Alloggio di civile abitazione ubicato in Sesto Fiorentino Via Campanella n 61. (N.C.E.U. Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterni 10 e 24)

Transcript

1 U N I V E R S I T A' D E G L I S T U D I D I F I R E N Z E Alloggio di civile abitazione ubicato in Sesto Fiorentino Via Campanella n 61. (N.C.E.U. Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterni 10 e 24) VALUTAZIONI TECNICO-ESTIMATIVE IL TECNICO IL DIRIGENTE arch. Luciano Antonio D AGOSTINO arch. Vito CARRIERO Via Cavour FIRENZE Via Cavour FIRENZE ( Tel. 055/ ) ( Tel. 055/ ) ( C.F. DGSLNN56L19L214K ) Ordine Architetti Firenze N ( Firma) ( Firma)

2 INDICE 1. OGGETTO DELLA VALUTAZIONE 2 2. CRITERIO DI STIMA ADOTTATO Aspetti economici e criteri di stima Procedimento diretto o sintetico 4 3. IDENTIFICAZIONE DELL IMMOBILE Ubicazione e confini Ambientazione e caratteristiche della zona Confini Titolo di proprietà Dati catastali Destinazione di P.R.G Vincoli Descrizione dell immobile Descrizione del fabbricato Terreno di sedime Descrizione dell alloggio Caratteristiche costruttive e stato conservazione Attuale stato di destinazione Dati metrici di consistenza ANALISI DI MERCATO RICERCA VALORI DI MERCATO Fonti indirette Osservatorio Agenzia Territorio Borsino Magazine Immobiliare Osservatorio Tecnocasa Professione Casa Panorama casa Omogeneizzazione dati Prospettive future 31 1

3 5.2 Fonti dirette Offerte di vendita VALUTAZIONE DELL IMMOBILE Appetibilità Caratteristiche della zona Caratteristiche dell immobile Caratteristiche del mercato Stato di manutenzione Determinazione del valore di mercato Conclusioni ELENCO ALLEGATI 40 2

4 1. Oggetto della valutazione La presente relazione tecnico-estimativa è finalizzata alla valutazione di una unità abitativa posta in Sesto Fiorentino via Campanella n 61. L immobile oggetto di valutazione è rappresentato da un appartamento per civile abitazione, composto da due vani principali oltre cucina ed accessori. L unità immobiliare è corredata di due terrazze che prospettano sulla facciata principale aventi accesso rispettivamente da una camera e dalla cucina. E inoltre annesso all alloggio un box auto al piano seminterrato dell edificio avente accesso separato dal piazzale condominiale retrostante il fabbricato. In riferimento a tale immobile, l Università anche al fine di una razionalizzazione delle spese ha preso in considerazione l ipotesi di una sua dismissione. Scopo della presente stima, quindi, è quello di attribuire al predetto bene, in riferimento a tale alienazione e tenuto conto dei vincoli presenti e delle peculiarità specifiche, il più probabile valore di mercato. 2. Criterio di stima adottato Omissis 3. Identificazione dell immobile 3.1 Ubicazione e confini Ambientazione e caratteristiche della zona L immobile da alienare, è rappresentato da un appartamento di civile abitazione, ubicato in via Campanella a Sesto Fiorentino, nella zona a sud di Querceto, prossimo al campo sportivo comunale, alla immediata periferia cittadina. In particolare il fabbricato che ospita l immobile è ubicato nella porzione di strada più prossima a via Donatello che rappresenta l asse viario di penetrazione verso il centro cittadino, all interno quindi - di un ambito posizionale di notevole 2

5 interesse abitativo. La fondazione e lo sviluppo di questa parte di città si può far risalire agli anni sessanta quando la spinta edilizia assume una crescente intensità, anche sotto l influsso di Firenze, rispetto alla quale Sesto Fiorentino assume il ruolo di città satellite. Già dal 1955, infatti, l Amministrazione si dota di un piano regolatore con il quale affronta i problemi di assetto urbano e avvia il dialogo con il capoluogo regionale, cercando di raccordare le previsioni locali con quelle di area più vasta a livello intercomunale che nel frattempo si vanno formando. Fra le scelte che più direttamente incidono su quelle del PRG di Sesto vi è proprio la previsione di una forte direttrice di sviluppo residenziale e produttivo lineare tra Firenze e Calenzano con occupazione dell'intera fascia territoriale che si estende a monte della prevista strada di grande comunicazione Firenze/Prato fino alla esistente direttrice viaria di via Gramsci/via Pratese e determina la saturazione della microzona edilizia in cui si trova via Campanella. Il quartiere, quindi, presenta caratteristiche poco coerenti dal punto di vista della morfologia urbana poiché non risulta immediatamente leggibile il rapporto tra tipologie edilizie e forma della città. Inoltre, vi si riscontra in maniera molto evidente un intreccio tra edifici funzionalmente e tipologicamente differenti. Ciò fa si che il settore urbano in questione si configuri confusamente come centro e periferia assieme: zona centrale da un punto di vista geografico, ma sempre considerata periferica nell economia del sistema urbano cittadino. In particolare nella parte alta di via Campanella sono presenti edifici multipiano mentre la parte più bassa, di origine più antica, è caratterizzata da piccole costruzioni di uno o due piani con circostanti giardini privati. Ne deriva una qualità architettonica del contesto abbastanza piacevole, poco congestionata e dotata di spazi verdi. In definitiva ci troviamo di fronte ad un tessuto periferico di natura prevalentemente residenziale, caratterizzato da una precisa gerarchia nel rapporto tra le costruzioni e la maglia stradale, da una accentuata varietà tipologica e da un buon rapporto tra le funzioni abitative e quelle commerciali/artigianali, nonché da scarso traffico di attraversamento. Il quartiere, come già detto, è caratterizzato da edilizia semintensiva dei primi anni 60, a carattere prevalentemente abitativo. Sono stati edificati in epoca 3

6 successiva un certo numero di edifici, a seguito di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti, ma nel complesso si tratta di costruzioni abbastanza compatibili con il contesto urbano della zona così come è venuta a consolidarsi nel tempo. Tenuto conto della specifica epoca di espansione edilizia, la zona non presenta edifici di particolare e significativo interesse. I collegamenti viari sono garantiti dalle principali e limitrofe arterie urbane, quali via Donatello per il centro cittadino, Via Gramsci/via Pratese che collega la zona di Querceto/Campo Sportivo con le principali arterie extra-urbane che immettono direttamente al casello autostradale della A/1. Sono, inoltre, assicurati i servizi di collegamento mediante le normali linee urbane. Il fabbricato in questione, più nel dettaglio, è situato nell isolato d angolo compreso tra via Campanella e via Torquato Tasso Confini dell immobile L alloggio oggetto di stima ha i seguenti confini: via Campanella unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796 sub. 9 catastalmente intestato alla Ditta FEDI Mauro/IACOMELLI Fernanda unita immobiliare identificata al C.E.U. dal foglio di mappa 29 P.lla 796 sub. 11 catastalmente intestato alla Ditta NERI Santo e PIETRELLI Carla vano scala condominiale cortile antistante il fabbricato Salvo se altri e diversi. 3.2 Titolo di proprietà Il bene è pervenuto all Università degli Studi di Firenze per successione dal sig. Aldo 4

7 Bertini, a seguito di testamento olografo 9/3/1973 pubblicato al rep del Notaio Arnaldo dello Sbarba, a ciò autorizzata da D.P.R del 18/10/1978, pubblicato in G.U. n. 63 del 5/3/1979 (Denuncia di successione registrata a Firenze in data Volume 2641 n. 29). Successivamente il bene è stato volturato in catasto ed attualmente risulta intestato all Università degli Studi di Firenze (Denuncia nei passaggi per causa di morte del n /2005 in atti dal ). 3.3 Dati catastali Al C.E.U. del Comune di Sesto Fiorentino il bene, a seguito di Denuncia protocollo FI del , risulta intestato all Università degli Studi di Firenze (Proprietà 1/1) ed ha i seguenti identificativi catastali: Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterno 10 (ALLOGGIO) Categoria A/2 Classe 3 Consistenza 4 vani Rendita Euro 433,82 Foglio di mappa 29 Particella 796 Subalterno 24 (GARAGE) Categoria C/6 Classe 5 Consistenza mq. 12 Rendita Euro 58,26 L immobile, all impianto, risultava accampionato al C.E.U. alla Partita 4894 intestata alla Ditta Bertini Aldo. 3.4 Destinazione di Piano Regolatore Generale 5

8 Il Comune di Sesto Fiorentino è attualmente dotato di due strumenti urbanistici, che disciplinano la pianificazione territoriale urbana: - Il Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del 2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del Il Piano Regolatore Generale vigente, adottato con Delibera C.C. n. 7 del 29/01/1996 ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio regionale n. 217 del 20 luglio Si riportano, di seguito, le Norme di attuazione di entrambi gli strumenti urbanistici. a) Piano Strutturale All interno del Piano Strutturale adottato con Delibera del Consiglio Comunale n. 46 del 2003 ed approvato sempre dal C.C. con Delibera n. 18 del 2004, l edificio in cui è collocato l immobile di proprietà dell Università degli Studi di Firenze, ricade all interno delle cosiddette Aree urbane recenti. (Tavola 1 Foglio 2) Si tratta di parti del territorio urbano nelle quali prevale l utilizzazione abitativa, ancorché integrata con altre funzioni produttive (artigianali, commerciali, terziarie). Gli edifici, di epoca generalmente posteriore al 1945, sono stati realizzati sulla base di piani attuativi (di iniziativa pubblica e/o privata) e attraverso interventi di edificazione in diretta attuazione dei piani regolatori. Di conseguenza le densità edilizie, le caratteristiche tipologiche e architettoniche e la distribuzione delle funzioni presentano significative differenze. Le aree urbane recenti sono state considerate come parti della città aventi un carattere sostanzialmente compiuto, delle quali è opportuno mantenere un equilibrato rapporto di densità edilizia e promuovere la complessità funzionale in termini analoghi a quanto previsto per gli insediamenti storici. Per questo sono state escluse ristrutturazioni dell impianto urbanistico, lasciando al regolamento urbanistico la sola facoltà di disciplinare nel dettaglio le possibilità di trasformazione edilizia singole. b) Piano Regolatore Generale All interno del P.R.G. vigente, approvato con Delibera del Consiglio Comunale n. 7 6

9 del ed approvato dalla Regione Toscana con delibera del Consiglio regionale n. 217 del 20 luglio 1999, l edificio in cui è collocato l immobile di proprietà dell Università degli Studi di Firenze, ricade all interno della Zona Territoriale Omogenea B (D.M. 1444/1968), sottozona Bc Edilizia recente intensiva di cui all Art. 15 Norme Tecniche di Attuazione. Tali sottozone comprendono le aree edificate recentemente che all alto indice fondiario uniscono discrete condizioni manutentive. Il tessuto urbano, pertanto, non è suscettibile di trasformazioni significative. In tali edifici si ammettono interventi di ristrutturazione che, rispetto all esistente, non eccedano l involucro edilizio e non determinino aumento di S.U.L. o modifica del piano di posa dei solai. 3.5 Vincoli La ricerca è stata eseguita consultando la Carta dei Vincoli Storico Artistici Archeologici e Paesaggistici (Decreto Legislativo 42/2004) predisposta dalla Regione Toscana in collaborazione con la Direzione Regionale per i Beni e le Attività Culturali per la Regione Toscana, su cui sono riportati i vincoli di cui alla Legge 1089/39 e seguenti, nonché attraverso la lettura della relativa Tavola di P.R.G Legge 1089/39 Vincolo di interesse artistico e storico Dalle consultazione è emerso che l edificio di cui fa parte l unità immobiliari oggetto di vendita, non risulta vincolato ai sensi della ex Legge 364/1909 e successive modifiche (Legge 1 giugno 1939 n Decreto Legislativo 29 ottobre 1999 n. 490 Testo Unico in materia di beni ambientali - Decreto Legislativo 22 gennaio 2004 n. 42 Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio ) né il Comune ha proceduto ad alcuna schedatura in tal senso così come previsto dalla Legge 59/80. A tal proposito, trattandosi di un edificio pubblico costruiti da meno di 50 anni, questo Ufficio non è tenuto a predisporre la documentazione informatica e documentale alla Soprintendenza Regionale per richiedere la verifica preventiva circa l interesse culturale dell immobile così come previsto dal Decreto interministeriale (aggiornato con D.M pubblicato sulla G.U ) Legge 1497 Vincolo paesaggistico Sull area dove sorge l immobile di che trattasi non sono presenti vincoli di natura 7

10 paesaggistica o idrogeologica Vincolo archeologico Sull area dove sorge l immobile è presente, inoltre, il vincolo archeologico che interessa tutto il centro storico di Sesto. ( Identificativo ARCHEO 294 ). 3.6 Descrizione dell immobile Descrizione del fabbricato L edificio, collocato nella parte alta di via Campanella, presenta una disposizione planimetrica molto articolata e varia che segue la forma della lottizzazione. Il prospetto sud affaccia sulla suddetta via pubblica, mentre quello nord sul cortile interno e gli atri due affacciano, rispettivamente, su distacchi da altrettanti fabbricati. L immobile, che si articola su cinque o sei piani fuori terra ( l ultimo piano è rappresentato da un attico che ricopre solo in parte la superficie orizzontale del corpo di fabbrica) oltre seminterrato, viene disimpegnato da un vano scala in posizione centrale con ascensore. Ogni pianerottolo disimpegna tre. Le dimensioni, in pianta del fabbricato, sono di circa 35,00 ml. x 25,00 ml. Il complesso immobiliare ha destinazione residenziale ed è costituito da quindici unità immobiliari oltre a 10 box per auto ed un locale di deposito. Si tratta, nello specifico, di una costruzione abbastanza recente (metà anni 60) eseguita con struttura portante in cemento armato. I prospetti sono caratterizzati da estrema semplicità architettonica, con disegno lineare e geometrico, tipico delle edificazioni anni sessanta, leggermente arricchiti solo dai cornicioni marcapiano in c.a faccia vista e dalle travi sopra le finestre rifinite nello stesso materiale. L ingresso alla u.i. è ubicato al civico 61 di via T. Campanella, mediante un vano condominiale di accesso al palazzo abbastanza ampio. Il rivestimento delle facciate è realizzato in parte in laterizio, ed è arricchito da riquadri in travertino agli accessi ed alle aperture. I balconi sono dotati di ringhiera in ferro con disegno lineare. 8

11 Gli infissi esterni, uniformemente a tutta la zona, sono in legno con avvolgibili in plastica. La copertura è in parte a terrazza piana ed in parte a padiglione. I prospetti e tutte le facciate si presentano in normale stato di conservazione essendo state ristrutturate in epoca recente. I muri di tamponamento esterno sono in mattoni, le partizioni interne delle singole unità immobiliari in laterizio forato. I portoni d ingresso alle scale condominiali sono in metallo verniciato e vetro. Le scale hanno struttura portante in cemento armato mentre i solai sono del tipo misto in laterizio e cls armato. Gli atri di ingresso principali, i pianerottoli di disimpegno ai piani ed il rivestimento delle scale sono rifiniti in marmo; le ringhiere in profilato di ferro con corrimano in materiale plastico Terreno di sedime Il terreno su cui è stato costruito il fabbricato ha giacitura pianeggiante e forma irregolare. L edificio ne occupa in parte la superficie, mentre le altre porzioni costituiscono i resedi a giardino antistanti il corpo di fabbricata nonchè la rampa ed il piazzale di accesso ai garages retrostanti. L area, avente fronte su via Campanella e su altre proprietà, risulta catastalmente individuata al C.T. del Comune di Sesto Fiorentino al foglio di mappa 29 dalla particella 701 con una superficie catastale di mq Nello specifico quindi si deve far notare che non esiste corrispondenza tra la particella catastale ai TERRENI (701) e quella all URBANO (796) Descrizione dell alloggio Il quartiere in questione è ubicato al piano terzo dell edificio con portone di accesso subito di fronte all ascensore ed è composto da ingresso, disimpegno, 2 vani principali, cucina, bagno e ripostiglio. L unità immobiliare è inoltre dotata di due terrazzini che prospettano sulla facciata principale a cui si accede rispettivamente dalla cucina e da una camera. Fa parte, inoltre, della medesima unità immobiliare 9

12 un ulteriore terrazzino, sulla facciata tergale del fabbricato, avente accesso dal pianerottolo intermedio del vano scala condominiale. L appartamento ha disposizione planimetrica sufficientemente funzionale in quanto le zone di disimpegno sono ridotte al minimo, esiste la divisione zona notte/zona giorno ed il servizio igienico è posto in quest ultima zona. L alloggio è caratterizzato da una discreta aerazione ed illuminazione naturale avendo affacci su due lati anche se non contrapposti e pur prospettando sulla strada non risulta eccessivamente rumoroso in quanto la strada stessa non è molto trafficata. Inoltre, dall altra parte della pubblica via non vi sono costruzioni ma un giardino pubblico che ne esalta l affaccio e la luminosità. E annesso all unità immobiliare un piccolo box auto al piano seminterrato dell edificio avente accesso da una rampa laterale e da un piazzale condominiale retrostante Caratteristiche costruttive e stato di conservazione L appartamento ha forma irregolare con vani sfalsati planimetricamente ed è stato realizzato come già detto con una struttura portante in cemento armato e partizioni esterne ed interne in laterizi. Vi si possono riscontrare le seguenti finiture: intonaco a calce tinteggiato a tempera fine pavimento in graniglia di marmo di diversi colori finestre con avvolgibili in plastica e porte interne realizzate in legno tamburato portoncino d ingresso in legno presenza di finestre su due fronti con conseguente ventilazione trasversale dei locali Più dettagliatamente si precisa che i pavimenti dei vari ambienti sono di vecchio tipo, così realizzati: - cucina e ripostiglio (graniglia 20x20 cm.) - Ingresso, sala e camera (marmo) - bagno (mattonelle di ceramica 10x20) - terrazzini (grès) 10

13 Il rivestimento della cucina e del bagno - questo ultimo dotato di vaso, vasca, lavabo e bidet - è realizzato con mattonelle in ceramica 15x15. L unità immobiliare è dotata dei seguenti impianti: impianto elettrico realizzato sotto traccia con differenziale. impianto idrico con fornitura di acqua potabile alla cucina ed al bagno impianto riscaldamento condominiale con elementi radianti in ghisa. Tutti gli impianti sono in normali condizioni di manutenzione, tenuto conto della normale vetustà. Per quanto sopra, l unità immobiliare può considerarsi in stato conservativo normale e necessita, pertanto, solo di parziali interventi manutentivi al fine di adeguarla agli standard abitativi comuni Attuale destinazione d uso L immobile, a destinazione residenziale, è locato a.. omissis.., in virtù di un contratto di locazione stipulato ai sensi della Legge 431/98 (canone concordato) con scadenza Attualmente il sig. omissis corrisponde un canone mensile pari a circa Euro 330, Dati metrici di consistenza Le superfici, per ricavare la consistenza complessiva commerciale dell immobile, sono state rilevate direttamente nel corso del sopralluogo. ù Tabella 1: Consistenza dell ALLOGGIO 11 Vano/Tipologia Superficie Utile (mq.) A Ingresso (2,60 x 2,10) 5,46 B Soggiorno (4,65 x 3,70) 17,20 C Camera (4,65 x 3,95) 18,37

14 D Cucina (2,95 x 4,15) 12,25 E Bagno (1,80 x 2,55) 4,59 F Ripostiglio (1,05 x 1,35) 1,42 G Disimpegno (1,22 x 1,40) 1,71 Superficie netta alloggio mq. 61,00 H Terrazzo soggiorno ( 3,50 x 1,35 ) 4,72 I Terrazzo cucina ( 2,55 x 2,05 ) 5,23 L Terrazzo con accesso esterno alla u.i. ( 4,00 x 1,30 ) 5,20 Superficie terrazzini mq. 15,15 Tabella 2: Consistenza del GARAGE Vano/Tipologia Superficie Utile (mq.) A Box auto (4,75 x 2,40) 11,40 La superficie lorda dell alloggio, calcolata la lordo dei muri perimetrali ed interni, ammonta a circa mq. 69,00. La superficie lorda del garage, calcolata la lordo dei muri perimetrali ed interni, ammonta a circa mq. 13,00. Tabella 3: Riepilogo Superfici 12

15 TABELLA DI RIEPILOGO DELLE SUPERFICI Piano Tipologia superficie Superficie NETTA Superficie LORDA Terzo Superficie alloggio 61,00 69,00 Terzo Superficie terrazzi 15,15 16,00 Seminterrato Superficie garage 11,40 13,00 Totale mq. 87,00 98,00 Per il calcolo della consistenza dell immobile sono state utilizzate le superfici lorde trasformate in superfici commerciali, opportunamente ragguagliate secondo consuetudine mediante appropriati coefficienti correttivi. 4. Analisi di mercato Omissis 5. Ricerca valori di mercato Omissis 6. Valutazione dell immobile Come già detto al capitolo 2 la valutazione del valore di mercato dell immobile viene effettuata attraverso il procedimento diretto, che può essere applicato con diverse metodologie, tutte riconducibili essenzialmente al confronto dei valori complessivi e/o unitari di beni analoghi. Quindi, il giudizio di stima in relazione alla ragione pratica della stessa ed alle considerazioni fin qui svolte si articolerà sulla ricerca del più probabile valore di mercato dell appartamento attraverso il procedimento diretto con il metodo sintetico-comparativo tenuto conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche del bene, che di seguito si illustrano. La zona in cui è ubicato l immobile è senz altro di discreta appetibilità per quanto concerne gli insediamenti di uso abitativo e già questo permette di esprimere un giudizio sufficientemente positivo in merito allo stesso. In particolare il bene oggetto di stima, nella sua attuale destinazione d uso, vede 13

16 incrementato il suo valore soprattutto in relazione alla ubicazione in zona vicina a negozi, centri commerciali e plessi scolastici. 6.1 Appetibilità Caratteristiche della zona La zona in cui è ubicato l immobile risulta discreta per quanto concerne gli insediamenti di uso abitativo e già questo permette di esprimere un giudizio sufficientemente positivo circa l appetibilità dello stesso. In particolare il bene oggetto di stima, nella sua attuale destinazione d uso, vede incrementato il suo valore soprattutto in relazione alla ubicazione con vista su giardino pubblico, vicinanza al centro cittadino, centri commerciali e plessi scolastici Caratteristiche dell immobile Il fabbricato nel suo complesso e l unità immobiliare di proprietà dell Università degli Studi di Firenze in particolare, presentano caratteristiche costruttive abbastanza comuni per l ambito territoriale in cui sono posizionati: nel quartiere dove si trova via Campanella, mediamente, le costruzioni presentano caratteristiche di analogo pregio. Comunque, i caratteri tipologici, architettonici e distributivi dell immobile, lo rendono sufficientemente appetibile per l utilizzo abitativo cui è destinato Caratteristiche del mercato Il mercato immobiliare nella zona in questione, relativa a beni similari, risulta ancora abbastanza dinamico e vivace, poiché gli appartamenti di piccola/media dimensione (3 o 4 vani commerciali), sono tra i più ricercati e richiesti. Infatti, reperire sul mercato immobiliare un alloggio di tre vani, non solo nella zona specifica ma anche in quelle limitrofe, non è molto agevole e tutto ciò attribuisce all unità immobiliare di che trattasi una propria indiscussa appetibilità che, comunque, viene decurtata, come si dirà meglio successivamente a causa dello 14

17 stato locativo in cui si trova Stato di manutenzione Come già più volte riferito, l unità immobiliare si trova attualmente in normale stato di conservazione e manutenzione. Nello stato attuale, quindi, il bene offre uno standard abitativo abbastanza accettabile e, pertanto, necessita unicamente di parziali interventi di manutenzione edilizia per renderlo perfettamente comodo e funzionale. omissis Firenze, 31 ottobre 2006 IL TECNICO (arch. Luciano D Agostino) IL DIRIGENTE ( arch. Vito Carriero ) ELENCO ALLEGATI Allegato 1: Estratto (1:1000) del foglio di mappa n. 29 (P.lla 796) del Comune di Firenze 15

18 Allegato 2: Visure catastali N.C.E.U.- alloggio Allegato 3: Visure catastali N.C.E.U.- box Allegato 4: Planimetrie catastali (scala 1:200) - alloggio Allegato 5: Planimetrie catastali (scala 1:200) - box Allegato 6: Estratto di P.R.G. Allegato 7: Inquadramento della zona con linee servizi trasporti urbani Allegato 8: Documentazione fotografica 16