LOTTO A IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA. Appartamento ubicato nella zona periferica del Comune di Lesina al secondo piano di

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1 Il presente lotto è costituito da: LOTTO A IDENTIFICAZIONE DEI BENI OGGETTO DELLA STIMA Appartamento ubicato nella zona periferica del Comune di Lesina al secondo piano di un fabbricato in Via Fabrizio De Andrè, avente accesso dal civico 17 e identificato catastalmente con la p.lla 543 del foglio 39 subalterno 16, confina da Nord in senso orario con subalterno 13 della stessa particella, con cortile interno, con vano scala, con subalterno 17 della stessa particella e con Via Fabrizio De Andrè (all.ti nn. B.4, B.5 e D.3 foto da n. 1 a n. 9). L appartamento è riportato al Nuovo Catasto Urbano dell'ute di Foggia Comune di Lesina Foglio n. 39 Particella 543 subalterno 16 cat. A/3 cl. 2 consistenza 7 vani Rendita Euro 451,90 intestato a: Xxxx Xxxx nato a Xxxx il xx.xx.xxxx proprietà per 1/1 (all.to B.2). DESCRIZIONE ANALITICA DEL LOTTO A Il presente lotto è costituito da un appartamento collocato in un fabbricato nella zona periferica del Comune di Lesina. Il Comune di Lesina è situato sull omonimo lago alle pendici del promontorio del Gargano e dell omonimo Parco, a pochissima distanza dal mare Adriatico, a circa 1,3 Km dalla Strada Statale n. 693 e a circa 2,5 Km dal casello autostradale di Poggio Imperiale della A24 BariBologna. L immobile è ubicato in un fabbricato di tre piani fuori terra senza ascensore posto su Via F. De Andrè con affaccio secondario su cortile interno (all.ti nn. B4 e D.3 foto nn. 1 e 2). L accesso dalla strada avviene attraverso un portone in alluminio anodizzato posto al civico 17 ed il vano scala comune con le altre unità immobiliari. Sul pianerottolo del secondo piano identificato con l interno 3 è posto il portoncino d ingresso all appartamento. Dall ingresso si accede a sinistra alla cucina pranzo, di fronte al soggiorno ed a destra alla zona notte. Il soggiorno e la cucina sono aerate ed illuminate da porte finestre che si affacciano sul balcone prospiciente Via F. De Andrè, la zona pranzo presenta anche una finestra che si affaccia anch essa su Via De Andrè. Dall ingresso, attraverso una porta, si Pag. 1 di 7

2 accede al disimpegno e da questo alla camera matrimoniale, al bagno, ad una seconda camera ed al ripostiglio. Dalla seconda camera si accede direttamente al secondo bagno privo di finestra. Le camere ed il bagno sono illuminate ed aerate da finestre che si affacciano sul cortile interno. Le rifiniture sono di qualità: i pavimenti sono in grés porcellanato, i rivestimenti dei bagni ed una parte della cucina sono in maioliche, le pareti degli altri ambienti sono ad intonaco civile rifinite a pittura lavabile (all.ti nn. D.1 e D.4 foto nn. 4, 5, 6 e 7). Gli infissi interni sono in legno laccato bianco, alcuni dei quali hanno delle specchiature in vetro, quelli esterni sono in PVC con vetrocamera di colore bianco e dotati di serrande avvolgibili in PVC. Gli impianti presenti sono: elettrico, idricofognante e citofonico. Sono presenti anche termosifoni e caldaia, non funzionanti perché non allacciati alla rete gas. La fornitura di gas avviene tramite una bombola di gas GPL ed una stufa alimentata a pellet consente il riscaldamento. L aerazione e l illuminazione sono garantite naturalmente da finestre poste in ogni ambiente, il bagno di servizio non è dotato di finestra e l illuminazione è artificiale. L altezza interna dell appartamento è di mt 2,70. A piano terra è situato anche un locale utilizzato per la riserva idrica identificato dal sub 4 nell elaborato planimetrico (Bene comune Non Censibile) comune ai subalterni 6, 7, 8, 9, 10, 11, 14, 15, 16 e 17 (all.to B.5). Lo stato di conservazione e manutenzione dell appartamento nell insieme, impianti compresi, è buono, tenendo presente che il fabbricato è stato costruito alla fine degli anni ottanta ed abitabile dal marzo La struttura portante dell edificio è in cemento armato con solai in latero cemento e copertura a tetto a padiglione. La facciata esterna è in intonaco civile rifinita a pittura lavabile con una zoccolatura in pietra e gres porcellanato a piano terra. La facciata principale, prospiciente Via Fabrizio De Andrè, ha una ottima visuale libera e la facciata secondaria si affaccia su cortile interno di distacco da altro fabbricato. Lo stato di conservazione della facciata esterna e della struttura portante nell insieme è buono tranne Pag. 2 di 7

3 parte della facciata prospiciente su Via F. De Andrè, compresi i balconi, che presenta deterioramento dello strato di pittura di finitura ed in alcune parti anche dello strato di intonaco (all.to D.4 foto nn. 2 e 3). La pavimentazione del vano scala, compresi i gradini, è in pietra, le pareti sono ad intonaco civile rifinite a pittura lavabile e la ringhiera è in ferro. La superficie netta è la superficie utile calpestabile. Quella dell'appartamento è stata calcolata sommando: la superficie utile di ciascun locale; la superficie del balcone moltiplicata per il coefficiente di adeguamento pari a 0,25. La superficie lorda comprende le murature interne e quelle perimetrali, queste ultime considerate al 50% se in comune con altro immobile e per intero qualora siano esterne. La superficie commerciale è costituita dalla somma della superficie lorda dei locali principali e dalle superfici di balconi, terrazzi, accessori, pertinenze e parti comuni, moltiplicate per i coefficienti di adeguamento: la superficie lorda degli ambienti principali; la superficie del balcone moltiplicata per il coefficiente di adeguamento pari a 0,25; la superficie di pertinenza del vano scala comune considerata pari al 25% della superficie del piano (in comune con altre tre unità immobiliari) moltiplicata per il coefficiente di adeguamento pari a 0,20; la superficie di pertinenza del locale per riserva idrica considerata pari al 10% della superficie (in comune con altre 9 unità immobiliari) moltiplicata per il coefficiente di adeguamento pari a 0,20; Per rendere chiaro e immediato quanto sopra esposto viene riportata di seguito la tabella esplicativa: Pag. 3 di 7

4 SUPERFICIE NETTA (utile calpestabile) Descrizione Vani superficie altezza utile aerazione, illuminazione utile (mq) interna (mt) ed esposizione Totale superficie netta appartamento Balcone (sup. mq 4,90 x 0,25) Superficie netta totale Lotto A soggiorno 34,35 2,70 cucinapranzo 22,50 2,70 camera 1 27,00 2,70 camera 2 14,10 2,70 bagno 3,60 2,70 w.c. 3,95 2,70 ripostiglio 2,50 2,70 ingresso 6,65 2,70 disimpegno 7,50 2,70 122,15 naturale, naturale, NordOvest naturale, naturale, NordOvest naturale, naturale, SudEst naturale, naturale SudEst naturale, naturale SudEst manutenzione 1,23 NordOvest mediocre 123,38 SUPERFICIE COMMERCIALE (sup. lorda locali principali + superficie adeguata degli accessori) Coeff. di Descrizione Superficie lorda Superficie commerciale adeguamento Vani principali appartamento 138,00 138,00 Balcone (sup. mq 4,90 x 0,25) 4,90 0,25 1,23 Scala B comune a 4 u.i.u. (sup.x0,25 x 0,2) Vano per riserva idrica comune a 10 u.i.u. (sup.x0,10 x 0,2) 43,20 0,25 e 0,20 2,16 3,30 0,10 e 0,20 0,07 Totale superficie commerciale appartamento 141,46 Pag. 4 di 7

5 STATO DI POSSESSO L esecutato ha la piena proprietà dell immobile che al momento del sopralluogo risultava libero. Vincoli a carico dell acquirente: VINCOLI E ONERI GIURIDICI Domande giudiziali Atti di asservimento Non risultano domande giudiziali Non risultano trascritti atti asservimento o cessioni di cubatura Convenzioni matrimoniali Altri pesi o limitazioni d uso Non risultano altri pesi o limitazioni d uso Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al momento della vendita a cura e spese della procedura: Natura del vincolo o onere Iscrizioni Pignoramento Sussistenza Ipoteca volontaria mutuo fondiario a favore Credito Emiliano S.p.A. trascritta a Lucera ai nn. 4506/603 del 21/05/2008 Atto di pignoramento relativo alla presente procedura Costi di regolarizzazione o cancellazione Creditore intervenuto nella presente procedura per un credito di ,26, oltre oneri aggiuntivi, come da ricorso per intervento allegato agli atti 262,00 euro Difformità urbanistico edilizie Difformità catastali Altre informazioni per l acquirente: Spese di gestione o manutenzione (spese condominiali annue ordinarie escluso acqua) costo Spese straordinarie Spese condominiali non pagate note Cause in corso Pag. 5 di 7

6 VALUTAZIONE DEL LOTTO A Per la stima dell'immobile in esame adotterò il procedimento sintetico comparativo per la individuazione del più probabile prezzo di mercato unitario, tenendo conto delle caratteristiche intrinseche ed estrinseche dell immobile. Successivamente si procederà alla determinazione del valore complessivo. Per determinare le caratteristiche che distinguono il lotto in oggetto ho richiesto il certificato catastale all'ufficio del Territorio di Foggia, ho effettuato un sopralluogo del bene pignorato e della zona, ho richiesto documenti all'ufficio Tecnico del Comune di Lesina, ho svolto indagini di mercato su immobili simili presso operatori del settore ed ho svolto indagini presso il sito Internet dell'agenzia del Territorio consultando la banca dati delle quotazioni immobiliari relativamente all'abitato del Comune di Lesina (all.to n. B.8). Quest'ultimo mi ha fornito i valori unitari (Euro/mq) di mercato minimo e massimo di immobili residenziali nella zona dove è situato l'immobile oggetto di stima nello stato di conservazione più frequente nella zona. Per stabilire il prezzo unitario dell appartamento in esame è stato preso come prezzo base di riferimento il prezzo di mercato per un abitazione di nuova costruzione. Per rendere il prezzo congruo alle caratteristiche del lotto sono stati applicati dei coefficienti correttivi che tengono conto del livello del piano e dell'età, qualità e stato dell'edificio. Dalla letteratura specializzata ho ricavato i coefficienti di differenziazione 1 che caratterizzano l'immobile pignorato, i quali, applicati al prezzo unitario medio, forniscono i prezzi unitari per i vari fabbricati. Dal confronto fra il risultato ottenuto e le quotazioni immobiliari dell'agenzia del Territorio, che indicano una forchetta di valori unitari in zone limitrofe, per abitazioni civili compresi tra 600,00 e 900,00 Euro/mq, emerge la congruità del valore determinato. Successivamente si moltiplica il prezzo unitario per la superficie commerciale, precedentemente determinata, relativa all immobile e si ottiene il valore della piena proprietà del Lotto A. 1I coefficienti di differenziazione sono numeri moltiplicatori che permettono di correggere le quotazioni per ottenere le quotazioni degli immobili le cui caratteristiche si discostano da quelle tipiche della media (cfr. Consulente Immobiliare anno XLVII n.620). Pag. 6 di 7

7 VALORE DEL LOTTO A PREZZO UNITARIO MEDIO DI MERCATO (Euro/mq) 1.500,00 Coeff. di età, qualità e stato dell edificio 0,70 Coeff. di livello del piano (2 piano senza ascensore) 0,90 PREZZO UNITARIO 945,00 Superficie commerciale (mq) 141,46 TOTALE ,70 Dal calcolo eseguito risulta un valore della piena proprietà pari ad Euro ,70 che viene arrotondato ad Euro ,00 valore finale del lotto A, considerando a carico della procedura il costo della cancellazione del pignoramento. Da tenere presente che la redazione dell Attestazione di Certificazione Energetica è stata rinviata al momento della vendita vera e propria (vedi risposta al quesito 2.c della Relazione Punti Generali e all.ti n. A.23 e A.24). Il valore finale del Lotto A è di Euro ,00 (centotrentaquattromila/00). Allegati: B.2, B.5, B.6, D.1 e D.3 (foto da n. 1 a n. 9). Lucera, 12 febbraio 2014 geom. Carmelina Falcone Pag. 7 di 7