2 2.1 L analisi di mercato 2.2 I costi della gestione I ricavi della gestione Il finanziamento della ristrutturazione

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1 ISR Laboratorio.di FOCUS La sostenibilità economica del progetto MSC Per un architettura sociale condivisa dell area orgo Mazzini RGOMENTI Progetto 1.2 Metodo 1.3 Obiettivo L analisi di mercato 2.2 I costi della gestione I ricavi della gestione Il finanziamento della ristrutturazione

2 1.1 Partecipa IL PROGETTO. Per rispondere ai nuovi bisogni collegati alla popolazione del ventunesimo secolo nella città di Treviso, tenuto conto: del momento storico che stiamo vivendo; delle trasformazioni sociali, economiche e culturali in essere; delle vicende legate alla crisi del mercato immobiliare; dello spopolamento della città all interno delle mura; alla vocazione istituzionale dell ISR; sono state avanzate alcune proposte di lavoro per la riqualificazione del patrimonio immobiliare in orgo Mazzini, ponendo l accento sulla qualità di vita che il centro storico di Treviso è in grado di offrire alle persone anziane in termini di prospettive di invecchiamento. La proposta cerca di integrare in un disegno unitario, l architettura sociale, quella ambientale e quella economica, consapevoli della complessità dell operazione che va ben oltre le responsabilità e le competenze dell ISR. Con questo progetto, si vuole, gettare le basi per proporre una nuova risposta sociale al vivere e all abitare degli anziani di domani della città di Treviso Ritenete che il progetto sia in linea con una prospettiva di futuro sostenibile del centro storico della città?

3 1.2 Partecipa IL METODO. La modalità che si è ritenuto percorrere per l attuazione del progetto, è quella della Progettazione partecipata, mediante il coinvolgimento, degli attori istituzionali, degli enti, organizzazioni pubbliche e private, imprese e cittadinanza, con lo scopo di illustrare le ipotesi elaborate, vagliare e accogliere i suggerimenti e le proposte pervenute nei tempi e modalità convenute. Le informazioni raccolte, assieme alle competenze ISR costituiranno il bagaglio culturale ed esperienziale per la redazione della proposta progettuale che si andrà a produrre Ci sono delle proposte, per estendere il momento partecipativo anche alle successive fasi progettuali, o si può ritenere l esperienza conclusa con questi incontri?

4 1.3 Partecipa L OIETTIVO. Con questo progetto, si vuole proporre una nuova risposta sociale al vivere e all abitare degli anziani della città di Treviso. Il progetto si configura nell ipotesi di utilizzare i siti dismessi e disponibili, per la costruzione di modelli diversi ed integrati di cohousing, come appartamenti, piccole comunità e mini alloggi. Questa articolata soluzione consentirebbe di rispondere, in modo dinamico e flessibile, alla diversificata domanda di questi tipi di soluzione abitativa da parte delle persone anziane. Tale ipotesi dovrà altresì prevedere la messa a disposizione, negli stessi siti, di tutti gli spazi utili e necessari al quotidiano vivere sociale dei nuovi abitanti. Per garantire servizi efficienti ad un costo congruo al contesto, verranno potenziate le sinergia organizzative facendo rientrare questo nuovo disegno nella gestione più generale di Casa lbergo e dei 33 mini alloggi già presenti e funzionanti nella stessa area. Si ipotizzano di massima circa 44 nuovi alloggi, oltre a spazi destinati ad attività collettive di supporto od eventuali spazi commerciali. 1.3 Ci sono delle proposte, per estendere il momento partecipativo anche alle successive fasi progettuali, o si può ritenere l esperienza conclusa con questi incontri?

5 2.1 L analisi di mercato Partecipa 2.1 L analisi di mercato Preliminare all avvio di ogni progetto di nuovi servizi è una analisi di mercato che consenta di individuare a) se sussista un numero adeguato di utenti che necessitano dei nuovi servizi; b) in caso di risposta positiva, quali siano le condizioni economiche che gli utenti sono in grado di accettare per ricorrere a quei servizi. I servizi che il progetto MSC intende proporre sono rivolti ad una fascia di persone (anziani) che i trend demografici indicano in costante aumento. Non solo, l essere anziano comporta una serie di necessità cui il progetto vuol venire incontro, quali la possibilità di fruire delle comodità del centro città, un contesto di vita socialmente stimolante e garanzie di sicurezza che la solitudine non riesce a dare. I benefit che il progetto MSC punta a dare rappresentano la migliore garanzia per assicurare una utenza adeguata e costante nel medio lungo termine. ppurato che il bacino dei potenziali utenti dei nuovi servizi nel medio-lungo periodo è adeguato occorre definire a quale categoria reddituale fare riferimento: le attuali condizioni economiche e le presumibili future dinamiche reddituali, quali possono interpretarsi dall evoluzione del sistema previdenziale, inducono a ritenere che la gran parte degli anziani che farà richiesta di accede ai servizi del MSC non possa che appartenere alla fascia di reddito medio-bassa, nella gran parte dei casi proprietari di immobile di scarso valore Condividete l analisi sopra esposta o ritenete che possano individuarsi altri elementi dal contesto socio economico che possono mutarne le conclusioni?

6 2.2 I costi della gestione Partecipa 2.2 I costi della gestione La sostenibilità economica del progetto passa obbligatoriamente attraverso l analisi dei costi e dei ricavi che possono derivarne dalla gestione. Si può far riferimento, nello sviluppo di tale analisi a altre forme di servizi analoghi, quali sono, per l ISR, quelli dati ai minialloggi già esistenti in orgo Mazzini. gli utenti che popolano queste realtà abitative ISR offre una serie di servizi standard quali ad esempio le pulizie degli ambienti comuni, due pulizie straordinarie degli alloggi all anno, la gestione degli ascensori, pagamento delle utenze e del servizio di rifiuti. Il costo medio mensile per minialloggio è di circa. 350,00. Il nuovo contesto presumibilmente comporterà costi maggiori rispetto ai minialloggi, a causa dei maggiori spazi comuni da pulire, dei maggiori consumi energetici e della gestione rifiuti. Dall analisi dei costi sostenuti in passato quando la struttura era in funzione si può ritenere che i costi base possano quantificarsi in circa. 500,00/mese per alloggio. questi costi va poi aggiunto l ammortamento dei costi di realizzazione. La tabella seguente evidenzia tre possibili scenari: Costo di ristrutturazione Costo serv.base Costo ammortam. Costo medio mese/appart ,00 500,00 460,00 960, ,00 500,00 575, , ,00 500,00 690, ,00 ncora, il costo mensile per singolo appartamento potrà essere significativamente diverso a seconda delle diverse metrature degli appartamenti (che da un ipotesi preliminare variano da 24 a 54 mq.). 2.2 Il costo dell ammortamento rappresenta una variabile pesante al fine di poter valutare la sostenibilità economica del progetto. Ovviamente questo comporta costi diversi di ristrutturazione che sottendono diverse impostazioni progettuali, dalla più economica alla più costosa. Costi diversi che comportano ricavi diversi. Quale impostazione progettuale ritenete più adeguata?

7 3.1 I ricavi della gestione Partecipa 3.1. I ricavi della gestione Per garantire la sostenibilità di un progetto economico è necessario che i ricavi quanto meno pareggino i costi. Per il progetto MSC si possono prevedere, oltre ai ricavi ordinari derivanti dal pagamento da parte degli utenti di rette/affitti, altri ricavi quali: a) I ricavi da erogazione di servizi complementari ltri ricavi possono derivare dai servizi complementari che ISR, ottimizzando le proprie risorse, può attivare. Si pensi ai servizi di manutenzioni ordinarie, di telecontrollo, di intervento di professionalità sanitarie ecc., di pulizie, di gestione della biancheria. Tali servizi potrebbero generare ricavi interessanti, nell ordine di circa ,00/anno b) I ricavi dalle attività commerciali ltra voce di ricavo da considerare sono i potenziali ricavi dal recupero di spazi al piano terra da destinarsi ad attività commerciali. È realistico attendersi da tale voce ricavi per circa ,00/anno, cui vanno aggiunti ,00 di quota parte degli altri affitti già percepiti da ISR. Questi ricavi consentirebbero di ridurre i costi da porre a carico dell utenza per circa. 340/mese per appartamento, con le seguenti risultanze: Costo di ristrutturazione Costo medio mese/appart. ltri ricavi ,00 960,00 340,00 620, , ,00 340,00 735, , ,00 340,00 850,00 Ricavo medio mese/appartam. 3.1 Ritenete che i valori finali siano sostenibili da parte dell utenza? Quali altre tipologie di servizi complementari ritenete possano essere offerti? Quali attività commerciali ritenete possano coerentemente abitare il orgo Mazzini Smart Cohousing? Quali altri ricavi sono ipotizzabili all interno del progetto MSC?

8 4.1 Il finanziamento della ristrutturazione Partecipa 4.1 Il finanziamento della ristrutturazione Gli elevati costi da sostenersi per ristrutturare l immobile impongono una importante riflessione in ordine alle fonti di finanziamento. Oltre al classico finanziamento con fondi propri di bilancio o alla vendita di patrimonio disponibile (terreni, immobili) nel corso degli anni si è assistito ad un costante aumento delle proposte di vitalizio soprattutto con cessione dell immobile in cambio dell assistenza. Le dinamiche del mercato immobiliare sconsigliano in questa fase sia la vendita di patrimonio immobiliare, sia i vitalizi in cambio di cessione immobiliare. È pertanto necessario verificare l opportunità di accedere ad altre forme di finanziamento, quale quella classica del mutuo bancario o, in aggiunta o alternativa, ai finanziamenti europei, nazionali, regionali, bancari presenti nell'ambito dello sviluppo della riqualificazione urbana e dei progetti di social cohousing. Un altra forma di finanziamento da sviluppare è la raccolta di fondi (fundraising) che si declina in varie forme: - il legacy fundraising, ovvero la modalità per la quale le persone possono scegliere consapevolmente di destinare volontariamente parte dei loro beni come lascito alle organizzazioni non profit; - il corporate fundraising, attinente alle modalità con le quali le aziende possono donare risorse ad una causa sociale; - il crowfunding, percorso di organizzazione di eventi fisici e virtuali nei quali animare una raccolta fondi aperta alla cittadinanza. 4.1 Ritenete che l esperienza del vitalizio in cambio di cessione immobiliare sia ancora praticabile e, in caso di risposta affermativa, a quali condizioni? Quali modalità utilizzare per rendere più efficace la ricerca di finanziamenti? Quali modalità utilizzare per stimolare il legacy fundraising?

9 Partecipa REPORT. Focus Sostenibilità Economica Responsabile -Vincenzo Scattolin ISR Luigi Pavan ISR Oscar Zanutto ISR Giovanni Sala ISR Partecipante Sig Recapito. Treviso febbraio 2015 Il gruppo di lavoro ISR ringrazia per il contributo dato e la partecipazione

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