IL PROCESSO DI INVESTIMENTO DI UNA SGR IMMOBILIARE THE INVESTMENT PROCESS OF AN ASSET MANAGEMENT COMPANY

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1 Maria Giuditta Losa MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio Gli Impatti degli effetti della riforma catastale sulla valorizzazione di un fondo immobiliare POTENTIAL BENEFITS ON THE REAL ESTATE FUNDS AFTER CADASTRAL REFORMATION Milano, 11 Aprile 2014 Camera di Commercio

2 IL PROCESSO DI INVESTIMENTO DI UNA SGR IMMOBILIARE THE INVESTMENT PROCESS OF AN ASSET MANAGEMENT COMPANY Honestly of conduct Explanation of the investment goals and business plan preparation Decision-making of the investment process Valuation Investment/ maintenance/ disinvestment decisions Fonte/Source: Quaderni Di Finanza CONSOB Quaderno n.65 - DICEMBRE 2009: "Il rapporto tra le SGR e gli esperti indipendenti nella fase di valutazione degli asset dei fondi immobiliari - «the relationship between an asset management company and independent valuers during the valuation of real estate assets».

3 Maria Giuditta Losa MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio ANALISI IMMOBILIARI BASATE SU FLUSSI DI CASSA E BUSINESS PLAN DI LUNGO PERIODO Asset analysis based on Discounted cash flows and long term business plan

4 Maria Giuditta Losa MRICS, Responsabile Funzione Valutazioni Serenissima SGR S.p.A. Milano, 11 Aprile 2014, Camera di Commercio ESEMPI INCIDENZA PERCENTUALE ICI-IMU IN RAPPORTO AL CANONE Example % ICI IMU/ Rent Ubicazione Location Provincia Milano Tipologia Type Unità commerciale di grandi dimensioni Commercial asset % ICI/Canone 2010 % ICI tax/rent 2010 % IMU/Canone 2013 % IMU tax/rent % 6% Verona Palazzo uffici Offices 3,5% 7% Verona Sede uffici pubblici Offices 11% 17% Verona Palazzo uffici Offices 5,5% 13% Roma Logistic 5% 12% Verona Logistic 2% 3% Modena Ipermercato Supermarket 9% Bari Ipermercato Supermarket 27%

5 POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE PER GLI INVESTITORI Maggiore analisi e presa di conoscenza del valore del bene e della sua redditività potenziale o in corso Sistema di tassazione basato sugli stessi parametri che si utilizzano per gli investimenti immobiliari (valori di mercato e redditività) Possibilità di intervenire con sgravi fiscali nelle zone in cui il mercato immobiliare è stagnante Possibile maggior equilibrio tra tasse e valore

6 POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION More detailed analysis and becoming conscious of the real estate value and its potential income Tax system based on the same benchmarks used for Real Estate investments (market value, market rent, yield) The opportunity to decrease property taxes in the areas where the local market is stagnant More adequate proportion between tax and value

7 POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE PER GLI INVESTITORI 1 - Maggiore chiarezza nella costruzione delle aliquote e valori di riferimento delle imposte 2 - Valore delle imposte che cresce in linea con i valori degli immobili 3 - STABILITA NEI FLUSSI DI CASSA che comporta: -un abbassamento del rischio -un forte impatto positivo anche sull interesse degli investitori in generale e soprattutto degli investitori internazionali -un ritorno in generale all interesse verso gli investimenti immobiliari

8 POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION 1 Transparency on the property tax rates construction and tax values applied to the properties 2 Tax values that increase according to the property market values 3 Stability of the discounted cash flows, with these major results: -Decrease of the risks / discount rates reduction; -Positive impact on the international investors view of Italian market -Foreign and local investors come back to the Real Estate Investments products

9 POSSIBILI VANTAGGI RIFORMA CATASTALE Maggiore attenzione al valore del patrimonio ed alla sua costante valorizzazione Maggiore sfruttamento del patrimonio in un ottica reddituale e non solo di eventuale rivalutazione intrinseca.

10 POSSIBLE BENEFITS FOR THE INVESTORS AFTER CADASTRAL REFORMATION Focus on the assets potential high and best use Focus on yields rather than only on long term capital gain

11 Grazie per l attenzione! Thanks for your attention!

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