ANACI CORSO PER AMMINISTRATORI IMMOBILIARI Relazione: LE LEGGI SPECIALI NEL CONDOMINIO I^ PARTE - L. 10/91 e L. 13/89

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1 ANACI CORSO PER AMMINISTRATORI IMMOBILIARI Relazione: LE LEGGI SPECIALI NEL CONDOMINIO I^ PARTE - L. 10/91 e L. 13/89

2 Dal 1989 il condomino ha visto un produzione di leggi che da un lato hanno iniziato a dare concreta attuazione al precetto costituzionale della: FUNZIONE SOCIALE DELLA PROPRIETA dall altro hanno contribuito a conformare l istituto del condominio come: istituto autonomo rispetto all istituto della comunione.

3 FUNZIONE SOCIALE DELLA PROPRIETA : -Legge 13/89 sull abbattimento delle barriere architettoniche negli edifici; - Legge 122/89 sulla costruzione parcheggi all interno degli edifici; -Legge 10/91 e successive modifiche sul risparmio energetico; - La legge 66/2001 sulla radiodiffusione satellitare che ha introdotto le innovazioni necessarie;

4 CONDOMINIO COME: ISTITUTO AUTONOMO RISPETTO ALLA COMUNIONE: -La produzione della giurisprudenza sull istituto del condominio con riferimento ai condomini minimi o piccoli condomini. -La produzione della giurisprudenza sulla invalidità delle delibere condominiali; -La produzione della giurisprudenza sul condominio apparente ; - Le norme fiscali; - L importante sentenza 9148/2008 sulla parziarietà delle obbligazioni dei condomini

5 Legge 13 del Le sue disposizioni sono ora trasfuse anche nel T.U. Edilizia artt. 77/81 - La finalità della legge: a) Superare ed eliminare le barriere architettoniche negli edifici privati; b) Per far ciò si possono derogare alle norme sulle distanze previste nei regolamenti edilizi; c) Consentire l intervento autonomo anche del soggetto diversamente abile qualora, nel condominio, l assemblea non pervenga ad una decisione; d) Adempimenti burocratici minimi; e) Contributi statali;

6 a) Per barriera architettonica si intende: - Ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque in particolar modo per coloro che hanno una capacità motoria ridotta; - Ostacoli che limitano o impediscono a chiuque la comoda e sicura utilizzazione di spazzi attrezzature o componenti; - Mancanza di segnali che permettono l orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque. (art. 1 DPR n.503 regolamento).

7 Nel CONDOMINIO La l art. 2 della legge 13/89 fermo restando il concetto di: INNOVAZIONE ; (art I comma c.c.); INNOVAZIONE VIETATA ; (art II comma c.c.); SUCESSIVA PARTECIPAZIONE ALL INNOVAZIONE GRAVOSA O VOLUTTUARIA (art III comma c.c.); Consente all assemblea con le maggioranze previste dagli artt II comma c.c. (50%+1 presenti e 500mm); e III comma c.c. (1/3 part.+ 1/3 mm) L approvazione dell eliminazione delle barriere architettoniche.

8 Quindi con una particolare maggioranza l assemblea può deliberare l abbattimento delle B.A. con opere o percorsi attrezzati che diventano poi beni comuni a tutti gi effetti. Oggi può aver ancora senso parlare del concetto di INNOVAZIONE in relazione alle B.A. quando si discute di opere deliberate dall assemblea? NO perché ragionando sul dato normativo e dall elaborazione giurisprudenziale si può evincere che: -l intervento di eliminazione delle B.A. è definito innovazione solo in termini ontologici e non interessa il TIPO, basta che sia rispettata la maggioranza e le prescrizioni dell comma 3 dell art. 2 L.13/89. - ne discende che qualsiasi intervento, anche l installazione dell ascensore è consentito.

9 Condominio eliminazione B.A. segue: A- secondo la giurisprudenza l ascensore rientra nella definizione del comma 1 dell art. 2, cioè innovazioni dirette ad eliminare le B.A. (chiaramente in Cass n.8286). B- secondo la giurisprudenza, infatti, è legittima la delibera di installazione di un ascensore se ciò non riduce sensibilmente la preesistente possibilità di uso delle scale (da ultimo Cass /2007). C- sono legittime le diverse e più basse maggioranze per l approvazione degli interventi di eliminazione..il comma quinto (art.1136 c.c. ndr) è a sua volta derogato e che alle maggioranze in esso previste sono sostituite quelle dell art commi secondo e terzo.(cass. 8286/2005)

10 Condominio eliminazione B.A. contro l assemblea Se l assemblea dei condomini, autonomamente o su richiesta del diversamente abile non approva l intervento richiesto, ai sensi del: - 2 comma dell art. 2, essi possono: a) Installare a propria cura e spese SERVOSCALA, b) Installare a propria cura e spese STRUTTURE MOBILI E FACILMENTE RIMOVIBILI; c) Modificare l ampiezza delle porte d accesso, per rendere più agevole l accesso agli edifici, agli ascensori, e alle rampe dei garages.

11 Condominio eliminazione B.A. contro l assemblea In questa seconda ipotesi, allora, è il soggetto interessato (e che deve essere diversamente abile) che può intervenire per l eliminazione. I problemi che si sono presentati sono concentrati su quali tipi di interventi innovativi sono consentiti autonomamente al soggetto interessato: -La giurisprudenza della S.C. ha chiarito che la l art. 2 L.13/89 prevede due distinte ipotesi e che con riferimento al diversamente abile esso può intervenire con: strumenti minimali idonei a fronteggiare le barriere, indicati come servoscala ovvero strutture mobili e facilmente removibili, o modificazioni dell ampiezza delle porte d accesso agli edifici, agli ascensori e alle rampe dei garages (Cass n.14384).

12 Condominio eliminazione B.A. contro l assemblea In precedenza il Tribunale di Foggia (sent ) aveva stabilito che ciò fosse possibile anche per il portatore di handicap poiché rientrava nello spirito della legge. Ma la S.C. come principio generale, in base all art c.c., in relazione all osservanza delle prescrizioni del 2 comma dell art (sul divieto delle innovazioni) ha consentito l installazione a cura e spese anche di un solo condomino nella tromba delle scale. (Cass., n.24006). -Oppure a cura e spese solo di alcuni ai sensi del art c.c. (Cass n.1529).

13 Il problema dell eliminazioni delle BARRIERE ARCHITETTONICHE Si pone quindi il problema dell applicabilità della disciplina della legge 13/89. - Perché la norma si dichiara diretta all eliminazione e superamento delle B.A. negli edifici, ma subito appare con riferimento alle nuove costruzioni e ristrutturazioni di interi edifici. -Perché per il condominio: da una parte consente alla maggioranza dei proprietari di intervenire con ogni tipo di innovazioni; Dall altra sembrerebbe limitare gli interventi ad innovazioni temporanee e comunque su richiesta dei soggetti interessati.

14 Il problema dell eliminazioni delle BARRIERE ARCHITETTONICHE segue La giurisprudenza di merito sembra orientata all applicazione della legge anche in caso di non esistenza di portatori di handicap all interno del condominio perché la finalità è quella di consentire la frequentabilità di tutti i soggetti -anche i visitatori temporanei- delle parti comuni. (si veda la giurisprudenza del Trib. Milano anni e Firenze). -Forse si potrebbe differenziare tra presenza attuale di portatori di handicap per cui è necessario riferirsi alla legge 13/89, in relazione ai procedimenti edilizi, autorizzativi, e ai contributi. - da non presenza attuale per cui, fermo restando l abbattimento delle maggioranza per l intervento vi è la necessità del rispetto di altre norme e la mancanza dei contributi.

15 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni In generale sappiamo che la legge 10/91 ha attuato il piano energetico nazionale e reca le norme per l uso razionale del energia, del risparmio energetico e delle fonti rinnovabili. (La legge, negli ultimi anni è stata oggetto di ben 5 interventi legislativi) Con riguardo al condominio l art. 26 comma 2 prevedeva la possibilità di trasformare l impianto centrale di riscaldamento in impianti unifamiliari a gas (rif. art.8) con la delibera dell assemblea dei condomini adottata a maggioranza delle sole quote millesimali. Sempre l art. 26 al comma 5 prevedeva anche la possibilità con la sola maggioranza in deroga agli artt c.c. di dotare gli impianti di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.

16 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Da qui si era sviluppata una importante giurisprudenza sia di merito che di legittimità, che, nel corso degli anni era arrivata a stabilire che: -La delibera di trasformazione adottata con la maggioranza delle sole quote millesimali era valida; - La delibera era valida anche se non accompagnata dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica. (Cas n Cass n.16980; Cass n.4216); -Ben chiaro agli studiosi che quanto introdotto dalla legge 10/91 non aveva niente a che fare con il c.d. autonomo distacco dall impianto di riscaldamento, Consentito al singolo qualora ciò non comporti nocumento all impianto centrale e comunque con l obbligo di sostenere sempre le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell impianto, tranne solo quelle del consumo del combustibile.

17 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Recentemente la legge 10/91 è stata modificata tra cui anche l art. 26 comma 2. (da ultimo L n.99, art.27 comma 22). Ora esso così dispone: Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all utilizzazione delle fonti di energia di cui all art.1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea. Prima del luglio 2009 solo magg. Quote millesimali; così molti commentatori di diritto condominiale si erano soffermati sul valore della modifica tra maggioranza delle quote millesimali e maggioranza semplice delle quote millesimali perché, è indubbio che ciò poteva avere una estrema importanza nel campo delle delibere.

18 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Ma la portata della modifica, introdotta dal D.Lvo n.311 Nuovo testo: Per gli interventi sugli edifici e sugli impianti, volti al contenimento del consumo energetico ed all utilizzazione delle fonti di energia di cui art.7 è ben più ampia, Vecchio testo: Per gli interventi in parti comuni di edifici, volti al contenimento del consumo energetico degli edifici stessi ed all utilizzazione delle fonti di energia di cui all art.1, ivi, compresi quelli di cui all art. 8, sono valide le relative decisioni prese a maggioranza delle quote millesimali. l.99/2009 art.27 c.22 all art.1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assembla.

19 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Le modifiche sono importanti riguardano: -Le fonti di energia; -L attestato di certificazione energetica; - Non vi è più il riferimento all art. 8; - E cambiata la definizione di maggioranza. Oltre alla legge 10/91 è ora necessario far riferimento: -Al D.Lvo n.192 e successive modifiche (DL n.112) di attuazione della direttiva 2002/91/CE relativa al rendimento energetico nell edilizia; - Al D.Lvo n.311 che detta le disposizioni correttive alla suddetta direttiva. Poiché la finalità del D.Lvo principale: 2005/192 sono quelle del miglioramento delle prestazioni energetiche degli edifici.. e, all art.6 detta tempi e modalità per dotare gli stessi della certificazione energetica, ecco che si può comprendere meglio il nuovo art. 26 comma 2 legge 10/91.

20 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue L art. 6 del D.Lvo 192/2005 prevede l OBBLIGO della certificazione energetica degli edifici e ciò entro una determinata data. -e, per i singoli edifici, qualora trasferiti a titolo oneroso, a decorrere dal 1 luglio e da ciò discende tutta una serie di incentivi, contributi, nonché la possibilità della corretta vendita. Quindi analizzando il nuovo testo dell art.26 con il vecchio testo in relazione al D.Lvo 192/2005 sembra comprendersi che esso non è più tanto finalizzato alla possibilità di trasformazione degli impianti di riscaldamento quanto all ottenimento del C.E. Gli interventi sono i più vari e se la finalità è quella dell ottenimento del C.E. anche in considerazione della commerciabilità della proprietà si comprende come la previsione maggioranza semplice delle quote millesimali rappresentate dagli intervenuti in assemblea per il condominio assuma grande importanza.

21 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Si è visto che uno dei punti importanti della modifica alla legge 10/91 è il concetto di maggioranza semplice. - Il legislatore non conosce la definizione di maggioranza semplice in relazione all art c.c. - Nella giurisprudenza che si è occupata delle maggioranze si rinvengono le seguenti affermazioni: a) Per gli atti di amministrazione ordinaria, per i quali la ratifica richiede una deliberazione adottata a maggioranza semplice, ovvero tra quelli d amministrazione straordinaria per i quali, anche in seconda convocazione, è necessaria la maggioranza prescritta dall art secondo comma c.c. (CASS N.10446). b) Per la verità, la legge stabilisce che le deliberazioni del assemblea dei condomini devono approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti e del valore dell edificio. (CASS N

22 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue c) Osserva a proposito il collegio che la deliberazione dell assemblea dei condomini è un atto collettivo cioè il risultato del concorso di più volontà espresso da ciascuno dei partecipanti e la cui somma rappresenta la maggioranza semplice o qualificata (a seconda delle materie che ne costituiscono l oggetto). d)..e noto che dovendosi distinguere le condizioni per la valida costituzione dell assemblea da quella per la validità delle deliberazioni.quanto alla validità delle deliberazioni, la composizione della maggioranza si atteggia diversamente a seconda che trattasi di assemblea in prima o in seconda convocazione (CASS N.202 con nota di Salis). Sembra allora comprendersi che la maggioranza nel condominio si divida in semplice o qualificata: -a seconda delle materie così come specificate dall art c.c. - che essa è qualificata sui partecipanti al condominio intervenuti all assemblea.

23 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Sembra allora comprendersi che la maggioranza nel condominio si divida in semplice o qualificata: a seconda delle materie così come specificate dall art c.c. che essa è qualificata sui partecipanti al condominio intervenuti all assemblea. e che maggioranza delle deliberazioni è in relazione al quorum costitutivo. Così quando il nuovo art. 10 (prima della modifica del luglio 2009 l.99) prevedeva la semplice maggioranza sembrava essere corretta l interpretazione che essa era riferita al quorum previsto dall art III comma c.c. Tutto ciò aveva allora come conseguenza la possibilità di adottare delibere importanti per gli interventi sugli edifici finalizzati ad ottenere la C.E. anche con la maggioranza semplice intesa di 1/3 delle teste + 1/3 dei millesimi.

24 Legge 9 gennaio 1991 n.10 e successive modifiche-integrazioni segue Oggi ciò ha una grande rilevanza solo che si pensi che: -l art.6 comma del D.Lo 192/2005 prevede che in caso di vendita è obbligatorio allegare l attestato di CE all atto di trasferimento;

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