Listino prezzi immobili sulla piazza di Milano e Provincia 16 settembre Giancarlo Vinacci, Amministratore Delegato MedioFimaa

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1 Listino prezzi immobili sulla piazza di Milano e Provincia 16 settembre 2014 Giancarlo Vinacci, Amministratore Delegato MedioFimaa

2 2 POSITIVI NEGATIVI INVARIATI Aumento costante della domanda di mutui Aumento delle erogazioni Atteggiamento di prudente apertura da parte delle banche Tassi e spread in diminuzione Aumento della fiducia da parte delle famiglie e degli operatori di settore Miglioramento dell indice di accessibilità al bene casa Interventi del Governo per rilanciare il settore immobiliare Diminuzione dell importo medio erogato Aumento dell incidenza delle surroghe sul totale erogazioni Divario tra domanda e offerta Livelli di rischiosità ancora alti Minime variazioni nel profilo del mutuatario Sostanziale invarianza delle caratteristiche mutuo ( durata, LTV, % compravendite assistite da mutuo)

3 3 Un anno di crescita continua, prima sostenuta, poi più veloce: negli ultimi tre mesi (giugno, luglio, agosto), l aumento è stato a due cifre e il dato è significativo soprattutto perché si confronta con i valori dello stesso periodo del 2013, quando la domanda era già tornata a valori positivi. Complessivamente, nei primi 8 mesi del 2014, la domanda di mutui ha registrato una variazione pari al +11,5% rispetto al corrispondente periodo Domanda di mutui per acquisto abitazione Serie storica, variazioni % mensili su stesso periodo anno precedente Primi 8 mesi 2014 vs % Agosto 2014 vs Agosto % Fonte dati: CRIF

4 4 Mancano dati certi sull effettivo andamento delle erogazioni nel primo semestre 2014 e le fonti più autorevoli non concordano sulle cifre, ma tutte rilevano un aumento: Fonte Var % 1 trim 2014 vs 2013 CRIF nuovi flussi +5.3% ABI +18.5% Erogazione di nuovi flussi (var % trimestrale a/a) Banca d Italia +9.3% Assofin nuovi flussi surroghe +6.2% +12.4% Nomisma (stima riferita all intero 2014) +16.4% Fonte dati: CRIF

5 5 STRATEGIA Improntata alla prudenza necessità di contenere la rischiosità (ri)conquistare quote di mercato OFFERTA Nuovi prodotti Spread bassi per LTV bassi Offerta premiante (profilo rischio) Banche nuovamente propense ad erogare mutui a famiglie e imprese. Apertura prudente e attentamente controllata Offerte di nuovi prodotti e di spread convenienti premiano i profili a basso rischio e le domande di mutuo con parametri precisi (LTV 50%, importi < 100mila euro, durate entro i 20 anni) Tassi di interesse medi ai livelli più bassi dal 2011 (dati ABI): 3,27% per mutui acquisto 1 casa, 3,01% finanziamenti alle imprese

6 6 Nel suo Osservatorio, ABI rileva una dinamica positiva dell indice di affordability* che interrompe e recupera completamente la fase riflessiva iniziata nel 2011 in corrispondenza con la crisi finanziaria sul nostro merito sovrano. L acquisto della casa risulta accessibile per la famiglia media italiana, nel senso che l indicatore costruito si mantiene in territorio positivo lungo tutto l orizzonte di analisi considerato. A fine 2013 l indice risultava pari al 6,7%, un dato vicino a quello del primo semestre del 2006 e superiore alla media del campione temporale considerato. Fonte dati: ABI Indice di accessibilità al bene casa Serie storica 6.7% * L indice misura se le famiglie sono nella condizione necessaria per affrontare e sostenere l acquisto di un abitazione, partendo dall analisi del rapporto tra le variabili rata/reddito/valore immobili)

7 7 Possibile rilancio derivante da manovre economiche del Governo e della BCE Riduzione tassi l ultimo, del 4 settembre, ha portato il tasso al minimo storico dello 0.05% Pacchetto casa Insieme di norme, ancora da approvare, riguardanti numerosi aspetti legati alla casa: liberalizzazione affitti, bonus per chi acquista e affitta a canoni concordati, sconti per chi rottama e permuta la casa a bassa prestazione energetica.. Plafond prima casa Strumento per ottenere un mutuo di lunga durata per l acquisto dell abitazione principale o per la ristrutturazione e il miglioramento dell efficienza energetica, grazie al tramite della Cassa Depositi e Prestiti, che fornisce 2 Mld alle banche che aderiscono all iniziativa.

8 8 Non si arresta il calo degli importi medi erogati, ai minimi dal Concorrono a tale dinamica: la diminuzione dei prezzi delle abitazioni l approccio prudente di famiglie (ricorso a risparmi e aiuti di familiari per ridurre al minimo il finanziamento) Approccio cauto da parte delle banche (prediligono operazioni di importi bassi e con LTV al 50% e, infatti, gli importi erogati sono inferiori di circa 10mila euro rispetto a quelli richiesti) L aumento delle surroghe, il cui importo è di solito inferiore rispetto ai nuovi flussi erogati Fonte dati: CRIF Importo medio erogato Serie storica

9 9 Gli attuali tassi rendono vantaggiosa la rinegoziazione di mutui accesi anche solo un paio di anni fa. Rispetto al 2013, l erogazione di surroghe è più che raddoppiata, passando rapidamente dall essere l 8% del totale a inizio 2013 all attuale 21%). Importo medio erogato Serie storica Fonte dati: CRIF Fonte dati: CRIF

10 10 OFFERTA E RISCHIESTA DI IMMOBILI Cresce il numero di immobili offerti sul mercato (+6.4% rispetto giugno 2013, fonte Casa.it), ma si dimezza il numero di famiglie alla ricerca di casa (circa 324 mila, contro le 730 mila del 2013 fonte Nomisma) PREZZI E IMPORTI MUTUO Divario tra il prezzo di vendita e quello ritenuto equo dal compratore (9.4% - Fonte Casa..it) Divario tra importo di mutuo richiesto e quello erogato (circa il 20% ad Aprile secondo CRIF, era dell 8% ad Ottobre 2013) VOLONTA DI COMPRARE E VENDERE Per il 54% degli utenti (Casa.it) questo è un momento favorevole per l acquisto di un immobile per la discesa dei prezzi e per la possibilità di negoziare, mentre il 72% dei venditori non intende immettere sul mercato i propri immobili per non doverli svalutare.

11 11 La rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta, alimentando la cautela con la quale le Banche concedono credito: Le sofferenze lorde, aggiornate a Giugno 2014, sono pari a 168,6 mld, (a maggio erano e ad Aprile 166,5 mld) Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è pari all 8,9% a maggio 2014, era del 6,9% un anno prima e del 2,8% a fine 2007). Considerando solo le famiglie, è pari al 6.6%, mentre per le imprese è maggiore (14.5%) Le sofferenze nette sono aumentate di 2 miliardi in due mesi (78,7 mld in maggio, 76,8 in aprile 2014) Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,36% a maggio dal 4,23% di aprile 2014 (3,59% a maggio 2013; 0,86%, prima dell inizio della crisi).

12 12 La rischiosità dei prestiti in Italia è ulteriormente cresciuta, alimentando la cautela con la quale le Banche concedono credito: Le sofferenze lorde, aggiornate a Giugno 2014, sono pari a 168,6 mld, (a maggio erano e ad Aprile 166,5 mld) - Il rapporto sofferenze lorde su impieghi è pari all 8,9% a maggio 2014, era del 6,9% un anno prima e del 2,8% a fine 2007). Considerando solo le famiglie, è pari al 6.6%, mentre per le imprese è maggiore (14.5%) Fonte dati: ABI Le sofferenze nette sono aumentate di 2 miliardi in due mesi (78,7 mld in maggio, 76,8 in aprile 2014) Il rapporto sofferenze nette su impieghi totali è risultato pari al 4,36% a maggio, dal 4,23% di aprile 2014 (3,59% a maggio 2013; 0,86%, prima dell inizio della crisi). Fonte dati: ABI

13 13 Il 50% delle erogazioni rientra nelle fasce 20-30anni. In aumento la richiesta per durate entro i 15 anni. Il 73% dei mutuatari sceglie il tasso variabile Il 17% preferisce il tasso fisso, un ulteriore 10% opta per un tasso misto o variabile con cap. Il 69% dei mutui è intestato a uomini. Il 53% delle erogazioni sono per mutui di importo fino ai euro Il 34.5% dei richiedenti ha un età compresa tra i 35 e i 44 anni. Aumentano le richieste degli over 50, mentre scendono quelle degli under 35 L 83% dei mutuatari ha un lavoro a tempo indeterminato e uno stipendio medio mensile tra i 1500 e Il 52% delle i 2000 euro erogazioni si concentra nel Nord. Centro 23%, Sud e Isole 25%. Fonte dati: CRIF

14 14 La ripresa è iniziata, ma sarà graduale e faticosa, e dovrebbe consolidarsi nel prossimo biennio 2015/2016: Compravendite: a fine anno, l aumento dovrebbe essere del +8%, per un totale di 435mila immobili venduti, e nel 2015 dovrebbero salire a 487mila (stima di Nomisma) La scarsa appetibilità di altre formule d investimento (come Titoli di Stato e Conti Deposito, con rendimenti molto contenuti e ora tassati al 26%) potrebbe favorire quello nel mattone. I miglioramenti progressivi e contenuti registrati negli ultimi sei mesi, denotano un approccio serio e ponderato da parte di tutti gli attori coinvolti, divenuti oggi più attenti, più prudenti, più informati.

15 15 Le banche potrebbero ridurre ulteriormente gli spread e spingere le surroghe, mentre il trend di crescita dei mutui di acquisto sarà più modesto. Mutui: il 2014 dovrebbe chiudersi con un aumento delle erogazioni pari al +16.4% e il 2015 dovrebbe segnare una risalita del +18.5% (Fonte Nomisma) La rischiosità del credito alle famiglie rimarrà elevata nel triennio e si rifletterà sulle politiche di pricing L attuale apertura selettiva da parte delle banche e la collaborazione con i mediatori creditizi, che selezionano le pratiche svolgendo una consulenza completa al cliente, potrebbe risultare la formula vincente per una crescita duratura.

16 16 1 regione per erogazioni: incidenza del 24,6% sul totale contratti stipulati e 26% sul totale volumi. Nel dettaglio: Volumi erogati: mln (in flessione del -10%, in linea con la media nazionale -10.6%) Contratti di mutuo stipulati: (in flessione del -8%, in linea con la media nazionale -7,7%) Ticket medio: (superiore alla media nazionale che è pari a ) Fonte dati: Osservatorio OMI-Agenzia delle Entrate

17 17 Milano - dati 2013 Incidenza % Provincia su erogato Regione Contratti di mutuo erogati: di cui città: (-6.1%) resto prov: (-10.2%) Milano - dati 2013 Volumi erogati: mln di cui Città: mln (+0.7%) Resto prov: (-13.3%) Grafico e dati tratti dall Osservatorio OMI-Agenzia delle Entrate, scheda regionale

18 18 Nel confronto con le altre grandi città, Milano spicca per l incidenza dei mutui erogati in provincia: il capoluogo ha un incidenza del 25% sul totale erogato nelle 8 città considerate, che sale al 40% considerando, invece, il resto della provincia. Il caso contrario rispetto a Roma: la capitale concentra il 43% delle erogazioni, ma l incidenza della sua provincia è appena del 16%. Le 8 maggiori città italiane: incidenza % mutui erogati Grafico e dati tratti dall Osservatorio OMI-Agenzia delle Entrate, scheda regionale

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