T R I B U N A L E D I S A L E R N O

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1 T R I B U N A L E D I S A L E R N O Sezione Espropriazioni Immobiliari Ill. Sig. Giudice dott.ssa Ornella Teresa Desio OGGETTO: Procedura Esecutiva N 600/90 Omissis contro Omissis Premessa Con ordinanza pronunciata in data la S.V.I. nominava me sottoscritto Dr. Ing. Mattia Pisapia, con studio in Cava de Tirreni (SA) corso Mazzini n 157 ed iscritto all Albo degli Ingegneri di Salerno al n 2815, C.T.U. nel procedimento in oggetto, invitandomi a comparire nell udienza del per il conferimento dell incarico con il seguente: MANDATO 1. identifichi con precisi dati catastali e confini e sommariamente descriva gli immobili pignorati, verificando la corrispondenza con i dati riportati nell atto di pignoramento; 2. dica dello stato di possesso del bene, con l indicazione, se occupato da terzi, del titolo in base al quale è occupato e della consistenza del nucleo familiare dell occupante, con particolare riferimento alla esistenza di contratti registrati in data antecedente al pignoramento; 3. indichi il regime patrimoniale del debitore, se coniugato, 4. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli o oneri, anche di natura condominiale, gravanti sul bene, che resteranno a carico dell acquirente, ivi compresi i vincoli derivanti da contratti incidenti sulla attitudine edificatoria dello stesso o i vincoli connessi con il suo carattere storico-artistico, ovvero di natura paesaggistica e simili, 1

2 5. riferisca dell esistenza di formalità, vincoli e oneri, anche di natura condominiale, che saranno cancellati o che comunque risulteranno non opponibili all acquirente, 6. riferisca della verifica della regolarità edilizia e urbanistica del bene nonché l esistenza della dichiarazione di agibilità dello stesso, in particolare indichi la destinazione del terreno risultante dal certificato di destinazione urbanistica di cui all art. 30 del T.U. di cui al D.P.R n 30, nonché le notizie di cui all art. 46 di detto T.U. e di cui all art. 40 della n 47 e succ. modifiche; in caso di insufficienza di tali notizie, tale da determinare le nullità di cui all art. 46, comma 1, del citato T.U. ovvero di cui all art. 40, co. 2, della citata L. 47/85, faccia di tanto l esperto menzione nel riepilogo, con avvertenza che l aggiudicatario potrà, ricorrendone i presupposti, avvalersi delle disposizioni di cui all art. 46, co. 5, del citato T.U. e di cui all art. 40, co. 6, della citata L. 47/85; 7. valuti se confermare il valore già stimato, con l indicazione del criterio di stima adottato al fine della determinazione del prezzo base di vendita, comunque fornendo elementi di riscontro (quali borsini immobiliari, pubblicazioni di agenzie immobiliari, copie di atti pubblici di vendita di beni con analoghe caratteristiche) ed anche formando, al fine principale di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita o una migliore individuazione dei beni, lotti separati; 8. corredi la relazione da presentare anche in formato testo o Word per Windows Miscosoft, nonché, pdf per Adobe Acrobat) o equivalente di una planimetria e di riepilogo o descrizione finale in cui sinteticamente, per ciascun lotto, indichi: Comune di ubicazione, Frazione, via o località, particella, estensione e dati catastali (limitati: per i terreni, alla partita, al foglio, alla particella, all estensione ed al tipo di coltura; per i fabbricati, alla 2

3 partita, al foglio, alla particella ed all eventuale subalterno, al numero di vani ed accessori, al numero civico. al piano ed al numero interno); 9. estragga reperto fotografico anche in formato digitale secondo le specifiche di cui al foglio delle raccomandazioni consegnato contestualmente - dello stato dei luoghi, comprensivo, in caso di costruzione, anche degli interni. 10. proceda alla stima entro il termine perentorio del 45 giorno antecedente l udienza di determinazione delle modalità della vendita appresso indicata, comunicando, entro il detto termine, la relazione ai creditori ed al debitore e a quest ultimo anche se non costituito e con invito a fagli pervenire eventuali note entro il 15 giorno antecedente l udienza stessa; e, nel caso in cui tali note gli siano fatte pervenire, presenzi a questa ultima per rendere i chiarimenti necessari. 2. Svolgimento operazioni peritali Le operazioni peritali sono iniziate alle ore del 5 dicembre 2007, così come concordato con la parte esecutata. In tale data, alla presenza del sig. Omissis, marito della sig.ra Omissis, ho effettuato una ricognizione dei luoghi ed un rilievo planimetrico e fotografico del 1 appartamento. Successivamente in data 13 dicembre 2007 mi sono recato due volte in via Casa Manzo per proseguire le operazioni peritali, la prima alle ore 10.00, così come concordato precedentemente, senza avere la possibilità di entrare negli immobili poiché l esecutata era assente, la seconda alle ore Anche per tale accesso non ho potuto effettuare le operazioni a causa dei problemi di salute della sig. Omissis. Il quarto sopralluogo è stato da me effettuato in data 8 gennaio 2008, così come concordato con l Avv. Omissis, legale della sig.ra Omissis. A tale sopralluogo erano presenti il sig. Omissis e l ing. Omissis. Durante tale 3

4 accesso, alla presenza dei convenuti, ho completato il rilievo planimetrico e fotografico degli immobili ed ho raccolto le informazioni necessarie per espletare il mandato ricevuto. Inoltre mi sono recato più volte presso il Comune di Salerno per controllare la conformità degli immobili agli strumenti urbanistici; presso l UTE della Provincia di Salerno per verificare i riferimenti Catastali degli immobili e presso Agenzie Immobiliari di Salerno per effettuare le necessarie indagini di mercato sulle proposte di vendita e sul valore commerciale di immobili simili a quello oggetto di valutazione. 3. Individuazione e descrizione dell immobile Il complesso degli immobili (foto n 1) oggetto del procedimento è costituito da un terreno sito in via casa Manzo n 17 in Salerno su cui sono stati edificati : un fabbricato a quattro livelli (piano terra, primo, secondo e terzo piano), un locale taverna, un garage ed un locale uso studio. Essendo il terreno originariamente in forte pendio, per poter eseguire le costruzioni sono state effettuate delle opere di contenimento ed il terreno è stato sistemato a terrazze con delle piante di tuia, abeti, pini ed eucalipto oltre ad un giardino con solarium e delle zone di parcheggio (allegato n 16 Planimetria generale - foto n 2 e 3). Il tutto è completamente chiuso con muro di cinta e l accesso è custodito da un cancello in ferro situato a confine con la strada comunale. L intero complesso è, come già detto, sito in via Casa Manzo n 17 in Salerno. Esso è censito al Catasto Terreni del Comune di Salerno alla Partita n. 1, Foglio 17, particella 249, superficie are 32.00, qualità Ente Urbano, P.ta Prov

5 L appezzamento di terreno confina con strada comunale, particella 330, particella 852, particella 147 e particella 146 sempre del foglio 17 (allegato n 17 - mappa catastale foglio 17). Il fabbricato principale (foto n 4 e 5) è posto nella zona alta ed è diviso in quattro unità immobiliari, ognuna delle quali è distribuita su due livelli. Ad esse si accede mediante un portoncino situato al pianoterra che apre su un disimpegno con due porte ed una scala. La prima porta a sinistra permette di accedere alla prima unità (qui di seguito indicata come unità n. 1 planimetria n 1). Essa è composta, al piano terra, da un salone, un soggiorno-cucina, un bagno, una lavanderia, un locale deposito ed una scala interna in muratura di accesso al primo piano. All esterno, di pertinenza dell appartamento c è un terrazzino coperto, uno scoperto ed una zona giardino in parte coperta da una tettoia in legno (foto n 6). Il secondo livello è composto da quattro camere, due bagni, zona disimpegno ed un terrazzino. Annesso all unità risulta un area di giardino recintata a cui si accede dall area comune e direttamente dal piano terra. La superficie utile netta totale è di mq. 177,73; l altezza utile del piano terra è di ml 2.50 mentre quella del primo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 3, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 8 vani, partita 50449, rendita 1.322,13, indirizzo via Casa Manzo n. 17 piano T-1. C è da specificare che la pianta catastale è difforme rispetto allo stato di fatto e riporta una superficie minore rispetto a quella reale. Inoltre non vi è riportata la zona di giardino di uso esclusivo (allegato n 18 pianta catastale). L unità confina a sud al piano terra con androne e scale, al primo piano con l appartamento n 2 e per gli altri lati con corte condominiale. 5

6 La seconda unità (qui di seguito indicata come unità n. 2 planimetria n 2) è perfettamente speculare alla prima. Vi si accede dallo stesso disimpegno prima descritto e precisamente dalla porta a destra. Gli spazi interni hanno la stessa suddivisione dell unità n.1. Anch essa ha una porzione di giardino recintata di uso esclusivo con una zona coperta da tettoia in legno (foto n 7). La superficie utile netta totale è di mq. 177,73; l altezza utile al piano terra è di ml 2.50 mentre quella del primo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 2, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 8 vani, partita 50449, rendita 1.322,13, indirizzo via Casa Manzo n. 17 piano T-1. Anche per questa unità la pianta catastale è difforme rispetto allo stato di fatto, in particolare la superficie è minore e non vi è riportata la zona di giardino di uso esclusivo (allegato n 19 pianta catastale). L unità confina a nord al piano terra con androne e scale, al primo piano con l appartamento n 2 e per gli altri lati con corte condominiale. La terza unità immobiliare (qui di seguito indicata come unità n. 3 planimetria n 3) è posta al 2 e 3 piano e vi si accede, dalle scale interne e precisamente dalla 2 porta a sinistra del secondo piano. E composta al 1 livello, da 4 camere, due bagni, zona disimpegno, scala interna ed un terrazzo esterno. Il 2 livello è composto da un unico ambiente giorno più una lavanderia ed un ampio terrazzo scoperto (foto n 8) di circa mq 71,00. La superficie utile netta totale è di mq. 137,94; l altezza utile del 2 piano è di ml 3.00 mentre quella del terzo piano è di ml L immobile non risulta censito anche se nella relazione presentata dall ing. Omissis il è allegata una pratica per il censimento di detta unità. 6

7 L appartamento confina a sud con unità n 4 e scale, per gli altri lati con corte condominiale. La quarta unità immobiliare (qui di seguito indicata come unità n. 4 planimetria n 4) è anch essa speculare all unità n 3 anche se la superficie e la suddivisione interna sono differenti. Ad essa si accede attraverso le scale condominiali, dalla 1 porta a destra del 2 piano ed è suddivisa su due livelli comunicanti tramite una scala di legno interna. Il primo livello è composto da ampio salone, cucina, bagno e scala di accesso al piano superiore; il secondo livello è composto da due camere di cui una con spogliatoio, bagno, ripostiglio ed ampio terrazzo. La superficie utile netta totale è di mq. 148,44; l altezza utile del 2 piano è di ml 3.00 mentre quella del terzo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 4, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 7 vani, partita 50449, rendita 1.156,86, indirizzo via Casa Manzo n. 17 piano 2-3. Anche per questa unità la pianta catastale è difforme rispetto allo stato dei luoghi e riporta una superficie minore di quella rilevata (allegato n 20 pianta catastale). L appartamento confina a nord con unità n 4 e scale, per gli altri lati con corte condominiale. Nella parte alta del terreno sul lato a destra guardando dalla strada comunale è stata edificata una taverna (foto n 9 planimetria n 5) a forma rettangolare in muratura con copertura in ferro, tavelloni e tegole. La superficie utile netta è di mq con un altezza variabile da ml 2,00 ai bordi ed ml 3.00 al colmo. L unità non risulta censita anche se risulta inserita nell estratto di mappa (allegato n 21). 7

8 La taverna confina con particella n 852 del foglio 17 e corte condominiale. Sul lato sinistro del terreno, sempre guardando dalla strada comunale, è stato edificato un locale garage (foto n 10 planimetria n 6) di forma trapezoidale con la parete di fondo ed una laterale confinante con terrapieno. L immobile è in muratura, copertura in legno e tegole ed il pavimento è lastricato in cemento. Le porte di accesso sono in legno grezzo. La superficie utile netta è di mq e l altezza è ml L unità non risulta censita anche se risulta inserita nell estratto di mappa (allegato n 21). Confina con la particella 330 del foglio 17 e corte condominiale. Confinante con la strada comunale è stato edificato un locale ad uso studio (foto n 11, 12 e 13 planimetria n 7). La parete di fondo è confinante con terrapieno ed il solaio superiore è adibito a solarium per l intero complesso. Il locale è diviso in due unità, la prima ha due porte finestre, la seconda ha una porta finestra d ingresso e due finestrini piccoli ad altezza non accessibile che aprono direttamente sulla strada comunale. La superficie utile netta è di mq e l altezza è ml L unità non risulta censita anche se risulta inserita nell estratto di mappa (allegato n 21). Confina con strada comunale, particella 852 del foglio 17 e corte condominiale. 4. Utilizzazione dell immobile A seguito delle dichiarazioni dell esecutata ed ai sopralluoghi effettuati risulta che gli immobili oggetto del procedimento sono utilizzati dalla sig.ra Omissis e famiglia. Nel dettaglio l appartamento n. 1 è utilizzato dalla sig.ra Omissis con il marito, l appartamento n. 2 è utilizzato dalla figlia sig.ra Omissis e famiglia (il nucleo è composto da 5 persone), l appartamento n 4 8

9 è utilizzato dal figlio sig. Omissis. Le restanti unità sono disponibili ed utilizzate in base alle necessità dai componenti della famiglia Omissis. 5. Regime patrimoniale dell esecutato In base all estratto di matrimonio allegato la sig.ra Omissis risulta coniugata dal 5 novembre 1962 con il sig. Omissis in regime di comunione dei beni. L atto redatto dal Notaio Pisani il 13 dicembre 1976 con il quale la sig.ra Omissis acquistava l appezzamento di terreno sui cui sono stati edificati gli immobili in oggetto cita:. il sig. Omissis, vende, alla sig.ra Omissis, coniugata con il sig. Omissis, nato a Salerno il dì 8 marzo 1940, il seguente immobile:. In base a questi elementi gli immobili risultano di proprietà al 50% della sig.ra Omissis ed al 50% del coniuge sig. Omissis. 6. Conformità dell immobile agli strumenti urbanistici Gli immobili in oggetto individuati nel C.T. del Comune di Salerno dalla particella 249 del foglio 17 sono compresi in area che il Piano Urbanistico Comunale, approvato con Decreto n 147 del 28/12/2006 dalla Provincia di Salerno, classifica come Zona Omogenea B (allegato n 22). Per la particella n. 249 del foglio 17 in data il Sindaco del Comune di Salerno rilasciò l Autorizzazione a Costruire n. 386 a favore della sig.ra Omissis e del dott. Omissis. Successivamente in data il Sindaco del Comune di Salerno autorizzò la variante all Autorizzazione a Costruire n. 61/75 al sig. Omissis. In data il Sindaco del Comune di Salerno autorizzò il trasferimento della Licenza Edilizia n. 61/75 del alla sig.ra Omissis. Tale autorizzazione prevedeva la costruzione di un fabbricato di tipo rurale a due livelli fuori terra. Il piano terra era diviso in un grosso vano per deposito attrezzi agricoli, un tinello, una cucina e un bagno oltre a scale interne per l accesso al primo piano. Il 9

10 primo piano era diviso in un grosso vano per deposito di derrate e sementi ed un appartamento di tre camere ed accessori. Copertura con tetto in tegole a quattro falde. Il tutto per una superficie coperta di mq. 199,96 ed un volume di mc ,71 Il fabbricato edificato risulta difforme, come si evidenzia dalla descrizione e dalle planimetrie allegate, rispetto al progetto autorizzato e, dalle ricerche effettuate presso il Comune di Salerno, non risulta alcun certificato di agibilità nè alcuna domanda di Concessione in Sanatoria mai presentata. Da quanto su esposto, dopo la vendita dei beni nel procedimento in oggetto l aggiudicante dovrà presentare al Comune di Salerno una Domanda di Concessione in Sanatoria in base all art. 40 della Legge 47/85 e successive modificazioni per rendere i beni conformi alla vigente Normativa Urbanistica. 7. Valutazione costi per l ottenimento della Concessione in Sanatoria Negli allegati (da n 2 a n 15) sono riportati i calcoli dei costi da sostenere per ottenere la Concessione in Sanatoria in base all art. 40 della legge 47/85 e successive modificazioni e DRP 380/01 applicati nel Comune di Salerno I costi sono stati calcolati per singolo lotto e comprendono: Costo Oblazione, Contributo Oneri di Urbanizzazione ed Oneri Costo di Costruzione, Diritti Istruttoria, Diritti di Segreteria e Spese tecniche per redazione pratica. Dal riepilogo (allegato n 1) si evince che i costi per i singoli lotti sono: Appartamento n ,16 Appartamento n ,16 Appartamento n ,97 Appartamento n ,56 Taverna ,26 10

11 Garage 5.482,97 Studio ,55 8. Scelta del criterio di stima La stima di valutazione dei beni effettuata dal geom. Omissis risale al 1996, per cui è opportuno procedere con una nuova valutazione degli immobili, pertanto procederò alla stima dei beni in oggetto col metodo di confronto, che si esplica attraverso due fasi: 1. individuazione dei prezzi di compravendita di beni analoghi 2. attribuzione del giusto prezzo del bene da stimare in riferimento alla collocazione nella serie dei prezzi noti. Per poter applicare tale metodo di stima ho dovuto, perciò, eseguire una serie di accertamenti circa compravendite di immobili simili a quelli oggetto della presente stima, effettivamente avvenuta in tempi recenti. I valori accertati li ho poi riferiti all unità di consistenza, che per l immobile considerato è il metro quadrato. 9. Determinazione del valore di mercato Dalle ricerche effettuate ho rilevato le seguenti offerte immobiliari di vendita per immobili siti in Casa Manzo in Salerno: FRIMM Appartamento in vendita di mq 168 su tre livelli in Via Panoramica con giardino di mq 40, box doppio e posto auto scoperto per ,00 FRIMM Appartamento in vendita di mq 110 sito in Via Panoramica al 1 piano con giardino di mq 20 e posto auto coperto per ,00 Tecnocasa Nuove costruzioni vista golfo a partire da ,00 FRIMM Appartamento panoramico in vendita in via Casa Manzo di 120 mq, box auto, posto auto esterno e piccolo giardino per ,00 11

12 FRIMM Appartamento in vendita di mq 104 in via Casa Manzo, posto al 2 piano, con posto auto scoperto per ,00 FRIMM- Appartamento in vendita di mq 112, in via Casa Manzo, posto al 2 piano, con ascensore e posto auto scoperto per ,00 FRIMM- Appartamento in vendita di mq 112, in via Casa Manzo, posto al 2 piano con ascensore, terrazzo, box singolo e posto auto scoperto per ,00 FRIMM- Appartamento in vendita di mq 225, in via Casa Manzo, posto al 2 piano con ascensore, con due terrazzi di mq 45 e posto auto doppio scoperto per ,00 FRIMM- Casa indipendente in vendita in via Casa Manzo di mq 700 su tre livelli, portico, giardino di mq 3.000, piscina, box auto doppio e doppio posto auto scoperto per ,00 Case & Case Appartamento in vendita di mq 110 in via Casa Manzo, con cortile privato e posto auto per ,00 Case & Case - Appartamento in Casa Manzo di mq 110 con posto auto, giardino e cantinola per ,00 Opera Immobiliare Vendita di appartamenti in via Casa Manzo di nuova costruzione di varia metratura completo di garage per /mq Tecnocasa Vendita di appartamenti in via Casa Manzo di nuova costruzione di varia metratura completo di garage per /mq In base a tali elementi ed ulteriori indagini effettuate contattando operatori immobiliari, considerata la superficie, la posizione e veduta, le rifiniture, lo stato manutentivo, l altezza interna (ogni unità ha un livello al di sotto dei ml. 2,70) e che gli immobili sono all interno di un giardino che consente ampi parcheggi esterni, solarium e piante ritengo che il valore di mercato 12

13 più probabile sia di /mq 3.300,00 per i quattro appartamenti, di /mq 2.500,00 per lo studio e la taverna e di /mq 600,00 per il garage. Applicando tali valori unitari alle superficie degli immobili si ha: Appartamento n 1 mq 177, ,00 Appartamento n 2 mq 177, ,00 Appartamento n 3 mq 137, ,00 Appartamento n 4 mq 148, ,00 Taverna mq ,00 Garage mq ,00 Studio mq ,00 Dai valori così calcolati bisogna defalcare le spese necessarie per rendere gli immobili conformi alla Normativa Urbanistica, cioè i costi necessari per l ottenimento della Concessione Edilizia in Sanatoria precedentemente calcolati. Pertanto il valore di mercato più probabile degli immobili sono: Lotto n 1 Appartamento n ,84 Lotto n 2 Appartamento n ,84 Lotto n 3 Appartamento n ,03 Lotto n 4 Appartamento n ,44 Lotto n 5 Taverna ,74 Lotto n 6 Garage ,03 Lotto n 7 Studio , Conclusioni Gli immobili oggetto del procedimento sono: Terreno di mq sito in via Casa Manzo n 17 in Salerno su cui sono stati edificati un fabbricato a quattro livelli (piano terra, primo, secondo e terzo piano) diviso in quattro appartamenti per uso civile, un locale taverna, 13

14 un garage ed un locale uso studio oltre a zona giardino con piante, solarium e parcheggi per auto. Esso è censito al Catasto Terreni del Comune di Salerno alla Partita n. 1, Foglio 17, particella 249, superficie are 32.00, qualità Ente Urbano, P.ta Prov L appezzamento di terreno confina con strada comunale, particella 330, particella 852, particella 147 e particella 146 sempre del foglio 17. Gli immobili sono stati edificati in modo completamente difforme rispetto al Permesso a Costruire n n. 61/75 del trasferita alla sig.ra Omissis il dal Sindaco di Salerno e sono privi di Certificato di Abitabilità. L aggiudicante dovrà presentare al Comune di Salerno una Domanda di Concessione in Sanatoria in base all art. 40 della Legge 47/85 e successive modificazioni per rendere i beni conformi alla vigente Normativa Urbanistica. Tutti gli immobili sono utilizzati dalla sig.ra Omissis e famiglia. La sig.ra Omissis è coniugata con il sig. Omissis in regime di comunione dei beni e gli immobili sono di proprietà al 50% della sig. Omissis e del 50% del sig. Omissis. Al fine principale di conseguire una più vantaggiosa occasione di vendita sono stati individuati n 7 lotti separati così composti: Lotto n 1 Appartamento n.1 al 50%, disposto su due livelli (piano terra e primo piano). Piano terra composto da un salone, un soggiorno-cucina, un bagno, una lavanderia, un locale deposito ed una scala interna in muratura di accesso al primo superiore; primo piano composto da quattro camere, due bagni, zona disimpegno ed un terrazzino. All esterno di pertinenza dell appartamento c è un terrazzino coperto, uno scoperto ed una zona giardino in parte coperta da una tettoia in legno. 14

15 La superficie utile netta totale è di mq. 177,73; l altezza utile del piano terra è di ml 2.50 mentre quella del primo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 3, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 8 vani, partita 50449, rendita 1.322,13, indirizzo via Casa Manzo n.17 piano T-1. L unità confina a sud al piano terra con androne e scale, al primo piano con l appartamento n 2 e per gli altri lati con corte condominiale. C è da specificare che la pianta catastale è difforme rispetto allo stato di fatto poiché ne riporta una superficie minore ed inoltre su di essa non è individuata la zona di giardino di uso esclusivo. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,42 (diconsi duecentosettantaduemilanovecentotrentatre/42). Lotto n 2 Appartamento n. 2 al 50%, disposto su due livelli (piano terra e primo piano). Piano terra composto da un salone, un soggiorno-cucina, un bagno, una lavanderia, un locale deposito ed una scala interna in muratura di accesso al primo superiore; primo piano composto da quattro camere, due bagni, zona disimpegno ed un terrazzino. All esterno di pertinenza dell appartamento c è un terrazzino coperto, uno scoperto ed una zona giardino in parte coperta da una tettoia in legno. La superficie utile netta totale è di mq. 177,73; l altezza utile al piano terra è di ml 2.50 mentre quella del primo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 2, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 8 vani, partita 50449, rendita 1.322,13, indirizzo via Casa Manzo n.17 piano T-1. 15

16 Anche per questa unità la pianta catastale è difforme rispetto allo stato di fatto, in particolare la superficie è minore e non vi è riportata la zona di giardino di uso esclusivo. L unità confina a nord al piano terra con androne e scale, al primo piano con l appartamento n 2 e per gli altri lati con corte condominiale. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,42 (diconsi duecentosettantaduemilanovecentotrentatre/42). Lotto n 3 Appartamento n. 3 al 50%, disposto su due livelli. Il primo livello (2 piano) è composto da 4 camere, due bagni, zona disimpegno, scala interna in legno per accesso al piano superiore; il secondo livello (3 piano) composto da un unico ambiente più una lavanderia ed un ampio terrazzo scoperto. La superficie utile netta totale è di mq. 137,94; l altezza utile del 2 piano è di ml 3.00 mentre quella del terzo piano è di ml L immobile non risulta censito anche se nella relazione presentata dall ing. Omissis il è allegata una pratica per il censimento di detta unità. L indirizzo è via Casa Manzo n.17. L appartamento confina a sud con unità n 4 e scale, per gli altri lati con corte condominiale. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,52 (diconsi duecentottomilasettecentosessantasei/52). Lotto n 4 Appartamento n. 4 al 50%, disposto su due livelli. Il primo livello (secondo piano) è composto da ampio salone, cucina, bagno e scala di accesso al piano superiore; il secondo livello (terzo piano) è composto da due camere di cui una con spogliatoio, bagno, ripostiglio ed ampio terrazzo. 16

17 La superficie utile netta totale è di mq. 148,44; l altezza utile del 2 piano è di ml 3.00 mentre quella del terzo piano è di ml L immobile è censito al Catasto Urbano del Comune di Salerno foglio 17, particella 249, sub 4, Z.C. 3, cat. A/2, Classe 7, Consistenza 7 vani, partita 50449, rendita 1.156,86, indirizzo via Casa Manzo n.17 piano 2-3. Anche per questa unità la pianta catastale è difforme rispetto allo stato dei luoghi riportando una superficie minore. L appartamento confina a nord con unità n 4 e scale, per gli altri lati con corte condominiale. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,22 (diconsi duecentoventiquattromilaseicentouno/22). Lotto n 5 Taverna al 50%, con superficie utile netta di mq 49.53, a pianta rettangolare, con un altezza variabile da ml 2,00 ai bordi ed ml 3.00 al colmo. L unità non risulta censita anche se risulta inserita nell estratto di mappa. L indirizzo è via Casa Manzo n.17. La taverna confina con particella n 852 del foglio 17 e corte condominiale. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,37 (diconsi cinquantaseimilasettecentoquarantanove/37). Lotto n 6 Garage al 50%, pareti in muratura, copertura in legno e tegole e porte di accesso in legno grezzo di forma trapezoidale con la parete di fondo ed una laterale confinante con terrapieno. La superficie utile netta è di mq e l altezza è ml L unità non risulta censita anche se risulta inserita nell estratto di mappa. L indirizzo è via Casa Manzo n.17. Confina con la particella 330 del foglio 17 e corte condominiale 17

18 Il valore più probabile da porre a base d asta è di 9.558,52 (diconsi novemilacinquecentocinquantotto/52). Lotto n 7 Locale al 50%, uso studio, confinante con terrapieno e solaio superiore adibito a solarium per l intero complesso. La superficie utile netta è di mq e l altezza è ml L unità non risulta censita anche se inserita nell estratto di mappa. L indirizzo è via Casa Manzo n.17. Confina con strada comunale, particella 852 del foglio 17 e corte condominiale. Il valore più probabile da porre a base d asta è di ,23 (diconsi centocinquantaseimilacinquecentottantotto/23). Ritenendo di aver svolto il mandato ricevuto, rassegno la presente relazione (già inviata in copia alle parti vedi lettere di trasmissione allegate) in uno con gli allegati tecnici ed amministrativi anche in formato digitale, nonchè parcella spese ed onorario. Ringraziando la S.V.I. per la fiducia accordatami Le porgo i miei più cordiali saluti Cava de Tirreni, li 16 febbraio 2008 Il C.T.U. Dr. Ing. Mattia Pisapia 18