Long Term Real Estate Investment ovvero come ottenere redditi stabili da investimenti inmobiliari anche in periodi di crisi

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1 For professional use only Not for Public distribution Long Term Real Estate Investment ovvero come ottenere redditi stabili da investimenti inmobiliari anche in periodi di crisi 11 Maggio 2012, Giornata Nazionale della Previdenza Matteo Bosco Aberdeen Asset Management

2 Agenda Scenario Economico Mercato Immobiliare Gestione del rischio Investimento immobiliare Conclusioni

3 Scenario Economico - Stime di crescita Asia ed economie emergenti rimangono motori di crescita sopra 4% tra 2% e 4% tra 0% e 2% sotto 0% Dati insufficenti Source: IMF staff estimates, % per annum, as at Apr 11

4 Scenario Economico Ripresa? I leading indicators evidenziano nel breve un inversione nella crescita della produzione industriale Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011

5 Scenario Economico Inflazione? The CRB index (corretto per l inflazione) indica il permanere di pressioni inflazionistiche Fonte: Thomson Reuters Datastream 30 Marzo 2011

6 Gross General Government Debt for 2011 (% of GDP) Scenario Economico Debito General Government Debt (% GDP) vs Government Balance (% GDP) 180 Japan Japan's Govt. Debt is 233% Eurozone G10 Asia CEEMA LatAm 160 Greece 140 Jamaica Lebanon Italy Barbados Ireland Portugal USA Belgium France Canada UK Germany Egypt Hungary Netherlands Spain Brazil India Egypt M alaysia Philippines Poland Vietnam El Thailand Norway Lithuania Salvador Croatia Switzerland Serbia Ukraine Slovenia Belarus Iraq Venezuela Argentina South Africa Colombia Turkey Panama Sweden Georgia Indonesia Korea Costa Rica Peru Qatar China Luxembourg UAE Australia Guatemala Russia Kazakhstan Chile Saudi Arabia General Government Balance for 2011 (% of GDP) Source: IMF, World Economic Outlook Database, September 2011

7 Mercato Immobiliare - Stabilizzatore Frontiera efficiente e Real Estate Fonte: Joseph Pagliari, Northwestern University

8 Mercato Immobiliare Ottimizzatore a lungo termine Prospettive a lungo termine Commercial Real Estate versus altre Asset Class Fonte: S&P, Barclay s, NCREIF, FRB 7

9 Renttal value index (market peak = 100) Capital value index (market peak = 100) Mercato Immobiliare Evoluzione dei fondamentali Evoluzione degli affitti in Europa Previous peak in values: 1991 Q4 Peak in values for this cycle: 2008 Q Valore delle proprietà in Europa Previous peak in values: 1991 Q1 Peak in values for this cycle: 2007 Q Quarters Quarters Source: Aberdeen Asset Management, Reuters Ecowin, April 2012

10 Hungary Portugal Spain Poland UK Hungary Italy Norway Denmark Poland Sweden Denmark Norway UK France Germany UK Europe All Belgium Poland Italy Norway Portugal Netherlands Finland Eurozone All Sweden Italy Ireland Spain Spain Finland Netherlands France Finland Sweden Ireland Germany France Belgium Germany Mercato immobiliare I valori fondamentali Prezzi rispetto alle valutazioni basate sui fondamentali, fine Q1 2012* Office Retail Industrial Weighted average -20% -10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% Source: Aberdeen Asset Management, April 2012 * I valori fondamentali sono basati sui cash flow attesi e su una serie di ipotesi di cash flow attesi e sono soggetti a revisione

11 Mercato immobiliare Trend strutturali Consumi non food in UK Town Centres Out of Town Supermarkets Internet 100% 90% Centro città perde quota di mercato Multicanalità favorisce i retail parks Supermarkets attraggono consumi in crescita di non food 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% * Differenze tra varie geografie, ma il trend visto in UK potrebbe svilupparsi altrove Source: Fripp Sandeman & Partners, April 2011 Performance passata non è indicatore per il futuro La quota di mercato del non food è basata su una serie di ipotesi ed è soggetta a possibili rvisioni

12 Mercato immobiliare Trend di sviluppo Aumento percentuale delle superfici di uffici e shopping centre 10 Offices Shopping centres Previsioni La mancanza di nuove superfici è destinata a continuare per anni senza finanziamenti di sviluppo Source : PMA, Autumn 2011

13 Return Gestione del Rischio Elementi di rischio e di contribuzione alla performance - Esempio Illustrativo Value Added Opportunistic Mis-pricing Core Leverage Capital growth Re-pricing Active management 2 Income return Profilo rischio/rendimento in funzione della propensione al rischio dell investitore Risk Fonte: Aberdeen Asset Management

14 Risk Gestione del Rischio % Specific risk Systematic risk Number of assets La diversificazione di portafoglio riduce il rischio (come per ogni asset class) La selezione qualitativa degli immobili è alla base della riduzione del rischio specifico

15 Investimento immobiliare - Processo Che cosa fa la differenza? Effettiva gestione internazionale Presenza in loco Capacità di ricerca Capacità di individuare gli investimenti giusti Competenze chiave di asset management interne Piani di investimento Individuazione strategica degli obiettivi Hold/Sell Analysis singoli immobili Allocation Creation of risk budget Top down investment planning Performance review Analysis and feedback Fund management team Management Maximising return within the risk budget Selection Spending the risk budget Bottom up implementation Team-based, high conviction decisions Definire costruire gestire misurare

16 Investimento Immobiliare - Gestione Mercati Finanziari Fondi e Mandati di Gestione Fund e Portfolio Management I fondi e le gestioni rappresentano il mercato degli asset managers Transazioni Immobili Le proprietà nei fondi rappresentano il mercato per i property managers Affitti Asset Management Spazi Property Management Prodotti e Servizi Asset Manager Operating center management -Gestione diretta degli immobili -Gestione tramite fondi -Gestione tramite fondi di fondi -Analisi di mercato -Analisi dell investimento -Gestione dell investimento -Ottimizzazione Merchandising Mix -Marketing Plan -Pianificazione delle manutenzioni -Gestione Tenancy -Monitoring e Reporting

17 Investimento Immobiliare Business Case Foiano della Chiana Valdichiana Outlet Centre Nome Paese / città Affitto medio Tipo di edificio Finiture Area commerciale Terreno Parcheggio Locazione Conduttori Property manager Valdichiana Outlet Village Foiano della Chiana, Toscana, Italia circa 10 milioni Factory Outlet Centre Completato nel 2007, nuova costruzione moderna e attraente, chiara differenziazione dagli altri FOC s 26,322 m² 156,848 m² circa 4,000 parcheggi esterni 95%; (circa 110 negozi) Negozi affittati a brand molto noti Gruppo Stilo

18 Investimento Immobiliare Business Case L attività di Operating center management finalizzata all incremento della capacità dell Outlet di creare valore per la proprietà deve essere focalizzata sui seguenti aspetti: Ottimizzazione Merchandising Mix Marketing Plan Pianficazione manutenzioni Gestione Tenancy Monitoring e Reporting -Identificazione del mix ottimale tipologie merceologiche - brands target -Pianificazione delle attività di commercializzazione degli spazi -Definizione mirata dei piani di marketing per la promozione dell Outlet e la fidelizzazzione della clientela -Corretta quantificazione dei relativi budget commerciali -Analisi, previsione e pianificazione pluriennale dei costi relativi alle attività di manutenzione ordinaria e straordinaria dell immobile -Maggiore efficienza del processo di spesa unitamente al mantenimento e accrescimento del livello qualitativo degli spazi da locare e degli spazi comuni -Gestione delle facilities all interno dell Outlet -Gestione dei rapporti con gli affittuari degli spazi di vendita, tramite un team dedicato di risorse professionali e qualificate -Monitoraggio continuo della performance dell Outlet (Affluenza) -Reporting periodico analizzando i profili di sostenibilità economico-finanziaria degli operatori

19 Conclusione: Cosa ci siamo detti Scenario economico caratterizzato da tassi di crescita variegati, timori inflazionistici, e rischi governativi elevati Interessanti opportunità nell immobiliare caratterizzato da: - Valutazioni maggiormente stabili rispetto alle precedenti crisi - Valorizzazioni tendono ai fondamentali - Trend strutturali in evoluzione ma scarse nuove superfici sosterranno il mercato Investimento immobiliare - Diversificazione di portafoglio e miglior profilo rischio-rendimento - Cash flow regolari Indipendenza, selezione e gestione qualitativa sono alla base della diversificazione del rischio e della creazione di valore Cosa fanno gli altri? Un esempio.

20 Cosa fa CAIPERS Policy d investimento del , caratteristiche principali Obiettivi strategici - Diversificazione al portafoglio globale - Generazione di rendimenti ponderati per il rischio interessanti - Copertura contro l inflazione Classi di rischio: Core, Value Add (VA) e Opportunistica (O) Limiti di investimento: - Rischio: Core: 20-80%, VA: 10-60%, O 10-40% - Geografico: Mercati sviluppati %, (US 40-90%) Emergenti 0-20% Frontier Markets 0-5% - Settore: 35% per ogni settore tra Uffici, Retail, Industriale - Titoli: 25% Leva: Core 45%, VA 65%, O 75%, complessivo 60% Servizio del debito: Core 1.5 volte, VA e O nessun limite Revisione a Maggio 2011: investimento privilegiato domestico per sostenere l economia!

21 Ad uso esclusivo di professionisti Non destinato alla distribuzione al pubblico Gli investitori dovrebbero essere consapevoli che le performance passate non costituiscono garanzia di rendimenti futuri, il valore degli investimenti e del reddito che ne deriva potrebbe diminuire o aumentare e l'investitore potrebbe non rientrare in possesso dell'intero importo investito Le opinioni espresse nella presente presentazione non devono essere considerate raccomandazioni sulla costruzione del portafoglio ovvero raccomandazioni all'acquisto, detenzione o vendita di uno specifico investimento. Le informazioni contenute nella presentazione sono riservate a clienti professionali/controparti autorizzate (ECP) e non sono destinate al pubblico generico. Queste informazioni sono destinate esclusivamente alle persone che hanno ricevuto il presente documento direttamente da Aberdeen Asset Management (AAM) e non devono essere utilizzate da persone che abbiano indirettamente ricevuto una copia del presente documento; pertanto non devono essere prese come riferimento. Nessuna parte del presente documento può essere riprodotta o duplicata in qualsiasi forma o su qualsiasi mezzo ovvero ridistribuita senza il consenso scritto di AAM Rilasciata e approvata da Aberdeen Asset Managers Limited, società autorizzata e disciplinata dall'autorità di vigilanza finanziaria (Financial Services Authority) del Regno Unito 20

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