TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI. Fallimento. N. Gen. Rep /10

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1 TRIBUNALE DI COMO FALLIMENTI Fallimento N. Gen. Rep /10 Giudice Delegato Dr. Vito Febbraro Curatore dott. Giorgio Arnaboldi via Volta n Como - tel ELABORATO PERITALE Tecnico incaricato: Geom. Francesco Gorla iscritto all'albo della provincia di Como al N iscritto all'albo del Tribunale di Como C.F. GRLFNC56D26B977W- P.Iva con studio in Como (Como) via Porta n.10 telefono: cellulare: fax: francesco.gorla@iol.it Heimdall Studio -

2 . Beni in Albese Con Cassano (Como) via Pulici n. 37 Lotto IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DELLA VENDITA: A. Piena proprietà per la quota di 1000/1000 di compendio immobiliare a corte detta "Curt del Macelar" sito in Albese Con Cassano (Como) via Carolina Pulici n. 37. Composto da fabbricati da cielo a terra nell'ambito del centro storico del Comune di Albese con Cassano in via Carolina Pulici n.37, di antica formazione, di tipo a corte, costituito da n. 9 unità immobiliari di cui n. 2 a destinazione commerciale. Identificato in catasto: - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa costruzioni edili s.a.s. foglio 12 mappale 446 sub 4 graffata 1297 sub.4 categoria A4, classe 1, composto da vani 3,5, posto al piano T-1-2, - rendita: 99,42. - fabbricati: intestata a I.C.E. Impresa costruzioni edili s.a.s. foglio 12 mappale 446 subalterno 12, categoria A4, classe 1, composto da vani 9,5, posto al piano 1-2, - rendita: 269,85. - fabbricati: intestata a I.C.E. Impresa di costruzioni s.a.s. foglio 12 mappale 446 subalterno 13, categoria A4, classe 1, composto da vani 3,5, posto al piano 1-2, - rendita: 99,42. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni s.a.s. foglio 12 mappale 446 sub 14 graffata 1297 sub.5 categoria C1, classe 1, superficie catastale mq 110, posto al piano S1 -T, - rendita: 1.749,76. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni s.a.s. foglio 12 mappale 446 subalterno 15, categoria A3, classe 1, composto da vani 6, posto al piano T-1-2, - rendita: 309,87. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni s.a.s. foglio 12 mappale 446 subalterno 16, categoria C1, classe 1, superficie catastale mq 101, posto al piano T, - rendita: 1.606,59. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni foglio 12 mappale 446 subalterno 17, categoria A4, classe 1, composto da vani 11, posto al piano T-1-2, - rendita: 312,46. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni s.a.s. foglio 12 mappale 1297 subalterno 2, categoria A4, classe 1, composto da vani 3,5, posto al piano T-1, - rendita: 99,42. - fabbricati: intestata a I.C.E. impresa di costruzioni s.a.s foglio 12 mappale 1297 subalterno 6, categoria A2, classe 1, composto da vani 6, - rendita: 464,81. Coerenze in corpo da nord in senso orario: mappale 396 sub. 703, proprietà dell'ente "Fondazione Ida Parravicini di Persia - onlus, mappali 396 sub. 8 e 396 sub. 9 di proprietà della I.C.E. impresa di costruzioni, via Monte Grappa, via Carolina Pulici, cortile che si distacca dalla vai Pulici di proprietà dell'ente "Fondazione Ida Parravicini di Persia - onlus. 2. DESCRIZIONE SOMMARIA: Caratteristiche zona: in centro storico residenziale (normale) a traffico limitato con parcheggi insufficienti. Servizi della zona: asilo nido (buono), biblioteca (buono), campo da calcio (sufficiente), farmacie (buono), municipio (buono), negozio al dettaglio (buono), palestra (sufficiente), parco giochi (sufficiente), scuola elementare (buono), scuola media inferiore (buono), spazi verdi (buono). a zona è provvista dei servizi di urbanizzazione primaria e secondaria Caratteristiche zone limitrofe: residenziali. I principali centri limitrofi sono comune di Erba. Collegamenti pubblici (km): aeroporto (50), autobus (0,1), autostrada (15), ferrovia (15). 2 di 9

3 3. STATO DI POSSESSO: Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero. 4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI: 4.1. Vincoli ed oneri giuridici che resteranno a carico dell'acquirente Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna Atti di asservimento urbanistico: Nessuno Altre limitazioni d'uso: 4.2. Vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati a cura e spese della procedura Iscrizioni: Iscrizione volontaria (Attiva) a favore di BANCA POPOLARE DI SONDRIO SCRL/SONDRIO, contro I.C.E. Impresa Costruzioni Edili sas/lurate Caccivio, a firma di dott. Stefano Giuriani in Como in data 15/10/2007 ai nn /15133 iscritto a Como in data 23/10/2007 ai nn /7934 importo ipoteca: ,00 importo ipoteca pari a ,00 di cui ,00 derivante da concessione a garanzia di apertura di credito. Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di FRATELLI LIBRETTI S.R.L. DI LISSONE, contro Società I.C.E. impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxx e Pxxxxxxx s.a.s di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Monza in data 27/03/2006 ai nn. 912/2006 iscritto a Como in data 21/11/2008 ai nn /7523 importo ipoteca: ,53 importo capitale: ,53 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di BANCO DI DESIO E DELLA BRIANZA S.P.A. DI DESIO, contro Società I.C.E. impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxx e Pxxxxxxxxx s.a.s di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Monza in data 24/06/2009 ai nn. 1663/2009 iscritto a Como in data 07/08/2009 ai nn /5225 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,98 Iscrizione giudiziale (Attiva) derivante da decreto ingiuntivo a favore di INTESA SANPAOLO S.P.A. DI TORINO, contro Società I.C.E. impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxx e Pxxxxxxx s.a.s di Lurate Caccivio, a firma di Tribunale di Como in data 19/10/2009 ai nn. 4809/2009 iscritto a Como in data 28/10/2009 ai nn /6442 importo ipoteca: ,00 importo capitale: ,41 Iscrizione legale (Attiva) a favore di EQUITALIA ESATRI SPA/MILANO, contro I.C.E. Impresa Costruzioni edili s.a.s/lurate Caccivio, a firma di Equitalia Esatri spa/milano in data 27/01/2010 ai nn. 1665/33 iscritto a Como in data 12/02/2010 ai nn. 3671/1030 importo ipoteca: ,86 importo capitale: , Pignoramenti: Nessuna Altre trascrizioni: Sentenza di fallimento derivante da sentenza di fallimento a favore di Massa dei Creditori del Fallimento della società I.C.E. Impresa costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxxx e Pxxxxxx Pxxxxxxxx e c. sas / Lurate Caccivio contro Società ICE Impresa di Costruzioni edili di Pxxxxx Rxxxxx e Pxxxxx Pxxxxxxxx e C sas / Lurate Caccivio e a Carico anche doi Pxxxxx Pxxxxxxxx. a firma di Tribunale di Como in data 19/02/2010 ai nn. 9 trascritto a Como in data 19/04/2010 ai nn / Altre limitazioni d'uso: Nessuna 3 di 9

4 4.3. Giudizio di conformità urbanistico-edilizia e catastale Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità Conformità catastale: Sono state riscontrate le seguenti difformità: piccole porzioni di immobile non individuate nelle planimetrie catastali, regolarizzabili mediante variazione della consistenza per ampliamento che non modifica la sagoma del fabbricato in mappa. Regolarizzazione catastale: 2.000,00 Oneri totali: 2.000,00 5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE: Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: 0,00 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: 0,00 Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: 0,00 Ulteriori avvertenze. Il bene in oggetto è stato dichiarato dalla Direzione Generale dei Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia, sentita la Soprintendenza per i Beni Architettonici e per il Paesaggio di Milano, di interesse storico artistico, ai sensi dell'art. 10 comma 1 del D.Lgs. n. 42/2004 mediante decreto emesso in data 25/01/2006 n Si precisa che ai sensi del D.lgs 42/2004, l'art. 59 prevede: - comma 1) "Gli atti che trasferiscono, in tutto o in parte, a qualsiasi titolo, la proprietà o la detenzione di beni culturali, sono denunciato al Ministero." - comma 2) "La denuncia è effettuata entro 30 giorni: a) omissis; b) dall'acquirente, in caso di trasferimento avvenuto nell'ambito di procedure di vendita forzata o fallimentare ovvero in forza di sentenza che produca gli effetti di un contratto di alienazione non concluso." Le modalità di denuncia sono previste ai commi 3, 4, 5 dell'art. 59. L'acquisto in via di prelazione, le condizioni della prelazione e il procedimento per la prelazione, sono normati dagli articoli 60, 61 e 62 del sopracitato D. Lgs 42/2004. La suddetta normativa viene allegata alla presente perizia. 6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI: 6.1 Attuali proprietari: I.C.E. impresa costruzioni edili di Xxxxxx Xxxxxxx e Xxxxxx Xxxxxxxx e C. s.a.s. proprietario dal 01/08/2007 ad oggi in forza di atto di compravendita a firma di dott. Stefano Giuriani di Como in data 01/08/2007 ai nn /15035 trascritto a Como in data 03/08/2007 ai nn / Venditore risulta la Fondazione Ida Parravicini di Persia - Onlus 4 di 9

5 6.2 Precedenti proprietari: I beni son pervenuti alla Fondazione Ida Parravicini di Persia - Onlus proprietaria fino al dal 01/08/2007 in forza di: - testamento olografo del pubblicato con verbale a firma dr. Marcello Cellina di Abbiategrasso in data 20/01/1927 ai nn. 2768/1881 registrato a Abbiategrasso in data 28/01/1927 ai nn. 557 vol. 43 pubblici, trascritto a Como in data 15/04/1927 ai nn. 2139/1905, a favore di Ospedale Comune di Albese con Cassano e a carico di Parravicino Eugenia fu Giacomo; - denuncia di successione di Parravicino Eugenia fu Giacomo, deceduta il 15/01/1927, den. n. 53 vol. 763 registrata a Milano devoluta con testamento come sopra indicato a favore Ospedale del Comune di Albese con Cassano, trascritta a Como il 15/10/1927 nn. 5045/4490; si precisa che l ente fu eretto ente morale su richiesta degli esecutori testamentari mediante Regio decreto emesso il n.1804 sotto ragione Ospedale Ida Parravicini di Persia. Previa assunzione della qualifica IPAB sotto la denominazione Casa di riposo Ida Parravicini di Persia, l ente è stato infine trasformato con Delibera del n della Regione Lombardia in Fondazione Ida Parravicini di Persia- Onlus. Tutti gli atti non risultano trascritti. La Fondazione risulta iscritta presso il registro delle Persone Giuridiche della Regione Lombardia in data PRATICHE EDILIZIE Trattasi di immobile il cui impianto è databile intorno al XVII secolo, come è riscontrabile nella relazione di accompagnamento al decreto di vincolo della Direzione generale per i beni culturali paesaggistici. La verifica dei titoli abilitativi presso l Ufficio Tecnico del Comune di Albese con Cassano ha riscontrato le seguenti pratiche edilizie: P.E. n. 104/1976 per lavori di formazione bagno Licenza Edilizia rilasciata in data 14/01/1977. Pratica riferita limitatamente ad una singola unità immobiliare. P.E. n. 15/1983 per lavori di formazione servizio igienico Autorizzazione edilizia rilasciata in data 09/05/1983. Pratica riferita limitatamente ad una singola unità immobiliare. P.E. n. 109/1992 per lavori di manutenzione e adeguamento igienico sanitario Autorizzazione edilizia rilasciata in data 03/12/1992. Pratica riferita limitatamente ad una singola unità immobiliare. 5 di 9

6 Descrizione compendio immobiliare a corte detta "Curt del Macelar" di cui al punto A Trattasi di compendio immobiliare dal caratteristico impianto a corte denominata Curt del macelar (corte del macellaio) di antico impianto, inserito nel nucleo abitato di antica formazione del centro storico del Comune di Albese con Cassano. Il compendio è costituito da tre corpi di fabbrica di tre piani fuori terra ed un loggiato di collegamento in lato nord. La distribuzione interna dell edificio, attualmente abbandonato, era costituita da nove unità immobiliari di cui sette a destinazione residenziale e due a destinazione commerciale, come da documentazione catastale allegata. Vengono inoltre allegate: - planimetria (tav. 1) con l individuazione delle aree per destinazione d uso computate ai fini della valutazione; (sono state individuate superfici superfetative per mq ; enti comuni per mq. 492, spazi accessori per 301,74 e superfici residenziali e commerciali per mq. 1321,04); - planimetria (tav. 2) con le piante dei piani ricomposte secondo la documentazione catastale. L edificazione del complesso è databile intorno al XVII secolo ad opera della famigli Parravicini già intestataria di numerose proprietà adiacenti, e nasce forse come corte accessoria annessa ad un complesso di carattere più signorile. Il fabbricato è caratterizzato da una struttura in pietra e laterizio intonacato e solai in legno, con caratteri architettonici semplici ma eleganti, come evidenziati dall ingresso sulla via Pulici e dai colonnati in pietra che sorreggono le arcate a tutto sesto dei portici interni alla corte. Altri elementi originali evidenziati all interno del cortile sono l acciottolato, il pozzo e un affresco in pessimo stato a carattere religioso. Interessante inoltre nel fabbricato in lato ovest, i locali al piano terreno con la presenza di un imponente camino e dei soffitti lignei a cassettoni affrescati, in pessimo stato di conservazione. Alcuni sondaggi alla muratura hanno evidenziato parti affrescate coperte da numerosissime ritinteggiature che rendono il recupero di difficilissima realizzazione Negli anni il compendio immobiliare ha subito numerosi interventi di modifica sia delle distribuzioni interne dei locali che delle vedute mantenendo comunque nelle parti strutturali l impianto originale. Si segnalano comunque tre interventi superfetativi documentati nella allegata tavola 1: - la realizzazione di un vano al piano terreno con occupazione di parte dell area cortilizia originale e il tamponamento di una parte del porticato in lato est; - il taglio, in lato nord del cortile, degli archi a tutto sesto del porticato con un ballatoio; - la realizzazione di un mezzanino al piano terreno nel fabbricato in lato ovest. Si segnala che il bene in oggetto è stato dichiarato dalla Direzione Generale dei Beni Culturali e Paesaggistici della Lombardia, di interesse storico artistico, ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004 e pertanto, qualsiasi intervento sul bene in oggetto è subordinato ad autorizzazione rilasciata dalla Sovraintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio di Milano. Attualmente l immobile risulta in stato di abbandono ed in pessimo stato di conservazione e necessita di un importante ed impegnativo intervento di restauro. 6 di 9

7 Destinazione urbanistica: Nel piano regolatore vigente: in forza di delibera G.R. n.vii/18159 del 09/07/2004 l'immobile è identificato nella zona A1 centro storico- REs restauro Norme tecniche ed indici. Le zone A1 comprendono le parti di territorio interessate da agglomerati urbani compatti di antica formazione con carattere storico e di pregio ambientale, nonché le aree circostanti che, per tali caratteristiche, ne sono parte integrante. Gli edifici individuati con retino REs, sono di rilevante valore storico, architettonico e ambientale, per i quali è prescritta la conservazione, con interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria e restauro. Gli interventi edilizi sono finalizzati alla conservazione, al recupero e valorizzazione dei caratteri degli edifici di interesse storico, architettonico o ambientale, anche con materiali e tecniche diverse da quelle originarie, purché congruenti ai caratteri degli edifici, previa un analisi tipologica dei valori estetico e originali degli stessi. L edificio è stato dichiarato, con decreto di vincolo prot. n.922 del , dal Ministero per i beni e le attività culturali, Direzione regionale per i beni culturali e paesaggistici della Lombardia, di interesso storico artistico ai sensi dell'art. 10 comma 1 del D. Lgs n.42, e pertanto sottoposto a tutte le disposizioni di tutela contenute nel predetto Decreto Legislativo. Ai sensi dell art. 57 comma 3 del D.Lgs 42/2004 qualsiasi intervento sul bene in oggetto è subordinato ad autorizzazione rilasciata dalla Sovraintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio di Milano, ai sensi dell art. 21 del citato D.Lgs. Destinazione Parametro Valore reale/potenziale Coefficiente Valore equivalente superfici lorde a destinazione residenziale e Sup. reale lorda 1.321,04 1, ,04 commerciale balconi,logge, locali accessori Sup. reale lorda 301,74 0,30 90,52 enti comuni e cortile comune Sup. reale lorda 492,60 0,10 49,26 Sup. reale lorda 2.115, ,82 Caratteristiche descrittive: Caratteristiche strutturali: Fondazioni: tipologia: non verificata. Strutture verticali: materiale: muratura, condizioni: pessime. Travi: materiale: legno, condizioni: scarse/pessime. Solai: tipologia: legno; archi e volte;, condizioni: scarse/pessime. Copertura: tipologia: a falde, materiale: legno, condizioni: pessime. Scale: tipologia: a rampa unica, materiale: legno/pietra, ubicazione: interna, condizioni: pessime.. Componenti edilizie e costruttive: Infissi esterni: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno, protezione: persiane, materiale protezione: legno, condizioni: pessime. Infissi interni: tipologia: a battente, materiale: legno e vetro, condizioni: pessime. Manto di copertura: materiale: tegole a canale in cotto, coibentazione: inesistente, condizioni: pessime. Pareti esterne: materiale: muratura di mattoni pietrame, coibentazione: inesistente, rivestimento: intonaco di cemento, condizioni: pessime. Pavim. Interna: materiale: prevalentemente piastrelle in cotto, condizioni: pessime. Portone di ingresso: tipologia: doppia anta a battente, materiale: legno massello, condizioni: pessime.. Impianti: Gas: tipologia: inesistente. Elettrico: tipologia: esterno e sotto traccia in pessime condizioni, inutilizzabile. Idrico: tipologia: in pessime condizioni, inutilizzabile Fognatura: tipologia: non verificata.. 7 di 9

8 8. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO: 8.1. Criterio di Stima Per la valutazione si adotterà quale aspetto economico il valore di mercato procedendo in modo sintetico comparativo. Si adotteranno quali parametri la superficie lorda dell'immobile ed il prezzo di mercato per unità di superficie di immobili simili. La superficie lorda sarà ragguagliata con coefficienti di abbattimento per destinazioni d'uso. Trattandosi di edificio dichiarato dalla Direzione generale dei beni culturali e paesaggistici della Lombardia di interesso storico artistico, la valutazione del compendio immobiliare terrà conto, in assenza di un progetto di restauro su cui si possa eseguire una valutazione in base al valore di trasformazione, esclusivamente delle superfici lorde esistenti depurate dalle superfetazioni più evidenti e non computabili in una ottica di restauro Fonti di informazione Catasto di Como, Conservatoria dei Registri Immobiliari di Como, ufficio tecnico di Albese con Cassano, Agenzie immobiliari ed osservatori del mercato: della zona., Imprese di costruzione della zona Valutazione corpi A. compendio immobiliare a corte detta "Curt del Macelar" Stima sintetica comparativa parametrica (semplificata): Il calcolo del valore è effettuato in base alle superfici lorde equivalenti: Superficie Destinazione equivalente Valore unitario valore complessivo superfici lorde a destinazione residenziale e commerciale 1.321,04 360, ,41 balconi,logge, locali accessori 90,52 360, ,92 enti comuni e cortile comune 49,26 360, , , ,93 - Valore corpo: ,93 - Valore accessori: 0,00 - Valore complessivo intero: ,93 - Valore complessivo diritto e quota: ,93 8 di 9

9 Riepilogo: ID A Immobile compendio immobiliare a corte detta "curt del macelar" Superficie lorda Valore intero medio ponderale Valore diritto e quota , Adeguamenti e correzioni della stima Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per l'immediatezza della vendita giudiziaria: ,39 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: 2.000,00 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: Nessuna 8.5. Prezzo base d'asta del lotto Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico della procedura: ,54 Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova, con le spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale a carico dell'acquirente: ,54 Relazione lotto 007 creata in data 02/09/2011 Codice documento: F il perito Geom. Francesco Gorla 9 di 9