TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VALLO DELLA LUCANIA (SA)

Transcript

1 Studio tecnico d ingegneria Via R. Talamo CENTOLA (SA) Ing. Fabrizio Cavaliere Tel e.mail Fcavaliere@tiscali.it TRIBUNALE CIVILE E PENALE DI VALLO DELLA LUCANIA (SA) Ufficio Esecuzioni Immobiliari Oggetto: Procedure riunite N. 53/ /05 R.G.E. Promossa da Banco di Napoli spa In danno di OMISSIS RELAZIONE DI CONSULENZA E STIMA Lotto n. 1 di 1 L esperto incaricato: Ing. Fabrizio Cavaliere Visto cancelleria

2 Studio tecnico d ingegneria Ing. Fabrizio Cavaliere INCARICO Il sottoscritto ing. Fabrizio Cavaliere iscritto all Ordine degli Ingegneri della Provincia di Salerno con n e con studio in Centola Via R. Talamo 42, veniva nominato come esperto nella stima dei beni oggetto della procedura esecutiva n. 93/05 R.G.E., promossa da Banco di Napoli Spa in danno di OMISSIS (riunita alla procedura n. 53/00 R.G.E. promossa da San Paolo IMI spa incorporante Banco di Napoli SPA). L incarico di consulenza, previo giuramento di rito, veniva conferito al sottoscritto dal G.E., in data 14/05/2008 e prevedeva che una volta verificata la completezza della documentazione ipocatastale depositata ex art. 567 c.p.c., (quesito a) l esperto provvedesse a: (si riporta una descrizione riassuntiva dei quesiti, per quella completa si rimanda al verbale di incarico in allegato 4): b) Identificare precisamente i beni oggetto di pignoramento con indicazione di almeno tre confini e provvedere alla formazione, ove opportuno, di più lotti di vendita, identificando i nuovi confini ; c) Elencare ed individuare i beni componenti ciascun lotto, mediante l indicazione della tipologia di ciascun immobile della sua ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno), degli accessi, dei confini e dei dati catastali,..; d) All identificazione catastale dell immobile previo accertamento dell esatta rispondenza dei dati specificati nell atto di pignoramento con le risultanze catastali;. e) Alla ricostruzione di tutti i passaggi di proprietà, anche acquisendo gli atti necessari presso la conservatoria, relativi ai beni pignorati, intervenuti fra la trascrizione del pignoramento e a ritroso sino al primo passaggio di proprietà anteriore al ventennio che precede la stessa,... f) Alla verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico, indicando in quale epoca fu realizzato l immobile, gli estremi del provvedimento autorizzativo.. g) All indicazione dello stato di possesso degli immobili precisando se occupati dal debitore o da terzi e in questo ultimo caso a che titolo.. h) Alla specificazione dei vincoli ed oneri giuridici gravanti sul bene, distinguendo ed indicando in sezioni separate quelli che resteranno a carico dell acquirente e quelli che saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura.. i) Alla verifica su i beni pignorati ricadano su suolo demaniale, j) Alla verifica se i beni pignorati sono gravati da censo, livello, o uso civico e se vi sia stata affrancazione di tali pesi,. k) A fornire ogni indicazione concernente: l importo annuo per spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese condominali ordinarie), eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni, cause in corso; l) Alla valutazione complessiva dei beni specificando in paragrafi separati, i criteri di stima utilizzati, il calcolo delle superfici, i coefficienti di adeguamento e correzione della stima utilizzati.. m) Nel caso di quota indivisa, alla valutazione della sola quota tenendo conto delle maggiori difficoltà di vendita. Nella medesima udienza veniva concesso fino a 45 giorni prima della successiva udienza fissata per 2

3 il 17/12/08, per il deposito della relazione scritta e degli allegati richiesti. SVOLGIMENTO DELLE OPERAZIONI DI CONSULENZA. In data 27 giugno 2008, alle ore 16.30, previo avviso alle parti a mezzo raccomandate A/R (cfr allegato A1), il sottoscritto si recava sui luoghi di perizia in Torre Orsaia loc. Calleo, ove era presente il Sig. OMISSIS, figlio degli esecutati OMISSIS (deceduto in Villamare il 16/03/2008) e OMISSIS. Nel corso del primo accesso ho proceduto ad iniziare ad effettuare i necessari rilievi metrici e fotografici sugli immobili oggetto di stima ed ad acquisire dallo stesso alcune informazioni e copie di documenti utili all espletamento dell incarico. Stante la consistenza degli immobili, si è reso necessario effettuare un secondo accesso in data 19 settembre 2008, durante il quale si è proceduto al completamento del rilievo metrico e fotografico ed ad acquisire ulteriori informazioni, sempre alla presenza del signor OMISSIS il quale forniva le seguenti dichiarazioni: In merito allo stato di occupazione degli immobili, sia il capannone adibito alla produzione di infissi che il fabbricato adibito a esposizione prodotti, uffici e locali di servizio, essi sono stati utilizzati dalla Ditta OMISSIS sin dalla loro realizzazione, (ditta individuale di OMISSIS nonno del dichiarante) sino al 1988 e successivamente del padre OMISSIS); inoltre gli stessi immobili vengono utilizzati dal 1996 anche dalla ditta OMISSIS s.n.c. il cui rappresentante legale è il fratello del dichiarante OMISSIS. Lo stesso dichiara che non sono mai stati sottoscritti, né registrati contratti di locazione o di comodato d uso, ma che l occupazione degli immobili è stata condotta bonariamente e gratuitamente; In relazione alla denuncia di successione da presentarsi a seguito della morte del padre OMISSIS, benché gli eredi legge dovrebbero essere madre OMISSIS e i figli OMISSIS, quest ultimi hanno già sottoscritto atto di rinuncia all eredità, a favore della madre. Al termine di ciascun sopralluogo è stato redatto un verbale sottoscritto dai presenti il cui originale si riporta in allegato 1. Le operazioni sono proseguite in data 09/10/2008 e 23/10/2008, presso l Ufficio Tecnico del Comune di Torre Orsaia per le verifiche e l acquisizione di ulteriore documentazione circa la conformità urbanistica degli immobili e il certificato di destinazione urbanistica (allegato esterno C). Ulteriori accertamenti sono stati svolti presso l Agenzia del territorio di Salerno in data 04/06/2008, al fini di acquisire la necessaria documentazione catastale ed nei giorni 14/10 e 21/10 e per presentare le pratiche relative agli aggiornamenti degli atti catastali; ulteriori visure aggiornate sono state effettuate presso lo sportello decentrato di Torre Orsaia in data 23/10/2008 (cfr. allegato esterno B e allegati A5 e A6). Inoltre ho provveduto ad effettuare alcune visure telematiche presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Salerno circa le formalità a favore e contro i debitori relativamente agli immobili oggetto di procedura (allegato B7). In possesso di tutti i dati, le risultanze e le considerazioni del caso, lo scrivente rimette alla S.V. Ill.ma la presente relazione, corredata da n. 4 allegati interni e di tre fascicoli esterni denominati A B C (tutti indicati in calce) ed in particolare di n. 16 fotografie di rilievo dello stato dei luoghi (cfr. allegato n. 2) oltre a due copie sciolte della descrizione riepilogativa del lotto di vendita e n. 2 CD contenenti la documentazione presentata in formato digitale. b. Identificazione dei beni oggetto di pignoramento e formazione dei lotti di vendita 3

4 Dall atto di pignoramento si evince che oggetto di procedura è un complesso produttivo adibito alla produzione di infissi sito in Comune di Torre Orsaia Loc. Calleo, comprendente : Capannone in ambiente unico di circa 450mq attrezzato per la produzione oltre a tettoia chiusa circostante di circa 300 mq adibita a locale di servizio all attività (rimessa e deposito); Fabbricato su due livelli oltre sottotetto, destinato ad attività di servizio alla produzione ovvero a piano terra adibito ad esposizione e ricevimento clienti, a primo piano adibito ad uffici, il sottotetto parzialmente praticabile è attualmente adibito a locali di servizio (pausa pranzo) ad esclusivo uso dei titolari. Circostante appezzamento di terreno recintato della superficie catastale complessiva di circa 3250 mq in parte destinato ad area di transito e parcheggio (circa 1450 mq) e in parte coltivato a frutteto (circa 1800 mq). L insediamento presenta doppio accesso carrabile-pedonale da antistante strada pubblica. L attività imprenditoriale attualmente esercitata è ben organizzata proprio grazie alla presenza di tutti gli spazi necessari (area di produzione, deposito, esposizione, uffici, ecc.); inoltre la disponibilità di un ampia area circostante potrebbe garantire (qualora gli strumenti urbanistici lo consentirebbero) la possibilità di un futuro ampliamento dei laboratori di produzione. Pertanto si ritiene opportuno non separare il complesso in più lotti in quanto ciò ne ridurrebbe la funzionalità nonché l appetibilità sul mercato e quindi il valore complessivo. c. Elenco ed individuazione dei beni componenti ciascun lotto Lotto n. 1 di 1 Immobile: Complesso produttivo attualmente adibito alla produzione di infissi metallici e similari, comprendente: un capannone attrezzato per la lavorazione con circostante tettoia chiusa; un fabbricato su due livelli (oltre sottotetto parzialmente praticabile) destinato a locali a servizio dell attività produttiva (esposizione e ricevimento clienti, uffici amministrativi); un appezzamento di terreno circostante in parte utilizzato ad area di transito e parcheggio e in parte coltivato a frutteto. Ubicazione: Comune di Torre Orsaia Loc. Calleo - Via Isca delle Lame Accessi al complesso: N. 2 accessi (sia carrabili che pedonali) da strada comunale antistante Via Isca delle Lame Confini: Strada comunale Isca delle Lame, proprietà OMISSIS Identificativi catastali: (Dopo le variazioni fatte introdurre dal sottoscritto per l aggiornamento del catasto) I fabbricati sono stati denunciati in catasto come: Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla 506 Sub 1 (corte comune) Sub 2 (capannone) Sub 3 (piano terra del fabbricato) Sub 4 (piani primo e secondo del fabbricato) L appezzamento di terreno circostante comprende oltre la corte comune (sub 1) sopra definita anche 4

5 le particelle terreni del comune di Torre Orsaia - foglio 25: P.lla 360 (superficie catastale are 16.25) p.lla 517 (superficie catastale are 05.45) p.lla 124 (superficie catastale are 03.69). Contesto urbano: Il complesso produttivo è ubicato in zona periferica a ridosso della linea ferroviaria. Nei dintorni si rileva la presenza di qualche altra attività produttiva e di abitazioni residenziali utilizzate solo nel periodo estivo. Non sono presenti nei dintorni negozi o altri servizi (fatta eccezione per la stazione FS (i centri più vicini con scuole, negozi e uffici sono Policastro Bussentino e Torre Orsaia che distano entrambi oltre 5 km) Dotazioni condominiali: Non rilevate Descrizione delle unità immobiliari: Capannone per attività produttiva. Trattasi di capannone in ambiente unico a pianta rettangolare di circa 440 mq (dimensioni: larghezza circa 14,40 m - lunghezza circa 30,20 m - altezza media circa 7,3 metri) con struttura in elementi in cls prefabbricato e copertura a due falde. All interno in funzione delle particolari esigenze lavorative è stata montata una struttura prefabbricata in carpenteria metallica di circa 120 mq del tipo a soppalco sotto utilizzata per deposito di materiale (barre di alluminio preverniciate ecc.) e superiormente adibita a deposito e ufficio tecnico. Sono presenti al di sotto del soppalco, delimitati da pareti prefabbricate, due locali igienici e un antibagno destinato al personale e una piccola sala mensa. Sono altresì presenti due accessi carrabili e uno pedonale dall esterno mentre da una porta ubicata sul lato corto opposto a quello principale è possibile accedere alla tettoia che circonda parzialmente il capannone e che presenta una superficie complessiva di circa 300 mq. Detta tettoia coperta (altezza circa 3,4m) e confinata lateralmente con murature in blocchi e lamiere, era originariamente destinata a rimessa ed è attualmente adibita a deposito di materiale. Complessivamente il capannone si presenta in buone condizioni strutturali e gli impianti elettrici in efficienza. I locali non sono climatizzati. Fabbricato per servizi connessi all attività produttiva. Il fabbricato con struttura in c.a. e murature di tipo ordinario si sviluppa su tre livelli. Il piano terra destinato a esposizione e ricevimento dei clienti comprende un ambiente unico di 84mq circa caratterizzato dalla presenza di strutture per esposizione di infissi (porte e finestre) oltre ad un ufficio di circa 14 mq per i contatti con i clienti e due locali igienici per circa 4 mq di superficie. Attraverso una scala elicoidale è possibile dall interno raggiungere i piani superiori. Sono anche presenti tre ampi patii coperti per complessivi 98 mq circa. Il piano primo è destinato ad uffici amministrativi e si sviluppa in 4 vani oltre un bagno e un ampio disimpegno per una superficie calpestabile di circa 97 mq. In corrispondenza dei tre patii del PT, vi sono altrettante ampi terrazzi di superficie complessiva 95 mq circa. Il piano secondo mansardato è solo parzialmente utilizzabile a causa dell altezza. E praticabile solo una fascia centrale con altezza compresa fra 1.50 e 3.0 m per una superficie di circa 78 mq. Detti locali sono attualmente utilizzati come locale di ristoro e pausa dai titolari dell azienda. Ai vari piani si può accedere oltre che dalla scala elicoidale anche tramite una scala esterna a doppia rampa, interamente coperta. Per quanto potuto accertare il fabbricato nel suo complesso è in buone condizioni strutturali, così come gli impianti elettrico e termoidraulico. Esternamente le facciate sono intonacate e necessiterebbero al più di un intervento di ritinteggiatura.

6 5

7 L appezzamento di terreno circostante ai fabbricati prevede una doppia destinazione d uso: la parte antistante i fabbricati delimitata lungo la strada di accesso da una recinzione formata da muretto e ringhiera, è adibita ad area di transito e parcheggio nonché ai camminamenti mentre la parte retrostante ai fabbricati è adibita alla coltivazione di piante da frutta e di olivo. Sulla base delle misure catastali e della reale distribuzione del lotto, si sono valutate le seguenti superfici: Area esterna di pertinenza ai fabbricati del complesso produttivo: circa 1460 mq Terreno coltivato a frutteto ed oliveto: circa 1810 mq. Destinazione urbanistica: Dalle informazioni acquisite risulta che il comune di Torre Orsaia è tuttora privo di strumento urbanistico comunale (Nel 2006 è decaduto il PRG adottato nel 2003). Pertanto l utilizzazione urbanistica del territorio è soggetta alla sola legge regionale n. 17/82 che per le aree ricadenti all esterno del centro abitato e la destinazione di complesso produttivo prevede che le superfici coperte non possono superare 1/20 dell area di proprietà (cfr in allegato C7 Certificato di destinazione urbanistica). Per quanto qui non meglio precisato si rimanda alle planimetrie in allegato 3 e al rilievo fotografico in allegato 2. d. Individuazione catastale L individuazione attuale delle u.i., è la seguente: Capannone Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 2 Piano terra del fabbricato di servizio Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 3 Piani primo e secondo (sottotetto) del fabbricato di servizio Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 4 N.B. Il classamento delle unità immobiliari malgrado, l istanza presentata dallo scrivente, non è ancora stato effettuato (vedi punto e). L appezzamento di terreno circostante comprende: la corte comune definita in Catasto fabbricati del Comune di Torre Orsaia - foglio 25 - p.lla sub 1 ed inoltre le particelle terreni: Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 360 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 5,87 R.A. 3,78) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 517 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 1,97 R.A. 1,27) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 124 (superficie catastale are qualità Pascolo classe 22 - R.D. 0,10 R.A. 0,11). e. Ricostruzione dei passaggi di proprietà e delle variazioni catastali (periodo dalla trascrizione 6

8 del pignoramento a ritroso sino al primo passaggio anteriore al ventennio dalla stessa) Data di trascrizione del pignoramento: 30/06/2000 (per la procedura n. 53/00) - 11/11/2005 (per la procedura n. 53/05) L appezzamento di terreno oggetto di procedura fu acquistato da OMISSIS. Per concretizzare l accatastamento, successivamente sono state presentate le seguenti variazioni catastali: 1. Tipo di frazionamento n. 1 del , introdotto in atti a seguito di istanza del sottoscritto in data 14/10/2008, con il quale dalla p.lla 360 derivano le p.lle n e dalla p.lla 124 derivavano le p..lle 124 e Tipo mappale n del con il quale sulle p.lle 516 e 518 venivano accatastati i due fabbricati (anche suddetto atto è stato introdotto in atti su istanza del sottoscritto in data 14/10/2008 cfr allegato A5) 3. Denuncia di unità immobiliare urbana dell 08/11/1989 (in atti dal 28/02/1991) con la quale i fabbricati in oggetto venivano censiti in C.U. come foglio 25 p.lla 516. Tuttavia l accatastamento non è stato mai definito con l introduzione in atti dei vari sub e soprattutto con il loro classamento. Pertanto il sottoscritto ha presentato istanza presso l agenzia del territorio di Salerno per ottenere il perfezionamento dell accatastamento (cfr. allegato A6), ma alla data della consegna della presente malgrado i solleciti la pratica è ancora in corso di definizione. Per quanto riguarda l intestazione dei beni, attualmente tutte le particelle terreni oggetto di procedura ovvero le p.lle sono ancora in ditta a OMISSIS Non risultano pertanto volturati l atto di divisione del 1981 e i due atti di vendita del 1984 suindicati. Per ciò che concerne i fabbricati, si fa presente che anche dopo il perfezionamento della pratica di introduzione e classamento delle varie sub, l intestazione rimarrà quella attuale, ovvero OMISSIS (padre) ciascuno per i propri diritti. A mio avviso, da questo errore di intestazione ne è scaturito un ulteriore, compiuto quando dopo la morte di OMISSIS, è stata presentata la dichiarazione di successione n. 11 / 304 registrata a vallo della Lucania il 3/04/1992 e trascritta il 02/10/1993 al n a favore di OMISSIS ed avente in oggetto i diritti di proprietà pari a ½ degli immobili siti in Comune di Torre Orsaia distinti al foglio 25 p.lla 516 sub 2, sub 3, sub 4. Si fa presente che a seguito della recente scomparsa di uno dei debitori nelle procedure in oggetto (OMISSIS), dovrà essere presentata la denuncia di successione. A tal proposito il signor OMISSIS ha dichiarato che benché gli eredi di OMISSIS per legge dovrebbero essere la moglie OMISSIS e i figli OMISSIS, i figli hanno già presentato atto di rinuncia all eredità a favore della madre. Per completezza si riporta qui suddetta informazione di cui non si è avuto ulteriore riscontro. f. Verifica della regolarità sotto il profilo edilizio ed urbanistico Sulla base delle informazioni e della documentazione acquisite in corso di sopralluogo e degli accertamenti effettuati presso l ufficio tecnico del comune di Torre Orsaia si è potuto appurare che i fabbricati oggetto di procedura sono stati realizzati negli anni dal 1984 al 1992 in sostanziale

9 conformità ai seguenti titoli autorizzativi: 7

10 1. Concessione edilizia con contributo Prot. N Reg. Costr. N. 587 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 25/07/1984 su istanza di OMISSIS per la realizzazione di un impianto produttivo per la costruzione di infissi in plastica, legno, alluminio, su terreno di proprietà OMISSIS (allegato C1); 2. Concessione edilizia in variante - Prot. N. 602 Reg. Costr. N. 686 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 02/08/1986 su istanza di OMISSIS variante alla concessione edilizia n. 587 /1984 (allegato C2); 3. Concessione edilizia in variante - Prot. N Reg. Costr. N. 707 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 13/12/1986 su istanza di OMISSIS variante alla concessione edilizia n. 596/1986 (allegato C3); 4. Concessione gratuita per opere edilizie Prot. 491 Reg. costr. N. 789 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 15/03/1988 su istanza di OMISSIS per l esecuzione di una variante architettonica senza aumento di volume e di superfici dell impianto produttivo autorizzato con conc. Edilizia n. 707 /86 (allegato C4); 5. Concessione gratuita per opere edilizie Prot Reg. costr. N. 950 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 17/04/1990 su istanza di OMISSIS per la costruzione di un parcheggioautorimessa a servizio dell impianto produttivo ai sensi della legge 122/89 (allegato C5); Si sottolinea altresì che per il complesso produttivo è stata rilasciato dal sindaco del comune di Torre Orsaia il certificato di agibilità (prot del 08/04/1992 allegato C6). Non si sono riscontrati altri atti autorizzativi né pratiche di condono edilizio riguardanti l immobile in oggetto rilasciati o presentate a nome di OMISSIS Dall analisi degli elaborati di progetto e di variante emerge che non si evidenziano sostanziali difformità plano volumetriche e che l attuale distribuzione interna degli ambienti è sostanzialmente conforme a quella autorizzata. Occorre solo precisare che: - la destinazione d uso della tettoia chiusa realizzata con la concessione del 1990 (punto 5) attuale è di deposito e non di parcheggio autorimessa. Sarebbe necessario ricondursi alla destinazione d uso autorizzata; - il piano sottotetto del fabbricato di servizio è da considerarsi come locale accessorio non comunicante con i locali principali (primo piano) ovvero come soffitta-deposito; In definitiva per quanto appurato non si rilevano difformità che possano precludere la commerciabilità del bene o rendere necessaria la presentazione di una richiesta di sanatoria. g. Stato di possesso dell immobile Dalle informazioni acquisite in corso di sopralluogo (fornite dallo stesso OMISSIS) si evince che in merito allo stato di occupazione degli immobili, sia il capannone adibito alla produzione di infissi in alluminio che il fabbricato adibito a esposizione prodotti, uffici e locali di servizio, sono stati utilizzati, sin dalla realizzazione, dalla Ditta OMISSIS; inoltre gli stessi immobili sono utilizzati dal 1996 anche dalla ditta OMISSIS il cui rappresentante legale è il fratello del dichiarante OMISSIS. Lo stesso OMISSIS ha dichiarato che non sono mai stati sottoscritti, né registrati contratti di locazione o di comodato d uso, ma che l occupazione degli immobili è stata condotta bonariamente e gratuitamente. 8

11 Nel corso del sopralluogo ho potuto verificare che in effetti insegne sul capannone e sugli automezzi presenti riportano i nomi della OMISSIS. e che entrambe le ditte hanno sede nella struttura in oggetto. Null altro si è potuto appurare al riguardo. h. Vincoli e oneri giuridici gravanti sul bene - Che resteranno a carico dell acquirente 1) Domande giudiziali: Non rilevate 2) Atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura: Non rilevati. 3) Convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa coniugale al coniuge: Non rilevate 4) Altri pesi o limitazioni d uso (es. oneri reali, obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, ecc.) anche di natura condominiale: Non rilevate (cfr. risposta al quesito g) - Che saranno cancellati o regolarizzati dalla procedura 1) Iscrizioni: - Iscrizione pubblicata in data 03/09/1992 ai numeri / 2477 a carico di OMISSIS a garanzia di contratto di mutuo condizionato concesso ai suddetti da Banco di Napoli s.p.a. (giusto atto del 27/08/1992 rep. N per notaio Vincenzo De Luca). Da questa iscrizione è scaturito il pignoramento di cui alla procedure esecutive 53/2000 qui trattate. - Iscrizione pubblicata in data 03/09/1987 ai numeri / 2420 a carico di OMISSIS a garanzia di contratto di finanziamento, concesso a OMISSIS (giusto atto del 21/08/1987 per notaio Raffaele Pugliese La Corte) - informazione tratta da certificato notarile redatto da Notaio Donata Maria Biase di Salerno in data 20/02/2006 presente in fascicolo -. 2) Pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudievoli: Dalla documentazione ipocatastale in atti e dalle visure aggiornate (allegato B7) non si evincono pignoramenti o altre trascrizioni pregiudizievoli ad eccezione dei pignoramenti di cui alla procedure qui trattate ovvero: - Atto di pignoramento di immobili n. 747/2000 notificato in data 07 giugno 2000 da Tribunale di Vallo della Lucania trascritto il 30/06/2000 ai numeri / a favore di Società S.G.A. spa contro OMISSIS; - Atto di pignoramento di immobili n. 1557/2005 notificato in data 31 ottobre 2005 da Tribunale di Vallo della Lucania trascritto il 11 novembre 2005 ai numeri / a favore di Società S.G.A. spa contro OMISSIS; 3) Difformità urbanistico-edilizie: Non rilevate sostanziali difformità plano-volumetrice nonché di distribuzione interna ad eccezione che per la destinazione d uso della tettoia chiusa adiacente al capannone autorizzata per parcheggio ed autorimessa (ai sensi della 9

12 legge 122/1989) e attualmente utilizzata come deposito di materiale. (cfr. punto f) Per sanare la difformità occorre semplicemente riportare la destinazione d uso a quella autorizzata. 4) Difformità catastali: Per quanto riguarda il capannone e il fabbricato di servizio non sono state rilevate difformità fra lo stato dei locali e quello che si evince dalle planimetrie catastali. Tuttavia occorre precisare che la tettoia chiusa adiacente al capannone (da intendersi come ampliamento di suddetto immobile) non è accatastata; invero, trattandosi di ampliamento di notevole consistenza occorrerebbe presentare una denuncia di aggiornamento al catasto terreni (tipo mappale) e successivamente una denuncia di variazione di unità urbana al catasto urbano. Trattasi di procedura complessa ed onerosa che al momento esula dagli scopi di questa perizia e che comunque non potrebbe essere inoltrata prima della definizione della pratica di aggiornamento presentata dal sottoscritto per l introduzione in atti e il classamento delle varie sub (vedi risposta quesito e). Come già precisato l intestazione catastale di tutti gli immobili (sia particelle terreni che fabbricati) non è aggiornata e corretta per i motivi esposti al punto e. i. Verifica se i beni ricadano su suolo demaniale Non applicabile j. Verifica se i beni pignorati sono gravati da censo, livello, o uso civico Non applicabile k. Ulteriori indicazioni concernenti: l importo annuo per spese fisse di gestione o manutenzione (es spese condominali ordinarie), eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute, spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni, cause in corso. Non si sono rilevati i casi sopracitati. l. Valutazione complessiva del bene Criterio di stima utilizzato La scelta del criterio di stima dipende essenzialmente dallo scopo che si prefigge la stima stessa e dalle caratteristiche del bene da stimare. Nella fattispecie, lo scopo è quello di determinare il giusto prezzo (valore venale) che assumerebbero gli immobili qualora fossero messi attualmente in vendita e pertanto il criterio del più probabile valore di mercato appare, quindi, il più idoneo, in quanto «esprime il rapporto di equivalenza tra una quantità di moneta e un determinato bene, rapporto che è funzione della domanda e dell offerta di quel bene sul mercato». Tale criterio, viene attuato mediante il procedimento di stima analitica del bene approntato dall Agenzia del Territorio, assumendo come valori di base quelli individuati dall Osservatorio del Mercato Immobiliare per il primo semestre 2008, in relazione alla zona in esame (cfr. schede banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio in allegato B6). 10

13 Studio tecnico d ingegneria Ing. Fabrizio Cavaliere Valutazione della superficie commerciale La valutazione della superficie commerciale è stata fatta secondo il metodo classico, indicato dall agenzia del territorio e specificato all allegato C del DPR 138/98 in particolare per le unità di categoria T, cioè come somma della superficie lorda dei locali aventi funzione principale ed inoltre per il fabbricato di servizio: - della superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali, computata nella misura del 50 per cento. - della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura del 50 per cento se comunicanti con i locali principali, del 25 per cento se non comunicanti; - della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento; Per quanto riguarda la superficie di terreno si è distinta la parte che effettivamente è destinata al transito, ai camminamenti (vialetti con aiule) e ad area di parcheggio pari a circa 1460 metri da quella coltivata a frutteto-oliveto (circa 1810 mq). Nel dettaglio si è valutato Locale Superficie coefficiente Sup. comm. Capannone Autorimessa Area esterna Totale mq , Fabbricato servizi Piano terra Patii Scala esterna Primo piano Terrazzi Sottotetto Zona praticabile Balconi Totale mq , ,1 0,25 0, , ,4 19,5 1,5 291,2 Futteto - mq Valutazione del valore normale unitario Sulla base dei dati acquisiti si riporta di seguito il calcolo del valore di mercato medio da adottare secondo il procedimento di stima scelto. In particolare in relazione al tipo di strutture e alla specifica destinazione d uso sono state scelti due valori distinti, uno per la struttura produttiva (capannone e autorimessa) ed uno per il fabbricato di servizi (uffici ecc.) ovvero: Ubicazione: Provincia di Salerno - Comune di Torre Orsaia Fascia / zona: Periferica /ZONA ESTERNA PERIMETRO URBANO Codice di zona: D1 11

14 Studio tecnico d ingegneria Ing. Fabrizio Cavaliere Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione d uso: Produttiva Tipologia: capannoni tipici Stato conservativo: Normale Valore Mercato min = 365 /mq Valore Mercato max = 490 /mq Assumendo come valore normale il valore medio fra i due limite per la specifica destinazione d uso, come indicato dal provvedimento del 27/07/2007 dell Agenzia dell Entrate, si ottiene: Valore normale unitario = Valore OMI min. + Valore OMI max / 2 = 427,50 /mq Ubicazione: Provincia di Salerno - Comune di Torre Orsaia Fascia / zona: Periferica /ZONA ESTERNA PERIMETRO URBANO Codice di zona: D1 Tipologia prevalente: Abitazioni civili Destinazione d uso: Terziaria Tipologia: Uffici Stato conservativo: Normale Valore Mercato min = 700 /mq Valore Mercato max = 800 /mq Assumendo come valore normale il valore medio fra i due limite per la specifica destinazione d uso, come indicato dal provvedimento del 27/07/2007 dell Agenzia dell Entrate, si ottiene: Valore normale unitario = Valore OMI min. + Valore OMI max / 2 = 750 /mq Per quanto riguarda la porzione di terreno adibito a frutteto ed oliveto, si è ci è basati sul prezzo unitario di mercato normalmente riscontrato nella zona di 15 /mq. Si sottolinea che i prezzi unitari cui si è pervenuti con l analisi sopra riportata, sono comunque confortati dai valori riscontrati in indagini che sono state condotte sul mercato immobiliare locale, mediante consultazione di giornali inserzionistici specializzati, pubblicazioni di agenzie immobiliari e contatti diretti con i loro agenti. Inoltre per avere un ulteriore termine di riferimento, si è proceduto alla consultazione dei borsini immobiliari di agenzie a diffusione nazionale (ad es. Tecnocasa) e dell Osservatorio Immobiliare FIAIP, riscontrando per la zona in esame, quotazioni medie molto vicine a quella assunta, per unità immobiliari con similari caratteristiche. Calcolo del Prezzo Pieno di Vendita Alla luce dell analisi svolta si ricava il seguente valore commerciale di stima Prezzo Pieno di Vendita = Superficie commerciale x Valore normale unitario Sup. comm. mq Prezzo unit. Valore com. Struttura produttiva , ,00 Fabbricato servizi , ,00 12

15 Studio tecnico d ingegneria Ing. Fabrizio Cavaliere Frutteto ,00 15,00 TOTALE PREZZO PIENO DI VENDITA ,00 Adeguamenti e correzioni della stima Per quanto già specificato si ritiene opportuno di non applicare coefficienti di adeguamento riduttivi, in quanto i prezzi unitari utilizzati tengono conto delle condizioni di manutenzione normali degli immobili e non si sono rilevate circostanze che giustifichino diminuzione del valore stimato. Determinazione del Valore finale di stima Per quanto sopra specificato si assume: Valore di stima = Prezzo Pieno di Vendita = ,00 (euro seicentotrentamilacentocinquanta/00) m. Nel caso di quota indivisa, valutazione della sola quota tenendo conto delle maggiori difficoltà di vendita. Non applicabile al caso non essendoci quota indivisa. Conclusioni: La presente relazione è riportata in formato file di testo tipo.doc (Word) e.pdf su CD allegato denominato Allegato esterno CD che si consegna in due copie contenente complessivamente seguenti file o cartelle: - Perizia EI 93_05. doc (modificabile) - Perizia EI 93_05.pdf (non modificabile) - Rilievo fotografico EI93_05.pdf - Planimetrie EI93_05 allegato 3a.pdf - Palnimetrie EI93_05 allegato 3b.pdf - Cartella Foto EI93_05 (contenente n. 16 foto digitali in formato.jpg) Di seguito si riporta un descrizione riepilogativa del lotto unico, che viene consegnata anche in due copie sciolte. Descrizione sintetica riepilogativa Lotto n. 1 di 1 Descrizione Comune di ubicazione: Torre Orsaia Indirizzo: Contrada Calleo Via Isca delle Lame Complesso produttivo con doppio accesso carrabile i 13

16 Capannone in ambiente unico di circa 450mq attrezzato per la produzione, oltre a tettoia chiusa circostante di circa 300 mq adibita a deposito ma con destinazione d uso autorizzata di rimessa parcheggio; Fabbricato su due livelli oltre sottotetto, destinato ad attività di servizio alla produzione ovvero a piano terra adibito ad esposizione e ricevimento clienti, a primo piano adibito ad uffici, il sottotetto parzialmente praticabile è attualmente adibito a locali di servizio (pausa pranzo) ad esclusivo uso dei titolari, ma è da intendersi come locale accessorio non comunicante del piano inferiore (soffitta-deposito). Circostante appezzamento di terreno recintato della superficie catastale complessiva di circa 3300 mq in parte destinato ad area di transito e parcheggio (circa 1200 mq) e in parte coltivato a frutteto (circa 2000 mq). Identificazione catastale Capannone Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 2 Piano terra del fabbricato di servizio Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 3 Piani primo e secondo (sottotetto) del fabbricato di servizio Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 4 N.B. Il classamento delle unità immobiliari malgrado, l istanza presentata dallo scrivente, non è ancora stato perfezionato. L appezzamento di terreno circostante comprende: la corte comune definita in Catasto fabbricati del Comune di Torre Orsaia - foglio 25 - p.lla sub 1 ed inoltre le particelle terreni: Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 360 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 5,87 R.A. 3,78) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 517 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 1,97 R.A. 1,27) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 124 (superficie catastale are qualità Pascolo classe 22 - R.D. 0,10 R.A. 0,11). Confini Via Isca delle Lame proprietà OMISSIS, proprietà OMISSIS, proprietà eredi OMISSIS. Stato di possesso L immobile risulta occupato ed utilizzato dalle ditte OMISSIS e OMISSIS le quali conducono entrambe l attività di produzione di infissi in alluminio e similari. Non si è avuto riscontro dell esistenza di contratti di locazione e/o di comodato. Situazione Urbanistica e commerciabilità Non si sono accertate difformità urbanistiche tali da precludere la commerciabilità del bene o da rendere necessarie richieste di sanatoria. 14

17 Studio tecnico d ingegneria Ing. Fabrizio Cavaliere Valore di stima del lotto = ,00 ELENCO ALLEGATI. Allegati alla presente 1. Verbale delle operazioni peritali; (euro seicentotrentamilacentocinquanta/00) 2. Rilievo fotografico (n. 16 fotografie) con planimetria punti di ripresa; 3.a Planimetrie unità immobiliari 3.b Planimetrie generale lotto 4. Verbale di conferimento incarico Allegato esterno A comprendente: A1: Comunicazione alle parti per accesso ai luoghi e consegna relazione trasmesse a mezzo racc. A/R; A2: Fax di richiesta posticipo secondo accesso ai luoghi; A3: Richiesta CDU presentata a Comune di Torre Orsaia del 09/10/2008; A4: Richiesta accesso atti presentata all UT Comune di Torre Orsaia del 23/10/2008; A5: Foglio di osservazione presentato al Catasto Terreni c/o Agenzia del territorio di Salerno per inserimento in atti di particelle terreni, in data 14/10/2008; A6: Foglio di osservazione presentato presso Catasto Fabbricati c/o Agenzia del territorio di Salerno per introduzione in atti e classamento di U.I.in data 21/10/2008. Allegato esterno B comprendente: B1: Copia atto di comprevendita per notaio Vincenzo De Luca del 10/07/1984 rep 2592 racc. 1456; B2: Copia atto di comprevendita per notaio Vincenzo De Luca del 10/07/1984 rep 2593 racc. 1457; B3: Visure catastali aggiornate al 23/10/2008; B4: Stralcio planimetrico catastale Torre Orsaia Foglio 25 (Wegis) B5:Elaborato planimetrico e planimetrie catastali immobili; B6: Estratto banca dati delle quotazioni immobiliari dell Agenzia del Territorio; B7: Visure Ipotecarie aggiornate; Allegato esterno C comprendente: C1: Copia Concessione edilizia con contributo Prot. N Reg. Costr. N. 587 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 25/07/1984 per la realizzazione di un impianto produttivo per la costruzione di infissi in plastica, legno, alluminio e stralcio degli elaborati progettuali; C2: Copia Concessione edilizia in variante - Prot. N. 602 Reg. Costr. N. 686 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 02/08/1986 e stralcio degli elaborati progettuali; 15

18 C3: Copia Concessione edilizia in variante - Prot. N Reg. Costr. N. 707 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 13/12/1986 e stralcio degli elaborati progettuali C4: Copia Concessione gratuita per opere edilizie Prot. 491 Reg. costr. N. 789 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 15/03/1988 e stralcio degli elaborati progettuali C5: Copia Concessione gratuita per opere edilizie Prot Reg. costr. N. 950 rilasciata da Comune di Torre Orsaia in data 17/04/1990 per la costruzione di un parcheggio-autorimessa a servizio dell impianto produttivo ai sensi della legge 122/89 e stralcio degli elaborati progettuali C6: Copia Certificato di agibilità prot del 08/04/1992 rilasciato da Sindaco del Comune di Torre Orsaia; C7: Certificato di destinazione urbanistica rilasciato da comune di Torre Orsaia in data 23/10/2008 prot Allegato esterno CD Tanto per quanto di mia competenza ad espletamento dell incarico ricevuto. Centola li 30/10/2008 Lotto n. 1 di 1 Descrizione L esperto nominato Ing. Fabrizio Cavaliere TRIBUNALE DI VALLO DELLA LUCANIA PROCEDURA N. 93_05 R.G.E. (riunita alla proc. 53_00 R.G.E.) Comune di ubicazione: Torre Orsaia Indirizzo: Contrada Calleo Via Isca delle Lame Descrizione sintetica riepilogativa Complesso produttivo con doppio accesso carrabile Capannone in ambiente unico di circa 450mq attrezzato per la produzione, oltre a tettoia chiusa circostante di circa 300 mq adibita a deposito ma con destinazione d uso autorizzata di rimessa parcheggio; Fabbricato su due livelli oltre sottotetto, destinato ad attività di servizio alla produzione ovvero a piano terra adibito ad esposizione e ricevimento clienti, a primo piano adibito ad uffici, il sottotetto parzialmente praticabile è attualmente adibito a locali di servizio (pausa pranzo) ad esclusivo uso dei titolari, ma è da intendersi come locale accessorio non comunicante del piano inferiore (soffitta-deposito). Circostante appezzamento di terreno recintato della superficie catastale complessiva di circa 3300 mq in parte destinato ad area di transito e parcheggio (circa 1200 mq) e in parte coltivato a frutteto (circa 2000 mq). Identificazione catastale Capannone Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 2 Piano terra del fabbricato di servizio 16

19 Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 3 Piani primo e secondo (sottotetto) del fabbricato di servizio Catasto fabbricati Comune di Torre Orsaia foglio 25 p.lla Sub 4 N.B. Il classamento delle unità immobiliari malgrado, l istanza presentata dallo scrivente, non è ancora stato perfezionato. L appezzamento di terreno circostante comprende: la corte comune definita in Catasto fabbricati del Comune di Torre Orsaia - foglio 25 - p.lla sub 1 ed inoltre le particelle terreni: Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 360 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 5,87 R.A. 3,78) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 517 (superficie catastale are qualità uliveto classe 23 - R.D. 1,97 R.A. 1,27) Catasto terreni - comune di Torre Orsaia - foglio 25 - P.lla 124 (superficie catastale are qualità Pascolo classe 22 - R.D. 0,10 R.A. 0,11). Confini Via Isca delle Lame proprietà OMISSIS Stato di possesso L immobile risulta occupato ed utilizzato dalle ditte OMISSIS e OMISSIS le quali conducono entrambe l attività di produzione di infissi in alluminio e similari. Non si è avuto riscontro dell esistenza di contratti di locazione e/o di comodato. Situazione Urbanistica e commerciabilità Non si sono accertate difformità urbanistiche tali da precludere la commerciabilità del bene o da rendere necessarie richieste di sanatoria. Valore di stima del lotto = ,00 (euro seicentotrentamilacentocinquanta/00) L esperto nominato Ing. Fabrizio Cavaliere 17