Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici

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1 Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici Legge 11 dicembre 2012, n. 220 (Gazzetta Ufficiale n. 293 del 17/12/2012 ) (in vigore dal 18 giugno 2013) LE NUOVE COMPETENZE ATTRIBUITE ALL ASSEMBLEA LE MAGGIORANZE Camera di Commercio di Torino 23 gennaio 2013 avv. Roberto Bella

2 Art Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 1.alla conferma dell'amministratore e all'eventuale sua retribuzione; 2.all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini; 3.all'approvazione del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo attivo della gestione;

3 Art Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. Oltre quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea dei condomini provvede: 4.alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori

4 Art Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea

5 Art Attribuzioni dell'assemblea dei condomini. L'assemblea può autorizzare l'amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

6 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è l Amministratore in via ordinaria: una volta all anno per l approvazione del rendiconto e del preventivo; in via straordinaria: quando lo ritiene necessario; quando viene richiesto da almeno 2 condomini che rappresentino 1/6 del valore dell edificio

7 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino per innovazioni che hanno ad oggetto, ai sensi dell art. 1120, 2 co., c.c.: l Amministratore le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti;

8 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino per innovazioni che hanno ad oggetto, ai sensi dell art. 1120, 2 co., c.c.: le opere e gli interventi previsti per l Amministratore eliminare le barriere architettoniche; il contenimento del consumo energetico degli edifici; realizzazione di parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell edificio;

9 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino per innovazioni che hanno ad oggetto, ai sensi dell art. 1120, 2 co., c.c.: le opere e gli interventi previsti per l Amministratore produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

10 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino per innovazioni che hanno ad oggetto, ai sensi dell art. 1120, 2 co., c.c.: l Amministratore installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze

11 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino l Amministratore per la revoca dell amministratore nell ipotesi in cui siano emersi gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all obbligo di apertura e autorizzazione di uno specifico conto corrente bancario o postale intestato al condominio

12 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA Il soggetto legittimato alla convocazione è su richiesta anche di un solo condomino l Amministratore adozione o revisione del regolamento di condominio

13 CONVOCAZIONE DELL'ASSEMBLEA In mancanza dell Amministratore l Assemblea può essere convocata ad iniziativa di ciascun condomino

14 AVVISO DI CONVOCAZIONE l avviso di convocazione dell assemblea, comunicato con almeno cinque giorni di anticipo, deve contenere l ordine del giorno della stessa l avviso di convocazione deve essere consegnato a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano ogni omissione relativa alla convocazione dell assemblea rende le delibere assunte annullabili l assemblea in seconda convocazione non può tenersi nello stesso giorno solare nel quale era prevista l assemblea in prima convocazione è possibile già al momento della convocazione dell assemblea indicare data e luogo delle eventuali successive convocazioni

15 PERCHÉ L ASSEMBLEA POSSA VALIDAMENTE DELIBERARE TUTTI GLI AVENTI DIRITTO DEVONO ESSERE STATI CONVOCATI

16 RAPPRESENTANZA IN ASSEMBLEA il condomino che voglia farsi rappresentare in assemblea deve conferire una delega scritta; unità immobiliare in comunione a più persone: il designato è scelto dai comproprietari; il delegato, quando i condomini siano più di 20, non può rappresentare più di 1/5 dei condomini; l amministratore non può essere portatore di deleghe;

17 RAPPRESENTANZA IN ASSEMBLEA condominio complesso o supercondominio: ove i partecipanti siano più di 60, ciascun condominio designa il proprio rappresentante. In mancanza vi provvede l Autorità giudiziaria su richiesta anche di un solo partecipante; in caso di inerzia nella nomina del rappresentante, anche uno solo dei rappresentanti già nominati può ricorrere all Autorità giudiziaria perché, previa diffida all inadempiente, vi provveda entro un congruo termine.

18 COSTITUZIONE DELL ASSEMBLEA PRIMA CONVOCAZIONE: L assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

19 COSTITUZIONE DELL ASSEMBLEA SECONDA CONVOCAZIONE: L assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio.

20 Quorum di valida costituzione dell assemblea di condominio Prima convocazione Seconda convocazione numero condomini valore millesimi numero condomini valore millesimi Presenze necessarie per la valida costituzione dell assemblea condominiale maggioranza dei partecipanti al condominio 2/3 del valore del condominio 1/3 dei partecipanti al condominio 1/3 del valore del condominio

21 VALIDITÀ DELLE DELIBERAZIONI PRIMA CONVOCAZIONE: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio.

22 VALIDITÀ DELLE DELIBERAZIONI SECONDA CONVOCAZIONE: Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell edificio.

23 Quorum deliberativo dell assemblea di condominio Prima convocazione Seconda convocazione numero condomini valore millesimi numero condomini valore millesimi Tutte le delibere tranne quelle che richiedono una maggioranza qualificata maggioranza degli intervenuti 1/2 del valore del condominio maggioranza degli intervenuti 1/3 del valore del condominio

24 PARTECIPANTI AL CONDOMINIO Sono i proprietari di una (o più) unità immobiliari sita in un edificio in condominio. INTERVENUTI ALL ASSEMBLEA Sono i proprietari di una (o più) unità immobiliari sita in un edificio in condominio che partecipano all assemblea in proprio o per mezzo di un rappresentante.

25 DELIBERE DA ADOTTARE, SIA IN PRIMA SIA IN SECONDA CONVOCAZIONE, SEMPRE A MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI E CON LA METÀ VALORE DELL EDIFICIO art. 1136, 4 co., c.c.: DEL nomina e revoca dell amministratore liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell amministratore ricostruzione dell edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità tutela delle destinazioni d uso

26 DELIBERE DA ADOTTARE, SIA IN PRIMA SIA IN SECONDA CONVOCAZIONE, SEMPRE A MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI E CON LA METÀ VALORE DELL EDIFICIO art. 1136, 4 co., c.c.: DEL innovazioni di cui all art. 1120, II comma, impianti di videosorveglianza sulle parti comuni dell edificio autorizzazione dell amministratore a partecipare e collaborare a progetti, programmi e iniziative territoriali promossi dalle istituzioni locali o da soggetti privati qualificati, anche mediante opere di risanamento di parti comuni degli immobili nonché di demolizione, ricostruzione e messa in sicurezza statica, al fine di favorire il recupero del patrimonio edilizio esistente, la vivibilità urbana, la sicurezza e la sostenibilità ambientale della zona in cui il condominio è ubicato

27 e, inoltre: DELIBERE DA ADOTTARE, SIA IN PRIMA SIA IN SECONDA CONVOCAZIONE, SEMPRE A MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI E CON LA METÀ DEL VALORE DELL EDIFICIO approvazione del regolamento di condominio attivazione del sito internet partecipazione dell amministratore al procedimento di mediazione approvazione della proposta di mediazione

28 e, inoltre: DELIBERE DA ADOTTARE, SIA IN PRIMA SIA IN SECONDA CONVOCAZIONE, SEMPRE A MAGGIORANZA DEGLI INTERVENUTI E CON LA METÀ DEL VALORE DELL EDIFICIO rettificazione o modificazione dei millesimi delle singole unità immobiliari quando risulta che sono conseguenza di un errore ovvero per le mutate condizioni di una parte dell edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari quando è alterato per più di 1/5 il valore proporzionale dell unità immobiliare anche di un solo condomino

29 ALTRI TIPI DI DELIBERE le delibere con oggetto che non richieda una maggioranza qualificata (rendiconto consuntivo, preventivo di gestione, manutenzione e riparazioni ordinarie); interventi sulle parti comuni volti al contenimento dei consumi energetici Devono essere approvate dall Assemblea: in prima convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell edificio; in seconda convocazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell edificio.

30 ALTRI TIPI DI DELIBERE designazione del rappresentante all Assemblea del supercondominio: Deve SEMPRE essere approvata dall Assemblea a maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno i due terzi del valore dell edificio.

31 ALTRI TIPI DI DELIBERE modificazione della destinazione d uso delle parti comuni per soddisfare esigenze di interesse condominiale: Deve SEMPRE essere approvata dall Assemblea da almeno 4/5 degli intervenuti che rappresentino almeno i 4/5 del valore dell edificio. Convocazione: Affissa per almeno 30 giorni consecutivi nei locali o spazi dell edificio di maggior uso; Lettera raccomandata o mezzi o equipollenti mezzi telematici ( non a mano) almeno 20 giorni prima della data di prima convocazione Indicazione delle parti comuni oggetto della modificazione e della nuova destinazione d uso

32 INNOVAZIONI Innovazioni ordinarie dirette al miglioramento o all uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni. Tra di esse: Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili Impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo Impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato. Devono SEMPRE essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio.

33 INNOVAZIONI AGEVOLATE le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, nonché per la produzione di energia mediante l'utilizzo di impianti di cogenerazione, fonti eoliche, solari o comunque rinnovabili da parte del condominio o di terzi che conseguano a titolo oneroso un diritto reale o personale di godimento del lastrico solare o di altra idonea superficie comune;

34 INNOVAZIONI AGEVOLATE l'installazione di impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino alla diramazione per le singole utenze, ad esclusione degli impianti che non comportano modifiche in grado di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri condomini di farne uso secondo il loro diritto. innovazioni dirette alla eliminazione delle barriere architettoniche o alla realizzazione di percorsi o installazione di impianti atti a favorire la mobilità di non vedenti innovazioni relative all adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore per il riparto dei relativi oneri Devono SEMPRE essere approvate dall'assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell'edificio.

35 IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERAZIONI DELL ASSEMBLEA art c.c.: Le deliberazioni prese dall assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione.

36 e grazie per avermi ascoltato

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