RENDICONTO DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N 1 AL 31 DICEMBRE 2013

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1 RENDICONTO DEL FONDO EUROPA IMMOBILIARE N 1 AL 31 DICEMBRE 2013 Indice 1. RELAZIONE DEGLI AMMINISTRATORI ANALISI DEL MERCATO IMMOBILIARE DISTRIBUZIONE DI DIVIDENDO EFFETTUATA NEL CORSO DEL GESTIONE IMMOBILIARE CONTENZIOSI LA STRUTTURA SOCIETARIA RELATIVA ALLE ACQUISIZIONI DEGLI IMMOBILI ESTERI GESTIONE FINANZIARIA GESTIONE DEI RISCHI DI CAMBIO E DI TASSO D INTERESSE OBIETTIVI DI GESTIONE DEL FONDO PER IL EVENTI DI RILIEVO ACCADUTI NELLA GESTIONE DEL FONDO VENDITE NEL CORSO DEL IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DIVERSIFICAZIONE GEOGRAFICA DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE DIVERSIFICAZIONE SETTORIALE DEL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE GESTIONE MOBILIARE COMPOSIZIONE PATRIMONIALE EVENTI SUCCESSIVI ALLA CHIUSURA DEL PERIODO METODOLOGIE DI GESTIONE E MISURAZIONE DEL RISCHIO ADOTTATE GLI ESPERTI INDIPENDENTI REGIME FISCALE DEI FONDI IMMOBILIARI E DEI PARTECIPANTI RISULTATO DELLA GESTIONE SITUAZIONE PATRIMONIALE SITUAZIONE REDDITUALE NOTA INTEGRATIVA PARTE A ANDAMENTO DEL VALORE DELLA QUOTA PARTE B LE ATTIVITÀ, LE PASSIVITÀ E IL VALORE COMPLESSIVO NETTO Sezione I Criteri di valutazione Sezione II Le Attività Sezione III Le Passività Sezione IV Il valore complessivo netto Sezione V Altri dati patrimoniali PARTE C IL RISULTATO ECONOMICO DELL ESERCIZIO Sezione I Risultato delle operazioni su partecipazioni e altri strumenti finanziari Sezione II Beni immobili Sezione III Crediti Sezione IV Depositi bancari Sezione V Altri beni Sezione VI Altre operazioni di gestione e oneri finanziari Sezione VII Oneri di gestione Sezione VIII Altri ricavi ed oneri Sezione IX Imposte PARTE D ALTRE INFORMAZIONI... 60

2 1. Relazione degli Amministratori 1.1 Analisi del mercato immobiliare Contesto macroeconomico Pur se caratterizzata da diverse disomogeneità tra le varie aree geografiche, nel corso del 2013 si è consolidata la ripresa economica a livello globale. Secondo i dati più recenti diffusi dal Fondo Monetario Internazionale, la crescita economica del 2013 è stimata nell ordine del +3,0%, sostenuta in particolare dagli Stati Uniti (+1,9%) e dalle maggiori economie asiatiche (Cina +7,7%, India +44,%). Al contrario, la ripresa è ancora rallentata nell Eurozona, principalmente dalla performance negativa di Italia (-1,8% nel 2013) e Spagna (-1,2%). Per il biennio 2014/15, le attese sono per un progressivo miglioramento dell andamento economico in pressoché tutte le aree geografiche. Andamento del PIL (sx) e della produzione industriale globale (dx) Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, gennaio 2014 Come già negli anni recenti, la ripresa globale risulta sostenuta dalle politiche espansive delle banche centrali, sebbene il miglioramento del quadro macroeconomico abbia spinto la FED a restringere il proprio programma di acquisto di bond sui mercati secondari (cd. tapering). Il livello dei tassi di interesse resta molto basso sia in termini assoluti che storici, mentre le condizioni di finanziamento delle economie più colpite dalla crisi in particolare quelle dell Europa meridionale sono progressivamente migliorate, e lo spread dei titoli del debito pubblico rispetto ad un tasso risk free si è significativamente ridotto. Nonostante il sostegno monetario, l ancora elevato livello di disoccupazione ha evitato che la crescita economica in atto si traducesse in un incremento del tasso di inflazione, che in molto paesi resta ancora al di sotto degli obiettivi di policy. Tasso di inflazione (sx, %) ed indicatore di attività economica (dx) Fonte: Fondo Monetario Internazionale, World Economic Outlook, ottobre 2013 Se nel complesso è possibile scorgere alcuni elementi a sostegno di una tesi di moderata crescita, non è ancora prudente sottostimare il downside risk associato alla potenziale evoluzione sia delle variabili economico-finanziarie che di quelle geopolitiche. In questo quadro, la definizione di un sistema di 1

3 regole e l implementazione di politiche e riforme strutturali che avviino paesi ed istituzioni sovranazionali su di un percorso di sviluppo attentamente monitorato e finanziariamente autonomo sembra ancora una volta l obiettivo prioritario da perseguire. In Italia, i segnali positivi emersi nel corso della prima metà del 2013 hanno trovato conferme anche nel terzo trimestre, il Prodotto Interno Lordo (PIL) italiano ha progressivamente rallentato la caduta e sembra ora orientato verso un percorso di moderata crescita. Conseguentemente, alcuni istituti di ricerca hanno rivisto al rialzo le stime dell andamento economico per il biennio 2013/14 (-1,8% e +0,3% rispettivamente nei due anni, in progresso in entrambi i casi dello 0,1% circa rispetto alle attese precedenti). A testimonianza del miglioramento del clima economico, l indice PMI per il settore manifatturiero si è collocato al di sopra di una soglia compatibile con l espansione delle attività per il sesto mese consecutivo. Allo stesso modo, la produzione industriale è tornata a crescere. A mitigare il miglioramento del quadro di fondo, permane la situazione ancora difficile del mercato del lavoro, con la crescita del tasso di disoccupazione che non accenna a diminuire e che potrebbe tornare a contrarsi non prima del Evoluzione del PIL e saggio di disoccupazione (%) Fonte: ISTAT Il mercato immobiliare europeo Nel corso del 2013, il mercato immobiliare europeo ha raggiunto un volume d investimento complessivo di circa 154 miliardi, in notevole crescita rispetto al 2012 (+21%) ma ancora significativamente al di sotto del picco del 2007 ( 257 miliardi circa). Il mercato è stato sostenuto in particolar modo dagli investimenti dell ultimo trimestre, che da soli sono ammontati ad un terzo dell intero esercizio. Essi si sono concentrati soprattutto nel Regno Unito, favorito dall abbondanza di prodotto di livello istituzionale, dalla liquidità del mercato e dalla sua trasparenza, ma si rileva anche un accresciuto interesse per i paesi dell Europa meridionale. 2

4 Andamento trimestrale degli investimenti in Europa ( milioni) Fonte: CBRE Research La tendenza di canoni di locazione (+0,7% nell ultimo trimestre del 2013) è chiaramente orientata verso una ripresa, sebbene questa riguardi ancora un numero limitato di sotto-mercati, laddove nella maggior parte dei casi si registrano situazioni di stabilità. A livello aggregato, le surveys più diffuse riportano crescite trimestrali del 2,9% per il segmento degli shopping center, mentre nei settori più tradizionali degli uffici e della logistica la crescita media è stata più moderata e compresa tra +0,5% e +0,6%. Variazione annua del livello aggregato dei canoni per settore (%) Fonte: CBRE Research Coerentemente con il maggior volume di investimenti e la tendenza positiva dei canoni di locazione, i rendimenti in alcuni mercati hanno iniziato a muoversi al ribasso (-0,1% il dato aggregato a livello europeo). Questo ha riguardato in particolar modo il comparto industriale/logistico, che ha evidenziato un decremento trimestrale aggregato di 22 basis points (-0,26%) dei rendimenti, mentre per gli altri segmenti del mercato il miglioramento registrato è stato nell ordine dei 7-10 basis points su base trimestrale. 3

5 Variazione annua del livello aggregato dei rendimenti per settore (bps) Fonte: CBRE Research Il mercato degli uffici Nonostante il miglioramento dell economia rilevato nel terzo trimestre del 2013, il valore di assorbimento (cd. take up) aggregato dell Eurozona segnala una diminuzione del 5% rispetto al trimestre precedente, ma tuttavia un aumento rispetto allo stesso periodo del Tuttavia, si segnala una diffusione non omogenea della domanda, che privilegia quello di Londra, i principali centri urbani tedeschi e Mosca, tutti mercati che continuano a registrare robusti livelli di domanda Con riferimento alle altre piazze, la ripresa dell assorbimento richiederà temi più dilatati, nonostante la presenza di generosi pacchetti incentivanti offerti dalle proprietà. Questo trend sta avendo un effetto negativo sul livello della domanda in molti importanti mercati, tra i quali Parigi (take up inferiore a mq per il terzo trimestre consecutivo) e Madrid, dove il livello di spazio assorbito non ha superato i mq per la seconda volta nel 2013 Lo scarso livello della domanda in questi mercati, e in molti altri in Europa, è aggravato dalla carenza di immobili con caratteristiche appetibili per gli utilizzatori, ben posizionati e di una qualità corrispondente ai moderni standard richiesti Il livello di sfitto (vacancy rate) medio per i principali mercato europei nel terzo trimestre dell anno si è stabilizzato sul valore del 10,5%. In molti di essi, il limitato livello del take up è stato influenzato da una diffusa tendenza degli utilizzatori alla rilocalizzazione verso zone più centrali, ed in alcuni casi dal completamento di interventi di sviluppo speculativo. Al di fuori dei mercati principali, risulta in crescita la quota di spazi disponibili di grado B e C spesso situati in localizzazioni periferiche. Andamento dello sfitto e del take up nei principali mercati 4

6 Il ciclo del mercato delle locazioni per immobili ad uso ufficio in Europa Canoni di locazione per prime offices in Europa ( /mq/anno) 1.400, ,00 /mq/anno 1.000,00 800,00 600,00 400,00 200,00 0 Sofia Barcelona Bucharest Lisbon Copenhagen Budapest Prague Brussels Hamburg Madrid Vienna Warsaw Dublin Amsterdam Munich Helsinki Rome Frankfurt am Main Oslo Milan Stockholm London - Central - City Paris Ile-de-France Moscow London - Central London - Central - West End Fonte: CBRE Research Italy Italia Nei primi nove mesi del 2013, il volume di investimenti in Italia si è attestato ad 2,9 miliardi. La tendenza al recupero verso un livello maggiormente in linea con gli ultimi anni è favorito dal cd. repricing già evidente in alcuni settori e nelle localizzazioni secondarie. La conseguenza di maggior visibilità è la crescita della quota di investitori non domestici, che avevano abbandonato il paese a valle della crisi del Il peso degli investitori internazionali soprattutto grazie ad operatori che operano su base opportunistica ricercando degli extra-rendimenti nei paesi più colpiti dalla crisi finanziaria sul totale delle transazioni dei primi 9 mesi è stato pari al 73%, oltre il 50% in più rispetto allo stesso periodo dell anno precedente. Gli investitori istituzionali più conservativi, assicurazioni e fondi pensione in primis, rimangono attivi mantenendo però come target uffici prime o di buona qualità, e centri commerciali con buoni fondamentali. Il settore logistico, tradizionalmente caratterizzato da rendimenti più elevati e da un più alto profilo di rischio, resta per ora appannaggio di operatori non domestici. 5

7 Andamento trimestrale del livello degli investimenti in Italia ( mln) Fonte: CBRE Research Italy Distribuzione del volume di investimento in Italia (%) Fonte: CBRE Research Italy I rendimenti cd. prime sono rimasti stabili in tutti i settori anche nel terzo trimestre dell anno, a eccezione dei centri commerciali secondari che hanno fatto registrare un aumento di 25 basis points rispetto al trimestre scorso, attestandosi sul livello dell 8,75% (lordo). Le rilevazioni tuttavia soffrono di una ancora scarsa numerosità delle transazioni, e da una matrice di investitori alla ricerca di rendimenti elevati. Nel settore high street, dove la crescita dei canoni prime nel terzo trimestre ha fatto aumentare il valore del 10% circa e dove la domanda si conferma elevata, i rendimenti potrebbero rimanere stabili nel prossimo trimestre, con tendenza alla diminuzione in quelli successivi. In questo settore, si sta osservando una nuova domanda d acquisto proveniente dai retailers, sia per occupazione propria che a fini di investimento. 6

8 Andamento dei rendimenti prime nei principali segmenti di mercato (%) Dic-12 Mar-13 Giu-13 Set-13 Negozi high street Primari Secondari Centri commerciali Primari Secondari Uffici Primari (business district) Secondari (Classe A) Primario (città secondaria) Fonte: CBRE Research Italy Il mercato degli uffici a Milano Lo stock totale uffici stimato a Milano alla fine del terzo trimestre 2013 è pari a circa 12,2 milioni di metri quadri. Solo nell area di Porta Nuova Varesine sta aumentando la disponibilità di spazi nuovi, mentre si conferma la tendenza al ribasso relativa alle nuove iniziative, già in corso da qualche anno, che comunque si focalizzano prevalentemente sul recupero dell esistente. Il vacancy rate è diminuito leggermente rispetto al trimestre precedente, tornando sul livello del 12%. L attività di assorbimento degli spazi ad uso ufficio nel terzo trimestre risulta di poco superiore a mq, con un aumento del 16% rispetto al trimestre precedente ma in calo del 28,5% rispetto al corrispondente periodo del Circa il 70% del take up ha riguardato immobili in classe A situati in aree periferiche o semi-periferiche, in ottica di contenimento dei costi. Andamento del take up e del canone prime per uffici a Milano Fonte: CBRE Research Il mercato si conferma nella fase favorevole agli utilizzatori con i canoni prime che rimangono stabili sul livello di 480/mq/anno e che continuano a nascondere incentivi che pesano tra il 10-15% sul canone a regime. La maggiore attività registrata nelle zone periferiche ha contribuito nel terzo trimestre ad una contrazione del 14% del canone medio ponderato rispetto al trimestre precedente. Ciò ha portato il canone medio ponderato nei primi nove mesi dell anno a circa 255/mq/anno. Rispetto al trimestre precedente i canoni prime nelle aree non centrali di Milano sono rimasti stabili. 7

9 Milano - Canoni di locazione uffici per macrozona (3Q13) Fondo Europa Immobiliare N 1 AREA CANONE PRIME ( mq/pa) CANONE MASSIMO OTTENUTO* ( mq/pa) CBD CENTRO SEMI-CENTRO PERIFERIA HINTERLAND Fonte: CBRE Research Il volume degli investimenti in uffici a Milano nei primi nove mesi del 2013 si è attestato ad 317 milioni, comunque superiore a quanto registrato nell esercizio precedente in termini comparativi. I rendimenti prime sono restati invariati nel corso dell anno attorno al 6,0%. Per le location periferiche, i rendimenti sono significativamente maggiori, collocandosi anche in prossimità del 9-10%. Milano Andamento di investimenti e rendimenti Fonte: CBRE Research Il mercato degli immobili commerciali Lo scenario del mercato retail non registra un andamento diverso da quello direzionale. La domanda è piuttosto debole ed esigua nei semicentri e nelle periferie, le contrazioni dei prezzi e delle transazioni sono state meno marcate rispetto al segmento direzionale. Le prime locations hanno subìto cali meno marcati. A Milano i prezzi di vendita al mq in zone centrali sono circa /mq con una variazione negativa (su base annuale) del 2,5% rispetto al I canoni di locazione in centro sono di circa 500 /mq/anno con una variazione negativa su base annuale del 2,1%. A Roma i valori sono allineati a Milano, prezzi di vendita di circa 8000 /mq (-3.7%) mentre i canoni di locazione nelle zone centrali sono di circa 580 /mq/anno (-3% su base annua). Gran Bretagna Alla fine del 2013, si confermano i positivi segnali di crescita economica già registrati nei trimestri precedenti, ed il PIL del Regno Unito dovrebbe realizzare un progresso del 2,4% su base annua. La performance economica è stata sostenuta dal miglioramento degli indicatori di sentiment, dalla crescita del saggio di spesa, dal calo della disoccupazione ed anche dal continuo incremento del valore degli immobili. I fondamentali dell economia sono ancora più forti nella sola città di Londra, che si è affermata ancora una volta come il centro del mercato immobiliare a livello globale. 8

10 Il mercato immobiliare ha incorporato il positivo andamento delle variabili macroeconomiche, che si sono tradotte in una sostenuta attività d investimento (oltre 20 miliardi nella sola città di Londra nel 2013), canoni di locazione in crescita, livelli di sfitto in di munizione, così come i rendimenti offerti sostanzialmente per ogni asset class. Andamento di Investimenti, Rendimenti, Canoni e Sfitto per gli Uffici a Londra Fonte: Jones Lang LaSalle, Central London Market Report Q Germania L ammontare delle transazioni istituzionali registrate nel 2013 sul mercato tedesco è stato pari ad 30,7 miliardi, in significativa crescita (+21%) rispetto all anno precedente. Anche in questo caso, circa un terzo del totale è stato scambiato nell ultimo quarter dell anno. Il 60% delle transazioni hanno interessato le 7 maggiori città tedesche, concentrandosi per oltre la metà nel settore direzionale. Al di fuori dei grandi centri, l interesse degli investitori si è rivolto al segmento retail, che in aggregato ha rappresentato circa un quarto del mercato nel

11 Andamento degli investimenti in Germania (sx) e loro distribuzione per settore (dx) Fonte: Jones Lang LaSalle, Investment Market Germany Q Il mercato è largamente dominato dagli operatori domestici, in particolar modo dagli spezialfonds, che hanno rappresentato oltre il 65% del totale degli investimenti. I rendimenti richiesti dagli investitori sono in contrazione in ognuno dei maggiori centri urbani, collocandosi al di sotto del 5% per il segmento direzionale nelle cd. Big 7 cities. Analoghi rendimenti sono espressi dal settore del retail (ca. 4,7% in media), mentre quello industriale/logistico esprime tuttora un premio nell ordine dei 200 basis points (collocandosi quindi intorno al 6,6%). Le previsioni per il 2014 restano inalterate, gli operatori si attendono rendimenti stabili sostenuti sia dal basso costo del debito che dalla disponibilità del sistema bancario ad erogare credito, ed un interesse ancora forte per investimenti a basso profilo di rischio. Olanda Nonostante il positivo andamento dei fondamentali economici, sia in termini di crescita del PIL che di tasso di disoccupazione e trend dei consumi, il mercato immobiliare olandese stenta a recuperare i livelli antecedenti la crisi del 2007, appesantito da un elevato livello di sfitto nel settore uffici e dalla progressiva razionalizzazione delle politiche di occupazione degli spazi da parte del settore corporate. L interesse degli investitori, pur se moderato, sembra destinato a crescere anche grazie ad un livello di rendimento, espresso da ogni asset class, che in termini comparativi si dimostra molto interessante, soprattutto nelle localizzazioni periferiche e nei maggiori centri regionali dove si colloca tra il 7,5% e l 8% per immobili moderni di grado A e con contratti di locazione di lunga durata. Andamento degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per uffici in Olanda Fonte: CBRE Research 10

12 Svezia Favorita dalla non appartenenza all Eurozona, e quindi slegata dalle politiche monetarie della BCE, la Svezia ha potuto godere di un clima di crescita economica e disoccupazione in calo anche negli anni più recenti. Questi motivi hanno indotto molti investitori, domestici ed in misura minore internazionali, ad incrementare l allocazione dei propri investimenti nei mercati immobiliari della Svezia e degli altri paesi nordici. Nel 2013, il volume delle transazioni istituzionali registrate sul mercato svedese si è attestato a SEK 84 miliardi (ca. 100 miliardi), in crescita del 9% rispetto al dato dell anno precedente. Gli investimenti si sono concentrati nelle 3 città più grandi, Stoccolma, Malmoe e Gotheborg, che hanno assorbito oltre il 50% del totale. Andamento degli investimenti (sx) e dei rendimenti (dx) per settore in Svezia Fonte: CBRE Research 1.2 Distribuzione di dividendo effettuata nel corso del 2013 Non ricorrendone le condizioni a termini del Regolamento di Gestione, il Consiglio di Amministrazione della SGR ha deliberato di non procedere alla distribuzione del provento di gestione relativo all esercizio Gestione Immobiliare Alla fine del 2013, il valore del portafoglio immobiliare del Fondo era pari ad , di cui in Italia ed all estero. A parità di perimetro, ossia escludendo dalla base di riferimento l immobile di Londra ceduto lo scorso 12 dicembre 2013, nel corso del 2013 il valore degli investimenti immobiliari detenuti direttamente ed indirettamente dal Fondo è diminuito complessivamente del 5,13%, in particolare il portafoglio italiano si è ridotto del 11,98% mentre il portafoglio estero ha registrato una lieve variazione positiva del 0,22%. Se si confrontano i valori di mercato degli immobili in portafoglio nel primo semestre con quelli registrati nel secondo semestre, si nota che il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva del 8,25% mentre quello italiano ha registrato una flessione del 7,49%. In valori assoluti il portafoglio italiano si è ridotto di 13,470 Milioni su base annua, di cui 8,02 Milioni nel corso del secondo semestre, mentre il portafoglio estero ha registrato una variazione positiva di 11,2 Milioni ca. su base semestrale che sostanzialmente ha riportato i valori di mercato in euro ai livelli di dicembre dello scorso anno. 11

13 In particolare si segnale che la riduzione annua di Levate (BG) pari a 4,43 Milioni (-33,48%) è stata determinata dalla perdurante situazione di sfitto dell immobile e degli investimenti necessari per riqualificarlo ad un livello tale da consentirne la rilocazione, e che quella di Milano - Via Bisceglie si è ridotta di 3,1 Milioni su base annua (-10,92%) a causa della congiuntura negativa particolarmente sfavorevole nelle aree periferiche. L analisi disaggregata del portafoglio estero pone in evidenza il contributo positivo dell immobile olandese sito in Almere di proprietà del veicolo Tulip Property I B.V. che su base annua è aumentato di 4,09 Milioni (+19,56%) e dell immobile tedesco di Gelsenkirchen che nell ultimo semestre è aumentato di 4,96 Milioni (+16,14%). L immobile olandese di Amstelveen di proprietà diretta del veicolo Tulip Property II B.V. ha subito una variazione negativa annua complessiva di 0,75 Milioni (- 6,82%), registrata nel primo semestre. In Svezia il valore di mercato del portafoglio è diminuito in valuta (SEK 14 Milioni su base annua) nonostante la lieve ripresa del secondo semestre dell immobile di Köping che è aumentato di SEK 4,9 Milioni. Se si considera anche l effetto valutario, il portafoglio svedese si è ridotto di 3,15 Milioni su base annua, interamente nel corso del primo semestre. Nel Regno Unito la valutazione dell immobile di Croydon è stabile nel secondo semestre, ed in diminuzione di GBP 0,5 Milioni su base annua ( 1,2 Milioni se si considera l effetto cambio). Il livello di cambio euro/sterlina considerato nella presente relazione è stato a 0,8337 (- 2,74% rispetto al 30 giugno e +2,16% rispetto al 31 dicembre 2012) mentre quello euro/corona svedese è pari a 8,8591 (+0,93% e +3,23% le variazioni su base semestrale ed annua rispettivamente). Si fornisce di seguito un aggiornamento delle attività e degli eventi maggiormente rilevanti occorsi relativamente agli immobili in portafoglio. Con riferimento ai singoli investimenti in portafoglio, si possono evidenziare le seguenti principali attività: Almere (Olanda) Lo scorso anno la società Tulip Property I B.V. ha sottoscritto un nuovo accordo per la locazione dell immobile di durata quindicennale senza possibilità di recesso anticipato dal conduttore. Il Contratto che ha avuto inizio lo scorso 1 novembre 2013 prevede un canone annuo di Euro annui indicizzati all inflazione (al 100% se la medesima è inferiore o uguale al 4%, al 50% per la parte eccedente). La società ha corrisposto al conduttore una capital contribution pari a 1,5 Milioni più oneri di legge. La valutazione dell immobile di dicembre 2013 ha risentito positivamente del nuovo contratto di locazione facendo registrare un incremento del 27,6% ca. pari a 5,41 Milioni rispetto alla valutazione di giugno Amstelveen (Olanda) A partire dal 1 gennaio 2013, entrambi i conduttori (Amlin e ABN Amro) che occupavano l immobile sulla base di contratti di durata infra-annuale hanno rilasciato l intero immobile. Si segnala per completezza che nel corso del 2013 una porzione dei posti auto sono stati locati a canoni di mercato a ABN AMRO (117 posti auto per 12 mesi) ed a Blu Sky Group (75 posti auto per otto settimane). Negli ultimi mesi dell anno la SGR ha avviato una trattativa per la possibile riconversione dell immobile ad uso alberghiero, per la quale sono in corso le verifiche tecnico-economiche utili a valutare la fattibilità dell operazione immobiliare. Gelsenkirchen (Germania) Nel corso dell anno sono proseguite e concluse le attività di rinegoziazione dei principali contratti di locazione. A fine 2013 in particolare si è firmato un nuovo contratto di locazione con il conduttore VRR che rappresenta il principale conduttore terziario dell immobile (35% ca del totali degli spazi disponibili) che ha contribuito a consolidare il livello dei redditi rivenienti dall immobile (ca. 2,6 Milioni) e ad aumentare la durata media residua dei contratti di locazione dell immobile (ca. 9 anni). A fronte della rinegoziazione dei contratti di locazione il Fondo si è impegnato ad eseguire opere di ristrutturazione sulle unità concesse in locazione per un totale di 5,17 Milioni, di cui il 30% già eseguite e liquidate in corso d anno. Gli intereventi di ristrutturazione dovrebbero concludersi nei primi 6-7 mesi del

14 Portafoglio Golden (Svezia) In autunno la società Golden Immobiliare AB, interamente detenuta dal Fondo per il tramite della struttura delle società estere, ha ricevuto un offerta per l acquisto delle azioni della società Golden Saltsjobaden AB proprietaria di un immobile ad uso commerciale sito a Saltsjobaden nei pressi di Stoccolma (Svezia). Il valore della transazione sarà calcolato attribuendo all immobile Saltsjobaden il valore di SEK un importo leggermente superiore alla valutazione fatta a giugno ed a dicembre dagli esperti indipendenti del fondo. Il Consiglio di Amministrazione della SGR del 27 gennaio 2014, al termine della due diligence della controparte, ha deliberato positivamente sulla vendita del veicolo. L accordo per la vendita è stato poi firmato in data 3 febbraio 2014 e produrrà gli effetti giuridici ed economici il prossimo 28 febbraio La parte acquirente è una società di diritto svedese, posseduta dal fondo NREP Nordic Retail 2 AB, gestito da Nordic Real Estate Partners. Croydon (Regno Unito) Per quanto riguarda l unità 5 si segnala che Punch Pub Co. Ltd ha individuato tre operatori interessati a condurre in sublocazione l unità immobiliare sino alla scadenza naturale del contratto (2024). Il Gestore Delegato sta valutando le proposte di sublocazione con la finalità di individuare quel conduttore in grado di migliorare l offerta di marketing mix del leisure center ed una capital contribution minore alla Proprietà. Un operatore specializzato sta valutando la possibilità di aprire uno sport village nelle immediate vicinanze del centro. In relazione a tale opportunità la SGR ha presentato alla municipalità di Croydon alcune modifiche al progetto originario per l unità drive-through di Costa Coffee che sono state approvate a fine luglio La SGR ed il Gestore Delegato sono impegnati nell aggiornamento dei costi e dei contratti per la costruzione della nuova unità immobiliare i cui lavori potrebbero iniziare nel primo trimestre Partnership House (Londra) Il 12 dicembre 2013 il veicolo Partnership House Unit Trust ha ceduto l immobile sito in Londra, Carlisle Place per un controvalore pari a GBP 49 Milioni. L offerta è stata analizzata dall esperto indipendente del Fondo che l ha giudicata congrua. A giugno 2013 il valore dell immobile era pari a GBP 36,3 Milioni ed esprimeva un rendimento lordo immediato del 4,75%, mentre l offerta ricevuta riflette un rendimento lordo immediato del 3,52%. La parte acquirente è la società Heleniums Ltd, riconducibile ad un soggetto privato. Il prezzo di vendita dell Immobile è pari GBP (pari a ca ) al lordo della componente dovuta al conduttore in relazione agli obblighi contrattuali della locazione. Il ricavato netto è pari a GBP (pari a ca ), al netto della predetta componente ed al lordo degli oneri di transazione (agenti e legali). Il suddetto prezzo è stato integralmente corrisposto al perfezionamento del contratto di compravendita. Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) A seguito dello scarso interesse riscontrato sul mercato, si è deciso di esercitare l opzione per la vendita delle Caserme a Cogefer Spa. A causa del prolungato inadempimento della controparte, la SGR ha deliberato di avviare un azione legale volta ad ottenere l esecuzione in forma specifica del contratto di compravendita. Milano, Via Bisceglie Nel corso dell anno la SGR ha eseguito alcuni interventi di manutenzione straordinaria volti ad eliminare diverse infiltrazioni di acqua meteorica insistenti in più punti nella zona interrata destinata a parcheggio. Sono state posate in alcuni punti nuove guaine di impermeabilizzazione per rimediare a strappamenti per movimenti del terreno e/o deperimento delle stesse. Mora di Liscate (Mi) Nel corso del 2013 la SGR ha eseguito diversi interventi di manutenzione straordinaria agli impianti ed alla copertura dell immobile, ed è stata completata la bonifica dell amianto presente in copertura della palazzina ex dogana (ca. 600 mq), adibito a magazzino di manutenzione. Per quanto attiene l evento sismico occorso durante il primo semestre del 2012 che ha comportato lo spanciamento di alcuni pannelli di un corpo di fabbrica, sono in corso le attività di consolidamento strutturale. 13

15 In relazione alla porzione di terreno espropriata da parte del Consorzio Costruttori TEEM, la SGR ha definito un accordo di indennizzo dell importo indicativo di ca. in relazione ai lavori necessari per la rilocalizzazione di impianti e sottoservizi nell area oggetto di esproprio. Allo stato attuale, il cantiere è stato separato dall area di lavoro della tangenziale, e sono in corso i lavori relativi alle opere interne. Levate (Bg) la SGR, allo scopo di rendere nuovamente locabile l immobile, ha commissionato ad un primario operatore un incarico per la redazione di un progetto di riqualificazione del complesso logistico, che si ritiene possa essere implementato nel corso del L immobile di Levate è stato coinvolto dal Consorzio di Bonifica della Media Pianura Bergamasca nell ambito di un progetto di riordino e sistemazione irrigua, che comporterà anche la sistemazione catastale della proprietà del Fondo, ad oggi non pienamente conforme. Roma, Loc. Casal del Marmo conseguentemente alla transazione del 5 ottobre 2012 le attività del fondo, con l ausilio di un operatore specializzato, si sono concentrate nella ricerca di conduttori per la media struttura di vendita e delle unità commerciali di fronte alle casse. Ad oggi non è stato possibile concludere alcuna trattativa, sebbene siano in corso alcune negoziazioni che si prevede possano essere finalizzate nel corso del Milano via Lope de Vega (Mi) nel corso dell ultimo trimestre del 2013 la SGR ha ricevuto una manifestazione d interesse non vincolante relativa alla RSA di Milano via Lope de Vega. Allo stesso tempo, il conduttore Argento Vivo ha richiesto di poter rinegoziare le condizioni del contratto di locazione. Entrambe le proposte sono in fase di analisi, allo scopo di identificare una soluzione in grado di massimizzare l interesse del fondo. Non si registrano attività e/o eventi di rilievo relativamente agli altri immobili appartenenti al portafoglio del Fondo. 14

16 1.4 Contenziosi Roma, Piazza dei Navigatori In relazione al contratto preliminare di compravendita stipulato con Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni, Investimenti Edilizi Italiani s.r.l. e Peschiera Edilizia s.r.l. (congiuntamente i Promittenti Venditori ), in data 29 luglio 2009 afferente il compendio Piazza dei Navigatori (il Contratto Preliminare ), si intende rendere un breve aggiornamento rispetto a quanto esposto nelle precedenti relazioni finanziarie. A seguito della rinuncia agli atti del giudizio promosso dai Promittenti Venditori nei confronti di Vegagest Immobiliare, per conto del Fondo, quest'ultima - nella spiegata qualità - ha promosso avanti al tribunale competente un nuovo giudizio di merito nei confronti dei Promittenti Venditori volto ad ottenere (i) l accertamento dell inadempimento alle obbligazioni di cui al Contratto Preliminare e, conseguentemente, la condanna dei Promittenti Venditori al pagamento del doppio della caparra confirmatoria versata da Vegagest Immobiliare, oltre agli interessi maturandi; (ii) in via subordinata, l accertamento del mancato avveramento delle condizioni sospensive di cui al Contratto Preliminare e la condanna dei Promittenti Venditori alla restituzione della caparra confirmatoria, oltre agli interessi maturandi; (iii) l accertamento della legittima escussione da parte di Vegagest Immobiliare della polizza fideiussoria e la conseguente condanna di Ina Assitalia S.p.A. e Assicurazioni Generali S.p.A. (coassicuratore) (congiuntamente le Assicurazioni ) al pagamento della caparra confirmatoria oltre agli interessi maturati e maturandi. La data della prima udienza di comparizione delle parti é stata differita d'ufficio al 30 novembre 2011 ai sensi dell art. 168 bis, comma quinto, c.p.c.. I Promittenti Venditori e le Assicurazioni si sono costitute depositando le proprie comparse di costituzione e risposta. I Promittenti Venditori hanno richiesto: (i) in via istruttoria, il differimento della prima udienza al fine di evocare in giudizio il Comune di Roma affinché in caso di condanna detto ente manlevi e garantisca i Promittenti Venditori alla luce del proprio comportamento in merito al mancato rilascio dell agibilità inerenti i comparti Z1 e Z3; (ii) nel merito, l'accertamento dell'avveramento delle condizioni sospensive contrattualmente previste e, per l'effetto, la dichiarazione che il rifiuto di acquistare da parte di Vegagest Immobiliare dipenda unicamente dal proprio inadempimento contrattuale; (iii) sempre nel merito, l integrale rigetto delle domande proposte dall'attrice; (iv) in via riconvenzionale la condanna di Vegagest Immobiliare, per tutti i danni patiti e patendi, al pagamento di una somma pari ad Euro (pari alla caparra versata) o in quella diversa somma, maggiore o minore, che sarà quantificata in corso di causa. Le Assicurazioni hanno richiesto: (i) in via pregiudiziale il differimento della prima udienza al fine di instaurare il contraddittorio nei confronti dei Promittenti Venditori relativamente alla domande riconvenzionali formulate; (ii) nel merito il rigetto delle domande avanzate da Vegagest Immobiliare; (iii) in via riconvenzionale subordinata, la costituzione di un pegno di Euro in loro favore nei confronti dei Promittenti Venditori; (iv) sempre in via riconvenzionale subordinata, in caso di accoglimento delle domande di Vegagest Immobiliare, il diritto di regresso / rivalsa nei confronti dei Promittenti Venditori. A fronte della richiesta di integrazione del contraddittorio avanzata dai Promittenti Venditori, il Giudice ha autorizzato la chiamata in causa del Comune di Roma, rinviando la causa all'udienza del 9 maggio Il Tribunale di Roma - preso atto dell'istanza formulata dal Comune di Roma per la chiamata in garanzia della propria compagnia assicuratrice (Le Assicurazioni di Roma) - ha autorizzato la predetta chiamata in causa e ha differito il giudizio all'udienza del 14 novembre In relazione alle domande giudiziali di accertamento dell inadempimento sopra indicate, la SGR, per conto del Fondo, ha altresì depositato nell ambito del suddetto giudizio dalla stessa promosso un ricorso per accertamento tecnico preventivo finalizzato alla verifica dello stato degli immobili e delle 15

17 opere di urbanizzazione onde verificare il mancato rispetto dei requisiti e delle condizioni sospensive previsti nel Contratto Preliminare. A riguardo si segnala che il Consulente Tecnico d'ufficio, Ing. Alberto Botti (di seguito, il CTU ), ha depositato in data 07 dicembre 2011, il suo elaborato peritale che accoglie integralmente la posizione sostenuta dalla SGR sia sulla incompletezza degli immobili sia sulla mancata esecuzione delle opere di urbanizzazione. In data 19 gennaio 2012, si è tenuta l udienza di giuramento del CTU durante la quale i Promittenti Venditori e le Assicurazioni hanno contestato il contenuto della relazione peritale chiedendo un termine per il deposito di una ulteriore memoria contenente osservazioni sul documento in parola. Il Giudice ha concesso alle avversarie termine sino al 31 gennaio 2012 per il deposito della predetta memoria, e termine alla SGR sino al 15 febbraio 2012 per il deposito di memoria di replica. Dette memorie sono state ritualmente depositate dalle parti. Il Giudice si è riservato un provvedimento in merito all'eventuale rinnovazione della consulenza tecnica d'ufficio. In data 08 marzo 2012 il Tribunale di Roma - sciogliendo la riserva assunta all'udienza del 19 gennaio in accoglimento delle difese della SGR, ha ritenuto che non sussistano le ragioni per rinnovare la consulenza tecnica effettuata, ovvero per chiamare il CTU a chiarimenti, riservandosi di formulare in corso di causa ogni valutazione sul contenuto dell'elaborato peritale. L'accertamento tecnico è stato quindi dichiarato chiuso con le risultanze di cui all elaborato del CTU depositato in data 07 dicembre In data 24 ottobre 2012, il Consiglio di Stato ha depositato la sentenza con cui ha riformato integralmente la sentenza n. 9212/2011 con cui il T.A.R. del Lazio aveva, inter alia, attestato la maturazione del silenzio-assenso nell ambito delle domande di rilascio dei certificati di agibilità degli immobili Z1 e Z3. Il Consiglio di Stato, nel condividere integralmente le censure formulate in sede di appello, ha accolto il gravame proposto dalla SGR nell'interesse del Fondo, riformando nella sua totalità la sentenza di primo grado del T.A.R. Lazio confermando i provvedimenti di diniego di agibilità, anche alla luce delle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio come sopra indicato. In data 20 settembre 2012 è stata depositata istanza a mezzo della quale le Assicurazioni hanno chiesto al Tribunale di emettere nei confronti dei Promittenti Venditori ordinanza provvisoriamente esecutiva di condanna (i) al pagamento della somma di Euro 25 milioni, ovvero (ii) alla consegna di titoli per il medesimo controvalore. L'iniziativa in questione è stata promossa dalle assicurazioni in conformità a quanto previsto dall'art c.c. e dell'art. 8 della polizza fideiussoria, i quali obbligano il debitore - in presenza di specifiche condizioni che parrebbero sussistere nel caso di specie - di prestare in favore del fideiussore una cauzione a garanzia dell'eventuale pagamento da parte di quest'ultimo degli importi escussi da parte del soggetto garantito. Il Giudice, con provvedimento del 9 ottobre 2012, ha fissato l udienza del 14 novembre 2012 per la discussione della stessa nel contraddittorio tra le parti. A tale udienza i legali del Fondo hanno depositato copia della sentenza del Consiglio di Stato (si veda supra) evidenziando i profili di maggiore rilievo con particolare riferimento all'insussistenza dei requisiti per l'agibilità dei compendi immobiliari oggetto di controversia. Tale udienza era anche chiamata per la discussione dell'istanza ex art. 183 ter c.p.c. depositata dalle Assicurazioni: il Giudice ha preso tuttavia atto del fatto che le Assicurazioni non avevano provveduto a notificare ad Acqua Marcia l'istanza, di talché ha rinviato ogni decisione sul punto all'udienza istruttoria del 27 febbraio 2013, autorizzando il deposito delle memorie ex art. 183 c.p.c.. Nel corso dell udienza del 27 febbraio 2013 le Assicurazioni hanno insistito per l accoglimento dell istanza ex art. 186 ter c.p.c. volta a ottenere un ordinanza provvisoriamente esecutiva per il pagamento da parte dei Promittenti Venditori dell importo di Euro 25 milioni, in conformità a quanto previsto dall art c.c.; i Promittenti Venditori si sono opposti e, al contempo, hanno insistito nella richiesta di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio effettuata in corso di causa dall ing. Botti. 16

18 In relazione a tale ultima istanza i legali del Fondo hanno formulato le loro contestazioni, illustrando nuovamente al Giudice le ragioni già ampiamente trattate negli scritti difensivi a dimostrazione dell infondatezza della predetta richiesta. Nel corso della suddetta udienza la difesa del Comune di Roma ha prodotto in atti copia di due provvedimenti in data 28 novembre con i quali il predetto Comune di Roma ha ritirato i certificati di agibilità relativi agli immobili di Piazza dei Navigatori a suo tempo inopinatamente rilasciati in esecuzione della nota sentenza del TAR, poi totalmente riformata dal recente pronunciamento del Consiglio di Stato. Al termine dell udienza il Giudice si è riservato una decisione su tutte le predette istanze formulate dalle parti. Con provvedimento depositato in data 11 luglio 2013, il Giudice sciogliendo la riserva di cui sopra ha rigettato (i) l istanza per l ottenimento di un ordinanza anticipatoria ex art. 186 ter c.p.c. proposta dalle Assicurazioni, nonché (ii) l istanza di rinnovazione della consulenza tecnica d ufficio dedotta dai Promittenti Venditori e ha rinviato la causa all udienza del 23 settembre 2015 per la precisazione delle conclusioni. Il Giudice ha respinto l istanza formulata dalle Assicurazioni in quanto essendo stata inibita l escussione della polizza fideiussoria per effetto del provvedimento del Tribunale di Roma emesso in data 15 luglio 2011 (di cui si è dato ampio conto nella relazione semestrale del Fondo al 30 giugno 2011) non sussisterebbe l imminenza del pagamento e, conseguentemente, non vi sarebbe la necessità di tutelare il rilievo azionato dalle assicurazioni ex art c.c.. Alla luce del rinvio del giudizio all udienza del 23 settembre 2015, la società di gestione ha depositato, per conto del Fondo, un ricorso ex art. 186 quater c.p.c. avanti al Tribunale di Roma con cui ha domandato la condanna delle sole Assicurazioni al pagamento delle somme alle stesse richieste (Euro 25 milioni); in tale evenienza, qualora condividesse le richieste del Fondo, il Giudice potrebbe disporre l ordinanza di pagamento nei limiti per cui ritiene già raggiunta la prova. Tale domanda fondata sulle evidenze processuali raggiunte ossia (i) quelle derivanti dalle positive risultanze della consulenza tecnica d ufficio effettuata in corso di causa, (ii) la sentenza del Consiglio di Stato in tema di agibilità, nonché (iii) l assenza di istanze istruttorie ulteriori rispetto a quella, già rigettata, di rinnovazione dell ATP è motivata dall esigenza di ottenere, nelle more della definizione del giudizio la cui conclusione è prevista indicativamente nel primo semestre del 2016, un titolo esecutivo, il quale sarebbe azionabile nei confronti delle Assicurazioni. Il Tribunale di Roma ha fissato l udienza di comparizione parti per la discussione dell istanza ex art. 186 quater c.p.c. promossa da Vegagest per il giorno 16 gennaio A tale udienza sia le Assicurazioni, sia i Promittenti Venditori hanno depositato una memoria, chiedendo il rigetto della richiesta di Vegagest. Preso atto di quanto sopra, il Giudice ha concesso termini (i) a Vegagest sino al 31 gennaio 2014 per il deposito di una memoria difensiva, nonché (ii) alle convenute sino al 14 febbraio 2014 per il deposito di eventuali memorie di replica. All esito dei predetti depositi, il Giudice si è riservato di decidere in merito all istanza in discussione. Le memorie di cui sopra sono state ritualmente depositate. Il Tribunale di Roma, con ordinanza del 27 febbraio 2014, ha rigettato l istanza ex art. 186 quater c.p.c., confermando il rinvio della causa all udienza di precisazione delle conclusioni al 23 settembre Il Giudice, tenuto conto delle domande delle parti contrapposte in lite, ha ritenuto opportuno demandare alla delibazione in sede di sentenza la valutazione sulla sussistenza o meno di inadempimenti delle parti, sulla sussistenza o meno di crediti delle parti e sull ammontare delle pretese creditorie. Con riferimento alle procedure di concordato preventivo proposte dai Promittenti Venditori si segnala che sono stati approvati i concordati preventivi afferenti alle società Investimenti Edilizi e Peschiera Edilizia. Nella prima procedura è stato riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato pari all importo della caparra versata oltre interessi maturati sino alla data di deposito della domanda di preconcordato. Nell altro procedimento, il Giudice Delegato ha riconosciuto il credito (chirografo) della SGR per conto del Fondo salvo l accertamento del medesimo nel giudizio di merito sopra indicato nella misura di Euro , pari alla quota parte della caparra corrisposta alla società Peschiera 17

19 Edilizia S.r.l., oltre interessi, come precisato nella relazione del Commissario Giudiziale (il quale aveva riconosciuto, in detta relazione, la natura privilegiata del suddetto credito). La SGR, per conto del Fondo, sta valutando di agire per il riconoscimento giudiziale del privilegio speciale afferente al credito in parola, valutando il complessivo scenario delle procedure concordatarie nell ottica della concreta possibilità di recupero del credito. Le adunanze dei creditori delle altre due procedure (Società Dell Acqua Pia Antica Marcia Società Per Azioni e Acqua Marcia Immobiliare S.r.l.) si terranno nei mesi di marzo e aprile. * * * In aggiunta a quanto sopra, in data 24 aprile 2013, i Promittenti Venditori hanno notificato al procuratore domiciliatario del Fondo un ricorso per revocazione avverso la nota sentenza del Consiglio di Stato. Il ricorso per revocazione rappresenta uno strumento processuale previsto dall ordinamento giuridico, tra l altro, nel caso di errore di valutazione commesso dal giudice in relazione a circostanze di fatto da ritenersi rilevanti ai fini del decidere (nel senso che il giudice avrebbe basato il proprio giudizio considerando o come esistente un fatto viceversa risultato inesistente, ovvero come insussistente una circostanza invece debitamente accertata). In particolare, nel caso di specie, i Promittenti Venditori imputano al Consiglio di Stato la commissione di due errori: il primo, allorché ha ritenuto di addebitare ai medesimi, anziché al Comune, la mancata realizzazione delle opere di urbanizzazione; il secondo, laddove ha considerato come non completa la documentazione a suo tempo allegata a corredo delle istanze volte ad ottenere il rilascio dei certificati di agibilità. La SGR per conto del Fondo ha depositato in data 17 giugno 2013 la propria memoria di costituzione evidenziando come le contestazioni avversarie afferiscano elementi di fatto sui quali si era già a suo tempo costituito uno specifico contraddittorio tra le parti, circostanza quest ultima che potrebbe consentire di considerare l iniziativa di controparte come un tentativo di ripetere un giudizio da ritenersi viceversa ormai definitivamente esaurito e ha, comunque, contestato la fondatezza di quanto sostenuto dalle ricorrenti. Ad oggi non è ancora stata fissata l udienza di discussione. Caserme dei Carabinieri di Rivoli e Sala Consilina (To e Sa) La SGR sta conducendo le attività di regolarizzazione catastale ed urbanistica dell immobile di Rivoli. Parallelamente, sta valutando le opzioni a disposizione per tutelare i propri diritti nell interesse dei partecipanti al Fondo in relazione all esercizio delle opzioni di vendita delle caserme a Cogefer S.p.A., tuttora inadempiente. In merito all immobile di Sala Consilina, la SGR per conto del Fondo ha notificato in data 5 febbraio 2014 a CO.GE.FER. S.p.A., Corrado Salustro e Adelma Cariani, un atto di citazione a comparire avanti al Tribunale di Milano per ottenere: (i) in via principale, l accertamento giudiziale della conclusione del contratto di compravendita per effetto dell'esercizio dell'opzione da parte del Fondo e della conseguente condanna dei convenuti al pagamento del corrispettivo, pari ad Euro oltre IVA di legge oltre interessi a decorrere dal 12 febbraio 2012; (ii) in via subordinata, l'emissione di una sentenza costitutiva ai sensi dell'art c.c. previo pagamento del predetto corrispettivo nonché, in ogni caso, il risarcimento del danno anche ai sensi dell'art c.c.. La prima udienza indicata nell atto è il 26 maggio Il suddetto giudizio è stato iscritto al ruolo assumendo il n. RG 8741/

20 1.5 La struttura societaria relativa alle acquisizioni degli immobili esteri Fondo Europa Immobiliare N 1 Si riporta di seguito il grafico contenente la struttura aggiornata delle partecipazioni e degli immobili esteri detenuti dal Fondo. Lo schema evidenzia che il veicolo Partnership House Unit Trust non dispone più della proprietà dell immobile di Londra ceduto lo scorso 12 dicembre Gestione finanziaria Alla data del 31 dicembre 2013, l ammontare complessivo dei debiti del Fondo era pari ad che corrisponde al 47,55% della somma degli immobili e delle partecipazioni di controllo. Il Fondo utilizza differenti forme tecniche di indebitamento. - Tre finanziamenti ipotecari concessi da ING Real Estate Finance, per un ammontare complessivo ad oggi pari a A seguito di un atto modificativo firmato a ottobre 2013 dei contratti di finanziamento originari stipulati nel febbraio 2007, i contratti sono oggi garantiti dagli immobili di Gelsenkirchen (G), Almere (NL), Amstelveen (NL) e dagli immobili svedesi di Valbo, Koping e Saltsjobaden e prevedono la corresponsione di interessi mensili pari al tasso euribor 1 mese maggiorato di 120 bps. In particolare a fronte del disinvestimento di uno degli immobili già dati in garanzia (in Germania ed in Olanda), il Fondo dovrà rimborsare un importo superiore rispetto all importo della linea esistente per il medesimo immobile; a fronte del disinvestimento di un immobile in Svezia il Fondo dovrà rimborsare una quota dei finanziamenti di Amstelveen, Almere e di Gelsenkirchen. Nella medesima scrittura si è prevista la facoltà per il Fondo di esercitare un Opzione di Estensione della durata dei finanziamenti medesimi dal febbraio 2015 al 31 dicembre 2017 per allineare la durata dei finanziamenti alla recente delibera di utilizzo del Periodo di Grazia. Tale opzione determinerà una revisione delle condizioni finanziarie dei contratti in linea con quelle prevalenti sul mercato alla data di esercizio della stessa. 19

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