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1 Making Business Easier Outlook sul settore immobiliare italiano Roma, Giugno 2009 Documento strettamente riservato e confidenziale

2 Indice Premessa... Pag. 3 Il mercato immobiliare italiano... Il finanziamento immobiliare... I rendimenti immobiliari... Fondi immobiliari e società immobiliari quotate... Prospettive future... Appendice... Pag. 4 Pag. 6 Pag. 8 Pag. 12 Pag. 14 Pag. 15

3 Premessa Il presente documento offre una panoramica del settore immobiliare italiano illustrando l andamento del mercato negli ultimi mesi, la reazione del sistema finanziario e le prospettive di breve periodo del settore. La fotografia, che ne esce delineata, mostra un settore in forte contrazione a seguito della crisi mondiale, innescata proprio dal mercato immobiliare, che negli ultimi dieci anni aveva beneficiato di un regime di crescita costante dei valori. Nei primi mesi del 2009, gli effetti della crisi finanziaria mondiale si stanno manifestando sull economia reale senza risparmiare il settore immobiliare. La crisi - come è ben noto - ha avuto origine negli USA, attraverso la proliferazione dei mutui subprime, formando nel mercato immobiliare una rilevante bolla speculativa con valori significativamente al di sopra dei fondamentali. L inizio Linizio della crisi avviene nella prima metà del In questo periodo, si registra negli USA il picco dei tassi di interesse che porta ad un aumento degli oneri finanziari per i mutui a tasso variabile. Il contemporaneo surplus dell offerta immobiliare alla fine arresta l andamento crescente dei valori immobiliari. La successiva contrazione dei prezzi abbinata all uso spregiudicato della leva finanziaria ha, poi, moltiplicato le perdite coinvolgendo, non solo gli artefici della bolla speculativa, ma l intera economia reale. La conseguente forte riduzione del valore della ricchezza, il rallentamento del credito, la contrazione del livello di fiducia dei consumi e delle imprese ha interrotto il trend immobiliare dopo anni di crescita. In Europa e negli USA, a partire dal 2008, il volume di investimenti immobiliari si è ridotto significativamente, nonostante la riduzione del costo dld del denaro (anche secalmierata dagli aumenti degli spread) e l andamento negativo di dei titoli azionari. i 3

4 Il mercato immobiliare italiano In Italia, nel 2008, la diminuzione del fatturato generato dalle compravendite immobiliari è stato dell ordine del 14%; tale tendenza nel 2009 si accentuerà; mentre, la contrazione del giro d affari del mercato potrebbe mediamente attestarsi, nei diversi segmenti, su un -25/30% fra il 2007 ed il Fonte: Elaborazioni e stime Nomisma su dati Nomisma e Agenzia del Territorio. Fonte: Agenzia del Territorio In termini numerici, le compravendite di abitazioni in Italia sono calate nel 2008 di oltre 120 mila unità, passando dalle 809 mila del 2007 a 686 mila, ovvero in percentuale del 15,1%. La media dell anno nasconde l accelerazione che la contrazione del mercato ha subito. Il calo del quarto trimestre è molto maggiore di quello del primo e in specie per gli immobili destinati alle attività economiche. Fonte: Ministero dell Interno, Agenzia del Territorio. 4

5 Il mercato immobiliare italiano La diminuzione degli acquisti di case finanziate con mutuo è stata maggiore di quella complessiva di compravendite. La quota di acquirenti persone fisiche che non ricorrono al mutuo per acquistare l abitazione cresce significativamente e passa dal 50,6%, del 2007, al 57,3%, del 2008, con una riduzione in termini di ipoteche iscritte del -26,8%; mentre, in relazione al capitale erogato la riduzione sull anno è anche più consistente (-27,5%). Il calo delle compravendite è quindi prevalentemente riconducibile alla componente finanziata con mutuo. La consistente contrazione delle compravendite nel corso del 2008 non è corrisposta ad una altrettanto robusta discesa dei prezzi, come peraltro avvenuto in altri paesi, per tutti gli USA dove nel 2008 si è registrato un -18,5%, ovvero il calo annuale più forte mai sperimentato negli ultimi venti anni. In Italia, nel 2008, i prezzi delle case sono scesi tra il 2,2 e il 2,4%. Si tratta della prima variazione negativa annua registrata dal Le previsioni per il 2009 sono ancora meno rosee: le quotazioni delle abitazioni potrebbero perdere fino all 8-10%, portando così le compravendite di abitazioni sulle mila unità. Nel corso degli ultimi venti anni, i prezzi dll delle case,in Italia, sono aumentati meno rispetto ad altri paesi per il fatto che da unlato non si sono registrati i fenomeni rilevanti di eccesso di produzione, come in Spagna, dove nel corso dell ultimo ciclo, con una popolazione inferiore alla nostra, la produzione di nuove abitazioni è stata più che doppia rispetto a quella italiana, dall altro, l indebitamento delle famiglie italiane è nettamente inferiore a quello vigente in altri Paesi. Fonte: The Economist. 5

6 Il finanziamento immobiliare Nelcorsodegliultimianni,ilbassocostodeimutuiavevarappresentato un formidabile propellente per il mercato immobiliare, alimentandone al contempo taluni eccessi. I recenti interventi sul tasso ufficiale di sconto alimentano le aspettative per il rilancio del comprato dei mutui immobiliari. I tagli, che hanno portato in pochi mesi il tasso BCE dal 4,25% all 1%, tentano di arginare una crisi, stimolando produzioni e consumi. Ad attenuare la portata degli interventi di rilancio ha, tuttavia, contribuito un immediato innalzamento degli spread applicati dalle banche, solo in parte riconducibile ad un aumento della rischiosità percepita. Tuttavia, è verosimile pensare che l andamento del mercato attuale sia influenzato in modo consistente, più che dai tassi di interesse sui mutui, dal livello fiduciario e dalle connesse aspettative recessive che finiscono per limitare la domanda per motivi precauzionali, tenuto conto che l investimento immobiliare diretto continua ad essere percepito come capace di salvaguardare, nel medio periodo, il potere d acquisto della moneta e comunque in grado di fornire una risposta efficiente all asset allocation della liquidità, in periodi come quello attuale di forti turbolenze finanziarie. Sul versante dell offerta, in prospettiva, l allentamento della stretta creditizia applicata dagli istituti bancari in forme diverse (ad esempio, attraverso l allungamento nei tempi di istruttoria, l aumento degli spread, la richiesta di garanzie aggiuntive, la riduzione della quota di finanziamento sul valore dell immobile il c.d. loan to value) potrebbe dunque fornire la liquidità suppletiva per riavviare l interesse nei confronti dell investimento immobiliare e questo sia a livello delle famiglie, che per i grandi operatori ed investitori istituzionali. Dal lato della domanda, la recessione economica, associata alle aspettative di ridimensionamento dei valori del settore, ha indotto i potenziali iliacquirenti i a differirei le scelte di investimento. i La rischiosità i percepita e gli elevati costi di ingresso rappresentano aspetti tali da imporre un atteggiamento attendista anche nei confronti di un impiego considerato tradizionalmente sicuro, come quello immobiliare. 6

7 Il finanziamento immobiliare Il ridotto supporto garantito dal sistema creditizio ed una domanda di gran lunga più rarefatta rispetto al recente passato hanno comportato un pesante arretramento del mercato immobiliare italiano e creato i presupposti per uno sgonfiamento delle quotazioni. I dati relativi al 2008, recentemente pubblicati dall Agenzia del Territorio, mostrano, da un lato, la minore attività transattiva, dall altro, l erosione della componente ipotecaria. La continua espansione del fenomeno delle sostituzioni, pur compensando in parte l emorragia di nuove erogazioni, non è ovviamente in grado di garantire alcun sostegno al mercato della compravendita immobiliare. La crescita della componente di sostituzione, associata ad una contrazione del capitale erogato per acquisto di abitazioni, consente di meglio dfii definire l entità dl del minore afflusso di credito al settore immobiliare. Fonte: Elaborazioni Nomisma. In parallelo con l andamento del settore del credito, anche, il leasing ha fatto registrato un brusco calo di attività nell anno appena trascorso. Nel 2008, nel comparto immobiliare si è registrata una frenata del 34%, con uno stipulato di 15,11 miliardi di euro, rispetto ai 22,9 miliardi di euro del A ciò ha concorso non solo il calo dell attività transattiva ma anche la brusca frenata degli investimenti in nuove costruzioni. 7

8 I rendimenti immobiliari Secondo una ricerca condotta da Jones Lang LaSalle, i canoni di locazione sono rimasti più stabili rispetto al mercato delle compravendite. Pertanto, a fronte di una contrazione dei valori immobiliari, i rendimenti degli immobili già locati hanno registrato un sostanziale aumento a partire dal Fonte: Jones Lang LaSalle Research Per quanto riguarda il mercato delle nuove locazioni, i canoni hanno subito una contrazione; mentre, le tempistiche sono in espansione. Variazione canoni vs Tempi di locazione Uffici -2.70% 4/5mesi Negozi -3.40% 5 mesi Capannoni Industriali -2.80% 6 mesi 8

9 Fondi immobiliari e società immobiliari quotate L analisi dei dati relativi alla performance dei fondi immobiliari restituisce, ancora una volta, un quadro contraddittorio del settore. Limitando l attenzione alla sola componente quotata, emerge la dicotomia tra andamenti contabili e di mercato. Il divario tra quotazioni e NAV, complice la debacle dei mercati borsistici, sfiora il 45%. Se si escludono i fondi maggiormente penalizzati, il campo di oscillazione dei rendimenti semestrali si colloca tra il -4,7% e il +2,4%. Il quadro di attendismo e preoccupazione fin qui delineato risulta coerentemente rappresentato dai soli 21,5 milioni di euro di rimborsi anticipati, deliberati per il primo semestre del Fonte: Elaborazioni Nomisma su fonti varie. 9

10 Fondi immobiliari e società immobiliari quotate Alle ragioni strutturali (su tutte il modesto volume degli scambi e l orizzonte di lungo periodo dell investimento) che hanno da sempre penalizzato le quotazioni dei fondi, si è ora aggiunto il timore che la crisi non sia destinata a risolversi in tempi brevi. La stagione delle OPA, che aveva infiammato il settore a metà 2007, portando lo sconto medio su livelli prossimi al 10%, sembra ormai un ricordo sbiadito, come dimostra il ritorno della capitalizzazione sui livelli di fine 2004, quando i fondi attivi erano 17 contro gli attuali 22. Fonte: Elaborazioni Nomisma su dati di Borsa. La debacle borsistica ha colpito in misura ancora più violenta le società quotate del settore. Si tratta di un novero ristretto, caratterizzato da modesto flottante, che in termini di capitalizzazione oggi si attesta abbondantemente sotto i 2 miliardi di euro. Anche in questo caso i corsi speculativi del 2007, quando il valore borsistico si attestava ben al di sopra degli 11 miliardi di euro, paiono lontani e il comparto immobiliare arranca tra operazioni di salvataggio e ipotesi di delisting. 10

11 Fondi immobiliari e società immobiliari quotate Al di là degli evidenti eccessi speculativi della fase espansiva, ad uscire inequivocabilmente bocciato è un modello di business incardinato su attività di trading o di sviluppo di grandi iniziative immobiliari e caratterizzato da un eccessivo ricorso alla leva finanziaria. La flessione dei valori associata alla contrazione del credito rappresenta, per tale modello, un formidabile innesco di dinamiche recessive di entità ben superiori rispetto a quelle rilevabili sul mercato di riferimento. Nel quadro delle società immobiliari non deve, pertanto, sorprendere che a denotare migliore capacità di tenuta e maggiore solidità prospettica siano le poche property company, il cui andamento risente in misura più contenuta delle oscillazioni congiunturali. A tale proposito, la contrazione nel 2008 del Net Asset Value immobiliare, inteso come differenza tra valore di mercato e relativo debito al lordo delle imposte, risulta relativamente contenuta: Pirelli RE (da 1 miliardo di euro a 0,8 miliardi di euro ) e UniLand ( da 537 milioni di euro a 498 milioni di euro ). Fonte: Elaborazione Nomisma su prezzi di Borsa. 11

12 Fondi immobiliari e società immobiliari quotate Se si considera il valore delle società immobiliari quotate, stimato in termini di moltiplicatore P/E (Prezzo borsistico/utili), a fine 2006, in pieno eccesso speculativo, una società immobiliare veniva valutata dal mercato, in media, circa 600 volte gli utili; mentre il valore medio a chiusura dell esercizio 2008 si abbassa a 13,4 volte gli utili. Pur escludendo dal gruppo di società comparabili il titolo UniLand (le cui vicende industriali non hanno mantenuto le aspettative di borsa), il moltiplicatore medio di settore del 2006 si attesta, comunque, al disopra di quello 2008 raggiungendo 17 volte gli utili. Per quanto riguarda le stime ft future dl del mercato immobiliare, basate sulle aspettative ti degli analisti di borsa, il moltiplicatore medio risulta poco significativo, dato che la maggior parte delle società chiuderanno - verosimilmente - i bilanci in rosso. Price as a multiple of Earnings 31/12/ /12/ /12/2008 Cuurent 2009 AEDES SPA 21,51 x Neg. Neg. Neg. Neg. BENI STABILI SPA 6,55 x 12,16 x 23,96 x 29,79 x 30,48 x BRIOSCHI SVILUPPO IMMOBILIAR 25,74 x Neg. 14,74 x 14,59 x Neg. IMMOBILIARE GRANDE DISTRIBUZ 18,45 x 12,03 x 7,46 x 7,12 x 9,76 x PIRELLI & C REAL ESTATE SPA 13,89 x 6,87 x Neg. Neg. Neg. RISANAMENTO SPA Neg. Neg. Neg. Neg. Neg. IPI SPA Neg. Neg. 7,58 x 9,18 x N.A. UNI LAND SPA 3474,65 x 80,59 x Neg. Neg. Neg. GABETTI SPA Neg. Neg. Neg. Neg. N.A. REALTY VAILOG SPA N.A. 14,90 x Neg. Neg. N.A. Media 593,46 x 25,31 x 13,43 x 15,17 x 20,12 x Mediana 19,98 x 12,16 x 11,16 x 11,89 x 20,12 x Fonte: 19/05/

13 Prospettive future I primi dati sull andamento del mercato immobiliare italiano registrati nel 2009 indicano un ulteriore contrazione dei volumi delle compravendite e degli investimenti nel settore delle costruzioni. Secondo le previsioni degli operatori di settore, intervistati dall ANCE, i livelli produttivi attesi caleranno di circa il 7%; si prefigurano forti difficoltà per tutti i comparti, con particolare riferimento all edilizia abitativa di nuova edificazione, per la quale si attende una contrazione media degli investimenti pari al -9,2% (fonte ANCE). Le previsioni sul 2009 sono influenzate prevalentemente da due fattori: la stretta creditizia attuata dalle banche (gli istituti di credito richiedono il rientro immediato da alcune esposizioni oppure aumentano gli spread praticati) ed il calo della fiducia delle famiglie e delle imprese. Prfrfr Per far fronte aquesta situazione, nell ambito dlpi del piano di rilancioi dl del comparto edile, il Governo Italiano, lo scorso marzo, ha sbloccato 550 milioni di euro da destinare all edilizia residenziale pubblica (social housing). I fondi serviranno sia per la costruzione di nuovi alloggi che per la ristrutturazione dei vecchi. Le scelte definitive dovranno essere prese insieme alle singole Regioni, perché la programmazione edilizia è materia concorrente tra esse e lo Stato. L obietti obiettivoo del progetto di social housing è qellodi quello realizzare case popolari da destinare alle fasce sociali più deboli. La costruzione di nuovi alloggi da destinare a progetti di social housing sarà gestito dalla società di gestione del risparmio di Cassa Depositi e Prestiti. In linea con il precedente provvedimento, il Governo ha varato il cosiddetto Piano casa, che prevede l ampliamento delle volumetrie degli immobili esistenti fino al 20%. Il provvedimento si pone l obiettivo di rilanciare il comparto delle costruzioni favorendo l immissione di capitali privati. 13

14 Prospettive future Nei prossimi due anni, con un mercato al ribasso, i soggetti che avranno a disposizione sostanziali avanzi di cassa saranno molto attivi negli investimenti immobiliari. In quest ambito, secondo le previsioni degli operatori di settore (fonte Sole 24 Ore), entro il 2010, gli Enti Previdenziali investiranno quote crescenti del proprio avanzo di gestione in immobili per un ammontare di circa 4 miliardi di euro. La riprova è che Enti, quali Enpals, Inarcassa, Enasarco e entro breve anche la Cassa Forense, si sono dotati di una Società di Gestione del Risparmio (SGR) per amministrare più efficientemente il proprio p patrimonio immobiliare e per sfruttare al meglio le opportunità di mercato. Per quanto riguarda le prospettive delle società immobiliari quotate e dei fondi, gli analisti prevedono un ulteriore anno a ribasso. È poco probabile che il rilancio del settore passi attraverso il ricorso a strumenti quali le Società di Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), che beneficiano (L. 296/2006) del regime fiscale agevolato svolgendo prevalentemente attività di locazione immobiliare. Nel 2008, primo anno in cui è stato possibile usufruire del regime tributario agevolato, questo strumento ha mostrato tutti i suoi limiti a causa degli stringenti requisiti partecipativi per diventare SIIQ ed a causa delle condizioni di mercato poco favorevoli. Ad oggi, l unica SIIQ presente sul mercato italiano è Immobiliare Grande Distribuzione ( IGD ) che ha esercitato l opzione per accedere al regime tributario agevolato ad aprile Anche Intesa SanPaolo aveva avviato nel primo semestre 2008 il processo di quotazione della sua SIIQ: Immit (Immobili Italiani). La società dopo aver depositato la domanda di ammissione a Borsa Italiana ed aver richiesto alla Consob l autorizzazione per la pubblicazione del prospetto informativo, ha sospeso il processo di quotazione. Verso fine 2008, poi, l intero patrimonio di Immit è stato trasferito al fondo Omega Immobiliare per circa 850 milioni di euro. 14

15 Appendice

16 Appendice M&A transactions nel mondo nel 2008 Dall analisi dei dati forniti dal database Dealogic, risulta che l andamento dell attività di M&A nel 2008 ha subito - a livello mondiale - un calo del giro d affari del 65% rispetto all anno precedente. In Italia, il numero di transazioni è diminuito da 72 a 46, portando il volume d affari da 9,6 miliardi di euro dell anno precedente a 4,9 miliardi di euro. Nelle pagine pg seguenti, si riporta anche uno schema sinottico contenete le caratteristiche salienti delle operazioni di M&A concluse nel Deal nel Real Estate - Breakdown 2008 per nazione Rank Target Nationality Deal Value (.milioni) N. deals %share 1 United States , ,30 2 Japan , , China , ,20 4 United Kingdom , ,13 5 Sweden 9.105, ,06 6 Spain 8.333, ,54 7 Germany 8.253, ,49 8 Russian Federation 6.752, ,49 9 Italy , ,25 10 Singapore 4.278, ,85 11 France 3.648, ,43 12 Australia 3.499, ,33 13 Hong Kong 3.252, ,16 14 Norway 3.091, ,06 15 Netherlands 3.041, ,02 16 Canada 2.232, ,48 17 Finland 2.075, ,38 18 South Korea 1.956, ,30 19 India 1.513, ,01 20 Austria 1.415, ,94 21 Malaysia 1.278, ,85 22 Czech Republic 1.129, ,75 23 Denmark 917, ,61 24 Poland 675, ,45 25 Belgium 667, ,44 26 Israel 610,72 8 0,41 27 United Arab Emirates 584,88 6 0,39 28 Romania 545, ,36 29 Brazil 507, ,34 30 Macao 414,39 7 0,28 Others 3845, ,57 Total Fonte: Dealogic. Deal nel Real Estate - Breakdown 2007 per nazione Pos. Target Nationality Deal Value (.milioni) No. %share 1 United States , ,12 2 Germany , ,36 3 United Kingdom , ,98 4 Japan , ,04 5 France , ,03 6 Australia , ,09 7 Netherlands , ,69 8 Spain , ,34 9 Canada , ,07 10 China , ,40 11 Italy 9.602, ,26 12 Sweden 9.084, ,13 13 Singapore 6.981, ,64 14 Hong Kong 4.001, ,94 15 Russian Federation 3.583, ,84 16 Norway 3.031, ,71 17 Malaysia 2.080, ,49 18 Brazil 1.981, ,47 19 South Korea 1.857, ,44 20 Finland 1.848, ,43 21 Denmark 1.825, ,43 22 Belgium 1.794, ,42 23 India 1711, ,40 24 Turkey 1532, ,36 25 Poland 1433, ,34 26 Macao 1405, ,33 27 Austria 1237, ,29 28 South Africa 1193, ,28 29 New Zealand 1012, ,24 30 Czech Republic 987, ,23 Others 9356, ,20 Total

17 Appendice M&A deal in Italia nel 2008 Di seguito si riporta, la lista delle operazioni di M&A concluse nel 2008: Completion Date 31-dic-08 Property Portfolio (72 commercial real estate properties ) Deal in Italia nel 2008 Target Target Business Description Acquiror Acquiror Business Description Deal Value $ (m) Acquired Stake % 72 commercial real estate properties, comprising of the Piazza Cordusio and Livio Cambi in Milan biuldings and 70 banking branches of the Group. Fondi Immobiliari Italiani SGR SpA - FIMIT Real estate investment company. N.A dic-08 Property Portfolio (Building located in Via Muratori 27, Milano.) Building located in Via Muratori 27, Milano. Investitori & Partner Immobiliari SpA Real estate company. 15, dic-08 IMMIT - Immobili Italiani Spa (284 real estate properties, Italy) 284 properties in Italy. Fondi Immobiliari Italiani SGR SpA - Fimit SGR Real estate investment company , dic-08 Property Portfolio (2 buildings located in Milano) 2 buildings located in Milano. Aedes SpA Involved in real estate trading and property management. 23, dic-08 Property Portfolio (Building located in Milan, Via Colonna 12) Building located in Milan, Via Colonna 12. 2M SGR Real estate property manager. 49, dic-08 Property Portfolio (Real estate fund) Real Estate fund "Fondo Immobiliare Eracle", (comprising mostly bank branches). Banca IMI Commercial bank. 493, dic-08 Property Portfolio (456 buildings) Portfolio of properties. Eracle Real estate fund. 973, dic-08 Realty Vailog SpA (24.65%) Real estate development and investment company. Industria & Innovazione SpA Investment company. 36,18 24,65 4-dic-08 Immobiliare Basiglio Nuova (51%) Real estate management and development. Existing Shareholders Existing shareholders. 5, nov-08 Property Portfolio (Retail outlets, offices and garages portfolio in Retail outlets, offices and garages portfolio in Puglia, Trentino Alto Adige- Puglia, Trentino Alto Adige-Veneto, Abruzzo-Marche, Calabria, and Veneto, Abruzzo-Marche, Calabria, and Toscana (Italy). Toscana (Italy)) Investor Group Group of private investors. 20, nov-08 Tecla Fondo Uffici (2 properties located in Italy) 2 properties located in Italy. Undisclosed Acquiror Undisclosed acquiror. 16, nov-08 Property Portfolio (16 jewellery stores owned by Goccia SrL) 16 jewellery stores owned by Goccia SrL. Morellato & Sector SpA Manages jewellery store outlets. 6, nov-08 Immobiliare Lombarda (9.95%) Real estate investment company. Fondiaria - Sai SpA Diversified insurance company. 76,32 9,95 31-ott-08 Risorce & Sviluppo Napoli SpA (40%) Napoli-based property operator. Sogepa SpA Investment company. 3, ott-08 Alerion Industries SpA ( %) Holding company acting for a group involved in real estate activites. F2i Investment fund. 57,09 9,1 13-ott-08 Espansione Commerciale Srl Shopping centres developers. CB Richard Ellis Group Inc Real estate investment company ott-08 Immobiliare Lombarda (27.9%) Real estate investment company. Milano Assicurazioni SpA Diversified insurance company. 244,82 27,9 23-set-08 Property Portfolio (Property portfolio in Largo Visconti Venosta angolo Via Cavour) Property portfolio in Largo Visconti i Venosta angolo Via Cavour. Doughty Hanson &C Co Real Estate Fund Property management set-08 Beni Stabili SpA (Building in Olbia, Italy) Building in Olbia, Italy. Private Investor Private investor. 7, ago-08 Property Portfolio (Plot of land in the Comuni di Rho e Pero) Plot of land in the Comuni di Rho e Pero. Pirelli & C Real Estate SpA Asset management and specialist real estate services. 62, ago lug-08 Property Portfolio (Retail outlets, offices and garages portfolio in Linguria, Lombarda, Lazio and Toscana (Italy)) Pioneer Investment Management SGR SpA (Real Estate management business) Retail outlets, offices and garages portfolio in Linguria, Lombarda, Lazio and Toscana (Italy). Investor Group Group of private investors. 38, Real Estate management business. Torre SGR SpA Real estate fund management company. 100 Investment trust with a portfolio specialised in companies operating 25-lug-08 First Atlantic Real Estate Holding SpA - FARE (70%) Real estate property manager and agency. De Agostini Capital SpA - DeA Capital in e-business, bio-tech and bio-medical sectors. Also involved in pension funds, venture capital, hedge and other investment funds. 129,

18 Appendice M&A deal in Italia nel 2008 Completion Date 6-ago lug-08 Deal in Italia nel 2008 Target Target Business Description Acquiror Acquiror Business Description Deal Value $ (m) Acquired Stake % Property Portfolio (Retail outlets, offices and garages portfolio in Retail outlets, offices and garages portfolio in Linguria, Lombarda, Lazio Investor Group Group of private investors. 38, Linguria, Lombarda, Lazio and Toscana (Italy)) and Toscana (Italy). Pioneer Investment Management SGR SpA (Real Estate Real Estate management business. Torre SGR SpA Real estate fund management company. 100 management business) 25-lug-08 First Atlantic Real Estate Holding SpA - FARE (70%) Real estate property manager and agency. De Agostini Capital SpA - DeA Capital Investment trust with a portfolio specialised in companies operating in e-business, bio-tech and bio-medical sectors. Also involved in pension funds, venture capital, hedge and other investment funds. 129, lug-08 Scarlatti Fund (30%) Equity real estate investment trust fund. Radiocor; Fininvest SpA; Sara Assicurazioni SpA; Italian news agency. 345,84 30 Allianz-RAS; REGIA-Gruppe 17-lug-08 Immobiliare Lombarda (28.75%) Real estate investment company. Fondiaria - Sai SpA Diversified insurance company. 295,88 28,75 8-lug-08 Spazio Industriale (Property portfolio) 28 buildings throughout Italy, 1 building in Arezzo, 1 building in Milan and 13 units in Edificio 16. Undisclosed Acquiror Undisclosed Acquiror. 88, lug-08 Property Portfolio (Distribution Centre, Italy) Portfolio of properties. Finlema SpA Personal hygiene products manufacturer. 10, giu-08 Berenice Fondo Uffici (5%) Real estate investment fund. Goldman Sachs & Co Investment bank. 30, giu-08 Shopping Centres (First stage of the Castel Guelfo Outlet City Real estate property manager involve in outlet stores and business First stage of the Castel Guelfo Outlet City shopping centre in Bologna. Neinver shopping centre) parks operator. 82, giu-08 Property Portfolio (Ex hospital to be requilified) Ex hospital to be requilified in Linguria Region. Finanziaria per i Settori e dei Servizi SpA - FINTECNA Holding company with interests in construction. 316, mag-08 Investire Immobiliare SGR SpA (20%) Real estate investment company. Regia Financial i holding company. 22, mag-08 Gefi Servizi Inmobiliari SpA Real estate developers and managers. Siram SpA Heating management company mag-08 Valorizzazioni Immobiliari SpA Company engaged in real estate building valuations. Sansedoni SpA; Lehman Brothers Real estate investment company apr-08 Property Portfolio (60%) Municipal real estate fund, BNL Fondi Immobiliari Real estate investment fund manager apr-08 New Mall SrL Shopping center operators. RGD SpA - Riqualificazione Grande Distribuzione 50/50 joint venture between Beni Stabili and IGD created with the aim of redeveloping existing shopping centers. 28, apr-08 Property Portfolio (Building located in Via Meravigli 7, Milano.) Building located in Via Meravigli 7, Milano. RREEF Real estate and infrastructure investment management arm of the asset management activities of Deutsche Bank AG. 157, mar-08 Alerion Industries SpA (729%) (7.29%) Holding company acting for a group involved in real estate activites. F2i Investment fund. 43,43 7,29 12-mar-08 Property Portfolio (Real Estate, Italy) Real Estate, Italy. Gemina - Generale Mobiliare Interessenze Azionarie SpA Manages, operates and develops airfields, terminals and ancillary property. 184, mar-08 Property Portfolio Portfolio of properties. RREEF Alternative Investments Engaged in investment management business mar-08 Property Portfolio (17 buildings and an office complex in Italy) 17 buildings and an office complex in Italy. Assicurazioni Generali SpA Equity real estate investment trust fund , feb-08 Property Portfolio (Retail outlets, offices and garages portfolio in Lazio and Umbria, Italy) Retail outlets, offices and garages portfolio in Lazio and Umbria, Italy. Investor Group Group of private investors. 14, feb-08 Shopping Centres (3 shopping centres in Italy) 3 shopping centres in Italy. Henderson Global Investors Ltd Fund and asset management firm. 212, ING Groep NV; 5-feb-08 Shopping Centres (Roma Est Shopping Centre) Roma Est Shopping Centre GIC Real Estate Pte Ltd; Government of Singapore Investment Corp Pte Ltd; ING Real Estate Provides insurance, banking and asset management services. 592, gen-08 Property Portfolio (Retail outlets, offices and garages portfolio in Sicily, Italy) Retail outlets, offices and garages portfolio in Sicily, Italy. Investor Group Group of private investors. 7, gen-08 Shopping Centres (Shopping centre Carrefour in Pavia) Carrefour shopping centre in Pavia. Union Investment Real Estate AG Investment group for the property sector. 109, gen-08 Property Portfolio (A palace in Milan) A palace in Milan. Rreef (UK) Ltd Real estate property management and investment. 146,

19 Appendice Gli investimenti in Italia nel 2008 Dall osservatorio elaborato da Jones Lang LaSalle Research risulta che nel 2008, gli investimenti diretti nel settore immobiliare in Italia hanno raggiunto quota 4 miliardi di euro circa, con un decremento del 43% rispetto all anno precedente (2007 le transazioni da parte di investitori istituzionali e non ammontavano a circa 7,1 miliardi di euro). Analizzando i volumi degli investimenti per settore, si registra una contrazione del -65% per il settore retail, del -50% per gli hotel, del -25% per gli uffici, del -13% per la logistica e del -60% per gli altri settori. Nel 2008, il volume degli investimenti è aumentato a Roma del 30% rispetto all anno precedente (raggiungendo i milioni di euro). Gli investimenti nella Capitale sono stati trainati dai segmenti uffici ed alberghiero. Le altre grandi, invece, penalizzate soprattutto dl dal settore retail, tilhanno registrato it t unacontrazione di dei volumi investiti (- 48% per Milano). Nel segmento retail, dal 1985 ad oggi, i metri quadri destinati a centro commerciale al dettaglio sono cresciuti in misura costante. Per i centri commerciali risulta ancora evidente il divario tra Nord e Sud, nel quale esistono importanti potenzialità di sviluppo. Il segmento uffici è stato fortemente penalizzato dalla riduzione degli investimenti provenienti dagli operatori internazionali. i Per il settore dll della logistica, continua la dinamicai positiva inerente la domanda di spazi ad uso logistico/industriale soprattutto al Nord; il volume degli investimenti ha subito un decremento meno penalizzante rispetto agli altri segmenti. 19

20 Via Bocca di Leone, Roma Tel: Fax: Il presente studio tdi è stato tt preparatop sulla base didtidi dei dati disponibili ibili sul mercato e sulla base di if informazionii idi pbbli pubblico dominio. i Sbb Sebbene siano state tt adottate tutte le necessarie precauzioni per un accurata stesura dei dati illustrati in questo documento, Methorios Capital S.p.A. ( MC ) si impegna ad adempiere ai propri obblighi con la dovuta diligenza ma non potrà essere tenuta a verificare l autenticità, completezza, veridicità ed esattezza di alcun risultato ottenuto elaborando o comunque utilizzando le predette informazioni. MC declina quindi pertanto ogni responsabilità diretta o indiretta in ordine alle informazioni contenute nel presente documento. E vietata la riproduzione totale e parziale di ogni contenuto di questa presentazione senza il consenso scritto di MC. E altresì vietato mostrare a terzi interamente ovvero in parte tale presentazione senza il consenso scritto di MC.

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