LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA IN CONDOMINIO. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 1

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1 LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA IN CONDOMINIO 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 1

2 PRESCRIZIONI La seguente dispensa, seppur preparata con cura e attenzione, deve essere utilizzata per orientamento generale alla materia in quanto riporta le informazioni generali e sintetiche sull'argomento. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 2

3 DEFINIZIONI Interventi di manutenzione straordinaria: le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali dell'edificio,..., sempre che non alterino i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e non comportino modifiche delle destinazioni in uso; [legge del , n 457, art 31] 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 3

4 DEFINIZIONI Riparazioni straordinarie... sono quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, dei solai, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta.... [Art del Codice Civile relativo alla proprietà] Sebbene l'art 1005 sia relativo alla norma generale, può essere applicato alla disciplina del condominio. [Cass. - 03/04/1979 n 1881] 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 4

5 DEFINIZIONI Pertanto: Gli interventi di manutenzione straordinaria sono relativi alla manutenzione dell' edificio nelle condizioni di efficienza originali. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 5

6 DA NON CONFONDERSI CON... Innovazioni. [art del Codice Civile] Innovazioni gravose o voluttuarie. [art del Codice Civile] Manutenzione sulle parti di proprietà esclusiva, quali i ferri di armatura dei balconi. [Tribunale di Napoli 05/12/1996 n 1012] Manutenzione straordinaria voluttuaria, ad esempio rivestire di marmi pregiati una facciata di un casa costruita in regime di E.R.P. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 6

7 TIPOLOGIE La manutenzione straordinaria in condominio si divide in tre tipologie: Programmata Ordinata dall'autorità pubblica D' urgenza 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 7

8 M.S. PROGRAMMATA La richiesta di manutenzione straordinaria programmata nasce da Una richiesta dei condomini in assemblea Dal consiglio di condominio Dalla richiesta scritta di un gruppo di condomini Non avendo carattere di urgenza, le decisioni in materia sono esclusivamente dell'assemblea. [ Art comma - Codice Civile] 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 8

9 PROGRAMMATA: PROCEDURE I. Valutazione della richiesta per studiare le eventuali competenze e procedure; II. Parere preventivo di un tecnico (arch., geom., ing. o perito); III. Convocazione dell'assemblea per capire gli orientamenti della stessa e confermare incarico al tecnico; 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 9

10 PROGRAMMATA: PROCEDURE IV.Capitolato dei lavori e individuazione delle imprese; V. Convocazione dell'assemblea straordinaria per la delibera di affidamento lavori e criteri di ripartizione di spesa; VI.Invio del bilancio preventivo straordinario, ripartizione quote e scadenziario rate; VII. Eventuale apertura della pratica fiscale del 36% o 55%. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 10

11 PROGRAMMATA: PROCEDURE VIII.Stipula del contratto di appalto con l'eventuale assistenza di un legale; IX. Controllo periodico del cantiere e richiesta aggiornamenti da parte del tecnico; X. Controllo periodico pagamenti rate straordinarie, con attivazione del recupero morosità; XI. Pagamenti a saldo dopo il nulla osta del tecnico per la verifica di vizi palesi; 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 11

12 PROGRAMMATA: PROCEDURE XII. Chiusura lavori con relazione finale del tecnico; XIII.Acquisizione dell'eventuale attestazione di garanzia concordata in sede di contratto di appalto; XIV.Eventuale assemblea straordinaria; XV. Invio a tutti i condomini della documentazione relativa al 36% o 55%. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 12

13 ORDINATA DALL' AUTORITÀ PUBBLICA Viene attuata una volta ricevuta l'ordinanza di intervento sulle parti comuni. Ad esempio - lavori sull'ascensore ordinati dall' ente ispettivo; - sulle facciate o tetti che danno sulla pubblica via ordinati dal sindaco; - messa a prevenzione incendi ordinati dai VV.F. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 13

14 ORDINATA DALL' AUTORITÀ PUBBLICA Verificare se è possibile, preventivamente, convocare l'assemblea straordinaria; Incarico ad un tecnico qualificato della progettazione e direzione lavori; Richiesta di preventivi ad imprese di fiducia e comprovata capacità; Convocazione dell'assemblea. Quindi segue la medesima procedura della manutenzione programmata. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 14

15 M.S. URGENZA L' amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere di urgenza, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea. [Art Ultimo comma del Codice Civile] L'intervento autonomo dell' amm.re deve limitarsi all'attività diretta ed eliminare la situazione di pericolo; effettuata tale operazione l'amm.re deve sottoporre all' assemblea i successivi incombenti (ad esempio eliminare parte del cornicione pericolante, transennare il sottostante suolo stradale e poi far deliberare dall' assemblea l'eventuale riparazione o sostituzione). 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 15

16 M.S. URGENZA L'esigenza della manutenzione straordinaria d'urgenza nasce dalla necessità di tutelare l'incolumità dei terzi e delle parti comuni dovuta ad una causa di forza maggiore ed imprevedibile; Esempi: caduta di un cornicione, gronda, ecc. È importante la valutazione iniziale del pericolo che si viene a creare, quindi con l'assistenza di un tecnico. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 16

17 M.S. URGENZA Essendo necessario tutelare immediatamente gli interessi patrimoniali dei condomini, non è necessaria una delibera preventiva; Modalità e tipo di intervento sono rimessi alla discrezione dell'amministratore; Se il bilancio lo consente (es. fondo imprevisti) i condomini verranno informati solo nella assemblea ordinaria successiva. Mancando i fondi è necessario convocare la assemblea straordinaria in tempi rapidi. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 17

18 M.S. URGENZA L'assemblea può ratificare un determinato intervento di manutenzione straordinaria, eseguito senza il preventivo consenso dell'assemblea per l'urgenza sussistente, con la approvazione del bilancio consuntivo condominiale in cui è inserita la relativa spesa. [Cass. - 15/09/1970 n 1481; Cass. Sez. II - 19/11/1996 n 10144] 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 18

19 M.S. URGENZA Il singolo condomino, che ritenga necessario un intervento di manutenzione straordinaria sulle parti o impianti comuni, deve preventivamente adire l'assemblea condominiale. Solo nel caso in cui l'assemblea non venga convocata dall' amm.re oppure respinga la risposta del condomino, il condomino è legittimato a ricorrere all'autorità giudiziaria. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 19

20 M.S. URGENZA L'assemblea può, nella seduta ordinaria, deliberare un fondo speciale dal quale l'amministratore possa attingere le somme atte a sostenere le spese relative a riparazioni straordinarie indispensabili e cioè al fine di evitare la convocazione di una apposita assemblea ed attuare così un più sollecito intervento. [Cass. - 28/08/1997 n 8167] Nota: Tale fondo cassa deve essere sempre riportato, soprattutto se accantonato nel tempo, ed evidenziato nel rendicondo annuale, sia che sia stato intaccato, sia che sia rimasto integro. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 20

21 APPENDICE: CONTRATTO APPALTO Una menzione a parte merita il contatto di appalto, regolato dagli articoli dal 1655 al 1677 del codice civile. In particolare si segnalano: art Verifica finale art Verifica per partite art Difformità e vizi d'opera art Contenuto garanzie art Vizi gravi Difetti degli immobili Di seguito un esempio di contratto di appalto 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 21

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23 APPENDICE: DOCUMENTI PER SGRAVI FISCALI 36% Di seguito si riportano in esempio i documenti necessari per comunicare l'inizio lavori a: Ministero delle finanze; S.P.I.S.A.L. con allegata dichiarazione dell'impresa affinché i condomini possano usufruire degli sgravi fiscali del 36% di cui alla L. 449/97 del 27/12/1997 e successive. Il modulo dell' Agenzia delle entrate è reperibile sul sito relativo. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 23

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26 MAGGIORANZE PER APPROVAZIONE 1a convocazione 2a convocazione Quorum Quorum Approvazione Approvazione costitutivo costitutivo 50% intervenuti 50% intervenuti Condomini 2/3 1/ Millesimi 2/ /3 500 [Art c.c. - Secondo comma] Per manutenzioni str. di notevole entità. La partecipazione al voto per deliberare una manutenzione straordinaria compete al nudo proprietario e non all'usufruttuario. L'assemblea condominiale ha pieni poteri per deliberare in ordine alla manutenzione straordinaria in questione, soltanto se l'intervento manutentivo deve essere posto a carico di tutti i condomini. 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 26

27 MAGGIORANZE E' vietato all'assemblea dei condomini a maggioranza di voti, delegare (nella fattispecie senza obbligo di rendiconto) ad una commissione ristretta di gestione ad opere indeterminate di manutenzione straordinaria. [Tribunale di Napoli - 30/10/1990] Ogni decisione sulle opere di manutenzione straordinaria spetta, in via esclusiva, a norma dell' art. 1135, n 4, alla competenza dell'assemblea condominiale. [Tribunale di Napoli - 14/07/1987] 15/02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 27

28 IMPLICAZIONI CIVILI/PENALI Art. 677 del Codice penale Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina. Il proprietario di un edificio o di una costruzione che minacci rovina ovvero chi è per lui obbligato alla conservazione o alla vigilanza dell'edificio o della costruzione, il quale omette di provvedere ai lavori necessari per rimuovere il pericolo, è punito con l'ammenda da 154 a /02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 28

29 IMPLICAZIONI CIVILI/PENALI Art. 677 del Codice penale Omissione di lavori in edifici o costruzioni che minacciano rovina. La stessa sanzione si applica a chi, avendone l'obbligo, omette di rimuovere il pericolo cagionato dall' avvenuta rovina di un edificio o di una costruzione. Se dai fatti preveduti dalle disposizioni precedenti deriva pericolo per le persone, la pena è dell'arresto fino a 6 mesi o dell'ammenda non inferiore ad /02/2011 ANACI - Relatore: ZERBATO geom. Renzo 29