ESTIMO PARTE SPECIALE. Cap. I

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1 ESTIMO PARTE SPECIALE Cap. I STIMA DEI FONDI RUSTICI CON COLTURE: 1. A ciclo auale di produzioe e a prodotto auo costate. 2. A ciclo poliauale e a prodotto auo variabile. 1)STIMA DEI FONDI RUSTICI CON COLTURE A CICLO ANNUALE DI PRODUZIONE E PRODOTTO ANNUO COSTANTE La stia dei fodi rustici secodo il più probabile valore di ercato può essere fatta secodo i segueti procedieti. Procedieti sitetici -stia a vista -stia coparativa i base a paraetri tecici o ecooici -stia per valori tipici Procedieti aalitici -stia per capitalizzazioe del beeficio fodiario. Qualuque sia il procedieto usato il perito deve dappria deteriare il valore ordiario del fodo e solo ella quarta fase procedere alla correzioe del valore ordiario al fie di riportare il valore del fodo alle codizioi reali (valore orale). La stia del fodo deve essere fatta ioltre a cacello aperto: rietra el valore fodiario il valore della terra uda e il valore di tutto ciò che è iobilizzato peraete sulla terra, vao perciò escluse le scorte, i frutti pedeti, le acchie. STIMA SINTETICADEI FONDI RUSTICI La stia sitetica, qualuque sia il procedieto adottato è basato sulla coosceza dei prezzi realete applicati sul ercato; il perito deve disporre di ua serie di casi di copravedita di fodi siili all oggetto di stia. I realtà il ercato fodiario rispetto al ercato di altri bei preseta delle caratteristiche che ostacolao l applicazioe di procedieti sitetici. Ifatti il ercato fodiario è u ercato poco attivo ed ioltre i prezzi applicati soo spesso falsati da situazioi particolari (iferiorità dei prezzi dichiarati per ragioi fiscali, superiorità dei prezzi per acquireti cofiati ecc.). Vi soo situazioi che allotaao il ercato dalle codizioi di cocorreza perfetta.

2 1. Stia ad ipressioe o a vista. La stia a vista viee fatta attraverso ua valutazioe iediata del fodo sulla base della esperieza del perito e della sua coosceza delle codizioi di ercato fodiario locale il perito fa u cofroto fra il fodo oggetto di stia e i fodi siili che soo stati oggetto di copravedita i tepi receti. 2. Stia coparativa i base a paraetri tecici o ecooici Il perito può applicare la stia coparativa se coosce ua serie di valori applicati i receti casi di copravedita, ed esiste aleo u paraetro i base al quale operare u cofroto diretto. U bee ecooico può essere valutato per cofroto diretto o i base a paraetri tecici (el caso dei rustici la superficie i ha) o i base a paraetri ecooici. Teedo coto che i geerale u fodo rustico è solitaete disoogeeo si ritiee più corretto valutarlo i base a paraetri ecooici, dato che questi devoo soddisfare il requisito della proporzioalità al valore. Qualuque sia il paraetro applicato al valore V x del fodo oggetto di stia viee cosi calcolato Si applica la seguete forula V = V x p x p Sia i valori che i paraetri, vao cosiderati secodo il pricipio dell ordiarietà. I paraetri ecooici che possoo essere presi i cosiderazioe, soo il caoe d affitto, la produzioe lorda vedibile, il prodotto etto, il reddito doiicale. a)caoe d affitto: Si ritiee che il caoe di affitto sia u paraetro ecooico proporzioale al valore fodiario. Affiché possa essere ipiegato per la stia coparativa è ecessario che i fodi siili all oggetto di stia, sia doiate ella zoa di affittaza. Questo perché oi dobbiao rifarci al pricipio dell ordiarietà. No è ecessario che il fodo oggetto di stia sia realete affittato: il perito del oeto che è grado di attribuire u caoe orale o di correggere u caoe o orale, è ache i grado di attribuire u caoe orale fittizio al fodo oggetto di stia. Il caoe d affitto è proporzioale al valore fodiario se il cocetto d affitto è libero, cioè privo di vicoli il caoe orale deve risultare dal libero icotro tra doada e offerta. I realtà i Italia esiste ua regolaetazioe dell affittaza e vige u caoe iposto dal legislatore e o scaturito dal libero ercato. Di fatto il caoe legale o preseta proporzioalità al valore del fodo. L adozioe del caoe di affitto coe paraetro ecooico i base al quale effettuare la stia coparativa è couque corretta se si opera co u fodo che è situato i ua zoa i cui è diffusa l affittaza ( per fodi siili) e il caoe scaturisce dal libero icotro tra doada e offerta. I tal odo è probabile che il caoe sia proporzioale al valore del fodi. b)produzioe lorda vedibile: Questo paraetro può essere applicato i quelle zoe dove si ha u agricoltura poco differeziata. Uo studioso svizzero, prof. Laur, ha rilevato ua proporzioalità tra il valore del fodo e la Plv. Ha studiato il ercato svizzero e ifie ha stabilito dei coefficieti diversi per tipi di aziede classificate i base alla superficie, l ordiaeto culturale, l idirizzo produttivo, ecc. Laur otò che il rapporto di proporzioalità tra il valore del fodo e la PLV è costate per quegli ordiaeti produttivi che hao la stessa icideza della spesa ella PLV. Di cosegueza, per poter applicare questo paraetro bisoga pria defiire il tipo di ordiaeto colturale e verificare l icideza delle spese; a parità di spese è possibile deteriare il rapporto di proporzioalità al valore. Il procedieto è facilete adattabile per le aziede ad ordiaeto ooculturale, è iportate couque per procedere a ua stia coparativa verificare se aziede co lo stesso ordiaeto colturale hao la stessa icideza sulle spese. Ad es. u vigeto a spalliera o a tedoe si differeziao otevolete sotto questo aspetto da u vigeto ad alberello. c) Prodotto Netto p=plv-(q+sv+ip): Il prodotto etto si stia detraedo dalla PLV l aotare delle quote, delle spese varie, e delle iposte. E quidi u aggregato copredete la

3 reuerazioe del lavoro (Sa+St), del capitale agrario (I) e del capitale fodiario Bf. Nell ipotesi dell ordiarietà. Ipiegado questo paraetro o è ecessaria la costaza dell icideza della spesa ( i quato soo già state detratte). E ivece ecessario, ai fii della proporzioalità al valore, verificare la costaza dei suoi copoeti Sa, St, Ip, e i particolare del beeficio fodiario. Questo paraetro è particolarete utile per la stia dei fodi rustici codotti da proprietari coltivatori i quato cosete l aggiraeto degli ostacoli che si icotrao co il procedieto aalitico di stia d) Reddito Doeicale: È u reddito catastale che si assiila al beeficio fodiario al lordo delle iposte e viee deteriato dall aiistrazioe catastale per epoche cesuarie co riferieto ai prezzi di u deteriato periodo. I redditi doeicali trascritti attualete el catasto si riferiscoo all epoca cesuaria del 1979 ( )-questo fatto rappreseta di per sé u liite all applicazioe di questo paraetro ecooico a causa dell aueto differeziati dei prezzi el corso del tepo( i redditi ipoibili catastali veivao ifatti calcolati classificati i terrei per qualità e classi di coltura; di cosegueza i rapporti fra la redditività delle diverse qualità di coltura soo attualete diversi da quelli dell epoca cesuaria proprio a causa dell aueto differeziato dei prezzi) ioltre si deve precisare che u fodo iscritto al catasto a ua deteriata classe e qualità di coltura,( seiativo 1 classe) può attualete apparteere di fatto ad ua qualità e classe diversa( es. vigeto 2 classe ). Di questo il perito deve teere coto e o deve utilizzare il reddito doeicale secodo il catasto, a quello che dell attuale classe e qualità della coltura. Ifie resta dire che i redditi doeicali soo stati deteriati attraverso u idagie capioaria i deteriati coui capioe perciò c è da verificare se esiste di fatto ua proporzioalità tra reddito doiicale e valore fodiario. Si deve acora precisare che il reddito doiicale o tiee coto della preseza di coodi e scoodi. Noostate questi liiti il R.D. è u paraetro che garatisce l iparzialità del perito ella stia sitetica, per cui si presta per essere ipiegato i stie di fodi ai fii di divisioe ereditarie o espropriazioe per cause di pubblica utilità. 3. STIMA PER VALORI TIPICI UNITARI O CON COEFFICIENTE DI VALUTAZIONE. La stia per valori o tipici cosiste el suddividere il fodo i appezzaeti oogeei per qualità e el ricercare attraverso u idagie di ercato i valori uitari di appezzaeti corrispodeti oggetto di recete copravedita, el fissare coparativaete i valori uitari degli appezzaeti oggetto di stia e ifie el soare i valori dei sigoli appezzaeti, se evetualete soo preseti dei fabbricati rurali questi vegoo valutati i base al più probabile valore di ricostruzioe. Se si dispoe di dati di ercato di ua parte degli appezzaeti si applicao dei coefficieti di valutazioe, cioè si attribuisce a ciascu appezzaeto u coefficiete copreso fra 0 e 100 e proporzioale al valore ettedo uguale l appezzaeto che ha aggior valore. Questo procedieto di stia è i realtà poco preciso. Gli appezzaeti che ipogoo il fodo rustico vegoo valutati a prescidere dagli evetuali rapporti di copleetarietà, coe uità fodiarie autooe ed è coe se ciascuo o fosse oggetto di copravedita separataete dagli altri. Questo procedieto è quidi poco corretto e si presta ad essere applicato su larga scala per riordii fodiari e ache per operazioi di classaeto a fii catastali.

4 STIMA ANALITICA DEI FONDI RUSTICI PER CAPITALIZZAZIONE DEI REDDITI. Questo procedieto di stia viee adottato assuedo per ipotesi che il più probabile valore di ercato di u fodo ( o igeerale di u iobile qualsiasi) coicida co l accuulazioe iiziale dei redditi futuri ritraibili dal proprietario del fodo, i altri terii co la accuulazioe iiziale dei futuri beefici fodiari. Di cosegueza il procedieto aalitico si articola i 4 fasi: 1) Deteriazioe del più probabile reddito di capitalizzazioe, secodo il pricipio dell ordiarietà. 2) Deteriazioe del più probabile saggio di capitalizzazioe secodo il pricipio di ordiarietà. 3) Risoluzioe ateatica della forula di capitalizzazioe 4) Applicare le opportue odifiche,aggiute e detrazioi, cosiderado tutte quelle situazioi che allotaao il fodo dall ordiarietà ( utui ipotecari, esezioi fiscali, fabbricati rurali o altri ivestieti i eccesso o i difetto), frutti pedeti, servitù ecc.) Affiché la forula di capitalizzazioe, oltre che u sigificato ateatico,abbia ache u sigificato ecooico estiativo è ecessario che si verifichio le segueti codizioi fodaetali : 1) il più probabile valore del fodo coicide co l accuulazioe iiziale dei futuri beefici fodiari. 2) si possa espriere u giudizio di coveieza di previsioe sui redditi futuri e sul saggio di capitalizzazioe e che quidi ogi dato eleetare ordiario possa veire rilevato o ipotizzato. 3) che sia verificato il pricipio dell ordiarietà per ogi dato utilizzato ella stia aalitica. 4)che la produzioe lorda vedibile eguagli l aotare dei costi espliciti ed ipliciti e quidi,che il profitto sia ullo. La pria fase cosiste ell idividuazioe del reddito da capitalizzare trattadosi della stia di u fodo rustico codotto co u ordiaeto produttivo a ciclo auale e quidi co prodotto auo costate, il perito dovrà ricercare il Bf edio auo. La ricerca di questo può essere fatta co due procedure: ua aalitico-sitetica, che cosiste ella deteriazioe del beeficio fodiario dal caoe d affitto e la procedura aalitico vera propria. Questa ultia cosiste ella deteriazioe del Bf dal bilacio aziedale, quado è ordiaria la coduzioe del fodo da parte del proprietario. Ciò o sigifica che il procedieto da adottare debba essere scelto i base al rapporto fra proprietà e ipresa esistete Per il fodo da stiare, qualuque sia tale rapporto, il procedieto da adottare dipede dal rapporto ordiario, cioè dal rapporto esistete ella aggior parte dei fodi siili a quello oggetto di stia ella zoa. Cioè se è diffusa l affittaza si userà il procedieto aalitico- sitetico, altrieti si userà il procedieto aalitico. Procedieto aalitico-sitetico Il caoe di affitto è u reddito lordo, che va a beeficio del proprietario di u fodo cocesso i affitto. Il Bf può essere quidi deteriato per via aalitica sottraedo dal caoe di affitto tutti i costi sosteuti dal proprietario del fodo. Bf=Ca-(Q+Ip+A+Iesig+I) Dove: Ca = caoe d affitto Q = quote relative al capitale fodiario e a carico del proprietario Ip = iposte a carico del proprietario

5 A = spese di aiistrazioe a carico del proprietario Iesig = La quota di iesigibilità, cioè la quota edia aua di affitto o riscosso( geeralete di etità odesta). I = iteressi sul capitale d aticipazioe, riferito alle spese di cui sopra. Qualche ceo va fatto i erito al caoe d affitto. Il caoe da utilizzare è quello equo e cotiuativo el seso che soddisfa la aggior parte dei proprietari e che si ripete ella stessa isura. Ora o è detto che il caoe applicato el fodo sia equo e cotiuativo per cui può redersi ecessaria l apporto di ua correzioe e coe sepre il perito deve applicare il pricipio dell ordiarietà e deve essere quidi i grado di attribuire u caoe equo e cotiuativo el caso i cui il fodo o fosse affittato, cotrariaete a quelli siili. Stesso discorso va fatto per le spese di parte padroale,queste dati o devoo essere quelli realete verificatesi ell ao della stia, a quelli ordiari. Il procedieto aalitico sitetico è valido i codizioi di ercato libero dell affittaza, cioè il caoe ordiario è quello che scaturisce dalla libera cotrattazioe tra proprietari e affittuari,. Bisoga però dire che l affitto dei fodi rustici i Italia è soggetto ad ua regolaetazioe legislativa. Dal 1971 ao i cui è stata varata la legge 11(DE MARZI CIPOLLA), il caoe viee iposto per legge prededo coe base il RD oltiplicato per u opportuo coefficiete oltiplicativo che dipede dalla classe catastale del fodo. i caoi attualete vigeti soo calcolati i base alla disposizioe di legge 203 del 1982 sui patti agrari, co scadeza trieale le COMMISSIONE TECNICHE PROVINCALI,CTP,, deteriao l TABELLA DEI Coefficieti oltiplicativi. Per zoe oogeee. Il RD deve essere oltiplicato per u coefficiete copreso fra 50 e 150. Possoo essere ioltre applicati altri coefficieti aggiutivi per la preseza di fabbricati rurali fio ad u assio di puti per la preseza di altri ivestieti fissi ( recizioi, foti di approvvigioaeto idrico, ecc.) fio ad u assio di 100 puti. E ioltre 10 puti se l affittuario è capitalista. C è da dire, acora, che aualete vegoo applicati dei coefficieti d adeguaeto del caoe di affitto sulla base dell adaeto del costo della vita. Nelle aree i cui è diffusa l affittaza può prevalere ( e quidi è ordiaria) l adozioe del caoe legale, oppure l adozioe di u caoe di ercato. Osservado cosa succede ella realtà sarda, si otao zoe i cui prevale il caoe di ercato, e zoe i cui prevale il caoe legale. Nel secodo caso c è ua grossa difficoltà ella ricerca del reddito da capitalizzare a causa di sovrauerazioe dell affittuario a scapito del proprietario di cosegueza si ipiega coe caoe quello legale, e questo va specificato, etre se si ipiega il caoe di ercato il procedieto è sostazialete corretto al fie della stia. PROCEDIMENTO DI STIMA. Co questo procedieto il reddito da capitalizzare viee deteriato ell ipotesi possa calcolare il Bf edio auo, attraverso la copilazioe di u bilacio ecooico aziedale estiativo eguagliado i costi totali ai ricavi totali. Bf=PLV-(Q+SV+TR+SA+ST+I) È iportate che il profitto del proprietario sia ullo, se o ci fosse tale profitto verrebbe icorporato el Bf e coe reddito differeziale verrebbe deteriato il reddito fodiario,cioè il Bf al lordo del profitto. Dovedo copilare il bilacio aziedale, il perito si troverà davati u ipreditore cocreto e o di frote ad u ipreditore puro, perciò dovrà precedere ache alla stia dei costi ipliciti. Questo può essere causa di u otevole ostacolo ei cofroti della validità del procedieto aalitico, ache se è couque aissibile u certo argie di errore. Ad es. ella geeralità dei casi lo stipedio coe copeso del lavoro itellettuale, rappreseta ua voce da stiare e di ora coe percetuale della PLV ell ordie del 4-6%. Questo procedieto cocettualete è errato perché o è detto che il 4-5 % della Plv spetti al lavoro itellettuale, di cosegueza ua sovrastia dello stipedio coporta ua sotto stia del Bf e viceversa. Tuttavia aettedo u certo grado di approssiazioe della stia, il criterio è applicabile i quato la percetuale del 4-5% è talete bassa, che gli errori soo di lieve etità.

6 Le cose cabiao allorché è ordiaria la proprietà coltivatrice, i questo caso fra le voci iplicite etra ache il salario che corrispode al 50-60% della PLV. Trattadosi di ua percetuale cosistete, u errore ella stia del salario coporta sesibili odificazioi del Bf. Il procedieto di stia aalitico trova facile applicazioe ella proprietà capitalistica fodiaria, etre, è di difficile applicazioe el caso della proprietà coltivatrice. Dove la proprietà coltivatrice è ordiaria, i geere, la stia tede ad ua sovravalutazioe del Bf e quidi del fodo rustico, questo perchè i queste zoe il giudizio di coveieza i erito all acquisto di capitale fodiario è basato o tato sulla reuerazioe del capitale fodiario, quato ella reueratività coplessiva dei fattori di proprietà del coltivatore, cioè il coltivatore esprie il suo giudizio di coveieza i base al suo reddito etto. U coltivatore è disposto a pagare per u fodo rustico u valore superiore da quello di ercato, per il seplice fatto che espadedo la superficie aziedale è i grado di ipiegare eglio il lavoro aziedale dispoibile, e i geerale tutte la risorse aziedali di sua proprietà. Questo coporta u icreeto del suo reddito etto. Questo è il otivo per cui dove è ordiaria la proprietà coltivatrice la stia del fodo è più attedibile ricorredo al procedieto sitetico di stia i base al prodotto etto = (Sa+St+Bf+I ± T) fatte questa precisazioi, vediao di cooscere le cootazioi che distiguoo il bilacio estiativo da quello ecooico cotabile. il bilacio estiativo si propoe iazitutto l obiettivo di deteriare il beeficio fodiario edio auo, cioè quello che ritrae co l esercizio i codizioi edie e orali. Nell ipostazioe del bilacio il perito deve pria di tutto cooscere le caratteristiche geerali dell azieda oggetto di stia. Ua pria operazioe cosiste ella descrizioe delle caratteristiche estriseche ( ubicazioe del fodo, viabilità poderale, distaza dai cetri abitati e dai ercati, dai cetri di trasforazioe, preseza di reti stradali e ferroviarie, codizioi abietali ecc.) e delle caratteristiche itriseche( giacitura, esposizioe, fertilità, cosisteza e stato di coservazioe degli ivestieti fissi, superficie, estrei catastali, idirizzo produttivo, ordiaeto colturale ecc. tutte quelle caratteristiche, sia itriseche che estriseche, che si ripercuotoo sul valore del fodo, seza ifluezare il reddito soo dette coodi o scoodi ( ifluezao il saggio di capitalizzazioe). Coodi e scoodi o hao u ercato proprio e soo quidi privi di valore proprio, tuttavia ifluezao di fatto il valore del fodo e i perito deve teere coto. La superficie viee esaiata prededo coe base gli estrei catastali del fodo:verrà quidi deteriata soado le superfici delle sigole parcelle catastali, che costituiscoo il fodo, la superficie và poi distribuita i produttiva ed iproduttiva, e ifie i base all ordiaeto colturale,per quato riguarda quest ultio, o va rilevato quello attuati al oeto della stia a quello colturale edio. Il perito deve quidi idagare sulle colture praticate i passato e vedere la loro successioe e frequeza i odo da deteriare l ordiaeto colturale edio. I u secodo tepo il perito deve rilevare i dati cooscibili relativi al fodo, se si ha a disposizioe ua regolare cotabilità, questi soo facilete rilevabili etre i acaza di questa, il perito deve procedere ad ua idagie sulle fatture o sulla cotabilità frazioaria ateuta dall ipreditore e rilevare i dati per itervista. Ua volta rilevati i dati, il perito deve verificare che questi siao dati edi( il bilacio estiativo è i pratica u bilacio coguagliato). Per questa verifica è ecessario riferirsi ad u idagie sugli stessi dati relativi all ultio deceio o i alterativa, u idagie sugli stessi dati elle aziede siili della zoa. I ogi caso il perito o deve utilizzare i dati rilevati al oeto della stia, a quelli che hao la aggiore probabilità di verificarsi, cioè quelli più frequeti, cioè deve ricorrere alla oda e o alla edia. Da quato detto scaturisce la fodaetale differeza fra bilacio estiativo e quello ecooico cosutivo, che fa riferieto al oeto attuale e utilizza i dati attuali, etre il bilacio estiativo è u bilacio coguagliato che fa riferieto al oeto attuale a utilizza dati ordiari, cioè i dati più frequeti del tepo ella zoa. Vedreo ora i dettaglio le sigole voci di bilacio estiativo

7 Produzioe lorda vedibile Rappreseta la produzioe lorda totale al etto dei reipieghi e coprede i prodotti effettivaete veduti, tutti i prodotti autocosuati e tutte le etrate accessorie, rietrao ioltre le variazioi positive delle scorte. Nel coputo si deve teere presete che le produzioi soo edie, i prezzi edi e ordiari. E piuttosto difficile espriere u giudizio di previsioe sui prezzi i ua situazioe iflazioistica, i questo caso è utile fare ricorso ai dati storici. La difficoltà viee couque superata cosiderado i prezzi attuali ordiari ipotizzadoli cotiuativi. Nel cotesto della produzioe vedibile, si cosiderao tutti i processi produttivi, produzioi erbacee, arboree, e le produzioi zooteciche copreso l utile lordo di stalla(uls). Per l ULS la stia viee oralete fatta attraverso il coto stalla ettedo all attivo la cosisteza fiale dell allevaeto (ivetario di fie ao) e l aotare degli acquisti. Per i due ivetari si devoo adoperare i prezzi ordiari e costati. ULS = (Vi.f. -Vi.i.) + (V-A) Iteresse è il copeso spettate al capitale di esercizio. Il capitale d esercizio si copoe del capitale di scorta e del capitale di aticipazioe. A sua volta il capitale di scorta si copoe di scorte fisse( acchie, attrezzi., bestiae) o ache dette scorte a logorio parziale, e scorta circolati ( attrezzi iori, agii, seeti, cocii) o ache scorte a logorio totale. L iteresse sul capitale d esercizio rappreseta u costo per il seplice otivo che lo stesso capitale avrebbe potuto avere u ipiego alterativo. Per quato riguarda la valutazioe del capitale di scorta si deve precisare, che si fa riferieto alla cosisteza edia aua del capitale e ai prezzi di ercato all iizio dell aata. Per le acchie si è detto a suo tepo che il valore edio del parco acchie è assiilabile ai2/3 del valore a uovo ( a prezzi correti) dell itero parco acchie. Per quato riguarda il capitale di aticipazioe si deve dire che si tratta di ua capitale idiffereziato che deve essere dispoibile per affrotare le spese di gestioe fio al oeto dei ricavi. No ecessariaete il capitale di produzioe coicide co il capitale circolate, la sua icideza percetuale sul capitale circolate è tato più bassa quato più soo diluiti i ricavi el corso dell ao. La sua etità varia quidi i relazioe all ordiaeto colturale e produttivo aziedale. Cioè u azieda ooculturale specializzata avrà u icideza % sul capitale di aticipazioe olto alta perché il tepo edio di aticipazioe è olto lugo i quato i ricavi soo cocetrati a fie esercizio etre le spese soo diluite durate il corso dell ao. Per cotro u azieda zootecica o u azieda ad ordiaeto erbaceo a cicli brevi e colture differeziate avrao u icideza percetuale piuttosto bassa o al più ulla perché sia spese che ricavi soo diluiti el corso dell ao. La valutazioe può essere fatta i base a due procedieti, uo razioale e uo epirico. Il etodo razioale è adattabile se l azieda dispoe di ua cotabilità e quidi registra tutte le date i cui si verificao le etrate e le uscite. I tal odo è possibile calcolare, per il periodo che itercorre fra la data di registrazioe e la fie dell ao, l iteresse seplice gravate sulla spesa e l iteresse seplice fruttato sulle etrate.il prio è ua voce passiva, etre il secodo è ua voce attiva. A questo puto capitalizzado il saldo fra iteressi attivi e passivi, ad u deteriato saggio d iteresse si ottiee l etità del capitale di aticipazioe. Co questo sistea si ipotizza uo stesso saggio di iterresse sia per i depositi che per i prelievi. Questo è valido se l ipreditore dispoe di u coto correte bacario i cui il capitale depositato si atiee sepre all attivo. I geere gli iteressi passivi soo superiori agli iteressi attivi, oostate le spese siao iferiori ai ricavi, questo perché ediaete le spese soo aticipate rispetto ai ricavi per cui l iteresse grava sulle spese per u tepo aggiore rispetto all iteresse che atura sui ricavi. No acao tuttavia i casi i cui gli iteressi attivi prevalgoo su quelli passivi. I tal caso il capitale di aticipazioe risulta u capitale il cui iteresse è ua voce attiva che si soa alla PLV.

8 Il procedieto epirico si adotta i acaza di ua cotabilità. I questo caso si deve valutare l etità del capitale di circolazioe e co u ragioaeto viee dedotta l etità del capitale di aticipazioe. Il capitale è pari all aotare di tutte le spese sosteute el corso dell ao. Si cosidera l ordiaeto produttivo aziedale e si stia l etità e la distribuzioe delle spese e dei ricavi el corso dell ao. Da questa stia è possibile risalire al tepo edio di aticipazioe, a questo puto si calcola l iteresse passivo che grava sull itero capitale di circolazioe per il tepo edio di circolazioe. SALARI E STIPENDI Soo i copesi spettati rispettivaete al lavoro auale e a quello itellettuale. Si è visto che per le proprietà coltivatrici l applicazioe del procedieto aalitico di stia è coplicato dalla difficoltà di stia del salario, i quato icide sesibilete sulla PLV. Quidi u iio errore si ripercuote sul valore del Bf e quidi sull attedibilità della stia. Nessu problea sussiste per le aziede capitaliste, ifatti, attraverso la cotabilità e le tabelle salariali si possoo valutare il salario, al lordo degli oeri sociali, e lo stipedio, che può rappresetare ua voce esplicita se l azieda ha u direttore ed evetuali altri ipiegati, a quasi ella totalità dei casi elle aziede agrarie il lavoro itellettuale è svolto dallo stesso ipreditore, per cui lo stipedio rappreseta ua voce del bilacio iplicita, quidi da stiare. No esiste u procedieto razioale per stiare lo stipedio. Di ora viee cosiderato calcolato coe percetuale della Plv, (4-6%). La percetuale più alta si applica ad ordiaeto produttivi itesivi ( coprese le serre), etre quelle del 4% si applica per ordiaeti estesivi. Il procedieto o è razioale i quato o c è ua stretta relazioe fra itesità del lavoro itellettuale e la produzioe otteuta, tuttavia o coproette la veridicità della stia perché le percetuali soo esigue e quidi capaci di provocare errori o rilevati sulla deteriazioe del Bf. Quote: Le quote soo oeri sosteuti per l uso di bei a logorio parziale che esplicao ed esauriscoo la loro capacità produttiva i più esercizi produttivi. Questi oeri copredoo la quota di aortaeto, autezioe, assicurazioe. Le quote d aortaeto rappreseta u accatoaeto della produzioe ecessaria per ricostruire o reitegrare u bee a logorio parziale o per aortizzare il costo. Può essere calcolata i due odi FORMULA DELL AMMORTAMENTO LINEARE V V f Q = 0 FORMULA DELLA REINTEGRAZIONE DEL CAPITALE r Q = ( V 0 V f ) q 1 Questa ultia forula va utilizzata solo se l azieda ricorre alla costituzioe di u fodo di aortaeto. La quota di autezioe rappreseta u accatoaeto della produzioe ecessario per ricostruire l efficieza perduta da u capitale fisso. Può essere calcolata o attraverso ua percetuale sul valore a uovo del capitale o dispoedo di ua cotabilità i cui soo registrati i costi di autezioe. Poiché difficilete si registrao tutte le spese di autezioe (specie quelle iplicite) ella ora, si ricorre al prio etodo. Nella pratica ecooico estiativa si applica ua deteriata percetuale sui bei a logorio parziale. La quota di assicurazioe è u oere fisso sosteuto per garatirsi dalla distruzioe, deterioraeto o dai dei bei a logorio parziale a causa di siistri. Se il bee è realete assicurato allora è u costo esplicito idetificato dal preio di assicurazioe pagato, altrieti si tratta di ua voce iplicita che viee stiata applicado ua percetuale del 1-10% del valore a uovo del bee.

9 Spese varie(costi espliciti) Riguardao l acquisto di ezzi, seeti, agii, fertilizzati, atiparassitari ecc, cioè bei a logorio totale el corso dell esercizio, si tratta di voci di costo esplicito e o soggette a stia. Nelle spese varie rietrao ache i servigi extra aziedali( oleggi), le prestazioi del veteriario, dell agrooo ecc. Iposte Attualete le iposte fodiarie soo calcolate utilizzado coe riferieto di ipoibile il reddito doiicale. Pria della rifora tributaria del 1971 L. 865, l iposta fodiaria rappresetava ua quota spettate allo stato, ua sovriposta fodiaria spettate agli eti locali ( Provicia, Coue, Caere di Coercio), l iposta veiva calcolata oltiplicado il RD per u coefficiete dato dall aggregazioe del coefficiete di iposta fodiaria e dal coefficiete di sovriposta fodiaria. L iposta veiva pagata attraverso la cartella esattoriale. Attualete coe iposta fodiaria vige l ILOR. Questa viee pagata attraverso la deucia dei redditi e calcolata applicado delle aliquote sulla base dell ipoibile ( RD) oltiplicado per u coefficiete prefissato dal Miistero delle Fiaze. Sui redditi che si accuulao su ua persoa fisica, grava l IRPEF, che cotrariaete all ILOR è progressiva e a scaglioi differeti per fasce di reddito. Il regie dell IRPEF i agricoltura è trasitorio, i quato deve attedere la revisioe degli estrei catastali. La base dell ipoibile è rappresetata da u aggregato di redditi, il RD ( Bf al lordo delle iposte calcolato secodo il pricipio dell ordiarietà)e il R.A., vale a dire l aotare degli stipedi e degli iteressi sul capitale agrario al lordo delle iposte. Sia il R.D. che il R.A. erao stabiliti d ufficio ai prezzi del trieio Bisogava quidi ricalcolarli ai prezzi questo etro il Oggi le tariffe soo state ricalcolate e riferite ai prezzi del 1978/79, 50 lire del 39, el 1979 valgoo , ciò ci fa capire che per calcolare le iposte attraverso i RD o si può più usare il coefficiete oltiplicativo visto pria, perché tale coefficiete era giustificato dalla differeza dei prezzi fra il 1937/39 e il 1978/79. Però il passaggio alle uove tariffe iplica l uso di u uovo criterio o acora proposto perciò si utilizza acora il vecchio procedieto. Nelle iposte soo copresi ache i cotributi cosortili, si tratta di oeri sosteuti dal proprietario di u fodo ubicato all itero di u copresorio di Boifica. Ruolo di cotribueza e odalità di pagaeto soo fissati dal cosorzio. La secoda fase cosiste ella deteriazioe del saggio di capitalizzazioe. Si è visto che i sostaza il saggio di capitalizzazioe viee deteriato traite u rapporto esistete fra il fodo e altri ivestieti siili. Si è visto che o è possibile cofrotare il fodo oggetto di stie co ivestieti extra agricoli e ache co ivestieti siili siti i altre zoe. Le caratteristiche di garazia, sicurezza e redditività soo così diverse, da aullare ogi possibilità di cofroto, ciò sigifica che il saggio di capitalizzazioe deve essere stiato attraverso il cofroto del fodo oggetto di stia co altri fodi siili e situati ella stessa zoa e che presetao più o eo le stesse caratteristiche di garazia e sicurezza. I saggi di capitalizzazioe utilizzati per i bei fodiari soo piuttosto bassi, diiuiscoo all auetare dei coodi preseti ei bei. U piccolo errore ella deteriazioe del saggio di capitalizzazioe coporta ua sesibile alterazioe del valore del fodo, di cosegueza è u operazioe piuttosto delicata e piuttosto difficile. La procedura più valida è quella di effettuare u idagie ella zoa su fodi siili a quello da stiare, che siao stati receteete oggetto di copravedita, ciò sigifica che si può cooscere il valore di uo o più fodi siili e calcolato il Bf si può risalire al tasso: Bf Bf V = r = r V Ovviaete tale idagie deve essere fatta el rispetto del pricipio dell ordiarietà, i altre parole i valori fodiari ei Bf cosiderati dal perito devoo essere ordiari. Ai valori di ercato rilevati il perito dovrà apportare le evetuali aggiute e detrazioi i odo da perveire al valore orale. Ua volta rilevata questa serie di valori e di Bf si può deteriare il saggio di capitalizzazioe. L eterogeeità dei valori fodiari cosiderati, esclude la possibilità di applicazioe della edia

10 aritetica seplice dei saggi adottati, quidi ogi saggio deve essere poderato co il valore fodiario,por cui si ricorre alla edia poderata: Viri = Bf M V V = i i Idividuato il saggio edio, il perito deve procedere al cofroto fra il fodo da stiare e i fodi siili cosiderati. Tale raffroto iteressa coodi e scoodi. Se il fodo oggetto di stia ha coodi o scoodi pari alla edia degli altri fodi, il saggio di capitalizzazioe edio trovato è ache quello cercato, o per cotro se il livello edio dei coodi e scoodi è diverso dalla edia si dovrà correggere il saggio di capitalizzazioe i odo che ciò si ripercuota sul valore fodiario. Di cosegueza il saggio di capitalizzazioe più probabile coicide co il saggio edio, se il fodo oggetto di stia ha codizioi edie, altrieti si attua la correzioe, ache se diversi autori la scosigliao per la facilità co cui si coettoo errori. La terza fase cosiste ell applicazioe, ipostazioe e risoluzioe ateatica della forula di capitalizzazioe. Deteriato il Bf ordiario del fodo cosiderato, e il saggio di capitalizzazioe ordiario si ottiee il valore ordiario del fodo Bf V = r Questa forula è usata per i fodi rustici codotti co u ordiaeto produttivo a ciclo auo e quidi co reddito edio auo costate e tale forula cosete di deteriare l accuulazioe iiziale degli ifiiti Bf edi cotiuativi. La quarta fase cosiste el riportare il fodo oggetto di stia, dalle codizioi di ordiarietà, a quelle reali. Ciò equivale a dire che il valore ordiario deve essere corretto per arrivare al più probabile valore di ercato. Dopo che si è desuto il valore orale del bee, il perito farà le opportue aggiute e detrazioi. Fra le aggiute, le pricipali soo: a)frutti pedeti: si applica, quado la stia è fatta i u gioro iteredio all aata agraria, ed è pari al valore della produzioe futura al etto delle spese sosteute o da sosteere. b)fabbricati rurali i eccesso c)aueti teporaei di reddito d)esezioi fiscali teporaee e)scorte ( solo ell ipotesi sia chiesta la stia a cacello chiuso). Fra le pricipali detrazioi: a)fabbricati rurali i difetto b) diiuzioi teporaee di reddito c)utui ipotecari gravati el fodo d)spese ecessarie per riportare il fodo i codizioi orali. e)servitù

11 2)STIMA DEI FONDI RUSTICI CON COLTURE A CICLO POLIANNUALI E CON REDDITO ANNUO VARIABILE. Si tratta di fodi rustici occupati occupabili da colture arboree da frutto. Le colture arboree da frutto hao u ciclo di produzioe polieale, distito i specifiche fasi o stagioi i cui il livello dei costi e delle produzioi variao sesibilete. Queste fasi soo essezialete quattro: I)fase di ipiato II)fase a produzioe crescete III)fase a produzioe costate IV)fase a produzioe decrescete I a fase II a fase III a fase IV a fase 0 c La pria fase è caratterizzata dall esecuzioe dei lavori d ipiato e dalla fase di allevaeto i cui i costi superao sesibilete le produzioi. Tale fase teria ell ao i cui si ha l eguagliaza fra costi e ricavi. La secoda fase è caratterizzata da u crescete aueto delle produzioi di ao i ao. La terza fase, la più duratura, iizia, quado le piate raggiugoo la piea produzioe. Le produzioi e i costi si ategoo su u livello ediaete stazioario. La variabilità elle produzioi è dovuta solo a variabilità abietale e alle alteraze fisiologiche. La quarta fase ha luogo, quado le piate raggiugoo ua certa età e la produzioe decresce ao dopo ao a causa dell ivecchiaeto. Questa fase da u puto di vista fisiologico terierebbe co la orte della piata, a da u puto di vista ecooico estiativo teria pria. I pratica il frutteto viee espiatato i u ao iteredio della quarta fase, tra c ed, detto età del assio toracoto, ell ao i cui cessa la coveieza al ateieto del frutteto. Questo ao defiisce la durata del frutteto. I quesiti estiativi riguardati ua coltura arborea soo 3: I) Valore della terra uda: coicide co il valore del fodo codotto ad arboreto da frutto, cosiderado solo la terra uda. II) Valore dell iteredio: cosiste el valore di u fodo e di ciò che vi è ivestito ell ao iteredio di u ciclo, cioè il valore della terra uda e delle piate i piedi. III) Valore delle sole piate i piedi, quidi del soprasuolo: coicide co il solo valore delle piate i piedi, cioè del soprasuolo. Esiste u apia casistica che costrige la pratica estiativa a distiguere situazioi particolari e differeti: u frutteto o u vigeto può essere reipiatato alla fie del ciclo produttivo oppure essere sostituito da ua coltura erbacea, oppure essere sisteato a govero polieale, e quidi co piate coetae, oppure a govero auale co piate disetaee ecc.

12 Più precisaete gli arboreti da frutto possoo essere sisteati a coltura: 1) Specializzata: costituiscoo i veri arboreti, quali frutteti, vigeti ecc. possoo essere forati o o da piate della stessa varietà e specie. Possoo essere a govero: Polieale: Si verifica per piate coetaee, quidi il reddito auale è i geere variabile. Auale: Si verifica quado il frutteto si ritrova ella stesse codizioi a itervelli regolari di u ao. Questo avviee, quado l arboreto è diviso i parcelle co piate di diversa età, scalate di u ao. Le parcelle soo tate quati soo gli ai di probabile vita ecooica del frutteto stesso. U'altra distizioe che riguarda i frutteti specializzati riguarda il fatto che siao: Autooi: Quado costituiscoo u azieda a sé state, soo quidi u uità ecooica a fuzioalità idipedete. Soo stiati a parte. No autooi: Quado soo iseriti all itero di u azieda agraria. Vegoo stiati el coplesso dell itera azieda. 2) Proiscua: quado si trovao i filari ai lati dell appezzaeto di seiativi o di altre colture. Possoo essere o o della stessa specie e/o varietà, coetaee o disetaee, soggette o eo al reipiato. Nella stia di u arboreto bisoga ifie accertarsi se il frutteto da stiare : a) Perae idefiitaete sullo stesso terreo o su altro terreo, i quato viee ricostituito alla fie di ogi ciclo produttivo. b) No ritorerà più sullo stesso terreo o su altri terrei dell azieda, perché o viee reipiatato dopo l espiato. I defiitiva dall apia casistica si distiguoo sei casi geerali: 1. Frutteto Autooo i Coltura Specializzata, a Govero Polieale co Reipiato ello Stesso Terreo Idefiitaete. 2. Frutteto Autooo Particellato, i Coltura Specializzata a Govero Auo. 3. Frutteto i Coltura Proiscua, co Coltura Erbacea. 4. Frutteto Autooo i Coltura Specializzata co Ciclo Produttivo di Lughissia Durata. 5. Frutteto Autooo i Coltura Specializzata,a Govero Polieale, e Sostituito alla fie da ua Coltura Erbacea. 6. Frutteto o Autooo Iserito i Azieda agraria i Coltura Specializzata, a Govero Polieale, ella Tesi che si Riovi Perpetuaete i Avvicedaeto col Seiativo. Per risolvere il quesito di stia il perito azitutto deve idetificare l oggetto della stia co uo dei suddetti casi, e quidi risolvere il quesito di stia più rispodete (valore della terra uda, valore iteredio, valore del soprasuolo). Adottado i ogi caso u procedieto aalitico di stia, valgoo tutti i pricipi esposti ella teoria estiativa e i particolare quello dell ordiarietà.

13 1) Frutteto Autooo i Coltura Specializzata, Sisteato a Govero Polieale e Reipiatato alla Fie del Ciclo Produttivo per Ifiiti Cicli. Questo caso teorico trova poco riscotro ella realtà, i quato l ipotesi che alla fie del ciclo vega reipiatata la stessa varietà co gli stessi sesti sullo stesso terreo è poco verosiile. I ogi caso il fodo assue le caratteristiche di u bee che forisce u reddito polieale costate pari all accuulazioe iiziale di redditi variabili realizzati el corso del ciclo. Quidi è costate il reddito poliauale, ogi ai, e variabile quello auale. Vediao l ipostazioe dei tre quesiti estiativi: a) Valutazioe della terra uda: La stia di u fodo rustico occupato idefiitivaete da u frutteto o si risolve coe la stia di u fodo occupato da u ordiaeto erbaceo, perché si realizzao dei redditi durate il ciclo ecooico, variabili di ao i ao. Si preferisce allora cosiderare ua poliaualità, che si verifica alla fie di ogi ciclo di ai ( durata ecooica del frutteto)che è pari all accuulazioe fiale dei Bf. Il valore della terra uda s idetifica, allora, co la capitalizzazioe di questa poliealità costate, posticipata e illiitata. Posto: Pr = produzioe lorda vedibile realizzata i u deteriato ao e riportata all ao. Sp = l aotare dei costi sosteuti ello stesso ao dal proprietario ordiario e riportati all ao. Bf = Bf realizzato ello stesso ao e riportato all ao. q -1= coefficiete di capitalizzazioe per le poliaualità costati posticipate illiitate. Avreo: V 0 = 0 Pr q 0 1 Sp = 0 q Bf 1 Cioè si stia ao dopo ao il Bf, si riporta il valore all ao esio, si soao i valori riportati e si scota l accuulazioe all ao zero. Per adottare questo procedieto, è ecessario che il perito sia i grado di valutare il livello dei costi e delle produzioi ao dopo ao per tutto il ciclo ecooico dell arboreto; i realtà questo giudizio di previsioe difficilete può essere forulato. Nella pratica o si dispoe di dati statistici sulle produzioi e sui costi e i ogi caso il progresso tecico codizioa la durata del ciclo ecooico, rededola variabile, ed è difficoltoso idividuare la durata la assia coveieza ecooica. I pratica, si procede per tetativi, deteriado il valore della terra uda per diversi valori di ; l età del assio toracoto si ha, quado i corrispodeza di quel valore di si realizza il assio valore V 0, e si ottiee la assiizzazioe del reddito edio. Esistoo due procedieti uo aalitico e uo sitetico. I pratica o essedo dispoibili dati statistici elle produzioi e ei costi ei diversi, il perito stia la durata ecooica dell arboreto osservado la lughezza dei cicli adottata ella zoa per arboreti siili. U altro problea è la scelta del saggio d iteresse, ecessario per posticipare tutti i valori all ao, e del saggio di capitalizzazioe per capitalizzare l accuulazioe dei Bf. Per etrabi le operazioi, l uso di u solo saggio cosete ua seplificazioe, a se pesiao al ciclo dell arboreto, il rischio coesso all ivestieto è differete ei diversi ai, ifatti, il rischio è aggiore ei prii ai, quado acora o si hao idicazioi reali elle produzioi. Si dovrebbe adottare u saggio variabile, a ella realtà si usa u uico saggio.

14 b) Valutazioe dell iteredio: Il valore iteredio coicide co l aotare del valore del suolo, cioè della terra uda, e del soprassuolo. Si tratta di u valore di stia ad u deteriato oeto, precisaete ad u ao iteredio di u ciclo produttivo. Cotrariaete al prio, questo quesito di stia, viee forulato ella pratica più frequeteete. Esistoo diversi tipi di procedieti di stia del valore iteredio: 1) I base ai redditi futuri: Ci troviao al oeto i cui è riferita la stia, all ao. Applicado questo etodo distiguiao dei periodi: uo che va dall ao alla fie del ciclo cioè -, l altro a partire dall ao coicide co tutti i cicli successivi. Per stiare il valore iteredio all ao soereo l accuulazioe fiale all ao dei Bf realizzati el ciclo residuo,, i corso e l accuulazioe di tutti i redditi futuri, ovvero il valore della terra uda,i quato il valore iiziale corrispode alla soa iiziale di tutti i ritraibili redditi polieali ifiiti. Questa soa viee scotata all ao V = Bf + V 0 1 q Ovviaete il Bf viee deteriato ao per ao, co procedieto aalitico detraedo dalla produzioe lorda vedibile l aotare dei costi sosteuti dal proprietario ipreditore ordiario, etre V 0 viee deteriato per capitalizzazioe di u reddito edio polieale costate illiitato. Bf + V t 2) I base ai redditi passati I questo secodo etodo detraiao dal valore della terra uda posticipata all ao, l accuulazioe fiale all ao di tutti i Bf realizzati dall iizio del ciclo i corso fio all ao i cui è riferita la stia. I altri terii il valore del fodo e dell arboreto è stiato sul presupposto che l evetuale acquirete o può godere dei redditi passati. V = V q 0 0 Bf

15 Pr Sp 0 o Bf o Bf o Bf 0 2 t 3) I base ai cicli fittizi Per questo etodo si cosidera u itervello di tepo pari alla durata ecooica dell arboreto, che ha iizio o ell ao d ipiato, a i quello i cui è riferita la stia. Si cosidera, i pratica, u ciclo fittizio che iizia i u ao iteredio ed è sfasato rispetto al ciclo reale di ai. A questo puto si calcola il valore iteredio capitalizzado ua poliealità costate liitata e posticipata, che è data dall accuulazioe fiale dei Bf realizzati a partire dall ao per tutto i ciclo fittizio, il tutto scotato all attualità Ciclo fittizio V = + q Bf 1 Co questo terzo etodo sebrerebbe, che il valore iteredio coicida co il valore della terra uda, i realtà o è cosi per u seplice gioco d iteressi. Sfalsado di ai i cicli, il costo d ipiato o viee posticipato di, a di - ai. Di cosegueza gli iteressi sul passivo ( Sp), hao u etità iore degli iteressi sul passivo, cosiderado il costo d ipiato all iizio del ciclo. Facciao ora alcue cosiderazioi, sui tre etodi. Co i prii due procedieti si deve calcolare ache il valore della terra uda, etre co il etodo dei cicli fittizi il valore iteredio viee deteriato direttaete seza calcolare il V 0. Dal puto di vista etodologico si preseta coe più iediato. Si riteeva che il etodo dei redditi futuri fosse più valido se l ao iteredio

16 cade verso la fie del ciclo, e che il etodo dei cicli passati fosse più valido se l ao iteredio cade verso l iizio. I realtà, bisoga stiare i redditi per tutto il ciclo, per questo le due forule si equivalgoo. La scelta ricade duque sul etodo che seplifica i calcoli. Se l ao cade alla fie del ciclo è preferibile il etodo dei cicli futuri perchè si dovrao fare eo accuulazioi rispetto al etodo dei redditi passati e viceversa, se l ao cade iizio del ciclo è preferibile il etodo dei redditi passati. Optare per u procedieto o dipede dall attedibilità del risultato, quato dalla aggiore facilità dei calcoli. c) Valutazioe del valore di soprasuolo Il valore di soprasuolo è assiilabile al valore delle piate i piedi i u ao iteredio del ciclo, ifatti, esso all iizio del ciclo corrispode a zero, e alla fie al valore che si ottiee dallo spiaaeto dell arboreto al etto delle relative spese. Teoricaete si può ricavare dalla differeza fra il valore iteredio e il valore della terra uda. Vs = V V 0. Facedo riferieto a due etodi pria detti per calcolare il V avreo: 1) I base ai redditi futuri: Secodo questo procedieto avreo: 0 Bf + V Vs V V 0 Vs = q VO Riducedo ad u uica frazioe: Vs Vs = Bf + VO VOq = Posto - = t q Bf V q t 0 t ( q 1) Il valore del soprassuolo è quidi pari alla capitalizzazioe dell accuulazioe fiale dei redditi futuri del ciclo residuo al etto degli iteressi calcolati sul valore della terra uda [ V ( 1) ] t O q. Il terie q t -1, ifatti, è il terie di posticipazioe ad iteresse discotiuo auo. Il valore del soprasuolo viee stiato quado si vuole stiare il dao subito da u arboreto, i seguito ad u siistro ( es. icedio), per cui il dao viee assiilato alla accuulazioe dei acati redditi futuri, al etto dell iteresse sul capitale terra uda, questo perché il terreo resta libero e può essere destiato a u uovo ipiato. 2) I base ai redditi passati: Secodo questo il etodo avreo ivece: V V S S 0 = V0 q Bf V0 0 = V V = V ( q ) Bf

17 L applicazioe di queste due forule per la stia di u dao del frutteto, è valida se i seguito al dao il ripristio del frutteto è iediato. Questo o è detto che avvega. Ad es. ell ipotesi i cui a seguito del dao il frutteto sia ripristiato alla scadeza aturale del ciclo ecooico, cioè all ao, il valore del soprassuolo sarà dato dalla forula: 1 VS = Bf t q Ifatti il terreo resta iutilizzato dall ao all ao e il proprietario o può realizzare alcu reddito dal capitale terra. Il terreo può ache essere destiato dopo il dao, fio all ao, ad u ordiaeto di tipo erbaceo. I questo caso per la stia del valore del soprasuolo si detrae, dalla capitalizzazioe all ao della accuulazioe fiale dei acati redditi del frutteto, la capitalizzazioe all ao del accuulazioe fiale dei Bf realizzati dall ipiego a seiativo. Vs Bf frut = t q Bf se 1 t q 2) Frutteto Autooo Specializzato Co Sisteazioe A Govero Auo Co Reipiato Delle Parcelle All ifiito ( Disetaeo) I questo caso si prede cosiderazioe u frutteto o u vigeto parcellizzato, co govero auo, suddiviso i tate parcelle quate soo gli ai di durata ecooica, scalate di u ao. Ogi ao viee espiatata e reipiatata ua parcella, per cui el coplesso il bee oggetto di stia e disetaeo.teoricaete i tre problei ( V 0,V e Vs) si possoo cocepire e risolvere facilete. Questo perché, apputo si cosideriao ua coltura uiforeete disetaea a govero auo. Ogi parcella cosiderata sigolarete, è da riteersi alla stregua di u arboreto coetaeo a govero poliauale. I tre quesiti di stia soo risolvibili co ua procedura più seplice rispetto al caso precedete. a) Valore della terra uda: Viee deteriato co riferieto a u uica parcella: si calcola l accuulazioe fiale,all ao di espiato della parcella, di tutti i redditi realizzabili el corso della sua durata; si oltiplica ifie tale accuulazioe per il uero di parcelle e il tutto viee capitalizzato. V 0 = 0 q Bf 1 Equivale alla stia del valore di ogi parcella per il uero di parcelle. Per la deteriazioe del V 0 sorge il problea per le difficoltà sulle coosceze delle produzioi e costi aue che sii verificherao durate il ciclo ecooico per ogi particella.il frutticoltore raraete tiee distite le spese e produzioi delle sigole particelle, perciòrisulata difficile la loro ripartizioe, d altrode u valore di stia si allotaa dalla realtà tato più vegoo usati valori d attribuzioe. Qui asce la difficoltà ella soluzioe di questo procedieto. b) Valore dell iteredio: Il calcolo è più seplice e realistico rispetto al caso precedete. Ogi ao costi e prodotti soo costati perché soo rappresetate parcelle di tutte le età. Il valore iteredio può essere quidi stiato capitalizzado il Bf edio auo. Il frutteto è sisteato i odo tale da ritorare ogi ao alle codizioi iiziali, quidi si verificherao i edia e all ifiito le stesse produzioi e gli stessi costi, per questo si può applicare la forula:

18 Bf V = r La forula preseta ua certa aalogia co quella di capitalizzazioe dei redditi derivati da u seiativo, cocettualete e differisce perchè copresivo del valore della terra uda e delle piate i piedi. c) Valore del soprasuolo. Sì deteria dalla differeza fra il valore iteredio e il valore della terra uda. V = V S V 0 3)Frutteto Autooo, Specializzato Co Piate Coetaee Che Alla Fie Del Ciclo Viee Sostituito Da Ua Coltura Erbacea. Il frutteto o è destiato alla ripetizioe.i questo caso i quesiti estiativi vegoo forulati teedo i coto, che l utilizzazioe del capitale fodiario per ua coltura arborea è teporaeo, e che allo scadere dell ao il terreo verrà ipiegato coe seiativo. a) Valore della terra uda. Al terie del ciclo ecooico dell arboreto il terreo sarà ipiegato coe seiativo, per cui il suo valore di ercato deve essere stiato, cosiderado ordiario l ipiego coe seiativo: il fodo va quidi cofrotato co altri fodi siili ospitati u ordiaeto colturale erbaceo, e quidi il valore della terra uda si ottiee capitalizzado u reddito edio auo costate e illiitato pari al beeficio fodiario realizzabile co u ordiaeto colturale erbaceo. V = 0 Bf r b) Valore iteredio. Viee deteriato co il etodo dei redditi futuri e quidi capitalizzado all ao l accuulazioe fiale dei Bf, realizzabili ella durata residua del ciclo dell arboreto e scotado all ao il valore della terra uda, otteuto coe sopra detto. V = V0 + Bf FRUT 1 q c) Valore del soprassuolo. Viee deteriato per differeza fra il valore iteredio e il valore della terra uda. V S VO + Bf = V V = q FRUT Bf r 0 Vs = Bf FRUT V q t 0 t ( q 1) t=- 4)Frutteto No Autooo Iserito I Ua Norale Azieda Agraria E Sisteato A Govero Polieale, Nell Ipotesi Del Reipiato All Ifiito,I Rotazioe Col Seiativo. Si tratta di ua situazioe piuttosto frequete. Il frutteto appartiee ad u azieda ista e alla fie del suo ciclo viee reipiatato i u altro appezzaeto, i rotazioe co ua coltura erbacea. I questo caso è olto probabile, che il quesito estiativo vega riferito o al frutteto a al coplesso dell azieda agraria. Di cosegueza l arboreto viee cosiderato alla stregua di ogi altra coltura e la stia riguarda il valore di u fodo i cui è copreso oltre che a u ordiaeto erbaceo ache u arboreto. Il

19 valore si può quidi deteriare co u procedieto aalitico, per capitalizzazioe di u beeficio fodiario edio auo realizzato dall itero fodo. 5)Piate Da Frutto I U Fodo A Coltura Proiscua. I questo caso si cosidera u fodo occupato da colture erbacee, i cui soo disposte ache piate arboree da frutto sparse o i filari deliitati l appezzaeto. È olto probabile che le piate siao sisteate a govero auo e quidi la stia del fodo o preseta particolari problei. Le piate da frutto cosi sisteate soo parte itegrate del fodo i cui si trovao, perciò ua loro valutazioe distita o avrebbe seso. Produzioi e costi sarao ediaete costati per cui il valore del fodo può essere ricercato per capitalizzazioe dal Bf edio auo costate ritraibile dall itero fodo. Bf V = r I caso di daeggiaeto, la stia del dao sarà ivece risolta ricercado il valore del soprasuolo. 6)Frutteto Autooo I Coltura Specializzata, Co Ciclo Ecooico Di Lughissia Durata. Si cosidera di lughissia durata u periodo di 100 ai. È il caso degli oliveti. I questo caso si possoo distiguere quattro stagioi produttive, a essedo il ciclo di lughissia durata il riparto el tepo di produzioi e costi o ha olta rilevaza ed essedo la fase stazioaria di otevole durata, si può cosiderare il terreo coe peraeteete ivestito da ua coltura che forisce u reddito edio auo costate. Più precisaete i tre quesiti estiativi relativi al capitale terra, alle piate i piedi e al valore iteredio, possoo essere forulati co i criteri precedeteete esposti, a essedo la fase stazioaria di lughissia durata possiao apportare ua seplificazioe etodologica calcolado il valore iteredio co ua seplice capitalizzazioe di u reddito edio auo costate, alla stregua di u fodo occupato da coltura erbacea. L olivo è ua specie arborea co produzioe alterata per otivi fisiologici, per questo è scorretto riferirsi alla produzioe e ai costi di u ao specifico. Sì deve fare u idagie sulle aate precedeti e osservare la successioe el tepo delle aate di carica e di scarica. La produzioe e i costi edi aui si deteriao, facedo la edia fra la edia delle aate di carica e la edia della aate di scarica (aleo 6ai). Ua volta stiata la produzioe edia aua e il costo edio auo, per differeza si ottiee il Bf edio auo e si capitalizza. V = Bf r U caso particolare si ha, quado, la stia è richiesta all iizio del ciclo ecooico. I questo caso il valore iteredio può essere assiilato al valore della terra uda alla quale si aggiuge il costo di ipiato dell oliveto e si detrae l aotare delle produzioi già realizzate, co valori opportuaete riportati al oeto della stia. V = V q 0 + Cq 0 Bf Il valore della terra uda può essere stiato co procedieto aalitico assiiladolo all accuulazioe iiziale di tutti i beefici fodiari realizzabili el corso del ciclo ecooico, a i realtà si tratta di u puro calcolo difficilete realizzabile co attedibilità. Nella pratica si fa riferieto a Terrei Poveri, precisaete a terrei pascolativi, dei quali il ercato può dare ua valutazioe per terrei da destiare ad oliveto.

20 Ifatti il ercato, i geere, dà u valore alla terra uda dei terrei ivestiti ad oliveto piuttosto odesto, apprezzado esclusivaete il soprasuolo. Metre per vigeti e frutteti è applicabile ua procedura aalitica( ache se spesso si procede a stia sitetica), per gli oliveti esistoo eori problei ad applicare u procedieto aalitico e si ricorre di fatto a procedieti sitetici. Più precisaete si stia il valore di ua sigola piata, Valore a Piata, i base allo sviluppo, coforazioe della chioa, alla produttività, allo stato fitosaitario, dopo di che si stia il valore dell oliveto soado i valori delle sigole piate. Alla terra uda si attribuisce quidi u valore odesto, trascurabile, valutado quasi esclusivaete il soprasuolo. I procedieti sitetici utilizzati soo: -a vista. -stia coparativa i base a paraetri tecici o ecooici. -stia per valori tipici. Cap. II STIMA DEI FONDI RUSTICI A COLTURE ERBACEE POLIANNUALI E A COLTURE PARTICOLARI: Prediao i cosiderazioe fodi rustici che ospitao colture particolari coe i prati peraeti, gli orti, giardii ecc, e i procedieti di stia che li riguardao. Il riferieto a questi casi richiede ua preessa: se queste colture soo avvicedate co altre colture ella orale orgaizzazioe aziedale, la loro valutazioe rietra ella valutazioe coplessiva dell azieda agraria. Ci riferireo a quei casi particolari dove o vi è avvicedaeto. Se la risaia è peraete, vale a dire occupa il terreo per u periodo che corrispode alla durata ecooica della stessa, la valutazioe è fatta co gli stessi criteri applicati per la stia degli arboreti da frutto; lo stesso vale per la stia di u prato, di ua serra ecc. Per le colture polieali ( carciofo), si applica lo stesso criterio già usato per le piate da frutto. Il quesito di stia si riferirà, a secoda dei casi, al valore della terra uda ( V 0 ), al valore dell iteredio ( V ),al valore del soprasuolo(v S ). STIMA DEI PASCOLI I pascoli soo superfici destiate alla produzioe spotaea d erba, utilizzata direttaete dagli aiali co il pascolaeto. Queste superfici i Sardega iteressao circa 1,3 ilioi di ha. La superficie aziedale può essere ripartita i più appezzaeti, e, di ora, ci si riferisce a diverse altitudii, ciò cosete u alteraza dell utilizzo del pascolo da parte degli aiali su pascoli di diversa altitudie. La valutazioe dei sigoli appezzaeti o deve prescidere dai frequeti rapporti di copleetarietà, questo deve essere teuto presete i Sardega dove la trasuaza è abbastaza frequete. I procedieti adottabili per la stia dei pascoli riportati dalla letteratura soo: 1. I base al caoe d affitto. Si tratta di u procedieto sitetico aalitico Si applica se ella zoa i cui è sito il fodo oggetto di stia è applicata l affittaza. Si stia dappria il caoe d affitto ordiario, e poi si detraggao

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