PIANO DI RECUPERO IN VARIANTE AL PRG VIGENTE AI SENSI DELLA EX L.457/78 SU EDIFICIO RURALE IN VIA CAMPOCERASO,14 - OSIMO (AN)
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- Leonora Teodora Locatelli
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2 PIANO DI RECUPERO IN VARIANTE AL PRG VIGENTE AI SENSI DELLA EX L.457/78 SU EDIFICIO RURALE IN VIA CAMPOCERASO,14 - OSIMO (AN) PREMESSA Il sottoscritto Arch. Giovanni Furnari (C.F.: FRN GNN 72C15 A27J), iscritto all Albo degli Architetti della provincia di Ancona al n. 1125, dello J studio di Giovanni Furnari con sede ad Agugliano in via degli Olivi n.52, è stato incaricato dalla sig.ra Cionco Giancarla ed altri sotto indicati di redigere un piano di recupero per l edificio rurale adibito a stalla in via Campoceraso,14 Osimo. Con tale intento nel dicembre 2009 venne presentata la richiesta d Individuazione di Area di Recupero ai sensi della Ex L.457/78 via Campoceraso soggetti proponenti sig.ra Cionco Giancarla ed altri. Tale individuazione venne approvata con Delibera Comunale n. 46 del 1/07/2010. I proprietari dell edificio rurale (stalla) e di un ex terreno agricolo (area di pertinenza della stalla e di altri piccoli edifici fra cui una tettoia), sono: - Giancarla Cionco in Mancinelli nata ad Osimo il 3 dicembre (CNC GCR 52T43 G157P), residente ad Osimo in via Cappuccini, 46; -Clarissa Mancinelli nata ad Osimo il 9 dicembre (MNC CRS 73T49 G157V), residente ad Osimo in via Antico Pomerio, 43; - Francesco Mancinelli nato ad Osimo il 6 marzo (MNC FNC 85C06 G157F), residente a Numana in via Ischia, 46;
3 i tre soggetti sopra riportati sono proprietari in parti uguali (1/3 ciascuno), tale terreno è distinto al catasto foglio 28 particelle 284, 286, 289 e 186 (quest ultima particella identifica la stalla) Nella medesima area è presente un ex-casa colonica di proprietà dei sig. Francesco Mancinelli e della sig.ra Clarissa Mancinelli, l edificio è oggetto del Permesso di Costruire N 153/2008 del 08/08/2008 Ristrutturazione dell edificio di civile abitazione senza demolizione totale. Tale Permesso di Costruire è stato aggiornato per cambio di intestatari al N 127/2009 del 03/08/2009, tale intervento è tuttora in corso d esecuzione. Vista aerea dell area oggetto di Piano di Recupero PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 2
4 DESCRIZIONE DELL AREA Tratasì di un ex complesso rurale che sorge in un area collinare a pochi chilometri da Osimo, negli anni settanta il complesso era dedicato all allevamento ed al macello dei bovini ed era composto da un edificio principale, da una stalla, da una tettoia di grosse dimensioni e da altri piccoli fabbricati annessi con varie destinazioni (porcinaia, deposito attrezzi, cisterna). L edificio principale ovvero la casa colonica era adibita al piano superiore ad appartamenti ed al piano terra vi era un laboratorio da macelleria ed altri locali ad uso magazzino. La stalla (oggetto del Piano di Recupero In Variante al PRG vigente) è suddivisa su due livelli, il piano terra per il ricovero dei bovini ed il piano primo si presume come deposito. Tale fabbricato è descritto in un paragrafo apposito. Il complesso ha da tempo cessato la sua attività rurale e di allevamento abbandonando i vari annessi e lasciando l edificio principale casa colonica inizialmente come sola abitazione. Con il tempo anche l ex casa colonica è stata abbandonata per le condizioni fatiscenti complessive e nel marzo 2005 l edificio ed i suoi annessi (inclusa la stalla) è stato dichiarato inagibile. L area non è più legata al fondo agricolo a seguito della vendita e dal successivo frazionamento del terreno separatamente dal fondo, la casa colonica e la stalla risultano pertanto sulla medesima area di pertinenza con destinazione a corte dell ex casa colonica (si vedano gli allegati catastali e grafici). Oggi l area come citato precedentemente è parzialmente interessata dal Permesso di Costruire N 127/2009 del 03/08/2009 che prevede la realizzazione di alcuni appartamenti nel fabbricato dell ex casa colonica e dell annesso che verranno così recuperati nel rispetto della Legge Regionale n 13 del 08/03/1990. PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 3
5 Tale intervento è in corso di realizzazione, ed una volta terminato darà origine ad un area particolare, caratterizzata da un edificio ripristinato a civile abitazione (l ex casa colonica) con caratteristiche e tipologie che richiamano i caratteri rustici tipici della zona così come previsto dalla sopracitata legge regionale (art. 6 recupero del patrimonio edilizio esistente ). Sulla medesima area, prospiciente rispetto alla ex casa colonica vi è il fabbricato della stalla, esso potrebbe essere oggetto di recupero in base ai medesimi dettami della L.R. n 13 del 08/03/1990 art. 6, ma il manufatto decadente e senza alcuna funzione della ex stalla è esclusa dagli interventi di trasformazione e conservazione quali gli usi abitativi o ricettivo ristorativi, in quanto l articolo 13 E-zone per attività agricola delle norme tecniche di attuazione del PRG vigente del Comune di Osimo, non consente per edifici rurali con destinazione ricovero animali ed affini, il riutilizzo del manufatti con relativa trasformazione d uso per civile abitazione od affini. Ne segue che il fabbricato dell ex stalla con la sua vetustà presenza non permette un recupero reale dell area intesa globalmente (casa colonica, annesso ed ex-stalla). Con l intento di realizzare un nucleo abitativo di ridotte dimensioni e con caratteristiche tipicamente rurali legate al territorio, di recuperare il manufatto destinato inizialmente a stalla integrandolo con l ex casa colonica recuperata, si è scelto di richiedere un PIANO DI RECUPERO IN VARIANTE AL PRG VIGENTE AI SENSI DELLA EX L.457/78 SU EDIFICIO RURALE IN VIA CAMPOCERASO,14 - OSIMO (AN) DESCRIZIONE DELL EDIFICIO EX STALLA OGGETTO DEL PIANO DI RECUPERO La stalla per bovini realizzata negli anni sessanta con Licenza Edilizia n 73 del 1966, si sviluppa su pianta rettangolare su due piani e con un volume complessivo di 1353 mc, in pianta copre una superficie di circa 240mq, la struttura in c.a. con solai in cls e copertura a due falde. PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 4
6 L edificio è grossomodo conforme a quanto licenziato dal comune di Osimo ad esclusione della posizione di alcune bucature, in particolar modo sui due fronti corti che presentano porte ed alcune finestre con forme, dimensioni e numero diversi dalla licenza edilizia. Si noti che sulla Licenza Edilizia vi è un incongruenza volumetrica notevole in quanto dalle planimetrie allegate risulta un volume di mc che è quanto realizzato, mentre sullo schema volumetrico della Licenza vengono riportate misure inferiori paria a mc. A tale fabbricato principale stalla è stato addossato successivamente sul fronte Sud un corpo rettangolare monofalda con dimensioni di circa m per 4.50 m con una superficie di circa 57,40 mq ed un volume di mc. Per questo corpo di fabbrica addossato alla stalla, non è stato possibile risalire ad un autorizzazione per la sua edificazione nonostante ricerche documentai approfondite. In merito la precedente proprietaria, dichiara che non vi erano abusi o parti sottoposte a condono relative alla stalla. Tale porzione di edificio (superfetazione), vista la situazione ed a seguito di ricerche non fruttuose di qual si voglia atto abilitativo, si prevede la demolizione e l esclusione di tale volume dalla proposta del Piano di Recupero. L edificio adibito a stalla Licenziato nel 1966 è stato realizzato con una struttura in telai di cemento, solai in laterocemento e tamponatura in mattoni presumibilmente pieni. Si sviluppa su due piani con pianta rettangolare, il fabbricato è essenzialmente simmetrico, i prospetti sono caratterizzati da un doppio ordine di bucature con infissi sviluppati in lunghezza (2.00 x 1.00), l accesso al piano superiore avviene da due scale lignee e poste agli estremi del lato lungo. Il fabbricato rurale è in stato di abbandono da circa dieci/quindici anni ed in precedenza è stato utilizzato come magazzino, pertanto la dismissione della funzione per la quale detto fabbricato era nato stalla bovina risale agli anni novanta. L ex stalla per bovini, prospetta sul fronte corto opposto alla casa colonica su una tettoia in ferro realizzata antecedentemente all anno 1956, tale manufatto di forma rettangolare ha dimensioni di 10,00 x 12,00 m ed un altezza di circa 4,50 m la struttura è in PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 5
7 ferro con tubi verticali e tralicciato reticolare nelle capriate di copertura, la pannellatura di quest ultima e in pannelli di cemento amianto (risalente probabilmente agli anni di fabbricazione del corpo adiacente alla stalla). STATO ATTUALE DELL EDIFICIO Lo stato attuale del edificio è vetusto, ed a seguito della dismissione di qualsiasi funzione, l abbandono ha aggravato le condizioni del fabbricato rurale che di per se già presentavano la necessità di manutenzione. Oggi tale necessità si è ulteriormente accentuata e pertanto l edificio richiederebbe una vasta azione di bonifica (si veda allegato fotografico). L aspetto dell ex stalla si può paragonare ad un piccolo capannone industriale abbandonato e manca dei caratteri intrinseci degli edifici rurali sia per tipologia che per il secondo livello assente nelle classiche stalle dedicate a bovini. Scendendo nel dettaglio, lo stato delle tamponature è segnato da intonaco ammalorato, che presenta in più parti distacchi e segni di umidità di risalita, tali vizi si riscontrano maggiormente nella fascia bassa del fabbricato in corrispondenza degli infissi del piano terra, mentre vi è presenza di dilavamento dovuto al cornicione in pessime condizioni ed alla parziale mancanza dei pluviali sulla parte superiore (piano primo) dei prospetti. Sono presenti lesioni nelle tamponature e tra gli elementi strutturali e le tamponature stesse, il quadro fessurativo evidenzia in corrispondenza del solaio d interpiano e in prossimità delle bucature, la presenza di filature e di distacchi dell intonaco. Inoltre vi sono lesioni più marcate che denotano una staticità in parte compromessa del fabbricato, probabilmente dovuta alle fondazioni superficiali ed al fatto che la stalla fonda parzialmente su terreno di riporto. La copertura della falda centrale a capanna ha una struttura in putrelle d acciaio e pannelli non ben definiti (all interno è stato posto in data non conosciuta un pannello isolante). Il manto di copertura in tegole marsigliesi risulta danneggiato in varie zone, PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 6
8 presentando punti con tegole fuori posto o mancanti del tutto, tali danni sono estesi in piccoli tratti lungo in perimetro e concentrati in corrispondenza del corpo di fabbrica aggiuntivo, essi comportano la presenza d infiltrazioni e percolazioni d acqua piovana all interno del fabbricato. Per quanto concerne la copertura del corpo di fabbrica aggiuntivo, essa risulta in pannelli (lastre) di cemento-amianto ed è in pessimo stato di conservazione (necessita quanto prima di un intervento di bonifica atto a incapsularlo od a rmuoverlo). L interno dell ex stalla, denota i suoi molteplici passaggi di funzione che si sono susseguite nel tempo, tali modifiche hanno comportato varie trasformazioni con diverse soluzioni di suddivisioni interne che hanno lasciato i segni, le une sulle altre. Nel dettaglio, l interno della stalla si conforma come segue: piano terra dove si sono succedute le funzioni di ricovero animali, stoccaggio materiali (deposito), lo spazio risulta unico intervallato dai pilastri strutturale (si veda planimetria) ad esclusione delle due porzioni in cui si sono ricavati i vani scala, vi sono inoltre dei setti in forato aggiuntivi la cui funzione è sconosciuta, essi volevano probabilmente essere una suddivisione funzionale dell ampio spazio della stalla, ma non sono stati completati e si presentano non intonacati. Tali divisori delimitano una piccola stanza per funzioni non chiare. il corpo aggiunto (presente al solo piano terra), di forma rettangolare allungata, sembra essere stato utilizzato come ricovero per animali ed ha subito trasformazioni inerenti alla parete di confine tra i due corpi (tale parete denota varie fasi di trasformazione). Il piano terra, nel suo complesso, ha finiture grossolane, il pavimento del corpo principale è in spolvero di cemento grezzo, porte e finestre hanno subito varie trasformazioni (specie alcune bucature risultano chiuse o spostate nelle varie fasi d esistenza del manufatto). Il primo piano, la cui funzione iniziale doveva essere legata con la funzione principale del fabbricato e pertanto stoccaggio fieno od altro per bovini del piano terra, ha subito varie trasformazioni nel tempo, fino probabilmente all ultima, abitativa, che ha comportato modifiche distributive interne evidenti. PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 7
9 In generale il primo piano risulta fatiscente, gli ambienti suddivisi grossolanamente con pannelli in cartongesso o con tamponature provvisorie di varia natura, solo una porzione del pavimento, probabilmente ultimo intervento prima dell abbandono definitivo del manufatto, è in buone condizioni. Le tamponature esterne denotano presenza d umidità dovuta ad infiltrazioni dal tetto, inoltre risulta che per un certo periodo alcuni vandali hanno trovato il luogo di loro gradimento, segnando cosi il fabbricato già in pessime condizioni con scritte e murales di vario genere e lasciando segni evidenti del loro passaggio. Nel complesso il fabbricato ex stalla denota i segni del tempo e la scarsa manutenzione, che si va a sommare alla bassa qualità del manufatto stesso. Il fabbricato dell ex stalla oggi rappresenta un elemento negativo della zona collinare circostante caratterizzata da vari edifici colonici ed annessi con tipologia rustica, tipica del patrimonio edilizio prevalente nell area. Riqualificare l area mediante un intervento perimetrato e concentrato sul fabbricato dell ex stalla mediante un Piano di Recupero, permetterebbe di recuperare il volume della Stalla, riedificandola con le caratteristiche rustica intrinseche dell area su cui sorge per ricreare con nuove destinazioni, un complesso di fabbricati ex rurali che ne mantengano la valenza tipologica. PROPOSTA DI RECUPERO Si intende realizzare un nuovo edificio di civile abitazione ad uso della famiglia proponenti, Cionco e Mancinelli, di volumetria pari all attuale stalla, con caratteristiche similari alla casa colonica adiacente ed insistente sulla medesima corte, e comunque con tipologia rurale, con portico sul fronte verso valle (superficie portico minore dell attuale tettoia esistente). PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 8
10 Il nuovo fabbricato verrà realizzato previa demolizione integrale dell attuale stalla, all incirca nella medesima posizione con una traslazione di alcuni metri verso via Campoceraso per poter riorganizzare l esterno dell aggregato rustico con spazi di rispetto tra i due manufatti ed una strada di distribuzione privata destinata al traffico veicolare degli utenti dei due fabbricati (ex-casa colonica ed ex-stalla). Il nuovo edificio riprenderà le caratteristiche intrinseche dei fabbricati rurali ad uso abitativo, l intento è di creare con la vicina casa colonica un nucleo che richiami il carattere rustico che si sta via via perdendo, riproponendo la tipologia della ex-casa colonica prospiciente. Il nuovo edificio su due piani prevede la realizzazione di tre unità abitative, ed una volumetria complessiva pari a quella dell attuale stalla, l intervento viene attuato in variante al PRG vigente. Si intende realizzare, come meglio specificato dalle tavole grafiche allegate, tre unità abitative, di cui due similari disposte al piano terra ed al piano primo ed un duplex di dimensioni maggiori. La struttura sarà in muratura portante con poroton retificatostrutturale e solai in laterocemento, con fondazione su pali e solaio di fondazione areato, la proprietà si riserva di realizzare il solaio d interpiano e di copertura in legno cemento (struttura collaborante). Per quanto riguarda l impiantistica, l impianto termico sarà centralizzato coadiuvato da pannelli solari ed impostato su un locale adeguato posto al piano terra, per l impianto elettrico ed idrico essi verranno realizzati in conformità alla normativa vigente. Valutando la volumetria realizzabile avremo: - Volumetria attuale 1.353,00 mc - Massima volumetria realizzabile (NUOVA COSTRUZIONE) 1.353,00 mc Il fabbricato di civile abitazione così come proposto nelle tavole grafiche allegate è di 1.351,35 mc. Tale fabbricato sarà realizzato in conformità alle normative vigenti in merito PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 9
11 ad impianti, impatto energetico, scarichi delle acque reflue, illuminotecnica, salubrità degli ambienti, ecc La committenza inoltre prevede di realizzare una serie di garage interrati, sfruttando il dislivello nel terreno antistante l area del nuovo fabbricato di civile abitazione, tale interrato avrà copertura piana con giardino pensile in maniera tale da risultare d impatto visivo pari a zero. In attuazione a quanto previsto e sopra descritto si allega oltre alla presente Relazione/Domanda: ALLEGATO FOTOGRAFICO; INQUADRAMENTO; NORME TECNICHE D ATTUAZIONE P.P.; RAPPORTO PRELIMINARE PER LA VERIFICA DI ASSOGGETTABILITA ALLA VALUTAZIONE AMBIENTALE STRATEGICA; RELAZIONE TECNICA (Urbanistica); RELAZIONE TECNICA SCARICHI REFLUI; RELAZIONE FORNITURE - SOTTOSERVIZI - VIABILITA - STANDARDS; TAVOLE GRAFICHE: o Inquadramento stradale; o Rilievi; o Progetto nuovo fabbricato di civile abitazione; o Progetto impianti; REALZIONE GEOLOGICA; REALZIONE GEOLOGICA-GEOTECNICA scarichi reflui; Autocertificazione richiedenti ed attestato di versamento diritti segreteria. PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 10
12 ATTUAZIONE DEL PIANO DI RECUPERO L attuazione del presente progetto di recupero inteso nella globalità degli allegati avverrà a seguito dell approvazione del piano stesso con lo strumento urbanistico della S.C.I.A. - Segnalazione Certificata Inizio Attività (ai sensi dell art. 22 del D.P.R. 6 giugno 2001, n Legge 30 luglio 2010, n. 122) o della cosiddetta Super D.I.A da presentare allo Sportello Unico dell Edilizia del Comune di Osimo. CONCLUSIONI DEL PIANO DI RECUPERO Lo scrivente, così come i proprietari dell edificio, sono convinti della bontà della richiesta di modifica relativa all 13 E-zone per attività agricola delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG vigente del Comune di Osimo, relativa e circoscritta all esclusivo fabbricato ex stalla (si veda allegato grafico), ed alla modifica di destinazione d uso in modo da poter realizzare un fabbricato di civile abitazione come sopra specificato, per poter pienamente recuperare l area dando un nuovo uso specifico ai fabbricati oggi in stato di abbandono. Osimo, lì 18/07/2012 I richiedenti: Giancarla Cionco Clarissa Mancinelli Francesco Mancinelli Il tecnico incaricato: Arhc. Giovanni Furnari PIANO DI RECUPERO CAMPOCERASO 11
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