanistico edilizie, sarà possibile la loro sanatoria anche successivamente alla vendita all asta, evidenziando però nel bando le difformità esistenti, con particolare riguardo all altezza del bene sito al piano terzo inferiori a quelle abitabili, per le quali sarà necessario effettuare il recupero abitativo dei sottotetti, come previsto dall attuale normativa regionale, nonché informando in merito agli eventuali nulla-osta sovracomunali propedeutici alla sanatoria edilizia, nonché eventuali accertamenti sulla struttura, per i quali il sottoscritto CTU ha fatto richiesta al competente Ufficio del Genio Civile, il quale alla data del 02/10/2017, non ha dato risposta. Inoltre per quanto riguarda l appartamento al terzo piano, dovrà essere evidenziato che allo scopo di rendere autonomo l appartamento sottostante, dovrà essere concessa la realizzazione di una canna fumaria che permetta il collegamento della caldaia dell appartamento al piano secondo. In merito al valore dei garage è stata opportunamente detratta, in percentuale, una riduzione del valore del bene, calcolato sulla base di analisi di mercato, in ragione delle particolari proprie caratteristiche, ovvero è stata applicata una riduzione necessaria a l eventuale adeguamento funzionale. In merito al valore degli appartamenti è stata opportunamente detratta, in percentuale, una riduzione del valore del bene, calcolato sulla base di analisi di mercato, in ragione delle loro specifiche caratteristiche, necessarie alla sanatoria edilizia e recupero abitativo, nonché all adeguamento degli impianti presenti, ovvero allo scopo di rendere i beni autonomi ed utilizzabili in maniera esclusiva (il tutto ad esclusione dei nulla-osta sovracomunali e delle verifiche di carattere strutturale). 15 di 20

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18 Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Superficie lorda appartamento Sup. reale lorda 92,10 1,00 92,10 Superficie lorda "soffitta" (piano sottotetto) Sup. reale lorda 21,50 0,15 3,225 Superficie lorda esterna (balcone) Sup. reale lorda 7,40 0,30 2,22 Sup. reale lorda 121,00 97,54 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. Descrizione autorimessa di cui al punto D Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di autorimessa sito in Roccaraso (L'Aquila) Via Roncone, 49. Composto da un ambiente destinato ad autorimessa ed un locale di sgombero. sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 40,8 Identificato al catasto fabbricati: intestata a proprietà foglio 8 mappale 243 subalterno 11, categoria C/6, classe 5, superficie catastale 41 mq, consistenza 29 mq, posto al piano T, rendita: 58,41. Valore Valore Destinazione Parametro Coefficiente reale/potenziale equivalente Superficie lorda interna Sup. reale lorda 40,80 1,00 40,80 Sup. reale lorda 40,80 40,80 Caratteristiche descrittive: Le caratteristiche del compendio immobiliare risultano essere ordinarie, ovvero adeguate al contesto tipologico e all epoca di realizzazione degli stessi immobili. Per quanto riguarda gli impianti è necessario verificare la conformità alla normativa vigente. 17 di 20

19 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima METODO E CRITERIO DI STIMA: Il metodo che adotteremo per la stima è quello comparativo a valore di mercato, che mette in relazione il bene da stimare con altri beni analoghi o similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato o il loro prezzo di acquisto, condizionato dalla domanda e dalla offerta del libero mercato PARAMETRO UNITARIO DI RIFERIMENTO: Il parametro unitario che adotteremo è il mq (metroquadro), che riferito alla superficie lorda commerciale è il più comunemente adottato nelle compravendite immobiliari VALORI MEDI DI MERCATO: Il valore medio di mercato dei beni analoghi o similari è stato quantificato pari a ,00 /mq per l'abitazione e 1.100,00 /mq per l'autorimessa, ed è riferito ad immobili similari di cui si conosce il loro recente valore di mercato ed il loro prezzo di acquisto PARAMETRI CARATTERISTICI E COEFFICIENTI CORRETTIVI: Nella comune prassi tecnica di valutazione di un bene immobile è importante la disamina della serie di parametri significativi fondamentali di natura sia intrinseca che estrinseca, che caratterizzano e differenziano il bene da quelli comparativi di riferimento, e che concorrono mediante gli opportuni adeguamenti alla sua giusta valutazione, ovvero: - Parametro zonale - Parametro costruttivo strutturale - Parametro costruttivo di finitura - Parametro costruttivo impiantistico - Parametro funzionale - Parametro di trasformazione 8.2. Fonti di informazione Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: In relazione al metodo e criterio di stima adottato, i valori del parametro unitario si riferiscono alla superficie lorda commerciale, e sono stati quantificati mediante la comparazione e la relazione del bene da stimare con altri beni analoghi o similari rilevati attraverso: le pubblicità immobiliari e fonti di intermediazioni d'affari immobiliari, sul posto mediante ricerche di mercato, nonché dalla banca dati delle quotazioni immobiliari. 18 di 20

20 8.3. Valutazione corpi C. appartamento Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Peso ponderale: 1 Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo Superficie lorda appartamento 92, , ,00 Superficie lorda "soffitta" (piano sottotetto) 3, , ,00 Superficie lorda esterna (balcone) 2, , ,00 97, ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 D. autorimessa Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Destinazione Peso ponderale: 1 Superficie equivalente Valore unitario valore complessivo Superficie lorda interna 40, , ,00 - Valore corpo: ,00 - Valore complessivo intero: ,00 - Valore complessivo diritto e quota: ,00 Riepilogo: ID Immobile Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota C appartamento , ,00 D autorimessa 40, , , , , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,55 - Riduzione percentuale (pari a -8,7%): vedi paragrafo 4.3 pag ,24 19 di 20

21 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova: ,21 Relazione lotto 002 creata in data 08/11/2017 il perito Geom. Filiberto Mercantini 20 di 20