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1 Università degli Studi di Ferrara Facoltà di Architettura Biagio Rossetti Laboratorio di Progettazione Architettonica IV B Modulo di Valutazione Economica dei Progetti Anno Accademico 2011/2012 Nozioni base di Real Estate Dott. Gianmarco Bazzani 1

2 Università degli Studi di Ferrara Facoltà di Architettura Biagio Rossetti Laboratorio di Progettazione Architettonica IV B Modulo di Valutazione Economica dei Progetti Anno Accademico 2011/2012 Indice 1. Introduzione 2. Il processo di sviluppo immobiliare 3. Gli operatori 4. La situazione attuale 2

3 1. Introduzione Cosa significa REAL ESTATE? 3

4 1. Introduzione Da Wikipedia: Economia Immobiliare e Real Estate (dall inglese real = immobile e estate = bene ). Sono due locuzioni che si usano per definire nella sua accezione più estesa il settore immobiliare. Oggi la locuzione Real Estate si sta imponendo nell'uso comune anche in Italia ed è presente nei richiami pubblicitari delle tante manifestazioni di settore, nel nome di aziende e nell'uso giornalistico. Il concetto di Real Estate si riferisce ai beni immobiliari derivanti dal sito naturale (terra), più i miglioramenti risultanti dal lavoro umano inclusi fabbricati, attrezzature e macchinari situati sul luogo, oltre a vari diritti di proprietà posti sugli stessi. 4

5 1. Introduzione Ma allora Real Estate significa immobile o immobiliare? Qualcuno sa darmi la definizione di immobile? E di potenzialità edificatoria? E di destinazione d uso? Complesso immobiliare/immobile Indica i seguenti beni oggetto di stima: terreni, fabbricati, impianti fissi e opere edili esterne con espressa esclusione di ogni altro bene ivi compresi beni mobili e beni immateriali. Edificio/fabbricato Qualsiasi costruzione coperta, comunque infissa al suolo con le più svariate tecnologie, isolate da vie e spazi vuoti, oppure separata da altre costruzioni mediante muri maestri che si elevano dalle fondamenta al tetto, che disponga di uno o più liberi accessi sulla via ed abbia una o più scale autonome. Si considera parte integrante del fabbricato l area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza. 5

6 1. Introduzione Area edificabile Indica un appezzamento di terreno che, secondo le indicazioni dello strumento urbanistico vigente (P.R.G., P.S.C., etc.), presenta destinazione d uso (residenziale, commerciale, terziaria, artigianale, industriale, ricettiva, etc.) attribuita ed è edificabile secondo le indicazioni ed i parametri forniti dallo strumento stesso. Potenzialità edificatoria Suscettibilità di un area di essere edificata in base allo strumento urbanistico vigente. Destinazione d uso Funzione (residenza, commercio, attività produttive, etc.) a cui, in base alle norme urbanistiche e edilizie o nei fatti, è destinato uno spazio o edificio urbano. Può essere principale, quando qualifica le caratteristiche di una zona, complementare quando integra quella principale; eventuale quando pur non rientrando nei primi due casi non è esplicitamente in contrasto con essi. 6

7 1. Introduzione Norme tecniche di attuazione Norme che specificano gli interventi previsti da un piano urbanistico generale o particolareggiato, precisando le indicazioni quantitative e qualitative di zona. Strumento urbanistico attuativo Gli Strumenti Urbanistici Attuativi articolano e definiscono la struttura del progetto urbano e architettonico complessivo delle aeree da riqualificare e per i nuovi insediamenti, sulla base degli orientamenti definiti dallo strumento urbanistico comunale vigente (P.R.G., P.S.C. o nuovi strumenti su base regionale). In base agli ambiti previsti ed alla normativa di riferimento gli strumenti attuativi possono essere denominati come segue: Piano Urbanistico Attuativo, Piano Particolareggiato, Piano di Recupero, Programma Integrato di Intervento, etc. Permesso di costruire E un provvedimento amministrativo emesso dall'autorità comunale, che autorizza l'attività di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio, in conformità agli strumenti di pianificazione urbanistica. 7

8 1. Introduzione Superficie lorda E quella misurata al filo esterno dei muri perimetrali del fabbricato, è espressa in mq ed è solitamente computata graficamente da planimetrie in scala. Superficie utile O netta o di calpestio indica la superficie lorda al netto dei muri perimetrali ed interni. Superficie commerciale Superficie coperta al lordo delle murature esterne, alla mezzeria delle murature interne ed esterne confinanti con proprietà di terzi, al netto dei locali tecnologici e dei cavedi. I balconi sono contati al 50% e le terrazze (>10 mq) al 33%; i garages sono conteggiati a parte e per intero. Vengono incluse le scale in condominio per la frazione corrispondente al numero di utilizzatori che si affacciano sullo stesso pianerottolo. Le cantine non entrano nel conteggio perché considerate inscindibili dal fabbricato. 8

9 1. Introduzione Costo (nell accezione in cui viene usato nella valutazione immobiliare) E riferito alla produzione di un bene e non al suo scambio. Nella valutazione immobiliare si distinguono diversi tipi di costi: diretti, indiretti, di costruzione e di sviluppo. Costi diretti Comprendono le spese per gli stipendi e l acquisto del materiale per la costruzione di un bene. Costi indiretti Si riferiscono a tutte le altre voci di spesa che si presentano nel corso della costruzione. Costo di costruzione Rappresenta la somma dei precedenti. Costo di sviluppo E la spesa necessaria per creare una proprietà (compreso l acquisto del terreno) e per portarla ad uno stato operativo efficiente. Prezzo Rappresenta la somma che un determinato acquirente paga e un determinato venditore accetta, nelle circostanze specifiche in cui avviene la transazione. 9

10 1. Introduzione Valore Rappresenta l equivalente monetario di un bene, di una proprietà o di un servizio, ad una certa data, sia per il venditore che per l acquirente. Valore di mercato (VM) E il più probabile prezzo di trasferimento (compravendita) di un bene immobile, e dipende dalla libera determinazione delle parti alla conclusione del contratto, senza condizionamenti coercitivi della volontà, da una ragionevole conoscenza da parte di entrambi i contraenti dei possibili usi e delle caratteristiche dell immobile, nonché delle condizioni esistenti sul libero mercato, l ipotesi che l immobile sia offerto sul libero mercato per un periodo corrispondente a quello ragionevolmente sufficiente per reperire un compratore. Asset allocation Selezione/scelta delle attività (asset) in cui investire, per ottenere la composizione ottimale di un portafoglio, nel rispetto del profilo di rischiorendimento desiderato. 10

11 1. Introduzione Business plan Documento contenente la pianificazione dello sviluppo dell attività di una società. Portfolio immobiliare Insieme di immobili appartenenti ad una singola unità o vendute e comprate congiuntamente. Promotore I soggetti che realizzano l insediamento, valutano gli studi di fattibilità, l operazione nel suo complesso, il rischio correlato all aspettativa del r.o.i. e quindi si impegnano a reperire, a proprio rischio, le risorse necessarie, affidando eventualmente in appalto le susseguenti operazioni. Il promotore può configurarsi come una figura specialistica o, in alcuni casi, in figure spurie per cui il promotore è anche il proprietario del terreno o lo stesso realizzatore dell'iniziativa. 11

12 2. Il processo di sviluppo immobiliare Il processo di sviluppo immobiliare 12

13 2. Il processo di sviluppo immobiliare Si può distinguere in 4 fasi: 1. FASE DI RICERCA E SVILUPPO: in questa fase si cerca quella che si ritiene essere la migliore area da sviluppare tra quelle disponibili, vengono definiti gli obiettivi dell intervento e vengono effettuate alcune verifiche di prefattibilità 2. FASE DI PROGETTAZIONE: in questa fase viene definito l intervento in tutti i suoi aspetti, da quelli tecnici a quelli economico-finanziari, effettuando verifiche incrociate 3. FASE DI COSTRUZIONE E COMMERCIALIZZAZIONE: in questa fase viene avviata la realizzazione materiale dell intervento e vengono messe in atto le strategie di vendita degli immobili ideate precedentemente 4. FASE DI ESERCIZIO/GESTIONE: in questa fase l immobile è perfettamente fruibile per lo scopo per il quale è stato costruito e produce dunque appieno i suoi effetti economici 13

14 2. Il processo di sviluppo immobiliare 1. FASE DI RICERCA E SVILUPPO In questa fase vengono considerate tutte le aree potenzialmente da sviluppare, da quelle mai sviluppate in precedenza (green field development) a quelle già sviluppate nel passato (brown field development), disponibili in quel determinato momento o in un immediato futuro. Individuata quella che si ritiene essere la migliore, vengono ipotizzate diverse soluzioni d intervento, per poi orientarsi verso quella più opportuna, che costituirà la base di partenza sulla quale formulare la vera e propria ipotesi di sviluppo. A seconda che il soggetto che promuove l intervento sia un soggetto privato o un soggetto pubblico variano gli obiettivi e alcune verifiche effettuate in questa attività iniziale (per il privato highest and best use, per il pubblico utilità sociale). 14

15 2. Il processo di sviluppo immobiliare 2. FASE DI PROGETTAZIONE In questa fase l ipotesi di sviluppo ideata in precedenza viene tradotta in progetto urbanistico/edilizio ed economico-finanziario; esso deve essere coerente con gli obiettivi fissati e rispettare, naturalmente, quanto previsto dallo strumento urbanistico vigente: tutto ciò viene verificato tramite analisi di fattibilità. Si rende poi necessario instaurare contatti e relazioni con soggetti pubblici e privati per definire il progetto esecutivo e procedere con la richiesta delle autorizzazioni necessarie all intervento. Vengono quindi attivati processi di negoziazione/concertazione tra i vari soggetti coinvolti, in primis tra soggetto privato e soggetto pubblico, con quest ultimo che ha il compito di mediare tra gli interessi del privato e l utilità sociale dell intervento. Altri attori con i quali è necessario confrontarsi sono tecnici, enti gestori, finanziatori, assicuratori. 15

16 2. Il processo di sviluppo immobiliare 3. FASE DI REALIZZAZIONE E COMMERCIALIZZAZIONE In questa fase, una volta ottenute tutte le autorizzazioni necessarie sulla base di un progetto esecutivo definitivo, viene avviata la realizzazione vera e propria dell intervento tramite piani di cantierizzazione, cronoprogrammi, computi metrici, capitolati, appalti. L effettiva realizzazione dell intervento viene garantita dal finanziatore, il quale deve valutare l appetibilità e l effettiva validità del progetto, l affidabilità dei soggetti e delle imprese coinvolte e le reali possibilità di successo dell intervento. Ciò vale sia per un intervento di natura privata sia di natura pubblica. Viene poi attuata la strategia commerciale di vendita ideata in precedenza, promuovendo l intervento presso i soggetti potenzialmente interessati ed utilizzando i canali ritenuti più idonei. 16

17 2. Il processo di sviluppo immobiliare 4. FASE DI ESERCIZIO/GESTIONE In questa fase l immobile è perfettamente fruibile dagli occupanti per lo scopo per il quale è stato progettato e costruito. Esistono modi diversi di utilizzo dell immobile, che dipendono dalla destinazione d uso dello stesso (residenza, commercio, ufficio, etc.), dai fruitori e dalle finalità per cui è stato acquistato. La gestione dell immobile è una delle fasi strategiche del processo, attraverso la quale vengono garantiti il rientro dell investimento e la qualità del servizio. Essa si svolge sia dal punto di vista manutentivo sia economico: dalla prima, in particolare, dipende la durata dell immobile, dalla seconda dipendono gli effetti economici attesi. 17

18 2. Il processo di sviluppo immobiliare Lusail City, Doha - Qatar 18

19 2. Il processo di sviluppo immobiliare Skyline Plaza, Francoforte - Germania 19

20 2. Il processo di sviluppo immobiliare CityLife, Milano - Italia 20

21 2. Il processo di sviluppo immobiliare Porta Nuova, Milano - Italia 21

22 3. Gli operatori Gli operatori 22

23 3. Gli operatori Non esiste una classificazione univoca delle diverse figure che operano nel settore immobiliare, ma una prima grande differenziazione può essere fatta tra chi si occupa solo di sviluppo, chi si occupa solo di immobili esistenti e chi offre servizi ai diversi player. Una classificazione di massima potrebbe essere la seguente: Developer o sviluppatore: sono i soggetti che acquistano un area o un fabbricato dismesso e, operando una serie di attività, arrivano alla creazione di un prodotto nuovo. Property Company: tipicamente investono in beni immobili esistenti con lo scopo di trarne un reddito dalla locazione. Property Management Company: hanno un modello di business misto, in quanto le revenues sono generate sia dai ritorni su investimenti immobiliari sia dai servizi che la stessa società vende alla sua partecipata per garantire il funzionamento della stessa. Service Providers: soggetti che non compiono nessun investimento immobiliare ma erogano servizi (intermediazione, due diligence, etc.). Fondi immobiliari: soggetti che una volta raccolti i capitali dai sottoscrittori delle quote investono nel settore. 23

24 3. Gli operatori Developer o sviluppatore Sono i soggetti che creano valore attraverso il processo di acquisizione, trasformazione e vendita del prodotto immobiliare. Si occupa di: ideazione del progetto analisi dei vincoli analisi di mercato analisi economico-finanziaria fasi di analisi concertazione con la Pubblica Amministrazione fase intermedia negoziazione con i diversi fornitori esecuzione dei lavori attività commerciale fasi operative 24

25 3. Gli operatori Property Company Sono le società il cui modello di business si basa principalmente sull idea di investire il denaro degli azionisti, con un orizzonte temporale di mediolungo periodo, in immobili esistenti per trarre il ritorno dell investimento da due distinte voci: il reddito da locazione; le potenziali plusvalenze generabili dalla vendita di singoli asset o di portafogli di asset, qualora il mercato offra delle opportunità. Le property company, a seconda del paese nel quale operano, investono in tipologie di immobili diverse (residenze, uffici, etc.). Vi sono poi alcune società che sono principalmente interessate a immobili con eccellente location, altissimo livello architettonico e finiture (i cosiddetti trophy asset). 25

26 3. Gli operatori Property Management Company Sono le società che hanno un modello di business basato sulla capacità di generare ricavi da due punti di vista: attraverso le plusvalenze generate dalle attività d investimento (tipicamente in joint venture con altri operatori); attraverso l erogazione di servizi verso terzi o verso le società in cui si è investito in joint. La filiera di servizi è composta come segue: Asset Management: rappresenta il più importante dei servizi in quanto è proprio attraverso l attività di asset, che a cascata governa tutte le altre attività, che si mettono in moto i meccanismi di creazione di valore per gli azionisti. Svolge tutte le attività di analisi di portafoglio e investimento volte alla creazione di valore aggiunto alla proprietà. 26

27 3. Gli operatori Property Management Company Property Management: è l implementatore operativo delle decisioni sull asset, cioè quello che agisce per far sì che le decisioni prese si realizzino. Si occupa della gestione del patrimonio immobiliare della proprietà nell ottica di massimizzazione della redditività e nell ottimizzazione dei costi. Operativamente si occupa della gestione amministrativa, tecnica, legale, economica e commerciale. Facility Management: rappresenta l ultimo livello di fornitura di servizi in termini di marginalità ma il più complesso in termini organizzativi. Si occupa dei servizi alle persone, allo spazio e all edificio cioè, in altre parole, delle manutenzioni, della pulizia, etc. Project Construction Management: si occupa di governare il processo di costruzione governando tutti i diversi fornitori esterni essendo l unico responsabile del rispetto di tempi, costi e qualità. Agency: ha un importanza cruciale in tutto il processo di gestione e valorizzazione in quanto rappresenta il vero link con il mercato. 27

28 3. Gli operatori Service Providers Sono tipicamente società che erogano servizi come l agenzia, l intermediazione creditizia, le attività di due diligence o servizi di project construction management. La tendenza degli operatori è quella di specializzarsi in uno solo dei servizi che sono erogabili, questo per garantire un livello di qualità adeguato. Tra i diversi servizi quello di gran lunga più importante in termini di persone coinvolte e fatturato generato è quello relativo all intermediazione immobiliare. Tipicamente gli operatori segmentano i loro servizi a seconda dei clienti cui si rivolgono e della tipologia di immobili: residenziale e commerciale per il grande pubblico, corporate, lusso. 28

29 4. La situazione attuale La situazione attuale 29

30 4. La situazione attuale : Gli USA - la genesi della crisi Esplosione della bolla internet 11 Settembre 2001 Guerra in Iraq Inizio della crisi economica nel Forte ribasso dei tassi target della FED (dal 7 per cento del 2001 all 1 per cento nel 2005) Abbondante liquidità Basso costo del denaro Stagnazione dei salari Fonte: J. Attali La crisi e poi? Le famiglie sono spinte a indebitarsi (credito a consumo) Crescita dei valori immobiliari Le famiglie sono spinte a indebitarsi (mutui immobiliari) Condizioni di credito molto elastiche Consumo Ottimi risultati delle imprese Creazione di nuovi posti di lavoro Aumento del valore dei beni Aumento dell effetto ricchezza Accesso alla proprietà dei nuclei familiari poveri Cartolarizzazione dei crediti (RMBS, ABS, CDO) Crediti subprime 600 miliardi di dollari nel 2006 Aumento del rischio Crediti Alt-A, prime, Jumbo, FHA/VA 30

31 4. La situazione attuale : Il meccanismo si rompe Rischio di surriscaldamento dell economia Deficit commerciale abissale Iperindebitamento delle famiglie (risparmio reale negativo) Rialzo dei tassi target Della FED (da 1 per cento nel 2005 al 3.75 per cento nel 2007) Mancati pagamenti di alcune famiglie Iperindebitate a tassi variabili, specialmente sui subprime Rarefazione del credito immobiliare Aumento degli espropri immobiliari RMBS (Residential Mortgage Backed Security) Miliardi di dollari nel 2006 oggi? Il valore dei prodotti cartolarizzati crolla Il valore degli immobili crolla ABS (Asset Backed Security) miliardi di dollari nel 2006 oggi? I prodotti cartolarizzati diventeranno illiquidi CDO (Collateralized Debt Obbligation) CDS (Credit Default Swap) Deprezzamento degli attivi Crisi della liquidità. Le banche non si fanno più prestiti tra di loro Fonte: J. Attali La crisi e poi? 31

32 4. La situazione attuale : La crisi si estende Svalorizzazione delle poste attive e patrimoniali Norme contabili IFRS (Free Value) Illiquidità degli attivi delle banche Rarefazione del rifinanziamento Perdite importanti per le banche Estensione della crisi immobiliare a tutta la sfera finanziaria Rivalutazione dei bilanci delle banche Fallimenti per le banche Obbligo a vendere Congelamento del credito (carte di credito, credito per automobili e credito al Consumo ) Intervento degli Stati per spegnere l incendio Crollo dei valori di borsa Speculazione (vendite allo scoperto) Caduta dei consumi Panico delle famiglie Fonte: J. Attali La crisi e poi? Recessione Imprese in difficoltà Crollo di posti di lavoro Fallimenti Depressione 32

33 4. La situazione attuale Le compravendite in Italia nel 2011 Fonte: OMI Agenzia del Territorio IV Nota Trimestrale e sintesi annua

34 4. La situazione attuale Andamento delle compravendite in Italia per settore dal 2004 Fonte: OMI Agenzia del Territorio IV Nota Trimestrale e sintesi annua

35 4. La situazione attuale Le compravendite in Italia dal 2005 Fonte: elaborazione su dati OMI Agenzia del Territorio Note Annue varie 35

36 4. La situazione attuale Secondo le prime stime effettuate da CB Richard Ellis sul volume degli investimenti immobiliari in Europa, nel 2011 sono stati investiti 118 miliardi di euro, con un incremento del 7% rispetto al Come si può notare in Italia è arrivato e arriverà ben poco 36

37 4. La situazione attuale Nel 2009 l economia mondiale è entrata in una delle maggiori recessioni della storia. Si tratta della prima crisi finanziaria ed economica ad avere una estensione planetaria. L andamento generale dell economia mondiale è una variabile che, nell ottica di un sistema sempre più globalizzato ed internazionale, va tenuta in attenta considerazione al fine di realizzare una previsione sull andamento dell economia nazionale, in generale, e del settore delle costruzioni, in particolare. La crisi è stata più grave rispetto alle previsioni degli osservatori più pessimisti. Già nel 2009 la caduta degli investimenti, nel settore delle costruzioni, è stata pari al 10,1%, accompagnata da un contrazione di tutti i comparti. La flessione è stata trainata dalla nuove costruzioni: edilizia residenziale -19,2%, edilizia non residenziale privata -15,9%, opere del genio civile, che invece avrebbero dovuto svolgere una forte funzione anticongiunturale, 6%. Anche la manutenzione straordinaria del patrimonio esistente cede comunque il 5,4% degli investimenti rispetto al Dal 2007 al 2009 gli investimenti in costruzioni hanno fatto i conti con una caduta così ripida che li riporta all inizio anni

38 4. La situazione attuale MERCATO TREND POSITIVO ( FINE ANNI ) Si compra per soddisfare l esigenza abitativa Il mercato accetta qualunque tipologia di bene La qualità è garantita dal rispetto delle regole dell arte e dall utilizzo dei materiali più idonei e durevoli rispetto all utilizzo e alla funzione dell edificio stesso La qualità è direttamente legata al costo di costruzione Il costruttore/investitore meno spende più guadagna La crescita immobiliare e le diverse destinazioni d uso seguono una logica di costante crescita economica Nasce il concetto dell applicazione dei principi del mercato finanziario al Real Estate (l immobile vale in funzione di quanto rende) 38

39 4. La situazione attuale MERCATO IN FASE DI STASI (OGGI) Siamo in piena crisi economica L esigenza abitativa è soddisfatta Sono crollate le logiche finanziarie degli anni precedenti Stretta del credito (credit crunch) Chi compra casa tende a migliorare la situazione esistente Il mercato premia quei beni che si distinguono La qualità è garantita dal rispetto delle regole dell arte e da una progettazione attenta a tutto il ciclo di vita dell immobile La qualità vuol anche dire gestione futura Il costruttore/investitore per rimanere sul mercato deve offrire un prodotto che si distingua e che a parità di location faccia la differenza su qualità costruttiva e gestionale; Nascono nuovi valori : ambiente risparmio energetico qualità della vita 39

40 4. La situazione attuale PROSPETTIVE PER IL FUTURO? Gli analisti sono concordi nell affermare che qualche timido segnale positivo ci sia, ma sono anche concordi nell affermare che il 2012 sarà sostanzialmente stabile, con un numero di compravendite e investimenti immobiliari simili a quelli del Gli operatori, per veder ripartire il mercato, si aspettano ed auspicano un repricing al ribasso degli immobili, come del resto è già avvenuto in altri Paesi europei; la tendenza sembra essere invece quella di una sostanziale tenuta dei valori nelle grandi città e un lieve calo nelle altre. Inoltre non bisogna dimenticare che quest anno dovrebbe finalmente iniziare in maniera seria la dismissione di una prima parte degli immobili pubblici da parte degli Enti proprietari (ex caserme, edifici di rappresentanza, etc.) Staremo a vedere 40

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